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2008年成都房地产市场宏观环境篇一、房地产市场宏观环境分析1、宏观经济分析2008年1-5月经济指标数值（亿元）累计同比(±%)投资全社会固定资产投资（亿元）945．0317．4基本建设371．5815．2其中：房地产开发投资377．9529．7其中：住宅投资224．4029．0外贸外贸进出口总额（亿美元）52．3070．9实际利用外商直接投资9．7105．0消费CPI107．1/居住103．6/固定资产投资继续上涨。08年1-5月成都市全社会固定资产投资达945.03亿元,较去年同期上涨17.4%，其中房地产开发投资377.95亿元,同比增长29.7%,住宅投资224.40亿元,同比增长29.0%。外贸进出口总额持续上涨，利用外商直接投资保持强劲的发展势头。08年1-5月成都全市外贸进出口总额52.30亿美元，同比增长70.9%，而利用外商直接投资较去年同比增长105%。市场物价有小幅回落。1-5月全市居民消费价格指数达107.1，较1-4月环比下降0.4个点,其中居住消费价格指数较1-4月环比下降0.3个百分点。房地产开发投资呈快速增长趋势。1-5月全市完成房地产开发投资377.95亿元，较去年同期增长29.0%。住宅开发投资所占比例有所增加。1-5月房地产开发投资中的住宅投资达到了224.0亿元，较1-4月增加28.76%。住宅投资呈高速成增长趋势。2、产业结构分析指标第一产业累计同比(±%)第二产业累计同比(±%)第三产业累计同比(±%)三大产业比例2007年1-5月8.35-29.2%248.8919.8%543.2517.0%1.0:31.09:67.862008年1-5月8.33299.37635.600.88:31.74:67.38第三产业呈持续增长趋势从以上三大产业的线性趋势图分析来看,第一产业所占比重较少,较去年同期下降29.2%,而第二产业与第三产业仍成为投资主力,都较去年同期有其大幅增加,特别是第三产业保持强劲的发展势头,投资额达到635.6亿元。3、消费环境分析指标07年1-5月08年1-5月累计同比(±%)社会消费品零售总额(亿元)552.1654.818.60%储蓄存款余额（亿元）2368276616.80%08年1-5月全市社会费品零售总额与储蓄存款余额保持稳步增长趋势从图表可以看出，今年1-5月全市社会消费品零售总额与全市储存款余额均呈稳步增加趋势，表明居民的可支配收入逐渐上升，居民消费性支出的比例亦呈逐渐上升趋势。从08年居民储蓄存款余额来看，其存款余额较去年同期增长16.80%，这足以表明居民购买能力日益增强，这也为居民购置房屋时提高首付能力有益，居民存储余额的增多有利于成都市居民运用手中闲置的资金进行房地产投资，从而带动整个房地产市场。二、成都市上半年商品房宏观市场情况1、商品房成交情况分析（数据来源：成都市房产管理局公众信息网尺度地产研究中心）根据统计结果显示，08年1-6月成都市主城区共成交商品房约38925套，合计面积约320.24万平方米,分别较07年同比下降30.34%、40.85%。1）、成交量对比分析从成交量来看，只月1月份与3月份的成交量基本持平，其它月份的成交量都较07年有所下降，其中6月份下降幅度最大，较07年同比下降62.28%。2）成交面积对比分析从成交量面积分析，08年1-6月各月成交量都较07年有其不同幅度的下降，除3月份份基本持平外，其它月份的下降幅度都较大，其中6月份较去年同期下降61.85%。3)08年1-6月各行政区域成交情况08年1-6月区域成华区高新区金牛区锦江区青羊区武候区合计成交量(套)85976356679758344885645638925成交面积(㎡)703045.98637417.23508182.24441892.54398925.66512816.033202279.68户均面积81.78100.2974.7775.7481.6679.4382.27从以上统计结果显示,08年1-6月各行政区域共成交商品房38925套,合计面积约320.23万平方米，较07年同期相比下降30.34%、40.85%。从各行政区域的成交量来看，今年上半年排行前三位的是成华区、金牛区与武候区，其中成华区以8597套的成交量遥遥领先于其它区域。而从成交面积来看，成华区以70.30万平方米的成交面积位居榜首。从各行政区域的户均面积来看，只有高新区的户均面积达到100平方米以上，成华区与青羊区的户均面积都在80平方米以上，而其它几个区域的户均面积都不足80平方米。4）单月销售情况走势图分析根据统计结果显示，本月交易高峰出现在4月，主要是由于春交会的举行，带动了成交量的大幅上涨；2月由于为我国传统的节假日其成交量很少；而5月与6月成交量有所下滑主要是由于受地震的影响，市场观望情绪浓厚。总结：从08年上半年各行政区域的成交量还是其成交面积来看，都较08年有其大幅下降，这主要是由于受去年9.27政策的出台以及央行不断加息，使一度坚挺的成都楼市限入低迷状态,市场观望氛围浓厚,多数开发商本想通过传统的红5月打一场翻身仗,5。12地震的突然袭击,让开发商的所有期望浇灭,市场观望氛围更加浓厚，成交量大幅下降。2、二手房成交情况分析1、成交总况根据统计结果显示，08年上半年成都市主城区共成交二手住宅约12682套，同比下降36.13%。2）各行政区域交易量比例分析根据统计结果显示，今年上半年二手住宅成交量排行前三的分别是金牛区、武候区与成华区，其中金牛区以3772套的成交量位居第一，占据市场份额30%；青羊区与武候区分别位居第三、第四，其二手住宅成交量都不足2000套，分别占据市场份额15%、14%；高新区仍然成交最少，成交二手住宅660套，仅占据市场份额5%。3）单月销售情况分析08年1-6月二手住宅成交总况月份成华区高新区金牛区锦江区青羊区武候区合计1月41611383345334050826632月1815230115712922410443月47413082031033550125704月50416198239846051930245月2559640419026935315676月2131084322863374381814根据统计结果显示，从1-4月成交量来看，除2月因为传统的节假日，其成交量相对较少外，其它三个月的成交量均保持稳步发展状态；到5月由于受地震的影响，二手住宅成交量呈现大幅度的下降；6月底，虽然二手住宅成交量仍相对较少，但较5月略有所上升。小结：二手住宅同商品房发展态势一样，其成交量都较去年同期有大幅度下降。从单月的销售情况来看，交易高峰出现在4月，主要是由于春交会的成功举办，也相应的带动二手住宅成交量的上升。通过春交会的成功举办，二手住宅市场回暖现象也日益明显，这也本来是开发商所想要的结果，而5.12地震的突然来袭,致使5月二手住宅成交量大幅下降,其成交量减少近一半,市场再度限入观望期。但我们从6月份的成交量来看,虽然说其成交量没有恢复到震前状态,但其成交量较5月有小幅的增加,这也让我们不难看出二手住宅市场与商品房相比，二手房回暖迹象更趋于明显。2008年1-6月成都房地产市场新盘篇(简析版)目录一、新盘整体概况2二、住宅市场分析41.供应量4（1）供应总况4（2）月度走势--出现了两次较大的波折4（3）主城区供应分布--集中于城西和城东5（4）环线分布--2-3环依然是主角62.供应特征7（1）规模--城东平均规模最大7（2）价格分析7（3）建筑类别--高层占据半壁江山9（4）住宅类型--电梯公寓占有市场的主导地位103.需求特征104.08年1-6月住宅市场热点分析11（1）郊区版块正式升级11（2）“打折风潮”仍是主旋律12（3）三大值得关注板块125.08年下半年住宅市场发展趋势预测13三、2008年上半年月新增商品房预售面积概况141.新增预售供应情况14（1）供应总况--住宅物业占46%14（2）月度走势--波动较大15（3）主城区供应分布--集中于城东和城南16（4）环线分布--集中分布在2-3环172.供应特征17（1）规模--城中平均规模最大17（2）价格分析18（3）建筑类别--高层占据半壁江山19三、附件：住宅新盘列表202008年上半年成都房地产市场研究报告之新盘篇一、新盘整体概况从2007年年底开始，楼市受政策影响呈现出持续低迷的形势，2008一开年，各种打折促销手段铺天盖地。而5.12的地震，使得原本开始逐渐回暖是房地产市场再次进入一个观望期。根据区域的不同，成都楼市都受到了或大或小的影响。2008年上半年，较07年上半年在产品供应量在有大幅下降。通过对08年1-6月成都楼市的回顾，我们发现一些特征：n区位：城东、城北作为成都楼市的后起之秀,已逐渐走进购房者的视野,并得到认同,其成交量正不断升高,随着区域的不断发展、居住环境的不断改善,必将削弱城西、城南的领导地位,呈四足鼎立局面。城东目前城东可谓是成都房地产开发最为活跃的区域之一，距离市中区近、配套全、交通条件好、房子性价比高等先天优势都使得城东具有强大诱惑力。伴随着城东区域成为成都楼市的开发热点区域,品牌企业和楼盘集中,市场环境日渐良好,房价节节攀高,投资价值凸现,吸引了很多购房者来此置业,主城区已很难找出第二个开发中的区域与城东相比。当前价位主要集中在每平方米5000元到6000元之间，其中个别楼盘因为尾盘、地理位置等原因售价低至4000元/平方米左右，所以相对于其他区域而言，城东楼盘的价格优势不言而喻。城南自从上世纪末，城南地产开发首次走入成都人的视野至今，城南在四川楼市的走向越来越清晰。尤其是“地铁1号线的开工”以及国内众多知名地产开发商在这个区域开发项目的逐渐亮相，再加上，该区域良好的投资环境和巨大的增值空间使城南的楼市开发如虎添翼。中海、华润、新世界、新鸿基、和记黄埔、九龙仓等地产品牌均在城南展开投资，使城南成为成都最具想象空间的区域。如今的城南已经从传统的二环路区域延伸到华阳、中和、航空港甚至是双流，交通条件的改善已经使得大城南概念呼之欲出。目前成都城南二环到三环区域集中了成都市区内档次最高的高层住宅，当然价格也最高。随着多数品牌项目的逐渐交房，以及具有时尚、现代元素项目的上市，今年国际城南国际化的烙印将更加清晰。城西城西一直是成都最具诗意、最有人文、最佳生态的居住区，也是目前拥有成都最多的城市绿地和公园的区域。成都几千年沉淀下来的人文精华似乎都留给了城西，而城西房价一直以来也最坚挺，哪怕是三环路以外的高层住宅不少都在5000元/平方米以上，而市区内的高层楼盘去年已经突破7000元/平方米，因此城西的房价不完全符合距离城区越远价格越低的规律，这里的房价往往由与江安河、金沙遗址、浣花溪公园、武侯祠、摸底河的距离来决定。仁和·春天大道、金河谷、中海·龙湾半岛的别墅早已过万元，毕竟城西拥有的人文、生态资源优势已经越来越珍贵。城北与城南、城西相比，城北目前活跃的楼盘似乎并不多，但是与去年前相比，今天城北的开发商口碑、建筑品质都已经向成都其他区域看齐。随着城北楼市的发展,其价值洼地正逐渐被购房者发现,随着北新干道、蜀龙大道等交通干线的打通，北湖、新都都是今年迅速崛起的片区，目前城北楼市如今已全面苏醒，传统城北区域依然以高性价比受到广大购房者的欢迎，三环外的不少楼盘每平方米价格仅为4000元出头，另外二环附近的楼盘价位也都在6000元/平方米以下。如果说城南、城西等传统区域楼市行情都已走高，那目前正是投资城北的时机。n产品类型：电梯公寓成为绝对主导电梯公寓已经完全占据了主城区市场的绝对主力。而且电梯公寓正以飞快的速度向郊区市场扩散。08年1-6月成都市主城区住宅新增住宅项目共94个，其中电梯公寓项目就有91个，占到了96.8%。这也反映出主城区土地的缺乏。另外在价格上，随着郊区与市区的价格差距的逐渐缩小，郊区的价格优势越来越不明显。户型：60-100㎡成为需求主力08年1-6月，全市商品房住宅项目户型供应面积以60-100㎡为主，各楼盘的销售主力产品同