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广安房地产市场典型项目分析2015上半年营销管理中心2015.7商业项目广安国际会展中心•2020/1/14•投资商简介•环境与地段•规划与产品•价格与去化•推广渠道与客源•现场包装与接待目录小结•该项目由两家公司共同投资建设，资金实力与技术实力强大；•且具备较强的商业开发和商业运营管理能力；启示，对本案而言•巧妙合理的将客户对“绿源”品牌的陌生或无感，转移到对“低碳节能”专业技术的兴趣关注，从而化解“品牌竞品”的“攻击性说辞”，因为术业有专攻；•现场须提供具备说服力的技术或物料展示来印证；•2020/1/14环境与地段环境与地段广安当前商业供应格局老城体量分散、零星多为住宅底商，少量SOHO缺乏特色规划与包装整体体量约15万㎡枣山物流商贸园区体量较大，供应集中专业市场、特色商业街区住宅底商、少量SOHO、LOFT整体体量超过100万㎡中桥体量居中，供应集中多为住宅底商集中型商业目前仅承平盛世整体体量约15万㎡枣山物流商贸园区：总规划面积约6300亩，位于主城区西南部，是中心城区的交通枢纽，兼具轻工物资物流、商贸批发、居住、生活服务功能；广安南站商业、居住、生活、教育区住宅、商业、酒店、会展、公园、学校等物流、商贸、产业区物流、仓储、汽车4S店、专业市场等环境与地段华美立家五金家具广场泰和国际商贸城（家居建材）汽车4S店集群广安轻工博览城（汽配、五金机电、家居建材）临港大市场（食品、粮油、蔬果）红星美凯龙川渝家居建材城南先发展广安国际财富中心（皮革、医药）北后发展时代印象·奥特莱斯广安国际会展中心万贯法国风情城广高新城广安教育文化产业园、学校、医院•2020/1/14环境与地段广安南站广高路迎宾大道304省道G42高速路网初步成形，道路情况较好环境与地段广安南站：是建在兰渝铁路广安支线（南充东站——华蓥南站）上的一个中间站，建筑面积1.2万㎡，现为二等站（日均发送5000人次以上）；车次：动车5对10列；快速列车4对8列；客流量：设计旅客发送量为每年260万人，远期每年380万人；紧邻广安南站出口长途客运总站公交总站短途客运中心广安长途客运总站：规划为日发量1万人次以上的“一级汽车站”，预计年发量365万人次以上。小结•广安商业供应较大，合计超过130万㎡，其中枣山区域是核心供销地；•枣山区域是近年来政策引导地和商业集中供销地，其区域商业价值得到了市民的广泛认同和追捧；•该区域商业，在开发规模、规划设计、专业运作、包装、招商、利益设置、借势借力等多方面，远远领先于老城区及中桥板块，故能吸引较多客户购买；•该案充分利用了上述“前辈打下的基础”，充分借力借势区域；启示，对本案而言•须落地挖掘和借势古迹、山水、峡谷、体育场等给本案带来的真正核心价值——一定是易懂的，已被人们认可的，最利于理解和传播的，为本案和本案所处的区域定势；•契合城市精神和项目资源，去挖掘高度，而非为了高度去硬拔高度—大而空；•2020/1/14规划与产品ICEC中央湿地公园ICEC文化艺术广场ICEC财富广场一期占地面积：14547㎡总建筑面积：59641㎡商业建筑面积：15825㎡SOHO/LOFT建面：31050㎡机动车位：371辆非机动车位：727辆在售ICEC财富广场三期占地面积：85309㎡总建筑面积：278013㎡商业建筑面积：79456㎡住宅建筑面积：149000㎡机动车位：1543辆非机动车位：2845辆ICEC财富广场二期占地面积：15787㎡总建筑面积：65823㎡商业建筑面积：16682㎡SOHO建面：35667㎡机动车位：399辆非机动车位：740辆ICEC酒店会展中心占地面积：15787㎡容积率：3.32绿化率：10.7%停车位：383个规划与产品占地：210亩；建面：40万㎡住宅、商业街区、MALL、SOHO、LOFT、酒店、写字楼、会展规划与产品整体外部动线通过站前广场平台的连接，形成双首层概念，提升二层商铺价值规划与产品短途客运中心广安南站垂直电梯14部、楼梯垂直电梯地下车库入口地下车库出口2000㎡中庭手扶电梯14部此入口2、3层有手扶电梯一期内外动线此处2、3层有横跨走廊人行出入口外循环动线内循环动线平面动线垂直动线规划与产品一期功能产品分布商业街区1.58万㎡5-13层SOHO14-18层LOFTC1座（纯SOHO，精装）C2座（SOHO、LOFT均为清水）均通天然气5-23层一期商铺规划与产品•层高：6.1米•开间区间：3-6米•进深区间：4-13米•主力开间：4米•主力进深：8-12米楼层面积段（㎡）套数（套）套数占比11-2098.0%21-301815.9%31-402017.7%41-501614.2%51-602623.0%61-701815.9%71-8054.4%81-9010.9%合计11-90113100.0%1一层：内外街，双面铺建面区间：11-90㎡主力建面：21-70㎡98套，占比87%单层总建面：约5161㎡楼层面积段（㎡）套数（套）套数占比11-2067.5%21-301822.5%31-402227.5%41-501215.0%65-851721.3%110-15045.0%151-32011.3%合计11-13780100.0%2一期商铺规划与产品•层高：6.1米•开间区间：3.6-20米•进深区间：4-16米•主力开间：4米•主力进深：6-16米二层：与南站平台直连，双首层概念；局部连廊实现双面铺，以缩短进深；建面区间：11-320㎡主力建面：21-85㎡69套，占比86%单层总建面：约4016㎡楼层面积段（㎡）套数（套）套数占比11-2035.9%25-4023.9%41-601937.3%61-802243.1%81-9523.9%120-32035.9%合计11-32051100.0%3一期商铺规划与产品•层高：6.1米•开间区间：3.6-20米•进深区间：3-16米•主力开间：4米•主力进深：6-12米三层：商铺内退，连廊拓宽，以缩短进深建面区间：11-320㎡主力建面：41-80㎡41套，占比80%单层总建面：约3459㎡一期商铺规划与产品•层高：6.1米•开间区间：16米•进深区间：24米四层：均为大型独立铺，各自赠送480-650㎡露台建面区间：418-443㎡总建面：约1718㎡楼层面积段（㎡）套数（套）套数占比4418-4434/规划与产品一期商铺汇总面积段（㎡）套数（套）套数占比11-20187.3%21-303714.9%31-404317.3%41-503313.3%51-604116.5%61-702911.7%71-803212.9%81-9031.2%91-10010.4%110-14052.0%141-32020.8%418-44341.6%合计248100.0%一层—四层建面区间：11-443㎡主力建面：21-80㎡215套，占比87%总建面：约14354㎡业态规划指引：一层：生活配套、精品零售、品牌餐饮、特产展销二层：生活配套、时尚休闲、品牌餐饮三层：娱乐空间、品牌餐饮四层：商务休闲规划与产品尺寸：4×7.2米层高：3米建面：37㎡公摊：22%套数：20套/层C1：180套、6660㎡C2：380套、14060㎡合计：560套，20720㎡一期SOHO，总计672套，2.65万㎡其中清水216套，0.85万㎡；精装456套，1.8万㎡尺寸：8×4-6米层高：3米建面：51.4㎡公摊：22%套数：4套/层C1：36套、1850㎡C2：76套、3906㎡合计：112套，5756㎡规划与产品一期SOHOC1座装修标准规划与产品尺寸：4×7.2米层高：6米建面：37㎡实得：62㎡套数：20套/层C2：100套、3700㎡一期LOFT，总计120套，0.47万㎡尺寸：8×4-6米层高：6米建面：51.6㎡实得：100㎡套数：4套/层C2：20套、1032㎡小结•在开发顺序方面，该案优先开发价值最高的地块，以求取“生地旺铺”的热销，以此提升全盘价值，树立价值标杆形象，；•充分借势“车站”红利和定式思维，且将产品设计与此衔接，从而实现了商业价值的最大化提升；•通过设计不同种类、不同功能、不同总价的产品，对各类商业客户一网打尽；•产品创新，价值创新，引领市场，而非跟随市场；•严控面积，并敢于以价换量；启示，对本案而言•除了借区域的势，亦要自己为自己“借势”；•充分利用人们的定式思维；•将产品设计与资源结合到极致，最大化实现资源延合力，方能使客群认同；•能设计出具备引领市场的产品，亦须符合市场的购买需求和购买能力；价格与去化注：此版块数据以现场价格表与销控为依据核算面积段（㎡）套数（套）套数占比面积（㎡）面积占比一次性成交产值（元）一次性成交均价（元/㎡）11-20187.1%319.82.0%47829971495621-303714.7%935.05.9%127754081366331-404317.1%1523.79.6%160745011055041-503313.1%1477.69.4%150797651020651-604116.3%2332.814.8%20692540887061-702911.5%1881.311.9%18142465964371-803212.7%2453.915.5%17368997707881-9031.2%253.11.6%1889077746391-10010.4%93.50.6%6589507051110-14052.0%624.64.0%36327065816141-32020.8%468.93.0%27215825804418-44341.6%1718.410.9%110617306437合计24898.4%14082.789.1%1248807188868•一期共推出4层总计248套商铺，总建筑面积14082.7㎡，一次性付款整体均价8868元/㎡，总产值约1.25亿元•21-80㎡是绝对主力产品，总套数达215套，占比87%；一期商铺整体供应与价格价格与去化价格与去化楼层面积段（㎡）推售套数（套）认购套数（套）去化率推售面积（㎡）认购面积（㎡）去化率成交均价（元/㎡）11-2099100.0%154.32154.32100.0%2002921-301818100.0%444.93444.93100.0%1678031-402020100.0%737.08737.08100.0%1122841-501616100.0%709.3709.3100.0%1116651-60262180.8%1476.461192.5380.8%1023261-701818100.0%1169.51169.5100.0%1128271-8055100.0%383.07383.07100.0%970981-90100.0%85.9800.0%/合计11-9011310794.7%5160.644790.7392.8%110161一期商铺（一层）开盘去化情况•一层供应商铺113套，5160㎡，整体去化107套，4791㎡，整体去化率近95%；•其中，50㎡以下全部售罄，61-80㎡全部售罄；•按一次性成交均价核算，一层已去化商铺成交均价为11016元/㎡•已去化商铺主力成交总价约为30-50万，其次为60-75万价格与去化一期商铺（二层）开盘去化情况楼层面积段（㎡）推售套数（套）认购套数（套）去化率推售面积（㎡）认购面积（㎡）去化率成交均价（元/㎡）11-2066100.0%115.2115.2100.0%1094721-301818100.0%464.41464.41100.0%1098031-402222100.0%752.29752.29100.0%1007541-501212100.0%536.66536.66100.0%1019065-85171058.8%1297.74758.2558.4%6825110-1504125.0%524.87127.2324.2%6208151-32011100.0%325.01325