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1关于深圳市工改工项目补地价、工业楼宇转让、增值收益政策的调研一、工改工概念所谓工改工项目，即旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目。二、工改工项目地价计收政策（一）依据文件和文件关于工改工项目补地价主要政策1、深圳市人民政府办公厅印发《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》的通知（深府办〔2014〕8号）此文件关于城市更新形成的工改工项目补地价的主要内容：（1）旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，其配套设施限定自用。其中，配套商业设施的地价按照公告基准地价计收，其他配套设施的地价按照《办法》第三十八条第一款的规定计收。配套设施如按规定经批准进入市场销售的，应当按照市场评估地价标准补缴地价。改造为工业（含现代物流）的，地价测算适用《办法》第三十八条第一款、第三款。（2）对于适用《深圳市城市更新改造办法》第三十八条第一款、第三款规定，由旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业，以及适用《办法》第三十九条规定，由旧居住区、旧商业区升级改造为居住或商业服务业的城市更新项目，确定地价计收基准容积率和基准建筑面积，采用分段方式计收地价。（3）城市更新项目在2013年1月8日前已经市规划国土部门审议通过城市更新单元规划，但尚未进行规划批复的，在本暂行措施施行之日起6个月内办理用地出让手续，可按照2013年1月8日调整前的公告基准地价标准计收地价。（4）城市更新项目涉及按照市场评估地价标准计收地价的，由市规划国土发展研究中心（法定机构）和在深圳市注册且执业范围为广东省或全国的土地评估市场中介机构（市场机构）按照同等规则分别进行评估，地价金额按照市规划国土发展研究中心评估结果和市场机构评估结果平均值的85%计收。其中，市场机构评估结果应当按照3家市场机构评估值的算术平均值确定。2、深圳市人民政府办公厅关于印发工业楼宇转让管理办法的通知（深府办【2013】3号）此文件关于城市更新形成的工改工项目补地价的主要内容：（1）城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割转让。（2）城市更新项目中作为工业配套设施的配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施可分割转让，其建筑面积一般不得超过项目总建筑面积的30%。（3）城市更新项目改造后形成的工业楼宇及配套设施分割转让时，按照下列规定补缴地2价：改造后适用《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款及第三款规定的地价政策的建筑面积中，属于工业楼宇的，应按照工业和办公公告基准地价的平均值补缴地价；属于配套设施的，应按照市场评估地价标准补缴地价；适用其他地价政策的建筑面积不再补缴地价。3、《深圳市城市更新办法》（市政府令第211号）4、深圳市人民政府关于印发《深圳市城市更新办法实施细则》的通知（深府〔2012〕1号）5、深圳市规划和国土资源委员会关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知(深规土【2014】428号）6、深圳市工业楼宇转让管理办法实施细则（二）城市更新项目形成的工改工项目的补缴地价标准根据以上文件政策整理成以下方法补缴地价：原有建筑面积地价：免地价①销售：（法定机构评估价+市场机构评估价）配套部份×50%×85%工改工地价（≤30%）商业配套：按公告基准地价计收②持有：其他配套：原建筑面积的免征地价，增加建筑面积地价增加建筑面积的按照公告基准地价的50%补缴①分割转让：（工业用地基准地价+办公用地产业用房基准地价）×50%（≥70%）②整体转让：按照工业用地基准地价补缴③持有：按照工业基准地价的50%补缴对于非城市更新的工业项目补地价标准，按照深圳市人民政府办公厅关于印发工业楼宇转让管理办法的通知（深府办【2013】3号）第八条执行。二、工业楼宇转让政策（一）依据文件1、深圳市人民政府办公厅关于印发工业楼宇转让管理办法的通知（深府办【2013】3号）2、深圳市规划和国土资源委员会关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知(深规土【2014】428号）3、深圳市工业楼宇转让管理办法实施细则（二）城市更新项目形成的工改工项目的工业楼宇转让主要政策31、工业楼宇转让销售：只能现售，拿到房地产证后才能出售。但城市更新项目重建的工业楼宇可进行预售。2、城市更新项目形成的工业楼宇可以分割转让，租售比例不再受50%：50%限制。3、城市更新项目中作为工业配套设施的配套办公、配套单身宿舍及小型商业服务设施可以分割转让，其建筑面积一般不得超过项目总面积的30%。30%配套按市场评估价补缴地价后可进入市场销售。4、工业楼宇转让产权划分：新转让办法中规定，可以栋、层、间为单位进行产权划分，进行房地产权登记，并核发房地产证。5、工业楼宇销售方式：可以通过交易机构公开交易或自行交易。6、工业楼宇转让销售限制：（1）受让人资格：须是依法注册登记的企业。但符合以下两种规定的受让人除外：第一种：《细则》第六条规定的四种情形除外：①因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得物权的；②因继承、受遗赠取得物权的；③因共有分割取得物权的；④因政府行使优先购买权的。第二种：具有居住功能（含宿舍、单身公寓、办公式公寓、公寓式办公、商务公寓等）的工业楼宇配套设施且属于下列情形之一的除外：①本通知实施前已转让并办理登记且不属于《办法》第五条第二款规定情形的；②本通知实施前已签订预售合同并备案且不属于《办法》第五条第二款规定情形的；③经房改部门批准被纳入房改范围的；④市政府批准的其他情形。（2）受让人条件：必须符合产业准入条件并通过各区产业主管部门依法进行的资格审查。（3）再转让限制：工业楼宇转让后，自工业楼宇完成转移登记之日起，5年内不得转让。确需要5年内转让的，增值收益100%计收上缴。（4）特殊分割转让模式的工业楼宇，政府享有优先购买权。（详见工业楼宇转让办法第四-第六条）。三、增值收益政策增值收益，是指转让工业楼宇的交易价格扣减该工业楼宇的登记价及转让方受让该工业楼宇时已缴纳的相关税费后的余额；工业楼宇转让时，已按照工业楼宇转让办法规定补缴地价的，应同时扣减已补缴的地价。（一）依据文件1、深圳市人民政府办公厅关于印发工业楼宇转让管理办法的通知（深府办【2013】3号）2、深圳市规划和国土资源委员会关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知(深规土【2014】428号）3、深圳市工业楼宇转让管理办法实施细则4（二）城市更新项目形成的工改工项目的工业楼宇增值收益主要政策1、工业楼宇转让的，转让方应将一定比例的增值收益上缴政府，纳入政府设立的国有土地收益基金专项管理。2、城市更新改造后形成的工业楼宇及配套设施首次转让的，属于配套设施的部分，按照市场评估地价标准计收地价，免缴增值收益；属于工业楼宇的部分，增值收益按照《细则》第十四条规定的方式缴交，城市更新改造后形成的工业楼宇首次转让的，其增值收益按以下方式缴纳：（1）工业楼宇转让的增值收益额未超过扣减总金额30%的部分，免缴增值收益；（2）工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额30%未超过50%的部分，按50%的比例上缴；（3）工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额50%未超过100%的部分，按60%的比例上缴；（4）工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额100%的部分，按100%的比例上缴。3、城市更新改造后形成的工业楼宇及配套设施首次转让的，无法提供工程造价或者扣减税费的相关凭证导致增值收益无法正确计算的，按照以下累进方式缴交：（1）成交价格或者计税参考价格（取价高者）未超过二万元/平方米的部分，免缴增值收益；（2）成交价格或者计税参考价格（取价高者）超过二万元/平方米但未超过四万元/平方米的部分，按照百分之二十五的比例缴交增值收益；（3）成交价格或者计税参考价格（取价高者）超过四万元/平方米的部分，按照百分之四十的比例缴交增值收益。4、《办法》实施前已经签订土地使用权出让合同的城市更新项目，其改造后形成的工业楼宇及配套设施首次转让的，项目实施主体可以项目整体为单位与市规划国土主管部门签订土地使用权出让合同补充协议，选择下列方式之一缴交增值收益：（1）按照签订土地使用权出让合同时市政府工业楼宇转让有关规定进行分割转让的，非自用部分免缴增值收益；自用部分分割转让的，须符合《办法》第四条第二款规定的情形并按照《办法》第八条第二款规定补缴地价后，按照本通知第二条第（二）项规定的方式缴交增值收益；（2）按照《办法》及《细则》关于城市更新项目的规定进行分割转让的，按照本条第一款规定的方式缴交增值收益。5、已转移登记的工业楼宇及配套设施，自转移登记之日起五年内再转让的，按照《办法》第十四条第三款第（三）项规定的方式缴交增值收益；无法提供工程造价或者扣减税费的相关凭证导致增值收益无法正确计算的，按照成交价格或者计税参考价格（取价高者）的百分之五5征收。6、已转移登记的工业楼宇及配套设施，自转移登记之日起五年后再转让的，免缴增值收益。对于非城市更新的工业楼宇转让的增值收益，按深圳市人民政府办公厅关于印发工业楼宇转让管理办法的通知（深府办【2013】3号）第十四条和深圳市规划和国土资源委员会关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知(深规土【2014】428号）“二、非城市更新改造的工业楼宇及配套设施首次转让的，按照下列方式缴交增值收益”缴交（详见两文件）。四、政策小结1、利好：（1）租售比例突破限制，城市更新项目形成的工业楼宇分割转让租售比例不再限于50%：50%。（2）配套突破：30%配套设施按市场评估价补缴地价后可进入市场销售。（3）产权划分突破：城市更新项目形成的工业楼宇可以栋、层、间为单元进行房地产权登记，并核发房地产权利证书。（4）交易方式突破：可在市政府土地房产交易机构公开交易或自行交易。2、利空：（1）成本增加：在最新政策体系下，基准地价被提高，工业用地升级改造项目的地价评估测算体系也提高了土地的评估价格，致使企业成本增加。（2）收益分成：政府参与增值收益分成，使得企业的利润减少，收益降低。（3）市场风险：新转让办法中提出严格的转让条件，使得工业用地补地价可转让部分物业销售速度和价格受到较大影响。二〇一五年二月十一日