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2015城市篇：一二线强、三四线弱贯穿全年，明年格局仍难改变重点提要45城供应量创三年新低，库存压力下2016年仍将维持低位成交量再创新高，部分风险城市表现亮眼，预计来年成交高位震荡房价上涨加快，2016年上海、深圳、南京等仍将持续领涨一二线库存压力持续走低，三四线城市仍难见实质好转大户型改善产品迎合需求高峰，促农民买房将释放更多刚性需求2015年中国楼市虽在年初小有波折，但二季度之后，随着各项给力新政的推出，房企与购房者入市信心均明显回暖，2010年以来积压的改善需求也得到了持续释放。而在聚集了绝大部分高收入人口的重点城市，得益于改善性需求推动，其商品房市场成交面积更是显著上涨，不少城市得以从高库存困境中解脱出来。2015年年末，中央又一次喊话“去库存”，其本意虽是调节供求关系提升经济效率，解决三四线城市目前的高库存风险，但对于房地产行业也意味着下一轮成交放量的机会。在此背景下，2016年国内楼市成交量价是否还有望再攀高峰？目前一、二线强、三四线弱的楼市格局是否会有所改观？2015年回顾1市场综述：成交重回2013年高位，改善性需求释放为年内最大亮点2015年房地产市场又一次再现了低开高走，但与2014年不同，今年的“低谷”仅仅维持了三个月，在二季度以后，得益于中央330新政的落地支持、央行的信贷政策调整配合，以及地方支持政策的持续推进，楼市迎来了长达9个月的销售旺季。纵观二至四季度的市场表现，不论是在市场传统淡季的7、8月，还是在去年成交基数大幅上涨的四季度，2015年市场销售情况均显著好于去年同期。与2013年的行业见顶不同，今年成交上行最大动因不再是积压的刚需，而是来自改善性需求释放。从政策面来看，中央仍然认为房地产行业是支柱产业，不过对投资面支持度不大，重点还是放在了去库存上，今年以来住建部、央行、地方政府多次发布的利好政策，诸如“330“新政、多次降准降息，地方加大二套房公积金支持力度等新政都极大刺激了市场改善性需求释放，并成为二季度以来成交回暖的最有力背书；从企业角度来看，为应对越来越多元化的居住需求，房企越来越重视户型定制、百年宅等个性化服务，而大数据技术的日趋完备，也为企业拓客带来了更多便利；在购房需求方面，得益于二套房首付比例调整、营业税五改二等新政的推出，改善性需求迎来了集中释放，年内三房、四房产品大受欢迎，而一二线城市快速上行的房价地价，也进一步坚定了改善性需求出手购房的决心。从全年销售情况来看，一线城市量升价涨，北京、上海、深圳等市成交量均同比增加突破三成，深圳市房价更是大幅上涨，房价同比上涨了29.9%；二线城市库存压力均显著下降，在成交表现较好的城市，南京、苏州、合肥等市消化周期已经低于半年，而对于宁波、青岛、沈阳等库存较高的城市来说，库存压力也均明显减轻；三线城市方面，位处三大经济区的东莞、温州、惠州等市成交量均有亮眼表现，同比增幅均在50%以上，但整体来看，其销售增速还是明显落后于一二线城市。2供应：整体供应创近三年新低，仅深圳、郑州等少部分城市同比上升今年整体市场供应仍延续下降之势，且降幅比去年进一步扩大，整体供应量创近三年来新低。据CRIC监测，1-11月45重点城市商品住宅供应面积28536万平方米，同比去年同期下降7.7%，较2013年更是下滑了10.1%。从月度表现来看，全年商品住宅供应相对平稳，没有出现大的波动，其走势明显可以分为三个阶段：第一阶段，1-6月，稳步上升期，年初供应基本延续去年年底高位，特别是春节期间供应量同比2014和2013年皆是大涨，而3月开始供应量逐月稳步回升，一方面是因为春节后市场回归常态，而更为重要的是，“330”“营业税5改2”等重磅政策出台，市场信心不断回升，因而推盘量不断攀升，到6月达到上半年最高点。第二阶段，7-8月，短暂下行期，一者因为市场进入传统推盘淡季；二者，前期政策效力开始递减，市场观望情绪上升，供应量进一步上涨乏力，因而7、8月供应量在6月高点上不断下降。第三阶段，9-11月，高位盘整期，“金九”本是传统推售旺季，适逢“双节”，历来也是全年供应量较多的月份之一，再加上“双降”等政策效应，一定程度上提振了市场信心，使得9月供应量达到3767万平方米，为全年最高值，较8月上涨近1200万平方米，而10月供应回落后，11月再次迎来供应量第二高峰，达到3065万平方米，高位运行。1一线城市表现最为稳定，仅深圳高于去年同期从城市能级来看，一线城市表现最为稳定，整体供应量明显高于2013年，且较2014年同期下降幅度也在各线城市中最小，而城市层面，市场火爆下产品稀缺性愈发显著，仅深圳供应高于去年同期。具体来看，深圳受今年市场大爆发影响，供应量较去年大幅上涨，且比2013年高点更高出22%，供应面积再创新高。上海供应也保持高位运行，前11月供应面积近1094万平方米，与去年同期基本持平。而广州和北京市场表现稍差，供应出现明显下降，降幅都在13%以上，尤其是北京，前11月供应面积仅787万平方米，同比大幅下降19%，供应量处于低位。2二线城市供应降多增少，仅南宁、郑州等少数城市高于去年同期从具体城市来看，长沙、大连、昆明等需求较弱城市跌幅超过三成；而仅少部分省内单中心城市供应高于去年同期，如南宁、郑州、南昌等。在我们看来，对于城市而言，供应的下降产生了两个方面的后果，一方面，在合肥、成都、重庆等市场表现一向较好，供求较为平衡的城市，供应量的大幅下滑，直接阻碍其市场成交量的继续攀高，尤其是合肥，商品住宅长期供不应求，在今年市场明显回升下，其成交反而出现下滑，这其中供应大幅下滑导致产品供应不足就是重要原因。而另一方面，对长沙、宁波、昆明、福州等去年市场压力较大城市来说，今年供应量的应市下滑对助推其市场去库存起到了十分重要的作用，目前这些城市商品住宅去化周期都已降到12个月左右，尤其是宁波，在改善型需求推动下，再加上供应的大幅下滑，其市场状况持续改善，供求状况已维持基本平衡状态。但值得关注的是青岛、兰州、乌鲁木齐等城市供应量继续增长，应谨防进一步激化市场供求矛盾的风险。3三四线城市分化突出，常州、无锡供应大幅下滑三、四线城市来看，也是降声一片，整体供应量同比2014年下降7.7%，也明显低于2013年同期，但城市间分化进一步突出，珠三角、长三角冷热不均。常州、泉州、江阴、无锡等城市，今年供应大幅下滑，同比2014年降幅都超过30%，尤其是常州，今年项目推量大幅减少，供应同比大降45%；而珠海、东莞、佛山等城市供应量继续高位增长，同比继续大幅提升，其中，珠海改善型需求加速释放，再加上自贸区利好，供应大幅增长61%；而东莞受广深市场火爆影响，去库存效果显著，市场信心大幅提升，今年供应量继续大幅攀升，同比2014年涨幅近40%。在我们看来，今年整体供应量再次下滑早在意料之中，从宏观经济层面来看，2014年开始经济增速“换挡”，房地产投资增速不断下滑，整体新开工面积更是下降明显。而且去年市场成交下行，土地成交面积大幅下降，而今年土地成交再创新低，因而供应量增长乏力，出现下滑也在所难免。而从城市层面来看，结构矛盾突出，两极分化进一步加剧。一方面是，一线及南京、武汉、苏州等二线城市表现一枝独秀，需求旺盛，已基本不存在库存压力，甚至有些城市供不应求，因而项目不急于销售甚至捂盘惜售，供应不能持续放量；而另一方面，多数二、三、四线城市，严重供大于求，市场去化压力较大，而需求有限，供应放量也难以取得好的去化效果，因而项目增加供应动力不大。因此供应下降也属必然。3成交：整体成交量再创新高，沪深等城市领涨，部分库存压力城市亦有亮眼表现2015年楼市成交在政策推动下再创新高，据CRIC监测的重点城市数据来看，2015年商品住宅成交面积为33814万平方米，同比大涨27%，也明显高于2013年高点，楼市成交再创历史新高。具体来看，全年成交量高点主要集中在2季度和4季度，有6个月成交面积在3000万平方米以上。而从走势来看，整体呈现“先升后降再稳”的趋势，1-2月市场受春节影响，再加上政策面观望情绪下，市场成交保持较低位。而在“330新政”、契税5改2等重磅政策推出后，4月开始，成交面积不断上扬，同比涨幅也不断攀高，在6月达到最高点，当月成交面积3317万平方米，同比2014年涨幅达到91%。而7月开始，市场进入传统淡季，再加上供应量的不断下滑，成交面积也不断下降，同比增幅更是大幅下降，在9月达到低点，当月成交2813万平方米，较6月下滑近500万平方米，同比增幅也下降到不足30%。而进入4季度后，一方面，行业层面持续宽松，中央及地方政府也不断推出政策，如降低商业贷款首付比例、公积金异地互贷等；而另一方面，市场供应再次迎来集中推盘期，供应量高位运行，使得四季度月度成交量保持高位，而且11月成交更是创全年新高。1一线城市：需求突破限购桎梏，深圳成交领涨全国从城市能级来看，一线城市表现最为强劲，依托人口集聚能力，其需求已经突破限购桎梏，今年成交全面大幅上涨，其中，深圳表现最为抢眼。具体来看，深圳、上海表现一枝独秀，同比2014年增幅都在40%以上，尤其是深圳，今年在政策、股市及供应井喷等因素推动下，成交量再创历史峰值，同比2014年增幅近67%，较2013年高点也是增长近47%。而广州、北京表现稍稍落后，同比增幅只有30%左右，尤其是北京，虽同比2014年大幅上涨33%，但整体仍不及2013年，在一线城市中表现较差。2二线城市：南京、苏州等市冲击历史高点，但仍有部分城市不及去年同期二线城市来看，整体表现最差，同比涨幅最小，且城市表现差距甚大，很多城市成交冲击历史高点，但仍有部分城市不及去年同期。具体来看，南京、苏州、青岛、天津、杭州等城市市场表现抢眼，同比增幅都在40%以上，尤其是南京和苏州，得益于基建、规划等利好加速推动，而人口聚集能力又较强，因而其迎来了成交爆发；但是一向表现较好的成都、合肥、南昌等城市，成交量不增反减，尤其是合肥，一方面今年市区市场供应大幅下滑，而另一方面，郊区受制于交通、生活等配套限制，去化压力日渐加大，使得整体成交不及2014年，同比2013年更是大幅下滑27%。3三四线城市：表现好于预期，珠三角城市表现抢眼目前全国库存压力主要集中在三、四线城市，但从成交数据来看，三四线城市市场表现优于预期，成交面积同比也大幅上涨，但是这主要是因为，监测的重点三、四线城市多为经济强市，有一定的外来人口基础，因此其成交整体表现较好。具体来看，城市间分化尤其明显，温州、肇庆、惠州、东营、东莞等城市表现抢眼，今年成交同比增幅都在50%以上，尤其是惠州、东莞，依托广深经济圈，自身人口集聚能力较佳，再加上一线城市经济辐射效应，推动成交快速上行，成交量再攀高峰。而湘潭、泉州、梧州、南平等城市成交依旧不振，同比不及2014年，尤其是湘潭，市场需求不足，今年成交面积仅仅102万平方米，同比2014年、2013年降幅都在30%以上今年楼市大爆发主要还是受政策推动，而成交大幅上涨城市主要得益于改善型需求的崛起，如深圳、上海、南京、杭州等，在我们看来，这部分城市有以下两个共同点：一者，从宏观面来看，这些城市经济都比较发达，经济活跃度较高，尤其是在经济增速“换挡”下仍能保持较高增速，对外来人口具有相当的吸附能力，购买力充足，因而需求比较集中；二者，从房地产发展来看，这些城市基本都经历了城市的快速扩张期，市场发展平稳，进入改善型需求释放期，而改善性需求长期被限购、限贷等政策限制所压抑，330新政后，这部分需求从政策上不但不再受限，反而鼓励扶持，首付比例、利率等下降也实实在在降低购房者置业成本，因而，迎来难得的入市时机，这从这几个城市改善型成交占比明显提升也可以看出。4房价：增速显著加快，深圳、南京等热点城市快速上行得益于居民购房预期的增强，以及改善性需求的快速释放，2015年国内房价再次迎来了快速上升期。并且在供不应求的一二线城市，房价快速上行现象更为明显。至11月底，全国288房价指数达到1105.4，同比上涨2%，再度回归到正增长区间。就市场数据来看，全国62