1经营过程-基础信息

1基础信息1.1基础信息管理事项内容或标准责任单位最终审批人审批流程广场基础信息广场基础信息档案包括建筑信息和经营信息新开业广场在开业前完成“广场基础信息台帐”，已开业广场每年12月10日前更新“广场基础信息台帐”各地商管公司区域公司总经理SGYY001租户基础信息租户基础信息档案包括租户的资质文件、租赁信息、联系方式等新开业广场在开业前完成“广场租户基础信息台帐”，已开业广场每季度第1个月10日前更新“广场租户基础信息台帐”SGYY0021.2文件档案管理，各地商管公司对经营类档案以及日常管理文件必须实行统一管理,存档备查。2经营策略事项内容或标准责任单位最终审批人审批流程经营策略经营策略内容包括：未来三年的发展规划、大事记、优劣势分析、广场定位、招商调整目标及步骤、营销企划思路及方向、次年经营目标各地商管公司每年9月30日前制定次年“年度经营策略”，商管总部营运部每年10月31日前组织完成“年度经营策略”的会审各地商管公司商管总部总经理SGYY0033经营预警管理3.1数据采集3.1.1经营数据采集要求事项内容或标准责任单位数据采集开始自商户租赁合同计租日起，各地商管公司须向经营分析系统上传销售、客流数据各地商管公司数据采集过程监管各地商管公司须确保上传的销售、客流数据真实，POS机、客流摄像头配置正确，运行正常经营分析系统自动核查并上传数据，每日发布告警。各地商管公司须及时处理告警，如次日未处理，则系统亮红灯处罚数据采集结束自商户租赁合同终止日起，不得再向经营分析系统上传销售、客流数据3.1.2如发现篡改经营数据、干扰数据准确性的现象，商管总部将依据情节严重性对当事人进行通报批评直至解除劳动关系的处罚。3.2经营分析事项内容或标准责任单位最终审批人审批流程经营分析各地商管公司须定期开展经营分析，完成“经营分析报告”，召开月度、季度及年度经营分析会议，形成会议纪要，存档备查各地商管公司营运部区域公司总经理SGYY004市场调研各地商管公司每半年开展1次消费者调研；每季度开展1次租户满意度调研；每半年开展1次竞争对手调研，新开业广场须在开业后3个月内组织1次竞争对手调研SGYY0053.3经营预警事项内容或标准责任单位最终审批人审批流程经营预警值的设定1）广场客流、销售预警值依据广场各租户经营成本、客单价、消费率等测算并设定2）商管总部综合部每年12月31日前组织已开业广场制定经营预警值；新开业广场须在开业后满3个月时制定经营预警值。经营预警值经商管总部综合部审批后方可启用或调整商管总部综合部商管总部综合部总经理SGYY006预警管理出现以下情况时各地商管公司须上报广场经营预警：客流或销售连续5日低于预警值、或当月内累计7日低于预警值；上月租费收缴率低于99%，且预计本月无法追缴完成；广场空铺数量≥3个或累计空铺面积≥500m2各地商管公司商管总部营运部总经理SGYY0073.4经营改进事项内容或标准责任单位最终审批人审批流程制定改进方案经营预警发出后，各地商管公司制定“经营改进方案”及“经营改进方案执行管控计划”，根据方案及计划进行整改各地商管公司商管总部营运部总经理SGYY008SGYY009考核评审经营整改完成后，商管总部营运部组织考核评审，形成“经营改进方案执行情况评审报告”商管总部营运部商管总部营运中心总经理SGYY0104空铺管理4.1开业遗留空铺4.1.1开业遗留空铺是指未与项目同期开业的商铺。主力店、次主力店（大餐饮除外）空铺由商管总部大客户部负责招商，步行街空铺由商管总部招商部负责招商。4.1.2主力店、次主力店空铺必须在项目开业后6个月内完成招商及开业，并对大客户部相关责任人进行考核；步行街空铺必须在项目开业后3个月内完成招商及开业，并对大客户部、招商部、营运部、区域公司、地方公司相关责任人进行考核。4.2营运期空铺4.2.1营运期空铺指在经营过程中因合同终止、商户停业、撤场而新商户未能及时进驻等原因产生的空铺。4.2.2营运期主力店、次主力店在经营过程中出现预警，有可能产生空铺的，由商管总部营运部在出现预警后两周内报分管业务副总裁，确定招商责任人。步行街空铺由商管总部营运部负责招商。事项内容或标准责任单位监督单位空铺预警标准1）租户租售比在广场同业态连续三个月排名后三位2）出现两次以上（含）延迟缴费3）人员管理或货品出现异常情形4）以书面或其它形式提出退铺、降租各地商管公司区域公司管控要点1）各地商管公司每周编制《空铺预警表》2）《空铺预警表》包括商铺、品牌及解决方案3）每周上报至区域公司和商管总部营运部4.2.3发生空铺当日，各地商管公司须在空铺管控系统中上报空铺招商和开业计划至商管总部营运部（见流程SGYY011、SGYY012、SGYY013）。4.2.4主力店、次主力店及步行街空铺，必须按以下标准完成空铺招商并开业。1)空铺招商期限区域面积范围新品牌合同签订完成时间步行街单品牌计租商铺面积≤300m2空铺产生后30日内单品牌计租商铺面积300m2空铺产生后45日内主力店空铺产生后60日内2）管控方式各公司在资产租赁系统中完成新品牌租赁条件审批，签订租赁合同并上传合同扫描件后，由财务部对合同内容进行复核。如合同签订完成时间晚于计划合同签订时间，系统将自动预警、亮灯并纳入考核：亮灯时间亮灯方式合同计划签订时间到期前10日黄灯预警未在计划时间完成合同签订红灯处罚3)新品牌开业时间区域面积范围新品牌开业时间步行街单个品牌计租商铺面积≤300m2非餐饮合同签订后30日内餐饮合同签订后60日内须进行工程改造合同签订后60日内单个品牌计租商铺面积300m2非餐饮合同签订后45日内餐饮合同签订后60日内须进行工程改造合同签订后60日内主力店合同签订后90日内4.3空铺考核对空铺产生的数量、面积及空铺招商管控同时考核，具体要求：事项内容或标准空铺考核开业遗留空铺按照空铺数量及面积进行考核。1）步行街：a）1个≤空铺数量≤3个或累计空铺面积≤500m2：扣罚责任人年终奖金的3%b）3个空铺数量≤5个或500m2累计空铺面积≤1000m2：扣罚责任人年终奖金的5%c）5个空铺数量≤10个或1000m2累计空铺面积≤1500m2：扣罚责任人年终奖金的10%2）主力店及次主力店：a）空铺数量1个、或累计空铺面积≤1500m2：扣罚责任人年终奖金的3%b）空铺数量2个、或累计空铺面积≤3000m2：扣罚责任人年终奖金的5%c）空铺数量3个、或累计空铺面积≤4500m2：扣罚责任人年终奖金的10%d）空铺数量3个以上、或累计空铺面积4500m2：扣罚责任人年终奖金的15%营运期空铺按照广场整体商铺出租率进行考核，商铺出租率=1-∑（空铺面积×空铺日数）/总租赁面积×365，由此确定年度绩效考核中商铺出租率的年终奖金系数空铺招商考核开业遗留空铺1）在开业遗留空铺的管控过程中，如未按空铺管控计划完成招商，则按“空铺管理的责任界定”扣罚责任人年度奖金的1%2）持续亮灯时间每超过30日，处罚金额在原有基础上增加扣罚责任人年度奖金的0.5%3）年终统计上年度累计亮灯次数，年度累计亮灯次数超过5次，在系统内通报批评并取消责任人年度晋级资格营运期空铺1）在营运期空铺的管控过程中，如未按空铺管控计划完成招商，则按“空铺管理的责任界定”扣罚责任人年度奖金的1%2）持续亮灯时间每超过30日，处罚金额在原有基础上增加扣罚责任人年度奖金的0.5%3）年终统计上年度累计亮灯次数，年度累计亮灯次数超过5次，在系统内通报批评并取消责任人年度晋级资格5租费管理5.1筹备期租金管理5.1.1筹备期租赁决策指标管理事项内容或标准责任单位指标确定以集团签发的租赁决策文件及相关签批文件确定的指标为依据商管总部综合部指标过程管控以分管业务副总裁签批的“招商政策执行书”为依据商管总部招商部指标核算筹备项目开业前一个月完成租赁决策指标核算工作，形成“租赁决策指标核算报告”商管总部综合部5.1.2首期租金收缴商管总部营运部负责监督各地商管公司按合同约定在合同签订后一周内将首期租金收缴到账，如须延期缴纳须报营运中心总经理审批，但最迟必须在开业前一个月收缴到账。5.1.3招商资料移交移交内容移交时间责任单位抄送部门租赁决策文件审批后一周内商管总部综合部商管总部财务部招商政策执行书审批后一周内主力店租赁合同签订后一个月内商管总部大客户部租赁决策指标核算报告开业前一个月商管总部综合部5.2营运期租金、物管费管理5.2.1项目面积复核各地商管公司在开业后三个月内负责从各地项目公司取得面积实测报告，对项目实测报告面积及合同面积进行复核。5.2.2营运期租赁决策指标管理事项内容或标准责任单位指标确定以集团签发的租赁决策文件及相关签批文件确定的指标为依据商管总部综合部指标调整以下情形下进行调整：1）租赁决策文件期满重新签署2）重大市场变化或重大经营调整引发的租赁政策变化3）专项批准的租赁决策指标的调整指标过程管控管控审核的内容：1）新引进品牌租金标准须不低于租赁决策指标的租金标准2）新引进品牌装修免租期、经营免租期、租金减免政策须符合租赁决策文件商管总部营运部指标年度核算每个租约年结束后一个月内编制上一年度各项目租赁决策指标年度核算报告，总结租赁决策指标完成情况商管总部综合部5.2.3租金、物管费收缴管理要求各地商管公司须建立租金、物管费收缴流程，依据合同约定完成租费收缴（见流程SGYY014、SGYY015）5.2.4营运期资料移交移交内容移交时间责任单位抄送部门租赁决策文件及调整文件文件审批后一周内商管总部综合部商管总部财务部主力店租赁合同合同签订后一个月内商管总部大客户部商管总部财务部各地商管公司步行街租赁合同各地商管公司各地商管公司5.3履约保证金管理5.3.1履约保证金收取管理参照首期租金的管理规定执行。5.3.2租赁合同终止前，各地商管公司不得以履约保证金和物管费保证金冲抵欠缴租金和物管费。租赁合同终止后，各地商管公司扣罚的履约保证金和物管费保证金，必须全额计入相应的租金户或商管户收入。5.3.3履约保证金退还事项内容或标准可以退还因品牌调整等原因由各地商管公司主动提出终止合同合同自然到期终止合同不得退还商户自身原因主动提出终止合同5.4停车场收费管理事项内容或标准责任单位最终审批人审批流程管理方案停车场收费方案包括：收费标准、收费流程、收费启动审批，各地商管公司须于广场开业前一个月，将停车场收费方案报商管总部商业物业部、财务部审核各地商管公司商管总部营运中心总经理SGYY016收费备案办理停车场收费合法手续，开业前一个月内完成收费备案工作各地商管公司收费优惠及减免1）临时性优惠及减免2）延期时间≤6个月各地商管公司商管总部营运中心总经理SGYY017延期时间＞6个月分管业务副总裁SGYY0185.5租费管理考核商管总部财务部根据集团要求,负责对各地商管公司的租金、物管费收缴情况进行核算及考核，考核结果作为年终奖金系数测算依据。