2014年南宁房地产市场报告2014年7月.

南宁房地产市场报告-2014年7月地理位置•南宁是广西壮族自治区省会，位于广西西南部，亚热带季风气候,气候湿润，雨量充沛。唐贞观年间太宗将这里命名为“邕州”，因而南宁的简称就是“邕”。•南宁别称绿城、邕城、五象城。•地处中国华南、西南和东南亚经济圈的结合部，位于广西中部偏南，是环北部湾沿岸重要经济中心，中国面向东盟国家的区域性国际城市。南宁的六张独特名片“全国文明城市”“联合国人居奖城市”“中国绿城”“广西北部湾经济区核心城市”“中国-东盟博览会举办地”“天下民歌眷恋的地方”经济•2013年全年全市地区生产总值2803.54亿元，其中，第一产业增加值349.93亿元，增长4.8%；第二产业增加值1110.89亿元，增长14.6%；第三产业增加值1342.73亿元，增长8.1%。•2013年三产占经济的比重为12.48：39.62：47.90区域划分•南宁土地面积29569平方公里,全地区总人口713.50万人,下辖兴宁区、江南区、青秀区、西乡塘区、邕[yōng]宁区、良庆区六区以及武鸣、横县、宾阳、上林、隆安、马山六县城市的分区规划•兴宁区:南宁市最老的城区之一，也是城市的商贸中心区。•青秀区:南宁市中心商务区、城市休闲旅游区和东向工业走廊。•西乡塘区：高新技术开发区和大学城所在区，人口多，人流量较大。广西80%的大中专院校、科研院所聚集此地。•江南区:综合性物流中心、重要加工业区、空港产业基地,经济技术开发区所在地。•邕宁区:城郊休闲旅游区、专业化生产基地和工业发展战略基地。•良庆区:广西重要的工业基地、现代物流基地和出口加工基地以及南部片区文化、体育、行政中心，广西体育中心所在区(2014年世界体操锦标赛主比赛馆)。市区地图2012年西乡塘、江南、武鸣县、横县等工业比重较高又有开发区支持的县区GDP的增速都在15%左右，横县新电厂上马后规模以上工业增加值增长高达70.1%，推动GDP增长21%。青秀区、西乡塘区和兴宁区成为近几年房地产业的绝对主力城市规划与发展•城市的主导发展方向：整体向东，重点向南。•总体布局形态：“一轴两带三中心”，邕江南北两岸均衡发展。•城市东扩根据《南宁市城市总体规划（2011—2020年）》，南宁市的城市空间得到进一步的拓展，规划区扩展至建设中的高速公路环，周长由目前的80公里增至120公里，围合面积由目前的400平方公里扩展至900平方公里。一轴两带三中心•一轴：就是以邕江为主轴，江南、江北均衡发展。以前南宁市都是重点发展邕江北岸，建设围绕民族大道两侧展开。今后，这种状况将会彻底改变，邕江成为中心线，而不是边线。•两带：即邕江北边、南边发展带。北边是传统的中心区，重点发展教育、商业、金融、旅游等，按生态型城市标准建设。南边以产业发展为主，包括现代制造业、物流业等。•三中心：分别为朝阳、埌东·凤岭及五象新区。•朝阳为传统的商业中心，未来仍将保留并发展；埌东·凤岭则建成以办公、金融、商务为主的商务服务中心；在邕江南岸，以五象新区为中心，形成第三个中心，再造一个新南宁。五象新区•五象新区功能定位——超大复合型城市中心区•自2006年自治区政府提出了“城市向南，再造一个新南宁”的城市发展规划之始，五象新区即被赋予了“成为南宁新中心”的重任。•受政策层面诸多利好的吸引，房地产企业、金融企业、市政部门等陆续进驻五象新区（青岛啤酒广西总部、海尔东盟总部）。•2013年6月21日起，位于南宁高新区科园东五路的南宁市政务服务中心总部，迁至五象新区五象大道广西体育中心，7月1日起，有26个部门（单位）陆续搬到新地址办公。其中包括南宁市发展改革委、工信委、国土资源局、环保局、城乡建设委、规划局、城管局、住房保障和房产管理局等部门或单位。五象新区核心区周边配套五象新区知名开发商•外来大鳄揽地新五象本土房企青睐老城区•上半年，万科、绿地、合景泰富、宝能、大唐等房企纷纷斩获五象新区新地块，广州天誉、世茂、联合佳成首次入邕抢滩布局五象新区。•在外来房企圈地抢占五象主场的同时，已在南宁市场开发多个项目的老牌房企，纷纷抢占南宁旧城区稀缺地块。•五象新区作为南宁市重点开发的综合性城市新区，具有独特的区位优势、资源优势和环境优势，开发潜力巨大。犹如上海的浦东新区、天津的滨海新区、广州的天河新区一样，五象新区承载着构建城市开放新格局、注入城市发展新动力的历史重任。新区的全方位开放与全方位发展将托起整个南宁经济起飞的新希望。交通•水路：邕江穿城而过，沟通各地。•海运：五象新区紧逼钦州湾，是南宁面向大海的快捷出口。•陆路：环城高速公路、南北高速公路、南北二级公路、南蒲路等道路连接内外交通。•铁路：湘桂铁路黎南段复线穿越其中，与正在建设中的南钦城际铁路会合于规划中的五象火车站；另外，新区新建有一个南钦高铁五象南站。南广铁路广东段联调联试预计将在今年9月份进行，年底具备开通条件。届时，南宁到广州运行时间将在3个小时以内。•航空：吴圩国际机场，通行便捷。•新湘桂铁路自京广线上的衡阳站向西南引出进入广西境内延伸到中国与越南的边境凭祥站,是通往越南等东盟国家最便捷的国际运输通道。地铁共计划8条地铁线连接市区各地•2011年12月29日，南宁市地铁1号线一期工程全线正式开工建设，预计2016年底建成通车。•2号线已于2014年1月1日开工建设，2017年底建成通车。南宁地铁规划图政策•广西决定3月起正式施行“单独二孩”政策。•南宁官方正式下文松绑限购从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购买2套房。南宁限购放送是北部湾经济区城镇体系同城化的一个实施步骤，限购只是“松绑”并非取消，南宁市目前仍然严格执行住房限购限价政策。各地限购政策的取消与专家解读•6月20、26日，呼和浩特两次发文，放开限购，成为全国首个正式发文取消限购的城市。•7月10日起，济南新房与二手房限购政策将全面放开，不管本地人还是外地人在济南买房都没有套数的限制。•业界对于地方救市，普遍不看好效果。国内专家分析，今年以来，宏观经济不景气，房地产市场持续低迷，部分区域量价齐跌，是致使地方发文救市的关键因素。不少业内人士认为，金融政策不松，地方救市效果不会太明显，而今年以来金融业持续趋紧。房贷业务的链式反应•从去年第三季度开始，银行对于房贷业务处于收紧态势，不仅贷款门槛提高，放款周期也在不断延长。目前南宁银行，首套房贷利率普遍是在基准利率的基础上上浮5%~10%，最低的建行也上浮2%~10%。尽管一些银行声称首套房贷利率上浮5%~10%，但上浮10%甚至以上都很普遍，而且房贷期限无法确定。•今年上半年，很多开发商拿不到贷款，即便是本土开发实力较强的房企，在银行的客户评估里还属二级客户。现在不仅是小房企，即便是实力较为雄厚的大房企，资金链也不容乐观，其对楼市的影响可想而知。客群心理调查房地产现状•2014年上半年（1.1-6.30）南宁楼市共计成交商品房33937套，同比2013年上半年增长16.53%。成交面积311万平米，同比2013年上半年增长7.75%。•现在银行开发贷和房贷都未见明显松动，限购令实施了那么多年，南宁楼市还是稳步发展，说明刚性需求是存在的。•2014年第17周，青秀、兴宁、西乡塘、江南四区共成交1595套，占全市签约成交量的92.8%。•其中兴宁区成交最多679套，占全市签约成交量的39.2%，良庆、邕宁二区共成交123套，占全市签约成交量的7.2%，其中邕宁区成交1套。•截止到2014年4月27日，南宁全市商品住房累计可售面积555.82万平米，可售套数为49679套；若按近8周南宁全市商品住宅每周平均1408套的销售速度，目前的新房可售量消化时间为36周。•南宁4月新建住宅平均价格为8065元/平方米，5月为7892元/平方米，6月为7828元/平方米，连续三个月出现下跌。•当前各开发商加大优惠，是房价下跌的一个因素。•下半年五象新区一批由国内品牌房企开发的楼盘会陆续上市，以那样的品质，价格应该不会低，可能会拉高南宁房价。房地产市场后市怎么走，估计得等到金九银十才能看得清。不过年中已过，南宁大部分房企都没完成销售任务，预计到年底，一些风险和问题会集中释放出来。综合思考开发商回笼资金政府政策银行房贷业务无法预测市场房价趋降促销手段追涨不追跌，观望情绪浓厚房子卖不动，去化率低，去化周期长取消限购的试想•限购主要是为限制投资需求，现全国房价普遍唱衰，南宁市房价连降三个月，投资客对于投资房地产的信心遭受打击，观望情绪也相应加重。•所以业界普遍认为在目前刚需为王、投资观望的大环境下，即使取消限购，南宁未来的房地产市场也不会出现井喷式増涨，而是会有序健康的向前发展。因为除限购政策之外，还有信贷政策也是约束投资性需求的因素。Thanks!