1章房地产估价概述.

房地产评估房地产评估实务第一章房地产估价概论主讲：周盟农联系[e-mail]第一节对房地产估价的基本认识第二节房地产估价的要素第三节房地产估价概述房地产评估房地产评估实务第一节对房地产估价的基本认识一．房地产估价的概念(引子链接）房地产估价是指房地产估价师和房地产估价机构接受他人委托，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法律法规和标准，在合理的假设下，运用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。（1）房地产估价的要素定义中涉及的估价当事人、估价目的、估价对象、估价时点、价值类型、估价依据、估价假设、估价原则、估价程序、估价方法和估价结果，是房地产估价的要素。（2）“分析”、“测算”和“判断”房地产评估房地产评估实务【例1.1】房地产估价从某种意义上讲是（）房地产的价值。[2007年真题]A．发明B．发现C．创造D．隐定【答案】B【解析】房地产估价是基于房地产价值本来就存在，房地产估价师只是运用自己掌握的估价理论知识、积累的估价实践经验去“发现”它，而不是去“发明”或“创造”，更不是把自己主观想象的某个“数值”强加给估价对象。房地产评估房地产评估实务二．房地产估价既是一门科学也是一门艺术（1）正确的房地产价值分析、测算和判断必须依靠科学的估价理论和方法，但又不能完全拘泥于这些理论和方法，还必须依靠房地产估价师的实践经验；（2）每种估价方法都是从某个角度或者某个方面建立起来的，它们或多或少存在一些局限性。在估价实务中要求采用两种以上估价方法进行估价，就是出于对不同估价方法局限性的调整和综合平衡的考虑；（3）最终的估价结果是否客观合理，依赖于房地产估价师综合判断艺术水平的高低。房地产评估房地产评估实务三、房地产估价的必要性1．专业估价存在的基本前提一种资产只有同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性，才真正需要专业估价。其原因为：（1）一种资产如果不具有独一无二的特性，相同的很多，价格普遍存在、人人皆知，或者常人依照通常方法便可以得知，就不需要专业估价。（2）一种资产虽然具有独一无二的特性，但如果价值量不够大，聘请专业机构或专业人员估价的花费与资产本身的价值相比较高，甚至超过资产本身的价值，聘请专业机构或专业人员估价显得不经济，则也不需要专业估价。房地产评估房地产评估实务【例1.2】房地产的独一无二特性导致了（）。[2007年真题]A．难以出现相同房地产的大量供给B．房地产市场不能实现完全竞争C．房地产交易难以采取样品交易的方式D．房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响E．房地产价值量大【答案】ABCD【解析】独一无二特性也称为独特性、异质性、非同质性、个别性。房地产的独一无二特性，使得难以出现相同房地产的大量供给，从而不同房地产之间不能实现完全替代，房地产市场不能实现完全竞争，房地产价格千差万别并容易受交易者的个别因素的影响。此外，尽管有样板房、样板间、售楼书、沙盘、照片等，房地产交易不适宜采取样品交易方式，而必须到交易对象实地观察、感受或体验，房地产估价也必须到估价对象实地查看。房地产评估房地产评估实务2．房地产需要专业估价真正需要专业估价的主要是房地产、古董和艺术品、矿产资源、企业整体资产以及某些机器设备、无形资产等。市场交易条件下，房地产市场是典型的不完全市场。房地产评估房地产评估实务为什么房地产市场通常被视为典型的不完全市场？在经济学上，“完全市场”必须同时具备的条件：（1）同质商品，买者不在乎从谁的手里购买；（2）买者和卖者的人数众多；（3）买者和卖者都有进出市场的自由；（4）买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格；（5）就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的；（6）买者和卖者无串通共谋行为；（7）消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化；（8）商品可转让且可发生空间位置的移动。一个市场如果不符合上述八条中的任何一条，就是不完全市场。房地产作为商品，其品质各不相同和复杂的特性不符合第（1）条、第（4）条和（8）条。因此，房地产市场通常被视为典型的不完全市场。房地产评估房地产评估实务3．房地产估价在估价行业中占主体（1）房地产“量大面广”，其他资产的数量相对较少。①房地产数量庞大。在一个国家或地区的全部财富中，房地产一般占50%～70%，即其他各类财富之和也不及房地产一项，仅占30%～50%。房地产也是家庭财产的最重要组成部分。②在其他资产中，许多资产不同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性而不需要专业估价。（2）房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少。房地产以外的其他资产主要多在转让的情况下需要估价。房地产除了发生转让行为，还普遍发生租赁、抵押、征收、征用、课税、分割、损害赔偿、保险等活动也都需要估价。房地产评估房地产评估实务（3）房地产估价普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身。因为房地产估价师不仅懂得房地产价值及其评估，而且具备有关房地产价格及其影响因素的专业知识和经验，了解房地产市场行情，所以，房地产估价师也是“房地产价格专家”、“房地产市场分析专家”、“房地产投资顾问”。房地产评估房地产评估实务第二节房地产估价的要素一、估价当事人估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括房地产估价师、房地产估价机构和估价委托人。其中，房地产估价师和房地产估价机构是估价服务的提供者，是估价主体；估价委托人是估价服务的直接需求者，是估价服务的直接对象。房地产评估房地产评估实务二、估价目的估价目的（appraisalpurpose）是指一个估价项目中估价委托人对估价报告的预期用途，通俗地说，是估价委托人将要拿未来完成后的估价报告去做什么用，是为了满足何种涉及房地产的经济活动或者民事行为、行政行为的需要。任何估价项目都有估价目的，并且估价目的来源于委托人的真实估价需要。一个估价项目通常只有一个估价目的。房地产评估房地产评估实务三、估价对象估价对象（subjectproperty）即估价客体，也称为被估价房地产（propertybeingappraised）、估价标的，当为房屋所有权和建设用地使用权以外的某种房地产权利时，例如租赁权、地役权、抵押权时，可称为被估价权利，是指一个估价项目中需要评估其价值的房地产或房地产权利及相关其他财产。概括起来，房地产估价对象有土地、房屋、构筑物、在建工程、以房地产为主的整体资产、整体资产中的房地产等。房地产评估房地产评估实务四、估价时点估价时点（valuationdate，appraisaldate）又称为价值日期（dateofvalue）、估价基准日，是指一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对应的时间。房地产评估房地产评估实务五、价值类型价值类型（typesofvalue）有两种含义，一是指价值的种类，二是指一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的具体某种类型的价值——特定价值。价值类型主要有市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、残余价值和投资价值。房地产评估房地产评估实务六、估价依据估价依据是指一个估价项目中估价所依据的有关法律法规和标准，包括有关法律、行政法规、最高人民法院和最高人民检察院颁布的有关司法解释、估价对象所在地的地方性法规、国务院所属部门颁发的有关部门规章和政策、估价对象所在地的国家机关颁发的有关地方政府规章和政策，以及房地产估价的国家标准、行业标准、指导意见和估价对象所在地的地方标准等。房地产评估房地产评估实务七、估价假设估价假设是指一个估价项目中估价师对那些估价所必要、但尚不能肯定、而又必须予以明确的前提条件作出的某种假定，以及对于由估价目的决定的评估的估价对象状况与估价对象现状不同之处作出的说明。房地产评估房地产评估实务八、估价原则1．定义估价原则（appraisalprinciple）是指在房地产估价的反复实践和理论探索中，在认识房地产价格形成和变动的客观规律的基础上，总结、提炼出的一些简明扼要的进行房地产估价所应依据的法则或标准。2．房地产估价原则（1）独立、客观、公正原则；（2）合法原则；（3）最高最佳利用原则；（4）估价时点原则；（5）替代原则；（6）谨慎原则。房地产评估房地产评估实务九、估价程序基本程序：1．获取估价业务；2．受理估价委托；3．制定估价作业方案；4．搜集估价所需资料；5．查看估价对象；6．分析估价对象价值；7．测算估价对象价值；8．判断估价对象价值；9．撰写估价报告；10．内部审核估价报告；11．交付估价报告；12．估价资料归档。估价程序（appraisalprocess）是指完成一个估价项目所需要做的各项工作按照它们之间的内在联系排列出的先后次序。房地产评估房地产评估实务十、估价方法房地产估价应当采用科学的方法（appraisalapproach）进行严谨的测算，不能单凭估价师的经验进行主观判断。美、英的基本估价方法（1）美国体系为成本法、市场比较法、收益法三种；（2）英国体系为比较法、投资法、剩余法、利润法、承包商法五种。房地产评估房地产评估实务十一、估价结果估价结果是指估价师分析、测算和判断出的估价对象价值及提供的相关专业意见。估价师和估价机构不能在估价结果上迁就“客户满意”；不能在未估价之前就征求估价委托人或其他估价利害关系人对估价结果的意见，也不能在完成估价之前与他们讨论估价结果，因为这有可能影响估价独立、客观、公正地进行；更不得迎合估价委托人的高估或者低估要求来争取估价业务。房地产评估房地产评估实务第三节房地产估价概述一、房地产及相关概念1、房地产：是房屋建筑物和土地的总称。国外称不动产，香港惯用“物业”。它是实物、权益和区位三者的结合体。房地产评估房地产评估实务2、土地、土壤和地产土地：土地是地球陆地表面上，由地貌、土壤、水文、气候和植被等全部自然地理要素以及人类活动对它们作用的结果所组成的自然和经济的综合体。土壤：土壤是指能够产生植物收获的陆地疏松表层。地产：地产即土地资产，是指具有权益属性的土地，是能够带来经济利益的经济资源。房地产评估房地产评估实务（1）土地和土壤的区别：a.从相互关系上看，土壤仅是土地的一个组成要素，即土地包含土壤；b.从本质特征上看，土壤的本质是肥力，而土地本质特征是生产力，它是在特定管理制度下的某种用途的生产能力；c.从形态结构上看，土地是由地上层、地表层和地下层组成的立体垂直剖面，而土壤只是其地表层的一部分。房地产评估房地产评估实务（2）地产、土地、房地产、不动产之间关系土地与房屋不相关之地产地产土地财产权利与房屋相关之地产不动产房屋建筑物及其财产权利房屋建筑物的附属物及其财产权利房产房屋建筑物与桥梁、道路、大坝与土地尚未分离的农作物、林木、种子等房地产评估房地产评估实务3、土地的自然特性：（1）生产性；（2）地域性；（3）时间变化性；（4）永续利用性；（5）面积的有限性房地产评估房地产评估实务4、建筑物的特性：（1）不可移动性；（2）产权边界的复杂性；（3）功能的变异性；（4）共生性；房地产评估房地产评估实务二、房地产的特点1、地产的稀缺性和房产的固定性。2、地产的永久性和房产的有限性；3、土地的差异性和价格的多样性；4、价值上的昂贵性和社会位置的可变性；5、房地产合并和分割的可能性；6、房地产保值增值与交易的相互影响性；7、房地产使用权的期限性和使用范围的限制性；房地产评估房地产评估实务房地产的期限性我国法律规定。居住用地70年，工业用地50年，文化、教育、科学、卫生50年；商业旅游娱乐用地40年，其它综合用地50年。房地产评估房地产评估实务房地产的限制性建筑容积率：在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比率。或者:容积率=建筑总面积/土地总面积