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第十七章土地价格理论及应用【重点】１、地价理论地价基本原理；土地价格的内涵和特点；影响土地价格的因素2、地价评估地价评估的目的；地价评估的原则；地价评估的基本方法3、地价管理中国土地价格体系；中国地价管理制度；西方发达国家的地价管理4、土地价格的空间差别与时间差别•一、马克思主义地价理论•（一）自然状态的土地虽然不是劳动产品，没有价值，但有使用价值，并存在价格。•（二）土地价格是地租的资本化•土地价格=地租/土地还原利率•（三）土地租金是出租土地的资本化收入第一节土地价格理论•（一）主流理论•1、土地收益理论代表人物：伊利•2、土地供求理论代表人物：马歇尔，萨缪尔森（二）西方现代理论的特点•1、以现代经济增长理论为基础—越稀缺，越昂贵•2、以现代土地产权为价格载体—权力对应收益二、西方现代地价理论•3、以权利人的经济收益为价值内涵——土地价格是权力价格•4、以资本的价格为价格标准。•（三）西方现代理论的不足•1、理论基础已经改变•资本积累和技术进步——可持续发展•2、土地收益价格不能体现土地利用的外部性•3、以土地产权定价不能充分反映土地资源的经济价值•4、土地价值不只是一宗土地利用过程中的劳动者剩余价值的转移三、地价的内涵•土地价格，是土地经济价值的反映，是若干年的土地纯收益现值的总和。它具体包括：•1、真正的地租•即由土地所有权垄断而产生的绝对地租以及由土地的生产条件好坏而产生的级差地租。•2、土地投资折旧•3、土地投资利息四、土地价格的特点•1、土地价格是土地的权益价格•购买某种权利，就可获得某种收益。•2、土地价格不由生产成本定价•自然土地无所谓成本•3、土地价格主要由土地需求决定•4、土地价格成上升趋势•5、土地价格具有明显地域性五、地价影响因素一般因素（从宏观上产生全局影响）经济发展状况财税体制、城市规划土地相关政策、城镇化速度土地资源禀赋、土地产权状况区域因素（对地区地价有决定性影响）位置、基础设施条件规划限制、环境质量等个别因素（同一区域内地价差异的主要原因）宗地面积、宗地形状宗地位置、临街宽度地质条件等六、地价变动的规律性•（一）土地价格呈总体上升趋势•这是土地价格变动的一个基本规律。该规律是由下列因素形成：•1、利息率受利润率下降规律的驱动呈现下滑趋势•2、社会经济水平提高•3、人口数量及家庭户数增加•4、土地投机•（二）土地价格变动呈现周期性特征•土地价格总体是不断上升的，但它并不是直线上升，而是在一定时期内上下波动，呈现周期性变动特征。•1、土地价格的周期性发展是其主要特征•2、土地价格变动受政府调节的影响•（三）土地价格变动具有明显的地区差异性•土地位置固定，土地市场具有区域性。•（四）地价在房价中所占比例越来越大•建筑成本随技术的发展而不断降低，房地产增值部分实际是土地的增值。七、地价经济意义和作用•（1）为土地有偿转让与使用提供了付费的理论和计量依据。•（2）土地价格对不同农业经营方式下土地生产及经营者的利益具有一定的经济意义和作用。•（3）土地价格的高低，对土地市场及土地供求关系具有调节作用。•（4）土地价格是土地生产与利用的导向。•（5）土地价格是土地税的计税基础。第二节土地价格的评估•一、常见的土地估价目的•1、以国有土地使用权出让、转让、租赁、收回、收购储备、作价入股、清产核资为目的的土地估价；•2、以集体土地所有权征收补偿、集体土地使用作价入股和转让等目的的土地估价；•3、以土地使用权抵押为目的的估价；•4、以企业重组、改制、上市、合并、破产清算等经济活动为目的的土地估价；•5、以更新城镇基准地价、标定地价为目的估价；•6、以土地增值税等不动产税费征收为目的的土地估价。•二、土地估价的作用•1、有助于土地交易的顺利进行•土地价格影响因素多，需专业人员评估•2、有助于企业投资决策土地资本和非土地资本的权衡•3、有助于土地市场的完善市场配置的基础是土地价值的量化。•4、有助于土地市场管理—反映真实土地价值•三、土地估价原则•1、替代原则2、预期收益原则•3、最有效使用原则4、报酬递减原则•5、供需原则6、变动原则•7、贡献原则8、合法原则四、几种主要的估价方法•（一）收益还原法1、收益还原法的基本原理收益还原法是以地租资本化为基本原理，将待估土地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原利率折现为评估时点现值，其常用公式如下：])1(11[mrraP式中：P—有限年期土地收益价格；a—年土地纯收益；r—土地还原利率；m—土地使用年期。•2、收益还原法评估步骤①搜集与待估宗地有关的收益和费用等资料；②估算年总收益（客观性）；③估算年总费用；④计算年纯收益（假定年收益不变）；⑤确定还原利率；⑥试算收益价格；纯收益计算公式•1）土地租赁中的土地年纯收益求取：•土地年纯收益=年租金收入―年总费用•2）房地出租中的土地年纯收益求取：•土地年纯收益=房地产年纯收益―房屋年纯收益•房屋年纯收益＝房屋现值×建筑物还原利率还原利率的确定方法•1、不动产纯收益与价格比率法：应选择三宗以上近期发生交易的，且在交易类型上与待估不动产相似的交易实例，以交易实例的纯收益与其价格的比率的均值作为还原利率。•2.安全利率加风险调整值法：即：还原利率=安全利率+风险调整值。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和不动产市场等状况对其影响程度而确定。•3.投资风险与投资收益率综合排序插入法：将社会上各种相关类型投资，按它们的收益率与风险大小排序，然后分析判断估价对象所对应的范围，确定其还原利率。例1•M公司于2002年11月1日在A市购买一栋写字楼用于出租。该写字楼总建筑面积为15000平方米，占用土地面积为12480平方米，2004年11月1日M公司为核实资产，需对该土地使用权价格进行评估。经调查，该写字楼所占土地为2000年11月1日取得的国有出让土地，出让年限为50年。该写字楼与2001年11月1日建成，市场月租金为每建筑平方米65元，市场平均空置率为10%。经计算该写字楼出租经营过程中的总费用为275.76万元，房屋现值为3520.41万元，房屋还原利率和土地还原利率分别为8%和6%。请测算该土地2004年11月1日的单位面积地价和总地价。（二）市场比较法•1、市场比较法的基本原理市场比较法是根据替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地价格的方法。其计算公式为：•PD＝PB×A×B×D×E•式中：PD―待估宗地价格；PB―比较案例价格；A―交易条件修正系数B―期日修正系数D―区域因素修正系数E―个别因素修正系数2、市场比较法步骤①广泛搜集宗地交易实例（日常积累工作）；②选取比较实例(≥3个）；③交易情况修正；④交易期日修正；⑤区域因素修正；⑥个别因素修正；⑦容积率修正；⑧土地使用年期修正；⑨求出比准价格。选取要求：用途相同、地段相同、价格类型相同、成交日期与估价时点间隔不超过2年、成交价格为正常价格或可修正为正常价格。A=待估宗地情况指数比较案例情况指数=正常情况指数比较案例情况指数交易情况修正系数=100（）B=待估宗地期日地价指数比较案例期日地价指数交易期日修正系数=100（）D=待估宗地区域因素条件指数比较案例区域因素条件指数区域因素修正系数=100（）PD=待估宗地个别因素条件指数比较案例个别因素条件指数个别因素修正系数：=100（）则比较法计算公式变形为：×100（）PB××100（）100（）×100（）mr)1(11待估宗地容积率修正系数比较案例容积率修正系数容积率修正系数（容积率=总建筑面积÷总用地面积）r=土地使用年期修正系数nr)1(11k=m为待估宗地使用年限；n为比较案例使用年限。例2•某城市有一宗住宅用地，需要评估其土地使用权价格。经调查收集到以下资料：•(1)与待估宗地用途相同，地段相同且交易类型相同的四宗土地交易案例，详见下表。项目用地宗地交易价格（元/m2）交易时间土地使用年期（年）容积率区域因素修正系数个别因素修正系数A12001999.10.1702.0+3%-11%B15601999.8.1.703.0-5%-2%C16501999.12.1.503.0-5%-2%D14002000.5.1.402.5-6%-3%待估宗地——2000.10.1.702.000•（2）土地还原利率为7%。•（3）住宅地价指数以1999年1月1日为100，以后平均每月上涨1个百分点。•（4）该城市住宅地价的容积率修正系数见下表。容积率1.02.02.53.04.05.0修正系数1.01.82.12.42.93.3•请根据上述资料计算待估宗地于2000年10月1日土地使用年限为70年的单位土地面积价格。（三）成本逼近法•1、成本逼近法的基本原理成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定地价的方法。成本逼近法的一般地价公式如下：•新开发土地价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益2、成本逼近法步骤①确定土地取得费②确定土地开发费③确定各项税费④确定利息和利润⑤确定土地增值收益⑥价格修正，确定最终地价•1）土地取得费：指用地单位为取得土地使用权而与土地所有权人和原土地使用权人发生的各项费用。•这里的取得费是狭义概念，不包含支付给政府的土地增值收益或土地出让金，以及相关税费。土地取得费按新开发土地的取得渠道分为：•农地征收所发生的土地取得费：土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、（耕地开垦费）等。•城镇房屋拆迁所发生的土地取得费：被拆除房屋及附着物补偿、房屋装修装饰补偿、拆迁补助费、临时安置补助费等。•2）土地开发费：土地开发费是为使土地达到一定开发建设条件而投入的包括有关税费在内的各项费用。其主要涉及的项目有：•基础设施假设费：三通一平、场地平整和绿化、环卫等费用，实际按土地开发程度及各地标准计算。•公共配套设施建设费：指非营业性的公共配套设施的建设费用。具体额度按各地规定缴纳。•小区开发配套费：具体额度按各地规定缴纳。•3)确定各项税费•对于新开发的土地来说，税费是指在土地取得和土地开发过程中所必需支付的有关税收和费用。主要包括耕地占用税、新菜地开发建设基金、土地管理费等。实际估价过程中，税费项目和标准应根据国家和地方的有关规定确定。•4）确定利息和利润计算利息主要是为了考虑资金的时间价值。•计息采用的是复利计算方式，税率一般采用同期银行贷款年利率，税基包括：•土地取得费及其税金：土地购买初期一次性付清•土地开发费及其税金：土地开发过程中分期投入或均匀投入（注：均匀投入计息期减半）利息=税基×]1)1[(nr利润是所有投资活动的目的，其计算公司为：利润=（土地取得费+土地开发费+税费）×投资回报率•5）确定土地增值收益•土地增值收益是国家作为土地所有者在经济上的实现。•土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润）×土地增值收益率•政府在土地出让时收取的土地使用权出让金就是土地增值收益的一种表现形式。•6）价格修正：将计算出各项带入公式得到的地价进行年期修正（和出让面积比率修正）就得到土地评估价格。例3•某开发区土地开发完成后，需评估出让土地的底价。该开发区土地开发程度达到“三通一平”，可供出让土地面积占开发区总土地面积的80%。出让土地年限为50年。•开发区所在地的土地取得费（含税费）为15万元/亩；土地开发费为10万元/亩，在开发期内均匀投入，土地开发周期20个月，贷款月利率1%，按月计算复利；土地开发的投资回报率要求达到20%，土地增值收益率要求达到10%，土地还原利率取8%。请根据以上资料评估出该开发区出让土地的低价。（四）剩余法•1、剩余法的基本原理是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。基本