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1第一章、概论1、房地产开发：是指由特定的经济实体（具有开发资质的房地产开发企业），对房地产项目进行投资、建设和管理，使之改变用途或使用性质，从而获得经济利益的过程。2、房地产经营：广义，是指一切通过从事房地产领域的经济活动活动经济效益的行为。狭义，是指房屋经营和城市土地经营两种房地产领域的经营行为。3、房地产开发与房地产经营的差别：①房地产开发和房地产经营在房地产项目市场运作过程中所处的阶段不同，前者为生产过程，后者为交易过程。②房地产开发和房地产经营这两种房地产经济活动的主体不完全相同，例如中介商也是房地产经营商，但不是开发商。③房地产开发和房地产经营这两种房地产经济活动对主体的资格要求不一样。开发商必须由企业进行的，而经营商只要是一个有正常行为的合法公民。④房地产开发与房地产经营所指向的行为对象是不同的。开发商的行为对象是房地产项目，房地产经营商所指向的行为对象是房地产公司。⑤随着房地产市场的完善，房地产开发与房地产经营的作用就会发生根本性的变化。4、按开发的规模和复杂程度来划分，房地产开发可以划分为：单项开发、小区开发、成片集中开发（后两类开发也称综合开发）。5、“七通一平”，一平是指平整土地，七通是指通给水、通排水、通热、通气、通电力、通电信、通公路。6、房地产开放企业：分为四级资质房地产开发企业，第一级为最高级。P5第一级条件：自有流动资金2000万元以上，注册资金不低于2000万元；有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑经济或房地产经济类专业人员不得低于40人，其中具有中级及以上职称的管理人员不少于20人；设有高级工程师职称的总工程师、高级会记师职称的总会记师、经济师职称及以上职称的总工程师，工程技术、经济、统计、财务等业务的负责等业务的负责人应具有相应专业的中级以上职称；具有5年以上从事房地产开发的经历；近3年来累计竣工30万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资，连续4年建筑工程质量合格率达100%，优良率达20%以上。第二级条件：自有流动资金1000万以上，注册资金不低于1500万元。有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑经济或房地产经济类专业人员不得低于20人，其中具有中级及以上职称的管理人员不少于10人；具有3年以上从事房地产开发的经历；近3年来累计竣工15万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资，连续4年建筑工程质量合格率达100%，优良率达10%以上。第三级条件：自有流动资金500万元以上，注册资金不低于500万元。有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑经济或房地产经济类专业人员不得低于10人，其中具有中级及以上职称的管理人员不少于5人；具有2年以上从事房地产开发的经历；近3年来累计竣工5万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资，连续4年建筑工程质量合格率达100%。第四级条件：自有流动资金200万元以上，注册资金不低于200万元。有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑经济或房地产经济类专业人员不得低于5人，工程技术负责人具有相应专业的中级以上职称，财务负责人应具有相应专业的初级以上职称，配有专业统计人员。第五级条件：自有资金不低于30万元。27、房地产开发的整个流程：P7（重点）①开发商提出开发设想：②可行性研究：③申请项目用地：④项目设计：包括：方案设计：反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计：初步设计在方案设计的基础上，应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计：是初步设计基础上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法，并要绘制完整详细的建筑及安装详图及必要的文字说明。⑤征地及拆迁：⑥筹措房地产开发资金：⑦建设工程招标：⑧施工：⑨市场营销与策划：⑩物业管理：8、建设用地规划许可证：是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。9、建设工程规划许可证：城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后，核发建设工程规划许可证。10、一书两证：建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。11、我国城市土地经营的主要形式：P10①城市土地的租赁经营（包括城市土地的出让和转让、出租等方式）；②城市土地的开发经营（包括开发后的土地转让所有权）。12、城市土地的出让：是指城市人民政府土地主管部门依法将城市土地的使用权出让给用地单位（主要是房地产开发公司），供其有限期使用城市用地，用地单位必须向城市人民政府土地管理部门支付土地出让金（一般也称为毛低价）。出让的方式，原来有协议出让、招标出让、拍卖出让。13、城市土地按土地开发程度分为：P10（转移点：拆迁与否）熟地：已开发的土地；生地：需要转变用途的土地；毛地：未开发的土地。13、我国房地产开发与经营的法规，主要为：《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》。14、其他房地产开发与经营相关法律：《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国市政公用事业法》、《中华人民共和国地震法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国住宅法》、《中华人民共和国工程设计法》。3第二章、房地产开发与经营1、房地产项目开发的经济发展环境：P18（注意细节）①宏观经济发展形势：国际形势--影响国际都市CBD项目国家形势--三大都市圈的核心城市项目当地形势--其他省会城市的项目城市某地段形势(影响房地产项目开发的宏观经济发展形势包括：国际经济发展形势、全国经济发展形势、当地城市经济发展形势、城市内某地段的经济发展态势。)②市民的收入水平及其贫富差异程度：某一城市市民的收入水平直接决定了该城市市民对住宅及其相关配套服务设施的市场需求。③资金市场发展形势：主要包括：利率和贷款条件。利率走高，将加重开发商和购房贷款者的财务负担，从而将抑制房地产项目开发的供给与需求。贷款条件决定了开发商和购房贷款者可以获得资金的数量和期限。2、房地产开发的社会环境：P22①人口数量环境：城市规划区内人口数量越大，投资机会越多。我国城市：一种是城市规划层面上的城市概念，另一种是行政区划意义上的城市概念。②人口构成：决定建筑面积构成和区位构成。男女比例个构成、不同年龄构成、有无户籍人口比例构成、各种家庭规模的比例构成、丁克家庭所占比例、单身人士的比例构成。③人口受教育水平环境：受教育水平越高，对现代生活的追求越强烈，同时，购买力也越强。④城市历史传统环境：历史传统悠久的城市往往历史古迹丰富，这对房地产开发往往形成了巨大的限制；历史悠久的城市的市民往往形成了独特的审美眼观，这对房地产开发形成了独特影响。3、相关中介机构的发育状况：P30中介机构的存在的必要性:交易市场信息量巨大,相关事务繁多.①评估机构的服务水平(双重资质管理制度)：对评估人员职业资格考试注册制度,对机构资质审批制度②房地产交易所的服务水平(双重职能机构)：经营--商业性；市场管理--政策性③其他中介机构的发育状况.如信用评估机构等第三章、房地产市场与预测：1、房地产市场数据资料的收集：P36①房地产市场需求方面的信息资料：宏观经济发展状况的信息资料、消费者状况的信息资料；②房地产市场供给方面的信息资料：包括现有房地产的数量、档次、功能；需要拆除的房地产的数量、档次、功能；可能发生用途改变的房地产的数量；目前细分的房地产市场的开发成本；未来一段时间内可能投入市场的房地产数量、档次、功能，包括正在规划的房地产开发项目、取得国有土地使用权的房地产开发项目、获得建筑施工许可证的房地产开发项目和正在施工中房地产项目等。4③房地产市场交易方面的信息资料：4个指标：租金水平、售价水平、出租比率、空置率。④房地产金融方面的信息资料：利率、贷款难易程度、抵押贷款的违约发生率。⑤其他方面的信息资料：主要是政府政策方面的信息资料，如政府即将投放到土地出让市场的土地数量、地理位置和价格，政府税收政策的变化等。2、一手资料：口头交流、电话调查、书面问卷调查、实地观察。二手资料：报刊、房地产信息网络、房地产中介机构、政府机关、其他开发商等。第四章、房地产开发融资与投资1、房地产开发融资包括：间接融资和直接融资。间接融资：指资金供求双方不直接见面，而是由资金的供给者将资金提供给金额机构，再由金融机构将资金提供该房地产开发企业，如房地产抵押贷款、开发建设贷款、流动资金贷款、租赁融资等。方式灵活直接融资：指资金供求双方（包括政府、企业、个人）在房地产开发资金的借贷、金融工具的买卖过程中直接见面商定，进行票据和证劵的买卖或货币借贷。存在一定的局限性。2、房地产开发融资的特点：P46（第三点为重点）①融资规模大：房地产开发项目由于价值大而产生大量的资金要求；②偿还期较长：房地产开发周期长，资金周转慢，回收期长，所以贷款的偿还期也长；③房地产证劵化趋势：资产的流动性是指在必要的时候，所投资产转化成现金的能力，或者指所投资产作为抵押品时交给债权人保管的难易程度。房地产作为不动产，在传统的资产形态下，属于一种缺乏流动性的资产，主要体现为：一方面，房地产只能成套出售或转让，不能换成现金。另一方面，房地产用做抵押品时，不能移动，不易分割，在一些场合又不易交给债权人保管和处置。3、房地产开发融资的主要形式：P49（重点为第三点）①银行贷款融资：房地产开发企业流动资金贷款；房地产开发项目贷款；房地产抵押贷款：“土地开发抵押贷款”和“房屋开发抵押贷款”。②证劵融资：证劵融资的优越性：有利于吸收大众资金、有利于分散投资风险、有利于金融市场的繁荣与房地产企业经营管理的改善。房地产证券的发行：房地产债券的发行；房地产股票的发行。③房地产信托融资：房地产信托融资功能主要通过以下形式实现：房地产信托投资；房地产信托存款；房地产信托贷款；房地产信托基金。房地产信托基金的特点：集体投资、委托经营、分散风险、共同受益。④房地产融资的其他方式：联建、参建融资；房地产典当融资；利用外资。4、系统风险：某些因素给市场上所有的企业都带来经济损失的风险。又称不可分散风险。如：通货膨胀、经济萧条、政府政策调整、战争等。55、非系统风险：又称可分散风险、公司特别风险、个别风险。指某些因素对单个企业或投资者造成的损失。如：收益现金流风险、未来运营费用风险、资本价值风险等。6、房地产投资风险的主要类型：P59①财务风险：是指房地产开发企业运用财务杠杆，即在使用贷款的条件下，既扩大了投资的利润范围，同时又增加了不确定性，增加的营业收入不足以偿还债务的可能性。来自财务方面的风险因素：融资风险、购房者拖欠款风险。②购买力风险：又称通货膨胀风险，指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。③利率风险：调整利率是国家对经济活动进行宏观调控的主要手段之一。利率调升对房地产产生两方面影响。一是导致房地产实际价值的折损，利用高利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，二是将加大债务负担。还会抑制市场需求。④变现风险：指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。⑤社会风险和意外事故风险：社会风险：国家政治、政策、法规、计划等形势和经济形势因素影响带来损失的风险。意外事故风险：包括自然灾害和认为破坏造成的经济损失的风险。7、风险报酬原理：是指投资者冒着风险进行投资时可能获得的超过无风险利润的那份额外报酬。实际报酬率为大于无风险报酬率或者小于无风险报酬率甚至负报酬率。8、盈亏平衡分析原理：在项目达到设计生产能力的条件下，通过盈亏平衡点（简称BEP）分析项目成本和收益的平衡关系。（重点看书本，还有P62的图）产品销售利润=产品销售收入-产品销售成本-产品销售税金产品销售收入=产品销售量*产品单位价格产品销售成本（总成本）=变动成本+固定成本9、盈亏平衡分析：P61（重点）10、盈亏平衡点：P6