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视·改变城市界——保利·领秀前城项目营销战略报告易居营销集团·南宁分公司前言视界，改变城市——下一个10年，由保利改变城市视界不同，格局亦不同！有的人用改变自己来迎合世界，而有些人提升自己以改变世界……247万城市大盘，改变了城市格局更创造了城市价值，这座城市因保利而改变，保利正在缔造一座城市的光荣与梦想，更因此而升华，升华于价值，升华于品牌，光荣与梦想是城市的同样也是保利的……不如，从明确使命开始因为是大盘，所以一切截然不同，因为是保利，所以一切截然不同目标与使命从此而改变……使命之保利保利城保利童心缘保利爱琴海保利君悦湾保利凤翔花园保利21世家保利铭门保利龙腾上园保利山水怡城保利东盟国际第一街保利山渐青保利壮源学府上一个十年，改变人居，下一个十年，改变城市保利集团唯一的海外上市房企，精筑中国二十年三十城保利置业，中国文化地产领跑者，人文兴邦、兴城、兴家05年进驻南宁，10年共计开发12盘，以产品为本，以文化为核，潜移默化改变城市人居10年12盘，布局南宁，保利只做一件事——孜孜以求改变这座城市的人居环境。使命之领秀前城【247万平米的航母级大盘】——绝对规模，赋予绝对影响力——【中心区位的都市化低碳大盘】——都市核心大盘，成就城市级价值高度——【保利南宁首席千亩大盘】——保利首席大盘，承载品牌升华使命——在实现价值最大化的前提下，塑造城市运营商的品牌角色，实现保利在南宁完善开发模型与产品体系搭建，以领秀前城为模型实现西南模块化布局以领秀前城为开发模型，模块化布局大西南使命之大盘大盘是规模，可以改变城市的格局；大盘是影响力，可以改变品牌的格局；大盘是人居水平质变的持续动力，可以改变人口的格局；大盘是土地价值持续上升的引擎，可以改变产品的格局；大盘应该是一个城市的光荣与梦想，可以实现价值的格局跟随南宁城市化发展进程，在大盘运营中，改变城市、人口以及产品的格局，进而实现价值最大化与品牌发展，承担城市发展与重组的建设和运营以绝对中央地位，承担城市格局重组使命之易居以易居合动力，实现项目、企业、城市发展目标①影响力——解决保利品牌升华问题②开拓力——解决保利项目客户召集问题③蓄客力——解决保利项目客户圈定问题④专业力——解决价值转化、开发模型搭建问题⑥金融力——解决保利项目快速转化问题⑤说服力——解决保利项目客户置业信心问题再，谈谈占位当领秀前城与南宁的城市化进程邂逅当凤岭南赋予领秀前城一个新的使命我们拿什么奉献给你，我的南宁？项目定位1、城市机遇2、区域机遇3、大盘定位城市机遇，南宁，站在城市格局质变的十字路口—城市机遇—1.南宁有什么城市地位高速抬升，推动城市格局演变与重组！南宁位于华南、西南和东南亚经济圈的结合部，为北部湾区域性中心城市，是广西的政治、经济、商贸中心现城市能级区域性国际城市泛珠三角经济圈西部区域性中心城市西南地区交通枢纽北部湾（广西）经济区的核心城市东盟自由贸易区桥头堡城市原城市能级西南地区内陆城市广西省省会城市抬升城区面积从单一老城区到五象新区再造一个新南宁城市的能级升级和城市的性质决定城市格局必然会产生极大的改变城市崛起2.南宁有什么格局重组逐步完成，板块功能更加独立与细分！板块细分—城市机遇—五象新城东盟商务区凤岭北板块南宁纯粹高端居住板块，以居住为主，城市居住标杆名片南宁城市功能复合板块，城市综合体密集商务属性主导下的高端办公板块，新兴成熟CBD城市格局重组之下，板块功能更加集中、板块差异性逐步拉大、核心功能细分更加明显1.南宁需要什么城市格局演变下，中央生活区呼之欲出！CLD缺失—城市机遇—纯粹居住版图、高端办公版图、复合城市新区之间缺乏能够集中城市资源、集中多远价值链，集中多元客群的中央生活区高端居住区复合型新城老城区复合型城市综合体纯粹居住高端板块城市中心商务区、复合新城与纯粹居住的高端人居板块之间，缺乏能够整合城市资源，以多元化的价值链满足多元化需求的中央生活区城市CBD区域机遇，未来，谁能担负起中央生活区—区域机遇—1.居住板块演变凤岭南时代来临，再次定义城市价值高度！民族大道风岭南路江北堤路埌东客运站东盟商务区凤岭北板块五象新区立交老城区琅东CBD城市东进，诞生南宁首个CBD区域，琅东CBD；在琅东CBD影响下，产生南宁首个高端居住板块——凤岭北板块；城市持续南进，诞生目前南宁最高端的核心区——东盟商务区；在东盟商务区影响下，南宁人居历史必然会迎来凤岭南时代。凤岭南时代由城市老城区到琅东CBD带动下的凤岭北板块现如今，伴随CBD南移，城市核心居住板块进入凤岭南时代凤岭南本案—区域机遇—2.资源升级多重资源，贯穿核心区域，构筑南宁唯一价值链的黄金聚焦点！价值链聚焦四大链条、黄金聚焦生态、休闲文化、商务、居住一应俱全、汇聚环绕连接核心区与五象新区；连接高端居住区与城市未来复合区；连接生态、休闲、公园、滨江、文化价值链；商务CBD高端居住李宁公园五象湖公园凤岭南总部基地凤岭儿童公园复合居住青山高尔夫青秀山商务链生态链休闲文化链居住链—区域机遇—3.市场价值待造低均价、高价差下的市场价值升级，领秀前城担纲重任！市场价值待再造0200040006000800010000凤岭北凤岭南五象新区各板块的价差关系均价近2500元/㎡的价差020004000600080001000012000荣和千千树荣和公园悦府同板块同品牌的价差关系近2000元/㎡的价差在市场整体均价为7500元/㎡的低均价前提下：中高端改善客户客户对于高品质物业的溢价承受能力高市场不缺少能承受高溢价品质物业的中高端客户，只是缺少能承载高价格的品质物业—区域机遇—4.客户资源升级价值链锁效应实现客群多元化导入，区域影响力实现全市化转型！多元化客群价值洼地下的现有客户分布青秀区地缘性客户占绝对比重少量南宁东部地市进城客户价值链锁效应下的未来客户改变—客户来源多元化中央生活区价值隆起后，形成客户的向心吸附力，客户来源更加广泛—客户需求多元化区域价值引导下的投资者生态价值引导下的全龄养老养生者居住价值引导下的品质改善者—客户影响力的全市化—区域机遇—1.区位价值升级2.资源价值升级3.市场价值待造市场不缺少能承受高溢价品质物业的中高端客户，只是缺少能承载高价格的品质物业！四大价值链条，多重资源体系在此聚焦。构筑南宁唯一价值链条的黄金聚焦点！从老城区到凤岭北，从琅东CBD到东盟商务区，城市人居格局在逐渐迁移，如今，凤岭南时代到来！4.客户资源升级板块对外部客源吸纳力明显提升；具备多元化的可导入客群资源！凤岭南时代到来，保利担纲板块再造都市中央生活区呼之欲出！项目占位，领军城市格局的变革、城市生活的变革！保利·领秀前城以改变城市的视界为南宁奉献一座都市中央生活区把握发展；以自我完善，丰富城市格局把握时机；以持续动力质变居住水平；从东部的中央生活区，到南宁的中央生活区然后，聊点大盘定位后的演变作为一个改变城市的大盘，绝非传统意义的房地产开发，而是伴随城市的成长在演变……—大盘演变—1.客户演变客户阶层与辐射范围，呈现逐步升级；客户呈现从“中高端-顶级”的全客层结构；覆盖从主流首改到终极置业的全客层；覆盖从社会新锐到城市富豪的全客层；覆盖从单身贵族到三代同堂的全客层；通过客户的演变，领秀前城将实现：区域客群全市客群周边地市客群省域化客群发展期成熟期收官期启动期主流型首改主流型再改舒适型改善客户属性客户区域豪华型改善呈现外扩趋势，全市性客群比重持续攀升。案例借鉴——天津金地格林世界，通过项目的持续发展，诠释了大盘在发展中客群的升级趋势。—大盘演变—2.品牌演变空间上，影响力从区域升级到全国。时间上，品牌价值支撑从本案到全国项目。以客户需求为出发，将产品的性价比实现到极致以项目产品力出发，将项目的产品力塑造至极致以综合力为出发，将客群圈层影响力发挥至极致。启动期发展期成熟期收官期品牌形象万科绿城仁恒全国领军品牌具备城市运营的能力，形成成熟产品线具备大量稳定的品牌追随者跻身一线品牌阵营形成高品质产品代言者出现品牌追随者天津领军品牌一流产品、一流服务的代言者大量品牌追随者形成城市运营者市场引领者品质代言者支持项目自身支持天津项目支持全国项目案例借鉴——广州雅居乐，通过大盘运营中对品牌的不断提升以及发展，跃升为全国一线开发品牌。—大盘演变—3.生活演变随着交通、商业、教育、医疗、物业服务的成熟与升级，生活方式实现升级。启动期发展期成熟期收官期下午3：00，周末送孩子去最喜欢的华夏未来绘画班，走在社区的小路上和孩子聊一聊未来晚上8：00，吃过晚饭，和家人一起散步到JOYPARK去转转，给长辈添置一件新衣无论几点钟，只要一个电话，物业的小伙子都能随叫随到，这就是我想要的生活早上8：00起床，家门口就是地铁站，以后上班再也不用着急了区域基础配套吸引区域客户城市优质配套吸引全市客户都市复合配套吸引地市客户国际品质配套吸引西南客户案例借鉴——万科东丽湖；随大盘发展，配套的不断完善，最终实现生活品质的完美升级。大盘启动期以标准型产品为主，配以部分舒适型标杆，保证快速的去化，从而实现较高流量，同时追求一定利润。伴随项目发展，大盘逐步进入发展成熟期，标准型产品逐渐减少，而舒适及豪华型的顶级产品比例不断增加，从初期对于流量的追求逐步过渡到高利润目标，最终在收官期实现产品的全面升级，以较高的利润额获取了土地的价值最大化。产品演变模式启动期发展期成熟期收官期开发周期追求量化追求利润财务战略目标的发展变化启动期发展期成熟期收官期开发周期标准型产品的发展变化经济型舒适型豪华型案例借鉴——上海万源城，通过其对大盘合理的规划与开发节奏的把握，实现了利润与品牌的升级，区域的升级。—大盘演变—4.产品演变空间上，影响力从区域升级到全国。时间上，品牌价值支撑从本案到全国项目。大盘演变1、客户演变2、品牌演变3、生活演变4、产品演变最后，说点跟价值有关的事绝大多数人都能明白自身占位，只是占位之后——有的人用改变自己来迎合世界，而有些人提升自己以改变世界……价值五问1、价值搭建2、价值驱动3、价值构筑4、价值转化5、价值保障价值如何搭建，从单一大盘住区到中央生活集群！价值·如何搭建对位城市功能对位品牌愿景对位客户需求融合与差异对话与改变成长与凝聚立足城市、品牌、客户三大平台对位需求，搭建中央居住区价值体系。需要用发展的眼光看价值搭建基础——搭建·城市功能居住融合需求融合功能差异配套差异如何融合如何差异功能改善品质提升地段侵占城市领地第一居所教育改善养老宜居城市生活全龄生活服务区城市休闲会客厅滨江居住体验地城市时尚风向标高端教育服务区养生居住服务区生态与教育的宜居融合新城市休闲场所的功能聚合以生态与教育为功能载体，以休闲场所为商业聚合，构建都市宜居价值体系。搭建·品牌愿景如何对话如何改变对话板块改变格局平等对话南北板块的格局牵动南北板块资源的整合对话凤岭北对话邕江南琅东CBD五象新区凤岭北富人区万象城商圈改变凤岭南改变邕江北凤岭北邕江南打造平等对话南北板块的格局，实现牵动南北板块资源的整合。搭建·客户需求如何成长如何凝聚功能改善品质提升地段侵占城市领地第一居所教育改善养老宜居城市生活功能改善品质提升功能改善教育改善品质提升伴随大盘成熟的置业客群累加效应1-3年3-5年5-8年目的型消费集散地休闲场所聚集地城市休闲消费核心区放射式商业单点区域级商业核心城市级商业核心伴随大盘成熟的商业凝聚效应功能独立的居住价值组团业态细分的商业价值组团目的型消费集散地休闲场所聚集地目的型消费集散地引导客户成长的大盘居住价值组团化，以及商业价值梯度化和组团化。搭建·价值提炼对位城市功能对位品牌愿景对位客户需求以生态与教育为功能载体，以休闲场所为商业聚合，构建都市宜居价值体系。打造平等对话南北板块的格局，实现牵动南北板块资源的整合。引导客户成长的大盘居住价值组团化，以及商业价值梯度化和组团化。生态教育休闲宜居代言新凤岭邕江价值核心南宁首个全龄生活圈南宁人的会客厅搭建·价值体系梳理生态教育休闲宜居代言新凤岭邕江价值核心南宁首个全龄生活圈南宁人的会客厅6大核心