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2013年房地产估价师网上辅导房地产估价案例与分析第1页2011年房地产估价案例与分析试题一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房进行估价。由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值。估价中选用收益法为主要的估价方法，搜集了3宗类似房地产，分别测算得到该商业用房的月租金为280元／㎡、300元／㎡和350元／㎡，然后根据最高最佳利用原则选取350元／㎡作为该商业用房的有效毛收入，扣除30%的运营费用后，求出年净收益为2940元/㎡，再选用银行贷款利率为折现率测算出了该商业用房的市场价值。【请问】上述估价工作中有哪些错误或不当之处[答疑编号950263020101]【正确答案】1）乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘直接根据甲上市公司提供的该商业用房的全面详细状况进行评估不当，估价师必须进行实地踏勘，了解房地产的实际状况、周边环境、市场氛围，才能准确估价。直接使用甲提供的资料，是一个实际价值，而估价应该使用市场价格平均水平。2）租金的选取根据最高最佳利用原则选取350元／㎡，不正确；应该给出依据，使用平均值或加权平均法，而且3个比较实例差异较大。3）计算有效毛收入时没有考虑空置率；本题空置率是考点，因为题目说了是某处空置的商业房产，后面没有进行空置率的计算。4）选用银行贷款利率为折现率。收益法的计算是选用报酬率，报酬率不能等同于折现率，不能用银行货款利率。（二）甲公司拥有的某汽车加油站，于1年前进行了装修改造，站内建有营业楼及加油棚各一幢，有若干个储油罐、加油机和加油枪。现因公司经营方向调整，甲公司拟放弃加油站业务，为此转让该加油站，委托乙房地产估价机构评估该加油站的市场价值。【请问】1.该估价项目的估价对象范围具体应包括哪些？2.乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些资料？[答疑编号950263020102]【正确答案】1.该估价项目的估价对象范围具体应包括：加油站土地；营业楼及加油棚各一幢及其装修；特许经营权等无形资产。2.乙房地产估价机构应要求甲公司提供资料：1）企业合法经营资料：企业营业执照、经营许可证；2）房地产合法资料：土地使用权证、房屋产权证；3）加油站基本资料：油罐数量、容量、储备汽油类型、房屋装修情况、机器设备规格型号、折旧情况；4）财务经营状况资料：近三年财务报表、企业经营收益资料（包括每天加油量、油价、每天销售油量）、经营费用资料（进货成本、进货次数等）；2013年房地产估价师网上辅导房地产估价案例与分析第2页5）特许经营权的资料：是否存在成品油特许经营权带来的超额利润。（三）某房地产估价机构接受委托，评估位于某历史文化街的—沿街小型商铺的市场价值。该商铺形状方正，权利状况完整。注册房地产估价师张某对该商铺进行实地查勘后，拟选用市场法作为主要的估价方法，但仅搜集到A、B、C、D四个交易实例。实例A交易时带有3年尚未到期的租约，合同租金明显低于市场租金；实例B系兄弟之间转让；实例C系相邻商铺的业主购买后扩大经营规模；实例D平面形状为“L”形，系业主将原为矩形的商铺临街面二分之一宽度、三分之一深度的部分转让给某银行安装自动取款机所致。除以上情况外，四个交易实例与估价对象均具有较好的可比性。【请问】1.四个交易实例是否可以选作可比实例?2.四个交易实例中若有可以选作可比实例的，应如何对它们的成交价格进行修正或者调整?[答疑编号950263020103]【正确答案】1.四个交易实例与估价对象均具有较好的可比性，可以选作可比实例，但要进行可比实例系数修正。2.需要进行的修正和调整：1）实例A，要用市场租金，对实例A合同租金价格进行调整，应调高达到市场租金标准。2）实例B，属于利害关系人之间的交易，价格低于正常市场价值，需要进行交易情况修正，将价格调高。3）实例C，相邻房地产的合并交易，价格高于正常市场价值，也是需要进行交易情况修正，将价格调低。4）实例D，房地产形状是L形，需要进行房地产状况修正，将增加的价格部分调低。二、单项选择题（共3大题.，每小题2分，每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）（一）2009年10月1日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000㎡的综合楼申请了期限为1年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12亿元。2010年3月1日，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15亿元。截至该时点，2009年申请的抵押贷款余额为2亿元。当地同类房地产抵押贷款成数一般为50%。2011年7月1日，政府因公共利益需要，对该综合楼作出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16亿元。甲公司尚未偿还的抵押贷款余额为4亿元。1.2010年3月1日该综合楼的再次抵押价值为（）亿元。A.10B.11C.13D.15[答疑编号950263020104]【正确答案】B【答案解析】房地产价值15，抵押余额2，抵押成数0.5则15－2/0.5＝11首次抵押后的房地产再次抵押的价值。再次抵押价值为房地产的价值大于已担保的债权的余额部分，即房地产的再次抵押价值不得超过该房地产价值与它已担保债权价值的正值算术差。2013年房地产估价师网上辅导房地产估价案例与分析第3页2.2011年7月1日该综合楼的被征收价值为（）亿元。A.12B.14C.15D.16[答疑编号950263020105]【正确答案】D【答案解析】被征收价值《国有土地上房屋征收评估办法》：对居住房屋价值补偿，不得低于房屋征收决定公告之日同区位新建普通商品房的市场价格，对非居住用房价值补偿不得低于房屋征收决定公告之日类似房屋的房地产市场价格。因此该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16亿元即为被征收价值。无论是住宅还是商铺，都是房屋，都适用同一原则，就是市场价。3.征收补偿时，该综合楼室内装饰装修价值和停产停业损失应（）。A.委托房地产估价机构评估确定B.由征收部门根据甲公司提供的发票、完税凭证等确定C.由征收当事人协商确定，协商不成的，可以委托房地产估价机构评估确定D.由征收部门根据甲公司提供的发票、完税凭证等，结合市场情况综合确定[答疑编号950263020106]【正确答案】C【答案解析】《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条：被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。4.政府发布的征收决定公告中，一般不包括的内容为（）。A.征收补偿方案B.行政诉讼权利C.行政复议权利D.搬迁期限[答疑编号950263020107]【正确答案】D【答案解析】国有土地上房屋征收与补偿条例第十三条市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。也可以用排除法，补偿方案是一定要公告的，行政复议和行政诉讼是并列的，有复议的权利就有诉讼的权利，所以如果选其中一项，另外一项也一定得选，而题目是单选题，所以2个都排除。（二）甲公司因债务纠纷被起诉，法院裁定拍卖甲公司开发的某幢办公楼偿还债务。乙房地产估价机构接受法院委托评估该办公楼的市场价格。经调查，甲公司的债务情况如下：拖欠施工单位工程款300万元，银行贷款余额2700万元，第三方欠款2000万元。在估价时点，该办公楼全部可销售面积为5万平方米，其中已售出3万平方米。经评估，该办公楼的市场价格为6000元／㎡，拍卖变现时的费用及税金为2500万元。2013年房地产估价师网上辅导房地产估价案例与分析第4页5.法院第一次拍卖的保留价应为（）万元。A.7500B.9600C.12000D.18000[答疑编号950263020108]【正确答案】C【答案解析】《最高人民法院关于人民法院在民事执行中拍卖变卖财产的规定》第八条规定：“拍卖应当确定保留价。拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十”。拍卖保留价：总建面5万平米，已销售3万平米，拍卖时市场单价6000元／㎡，6000×（5-3）=12000万元6.拍卖完成后，首先应支付的费用为（）。A.施工单位工程款B.银行贷款C.第三方欠款D.拍卖变现时的费用及税金[答疑编号950263020109]【正确答案】D【答案解析】参见教材P26。7.拍卖变现时的费用及税金不包括（）。A.拍卖佣金B.营业税及附加C.评估费D.房地产税[答疑编号950263020110]【正确答案】D【答案解析】参见教材P26。（三）甲公司于3年前以出让方式取得一宗商业用地使用权，土地使用期限为40年，约定不可续期。经批准规划建设方案为：容积率为12，设计高度为150m，设计用途为酒店。该项目基础工程完成时，因城市规划调整，酒店设计高度被降至120m。酒店现已按期竣工。为确定规划调整给该开发项目造成的损失，甲公司委托乙房地产估价机构进行评估。经分析测算，规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出1020万元，使用成本年均高出2万元，功能缺陷导致年均收益损失50万元，报酬率为7%。8.对该酒店进行损害赔偿估价，不适宜采用的估价方法为（）。A.修复费用法B.损失资本化法2013年房地产估价师网上辅导房地产估价案例与分析第5页C.赔偿实例比较法D.损害前后差价法[答疑编号950263020111]【正确答案】A【答案解析】不涉及损害后修复的费用，不适宜修复费用法。损失资本化法：功能缺陷导致年均收益损失50万元，报酬率为7%。赔偿实例比较法：规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出1020万元。损害前后差价法：规划调整使用成本年均高出2万元。9.规划调整给该开发项目造成的损失不包括（）。A.投资利息损失B.土地价值减损C.前期工程费损失D.酒店品质受损造成经营收益损失[答疑编号950263020112]【正确答案】B【答案解析】规划调整给该开发项目造成的损失不包括：规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出1020万元包括前期工程费损失。使用成本年均高出2万元，功能缺陷导致年均收益损失50万元，报酬率为7%。这部分是酒店品质受损造成经营收益损失。酒店现已按期竣工则不包括投资利息损失，但前期工程费多支出，所以会产生相应的投资利息损失。土地的使用年限未缩短，容积率没有变，所以土地价值未减损，不包括土地价值减损。10.规划调整给该酒店造成的价值减损额为（）万元。A.655.85B.682.08C.1675.85D.1702.08[答疑编号950263020113]【正确答案】D【答案解析】简单的收益计算1020+50/7%（1-1/（1+7%）37）+2/7%（1-1/（1+7%）37）=1702.08三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明1处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应1个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）房地产估价报告项目名称：××市××区××东街××号××商业用房征收补偿价格评估估价委托人：××市房屋征收管理办公室2013年房地产估价师网上辅导房地产估价案例与分析第6页估价机构：××房地产估价有限公司估价人员：×××（注册号：×××）×××（注册号：×××）估价作业日期：2011年8月8日至8月18日估价报告编号：××估字第××号目录（略）致估价委托人函（略）房地产估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告（一）估价委托人（略）（二）估价机构（略）（三）估价对象1.实物状况（1）土地状况估价对象位于××区××东街，四至：东至××剧院，西至××东街