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顶级豪宅案例简析研究目的：准确把握豪宅定位的方向研究对象：北京、上海的一线城市豪宅选取对象：北京：星河湾、万国城MOMA上海：翠湖天地深圳：香蜜湖一号、幸福里研究对象：星河湾北京星河湾价格走势图058000450003600034000310002900025000180001600001000020000300004000050000600007000005年下半年06年上半年06年下半年07年上半年07年下半年08年上半年08年下半年09年上半年09年下半年10年上半年2006年1季度朝青板块主要在售住宅项目基本信息表项目名称规模建筑类型交房标准主力户型（m2）类型均价（元/m2）珠江罗马嘉园600000板塔结合精装140-200普通住宅8315华纺易城500000板楼毛坯80-140普通住宅6317东岸210000板塔结合毛坯100-140普通住宅6264青年汇320000板塔结合毛坯60-100普通住宅5789A-ZTown450000板楼精装100-120普通住宅7701阿曼寓所100000板楼毛坯60-140普通住宅6300国美第一城1000000板塔结合毛坯80-140普通住宅6029星河湾600000板楼精装200以上公寓15403逸翠园360000板楼毛坯140-200公寓9289天鹅湾460000板楼精装140-200公寓10354假设同一区域，楼面地价相同的条件下，星河湾一期装修标准为6000元/平米，毛坯房价格为9403元/平米，相对区域内普通住宅价格高出40%；对于区域内豪宅而言，比天鹅湾价格高出48%星河湾销售概况星河湾实现了区域最高价，并高于同区域豪宅近3000-4000元/平米，全面领先片区的下销售额，为星河湾项目启动，博得头彩星河湾价值实现的解读星河湾价格走势16000180002500029000310003400036000045000580000500010000150002000025000300003500040000450005000055000600006500005年下半年06年上半年06年下半年07年上半年07年下半年08年上半年08年下半年09年上半年09年下半年10年上半年一期2005年7月开盘开盘价格15000元/平米，含精装修4000元/平米；二期2006年11月开盘开盘价格25000元/平米含精装修6000元/平米三期07年9月开盘开盘价格，套内34000元/平米装修标准：8000元/平北京星河湾北京星河湾地块周边原状星河湾价值实现的解读星河湾价格走势16000180002500029000310003400036000045000580000500010000150002000025000300003500040000450005000055000600006500005年下半年06年上半年06年下半年07年上半年07年下半年08年上半年08年下半年09年上半年09年下半年10年上半年产品价值点全实景展示，200平米以上纯粹大户型，6套精装修样板房，四季会所，营销侧重点现楼.星河湾品牌,四季会,精装修品牌,利用产品自身的优势,突破区域价格的限制,实现豪宅的占位以四季会的名义吸引目标客户红线外绿地高档石材（黑檀木）商业街项目的成熟品质的升级以一期业主为核心的圈群层营销产品尺度的放大星空华墅品牌的跨界营销顶层客户的圈层营销星河汇的成功运营一个心情盛开的地方（一期~二期）品质论（三期~四期）重新定义豪宅（五期星座）星河湾6号2000年2008年星河湾开发模式——不断递进的品质演绎星空华墅（北京星河湾三期）星河湾价值实现的解读星河湾土地成本高于周边项目属于绿化隔离带项目(并自行修建)开发周期长(获得土地到推盘历时三年多)星河湾价值实现的解读——开发背景通过产品力打破区域市场价格壁垒,进入北京豪宅市场建立豪宅居住标准，推出的产品定位以大户型为主,三居从230到350平方米,四居面积从420到530平方米;高档精装修;华丽的园林;先进的智能控制系统制造市场话题，首创京城现楼销售的先例，并将南方园林照搬到北方，将公共园林及1000平米人工湖率先展示，充分体现项目自身的产品力北京星河湾产品针对的客户群是“彰显成功”型的家庭，如何满足这一部分客群对“豪华感、尊贵感”的心理需求，是在产品层面解决的主要问题；为形成豪华、尊贵的感觉，星河湾的产品策略是：在规划和建筑上采取稳妥保守的做法，在景观和室内精装上集中发力，形成打击力。大手笔的周边环境改造将社区环境的外延延伸到了周边的非红线内的青年沟、朝阳北路、四周边的围墙、道路改造和绿植。●对沿街建筑进行粉刷，种植了近百棵大叶法国梧桐树●把13公顷绿化代征地，先期投入形成北京星河湾生态公园●完成青年沟改造●完成四周围墙、道路的改造和绿植星河湾价值实现的解读——周边环境●通过丰富的高差变化及材料、种植处理道路景观。(在道路的断面处理上，通过高差的变化，加上“面砖→各类大小灌木→乔木→围墙”的层次变化使道路景观十分丰富)●街角处理创造丰富景观层次。(几条主要道路的交叉口，四角都有一定后退，建造了1O个形态各异的景观喷水池，形成怡人的环境和园区景观的延伸)星河湾价值实现的解读——周边环境星河湾对细节的追求是其品质地产中间重要的组成部分：北京星河湾的路牙石之间的接缝不是用水泥填补的，而是手工打磨好后直接拼装上的，这样的细节处理在北京星河湾比比皆是。室内大厅的扶手——这样一个小的细部设计也是一改再改，扶手简单的一个曲线使得格调就进一步得到提升。星河湾价值实现的解读——产品细节采用广州星河湾独特的立体式园林景观，主动创造场地高差，通过36种高差的变化，形成自然的起伏。●有效增大绿化面积(斜角边大于直角边)●使园林景观产生丰富的层次感，便于植被搭配，实现大小乔木、灌木、地被植物的结合●增强首层住户的私密性，使其与环境形成有一定距离的亲近感主动营造高差星河湾价值实现的解读——园林环境从实际出发压缩组团内部的道路和硬质铺装面积，扩大绿化面积。园林景观中软绿化较多(水景、植物等)，硬绿化较少(广场、铺地等)，在植物的选配上采用树多、花多、草少的方法。●在园林绿化建设中强调以乔木为骨干的绿色植物作为主体，形成良好的生态效益。(草坪的维护浪费大量的水资源，且相对制造氧气的能力较弱。相反，灌木及乔木不仅能遮阳、吸热、减燥，亦能产生大量的氧气)●与其他景观要素结合配置成景。（使得园区步移景异，处处花团锦簇，枝繁叶茂）重绿植轻硬地、重木轻草星河湾价值实现的解读——园林环境北京星河湾南北朝向，东西对流，通风向阳；整体可养殖水域约为12000立方(不含生态公园)，小区内因地制宜的通过造园手法利用地势营造自然落差，把小区的水域：生态公园----一期亲水池塘----二期亲水池塘----青年沟有机地融汇在一起，形成水体大循环。园林水系有机融汇星河湾价值实现的解读——园林环境●在循环过程中通过落差，充分让其曝气，增加养殖水体中的含氧量●利用生态公园自然、物理沉淀作用达到过滤净化作用●亲水池塘与青年沟平均水深为600mm,水源主要由湖水与雨水组成，水质较稳定●水生植物配置丰富。(水生植物在配植时充分考虑了亲水池塘周围的陆地植物、建筑物、人工湖的驳岸曲线，以及整个人工湖想体现的主题和气候特点。在配植构图上，也考虑了色彩的调和。清澈泛绿的水色是整个水景的底色，根据水生植物的生长特性和观赏期，以及观赏部位不同(如观叶、观花等)，错落有致，深浅不一，绿色叠荡，或红或黄的花丛点缀，四季呈现色彩变化，充满韵律感)。细致周到的细节处理星河湾价值实现的解读——园林环境●应用异形井盖完善细部处理。(行道树和经修剪成型的灌木种植在斜坡绿地上，其下敷设部分市政管线，并将管井和非金属可在顶部绿化的异形井盖隐蔽在灌木丛中，不仅扩大了绿化覆盖面积，而且使路边绿化更具立体层次感。道路采用隐形排水，其上井盖经过精心设计和处理，既防盗又平整。)●采用铁艺围墙实现“透绿”。(紧靠斜坡绿地是比例尺度合适、半虚半实的铁艺围墙和欧式盆栽，高低错落、通透处理，使小区内外环境浑然一体。)细致周到的细节处理星河湾价值实现的解读——园林环境●园林小品独具匠心、造型独特。（在园林小品的选材上，多选用石(黄蜡石，用于景观营造；大理石用于地面铺贴)、木(进口梢木)等天然材料。座椅、栏杆、灯具等造型独巨匠心，与建筑统一和谐。）●夜景照明系统采用环保暖光源。(夜景照明系统如：路灯、地灯、台阶灯、树灯、柱灯等均采用环保暖光源，光线柔和而不刺眼，既保护视力又美化环境，且节约能源。)●配以磨砂灯罩。(夜景照明系统带有磨砂玻璃灯罩的灯具，将不会对低层的住户造成光污染)。细致周到的细节处理星河湾价值实现的解读——园林环境工程施工细节——5000吨黄蜡石的堆砌工程施工细节——室内标准的室外木栏杆铜包件以惊人的魄力，提出“北温带园林再造工程”的目标，即要推翻目前北京以北温带为气候特征的造园惯例，将江南的丰富的植物搭配等南方手法进行实施。●认真分析当地条件。(了解分析所在地的气候、土壤与水源条件)●广泛选择植物种类。(提前一两年则着手引种收集适用的大规格、高质量苗木乃至成树、大树，其引种收集的范围包括河南、河北、山东、陕西以及东北各地，并从比利时进口了若干观花、观叶和地被植物品种。)创造性的“北温带园林再造工程”星河湾价值实现的解读——园林环境户型和空间设计经典周到星河湾对户型的总结和变化已经有了一个很成熟的总结和发展,不仅形式多样能够照顾各类人士的需要，而且还根据南北环境和居住习惯的不同重新调整丰富了户型结构和比例。北京星河湾已建成的户型有60余种，所有户型均为大面宽小进深（最大面宽达14.2米，最小进深为9.9米）。星河湾价值实现的解读——户型设计及室内装修户型多种多样，布局、功能等均比较理想：●起居厅方正，层高高于其它厅室●餐厅相对独立且与厨房用落地推拉玻璃门分隔，方便使用●大主卧都带步入式衣帽间和功能完备的独立卫生间●次卧室和佣人房也都带独立卫生间，方便使用●考虑北京寒冷多风沙的气候特点，适当减少了阳台星河湾价值实现的解读——户型设计及室内装修方正的起居厅主卧的步入式衣帽间和卫生间室内空间层次丰富，形式多样：●地面不同高度的落差设计（如餐厅、客厅和连接客厅的阳台）●多级、多层次的天花造型设计●搭配圆形叠式天花的圆形餐厅设计●八角形的270度观景主卧室。星河湾价值实现的解读——户型设计及室内装修2.7米奥的斯豪华电梯，内饰极具奢华多级、多层次的天花造型设计。天花多设计有发光灯槽和多级吊顶增加空间的层次感。由于层高（层高基本上都在3.2米左右）和选择了合适的空调通风系统，为多级吊顶的实现提供了很好的保障，分级落差较大，空间层次感效果更佳。星河湾价值实现的解读——户型设计及室内装修门厅的天花效果客厅天花造型餐厅天花造型走廊天花造型卧室天花造型卫生间天花造型客厅、餐厅的空调出风口巧妙地与叠式天花完美结合八角形的270度观景主卧室装修标准高,主要用材和设备基本上以进口材料和品牌为主：●户门：木饰面防火门，配防盗眼及意大利Salicetaolo门锁●房门：“树熊牌”木饰面门，配德国“海福乐”门锁●木地板及乳胶漆：采用加拿大“卡佛”乳胶漆，地面铺“树熊牌“木地板●地柜与吊柜：德国“菲林格尔”高级地柜及吊柜●厨房设备：德国“德格”牌煮食炉、洗碗机、烤箱、微波炉，伊莱克斯电冰箱，德国汉斯格雅水龙头星河湾价值实现的解读——户型设计及室内装修地面拼花式样繁多门厅餐厅地面拼花走廊地面拼花卫生间地面拼花卫生间地面拼花交通过度空间地面拼花厨房地面拼花电梯地面拼花踢角线浴缸裙边楼梯踏步石材在玄关的运用石材在台阶的运用窗台背景墙酒柜台面石材在其他地方的运用细致而周到的户型设计及室内装修其它一些高档装修材料的综合运用：●高档马赛克●深木色为主的木装修●能消除墙面感觉的镜子●光芒四射的水晶吊灯●主卧室的浅色地毯等等。另，主要材料方面按照所用场所的主次，对材料材质进行不同选择。材料综合运用的效果细致而周到的户型设计及室内装修●使用便捷的设计。（厨房洗涮区和烹饪区台面高差不同