2014年中国300城市土地市场交易情报分析

2014年中国300城市土地市场交易情报分析中国指数研究院1月4日发布《2014年中国300城市土地市场交易情报》，2014年土地市场先热后冷，年初首月全国300城市即以44%的出让金同比涨幅取得良好开局，延续上一年翘尾行情，但仅两个月时间便迅速降温。受楼市渐冷传导，地方政府推地节奏放缓，房企资金压力加大，拿地日趋谨慎，二季度起地市逐渐下行，供求量降幅扩大，仅楼面均价维持小幅上涨。四季度，随着政策利好以及楼市逐步升温，房企抓住窗口期加大优质地块储备力度，一线城市率先反弹，地王频现。一．2014年市场总结：土地市场先热后冷，量跌价升，年末升温难改全年疲态1.总体情况：供求量及出让金均同比回落，楼面均价小幅上涨，土地市场低位运行2014年土地市场先热后冷，年初首月全国300城市即以44%的出让金同比涨幅取得良好开局，延续上一年翘尾行情，但仅两个月时间便迅速降温。受楼市渐冷传导，地方政府推地节奏放缓，房企资金压力加大，拿地日趋谨慎，二季度起地市逐渐下行，供求量降幅扩大，仅楼面均价维持小幅上涨。四季度，随着政策利好以及楼市逐步升温，房企抓住窗口期加大优质地块储备力度，一线城市率先反弹，地王频现。从各类用地的供求结构来看，2014年工业用地供求量仍保持45%以上占比，居各类用地之首，住宅类用地则较2013年下降约两个百分点，商办类用地和其他用地基本持平。由于在楼面均价方面的领涨，住宅类用地出让金占比未降，仍为总额的68%，商办类用地以23%列第二。供应情况：二季度起供地节奏放缓，同比降幅均在两成以上，供应总量较2013年回落2014年，全国300个城市共推出土地36260宗，同比减少20%；推出土地面积135659万平方米，同比减少24%。其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）11088宗，同比减少26%，推出土地面积48486万平方米，同比减少28%；商办类用地7327宗，同比减少20%，推出土地面积21021万平方米，同比减少25%。2014年12月，全国300个城市共推出土4993宗，推出土地面积19518万平方米，环比增加126%，同比减少29%。其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）1759宗，推出土地面积7461万平方米，环比增加127%，同比减少36%；商办类用地1069宗，推出土地面积3070万平方米，环比增加156%，同比减少27%。成交情况：成交量保持低位运行，降幅大于供应量，住宅、商办用地降幅均超30%2014年，全国300个城市共成交土地27907宗，同比减少28%；成交面积104032万平方米，同比减少31%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）7941宗，同比减少35%，成交面积35377万平方米，同比减少36%；商办类用地5363宗，同比减少29%，成交土地面积15917万平方米，同比减少31%。2014年12月，全国300个城市共成交土地3011宗，成交面积11620万平方米，环比增加118%，同比减少47%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）1022宗，成交面积4324万平方米，环比增加113%，同比减少47%；商办类用地588宗，成交土地面积1806万平方米，环比增加116%，同比减少48%。楼面均价：重点城市优质地块拉高均价水平，除三季度外均同比上涨，宅地价格领涨2014年，全国300个城市成交楼面均价为1234元/平方米，同比上涨6%。其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为1834元/平方米，同比上涨13%；商办类用地成交楼面均价为1533元/平方米，同比上涨9%。2014年12月，全国300城市成交楼面均价为1250元/平方米，环比下跌31%，同比上涨6%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为1770元/平方米，环比下跌41%，同比上涨2%，商办类用地成交楼面均价为1432元/平方米，环比上涨19%，同比上涨13%。溢价率：各类用地均呈下降趋势，全年仅3个月份同比微增，低溢价成交成主流2014年，全国300个城市土地平均溢价率10%，较2013年同期下降5个百分点。其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）平均溢价率12%，较2013年同期下降7个百分点；商办类用地平均溢价率10%，较2013年同期下降3个百分点。2014年12月，全国300个城市土地平均溢价率7%，较上月下降3个百分点，较2013年同期下降6个百分点。其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）平均溢价率8%，较上月下降2个百分点，较2013年同期下降6个百分点；商办类用地平均溢价率4%，较上月下降2个百分点，较2013年同期下降7个百分点。出让金：交易低迷致出让金整体下滑，仅一季度同比增加，重点城市占比提高2014年，全国300个城市土地出让金总额为23412亿元，同比减少27%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）出让金总额为16001亿元，同比减少27%；商办类用地出让金总额为5449亿元，同比减少30%。2014年12月，全国300个城市土地出让金总额为2684亿元，环比增加47%，同比减少44%。其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）出让金总额为1824亿元，环比增加23%，同比减少46%；商办类用地出让金总额为602亿元，环比增加149%，同比减少43%。2014年，住宅及商办类土地出让金在总额中占比超90%，与2013年同期基本持平，10个重点城市占比提高。全国40个大中城市中，仅9个城市高于2013年同期，广州、深圳热点区域地块集中成交，出让金涨幅均在20%左右，一线城市仅上海低于2013年；降幅前十城市中，北海、呼和浩特2城市延续上半年下跌趋势，同比降幅均超过65%，地市分化现象仍比较明显。2.各类城市：地市分化格局不变，一线城市均价上涨，二三线城市遇冷2014年，一线城市全年供求量虽不及2013年，但楼面均价涨幅显著，出让金仍超5000亿元，土地市场全年呈现“U”型走势，在年中的供需低迷后，得益于房贷新政及央行降息等利好，于四季度率先复苏，并在岁末再次成为房企竞争的“主战场”。相较于一线城市的坚挺，二三线城市受楼市调整冲击较大，房企拿地热情趋冷，供求量同比降幅均超过上半年，出让金下降三成以上。一线城市：供求总量均不及2013年，楼面均价涨幅显著，出让金仍超5000亿元2014年，一线城市共推出土地833宗，推出土地面积3665万平方米，同比减少26%；成交方面，共成交土地772宗，成交土地面积3401万平方米，同比减少27%；楼面均价7705元/平方米，同比上涨41%；平均溢价率为25%，但比2013年同期下降7个百分点；土地出让金为5068亿元，同比减少3%。2014年12月，一线城市共推出土地194宗，推出土地面积628万平方米，环比增加120%，同比增加16%；成交方面，共成交土地182宗，成交土地面积569万平方米，环比增加106%，同比增加11%；楼面均价为4189元/平方米，环比下降61%，同比下降34%；平均溢价率为24%，较上月上升15个百分点，比2013年同期下降6个百分点；土地出让金为375亿元，环比减少48%，同比减少37%。二线城市：供求量跌幅为各线城市最小，出让金同比减少近三成，四季度有所回暖2014年，二线城市共推出土地12529宗，推出土地面积52009万平方米，同比减少20%；成交方面，共成交土地10506宗，成交土地面积43193万平方米，同比减少23%；土地成交楼面均价为1337元/平方米，同比下降4%；土地平均溢价率为8%，较2013年同期下降8个百分点；土地出让金为10806亿元，同比减少28%。2014年12月，二线城市共推出土地1652宗，推出土地面积7712万平方米，环比增加118%，同比减少14%；成交方面，共成交土地1163宗，成交土地面积5420万平方米，环比增加159%，同比减少29%；土地成交楼面价为1389元/平方米，环比下降22%，同比下降5%；土地平均溢价率为4%，较上月下降6个百分点，比2013年同期下降10个百分点；土地出让金为1430亿元，环比增加97%，同比减少34%。三四线城市：全年供求量及出让金均领跌各线城市，楼面均价及溢价率延续低水平2014年，三四线城市共推出土地22898宗，推出土地面积79985万平方米，同比减少26%；成交方面，共成交土地16629宗，成交土地面积57438万平方米，同比减少36%；土地成交楼面均价为734元/平方米，同比下降2%；土地平均溢价率为6%，较2013年同期下降4个百分点；土地出让金为7538亿元，同比减少37%。2014年12月，三四线城市共推出土地3147宗，推出土地面积11178万平方米，环比增加132%，同比减少38%；成交方面，共成交土地1666宗，成交土地面积5631万平方米，环比增加90%，同比减59%；土地成交楼面均价为852元/平方米，环比上涨21%，同比上涨4%；土地平均溢价率为4%，较上月下降3个百分点，比2013年同期下降3个百分点；土地出让金为878亿元，环比增加129%，同比减少57%。二．排行榜：一线城市创宅地出让金记录，地王纪录屡被刷新1.出让金TOP20：榜单总额不及上年，一线城市创宅地出让金记录2014年，全国出让金总额同比下降，其中10个重点城市占比约为40%，较2013年增加7个百分点。一线城市出让金总额连续第二年达到5000亿元以上，并以3438亿元的宅地出让金创造历史记录。全国土地出让金排名前二十城市总额为12613亿元，同比减少17%，与2013年同期280亿元的上榜门槛相比下降20亿元以上。北京和上海作为仅有的破千亿城市高居前两位，其中北京更刷新年度出让金记录，广州和深圳均进入前十，较2013年分别上升4个及6个位次。榜单中仅北京等8个城市同比增加，其中青岛涨幅最高，为66%，跌幅最大的佛山减少51%，常州、郑州、青岛、西安为新上榜城市。12月，上海以317.5亿元排在出让金榜首，南京和重庆分列其后，北京罕见跌出榜单。前二十城市出让金总额为1714亿元，同比减少27%，苏州、昆明增幅显著，合肥、武汉跌幅较大。2.住宅用地成交总价TOP10：沪宅地创总价地王，城市记录屡被刷新2014年住宅用地成交总价榜单价格水平较上一年整体提高，上海、北京都诞生了历史总价地王，并占据榜单前五位，其中上海黄浦区小东门街道616、735街坊地块刷新2010年以来全国土地成交总价记录。登榜地块具体特点如下：一线城市为主：除深圳外，一线城市共有7宗地块进榜，占据榜单多数席位，其中包括榜首地块在内的4宗为下半年成交。楼面价水平较高：上榜地块中仅3宗体量超50万平方米，榜单成交楼面均价达到2.5万元/平方米以上，其中三甲地块均高于3.5万元/平方米。大型房企拿地：由于成交总价水平较高，大型房企仍为榜单主力军，方兴、越秀、中海、泰禾、中冶置业等企业均有上榜。3.住宅用地楼面地价TOP10：上海包揽宅地两榜，京沪横扫单价前十2014年，住宅用地总价与楼面地价榜单均超越上一年，两榜重合率为30%，成交楼面价前十地块价格全部高于3.5万元/平方米，2013年仅三甲地块有此水平。浦东新区前滩地块以66629元/平方米排名首位，并成为全国宅地楼面价新地王。登榜地块具体特点如下：全部溢价出让：上榜地块全部为溢价出让，其中京沪的3宗地块溢价率超100%，一线城市优质地块竞争激烈。分布区域集中：2014年宅地楼面价榜单被北京和上海两城市瓜分，上海浦东新区前滩地区及杨浦区平凉社区各有3宗及2宗地上榜，地块体量均在10万平方米以下。四季度成交地块为主：榜单中仅两宗为上半年成交地块，下半年成交地块则主要集中在四季度，年底一线城市交易回暖，大型房企扎堆抢地，地王频出。三．十大城市：供求总量均不及上年，深圳商地表现抢眼2014年，重点城市土地市场随楼市波动，表现跌宕起伏。开年伊始，借2013年地市火