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WORLDUNION世联地产金地西沣路项目发展战略及整体定位报告谨呈：西安金地置业投资有限公司本次汇报主要内容项目理解区域属性界定项目战略方向研究前提区域方向界定区域发展方向核心问题区域发展方向商业方向商务方向住宅方向项目整体定位项目战略方向整体定位方向项目属性界定1从城市、区域的角度梳理、认识本地块区位项目位于三环外围区域，北临雁环路，西临西沣路，属于城南板块。隔西沣路与高新二次规划区相望。区域房地产处于起步阶段，区域认知度不高关键词：南三环外、高新旁、双重属性认知模糊项目位于南三环外，紧邻高新二次创业CBD核心区，区域发展陌生，行政和区位发展双重属性认知模糊高新区三环城南长安区市中心我是J区的,房产证是西高新的，K区的房子的房产证是长安。——紫薇田园都市业主我们的房产证属于雁塔区。——阳光佳苑置业顾问紫薇田园都市西沣路夜景城市主干道南三环路、西部大道、子午大道、西沣路环绕项目四周。项目距绕城高速800米，可以高效到达西安各个方位，出行便捷；紧邻西沣公路，占据高新区的东门户位置，到达高新核心区需20分钟车程。公交便利。区内有525、902、716、游9、311等10多条公交线路规划中的地铁6号线（2021-2050年）南三环站口离本项目约1000米。周边路网发达，公共交通便利，远期有地铁6号线规划利好，将与城市距离进一步缩小关键词：多条主干道、公交便利、地铁利好地铁规划6太白南路雁环路子午大道西部大道南三环西沣路交通配套项目周边拥有高端国际教育资源，目前生活配套和生活环境相对低端教育资源：地块西面为高新一中国际部、高新逸翠园学校，北部为市61中，拥有较多优质教育资源。其中高新国际学校学校实行“一校两部”。设国际部和国内部。国内部提供1-9年级优质基础教育。国际部按照国际惯例，为高新区内外的外籍人士子女提供K-12年级的多元化教育及国际教育交流项目生活、商业配套：项目周边除北边为红星美凯龙外，其余多为满足周边城中村需求的小商铺，比较低端，城市意象较差生态资源：项目距离永阳公园1900米，且东边有2700亩苗圃，生态居住价值较高生活配套红星美凯龙高新国际学校高新逸翠园学校关键词：高端国际教育配套、低端生活配套曹家堡城中村树苗培养基地项目北至雁环路，东侧至曹家堡，西至西沣路，南至城中村四至雁环路红星美凯龙高新逸翠园学校竹园阳光嘉苑高新国际学校西沣路中高容积率、建面两百万平米的城改项目，未来有持续拿地的可能指标主要指标数值规划总用地约1390亩建筑面积201.12万平米容积率3.56商业用地6.38万平米地块总体经济指标：项目思考项目作为超大规模的社区，开发周期预计超十年，研究区域的发展是本项目定位的基础1作为区域内第一个超大规模项目，具有领导者质素，本项目应该如何占位，实现项目价值和区域价值的最大化？2基于区域发展及区域特征，本项目整体定位的方向？3区域发展方向2项目目前所在区域的属性及占位如何？区域未来发展方向如何？本项目位于城南、长安和高新区外扩的交汇区域，未来项目发展会受到三个板块的辐射影响城南区长安区城南板块城南板块是西安市传统科教文化板块，房地产市场发展成熟，价格实现度高，实现均价8000元/平米，属西安市价值高地。高新板块高新板块在城市规划利好下，依托高科技产业发展带动区域内房地产市场逐渐成熟。目前区域内市场成交均价逼近7000元/平米，属西安市价值实现度高的板块。长安板块长安板块是近几年发展起来的市场，主要依托长安区大学城规划利好，承接城南科教文化发展。目前市场实现均价5700元/平米，属西安市房地产开发热点区域。分析城南、长安和高新区对本区域的影响，以判断未来本区域的发展方向本项目位于城南板块的西南方向，城南是西安最早发展起来的区域，目前区域内房地产项目趋于饱和，市场发展相对成熟小寨商圈城南大学聚集区商务会展城南是西安最早发展起来的区域，目前已经成为西安市区发展最成熟板块，是集商业，旅游，商务，教育等于一体的综合区域目前区域内房地产项目林立，房地产市场发展相对成熟项目位于城南的西南方向，与核心区直线距离约7公里左右地铁2号线向南发展5.6公里地铁2号线城南区城南区域房地产市场的发展主要沿地铁2号线向南发展，向西的发展更多是嫁接了高新区发展利好，逐步发展成熟起来城南房地产项目呈现出沿地铁2号线向南发展的趋势我们项目距离地铁2号线较远，因此城南发展对我们项目的影响非常有限城南西侧发展主要依靠高新区的带动，影响高新区的发展对本区域具有更重要的意义长安区产业结构单一主要依托大学城规划发展，主流发展趋势为向南和向西，本项目位于长安区北面短时期内受辐射较弱本项目距离长安区核心区直线距离6公里，所以，长安区对我们项目从距离上看影响力不是很大目前，根据西安市的整体规划，长安区房地产市场正向南，向西，扩张。本项目位于长安区的西北方向，从长安区的发展趋势看，我们项目所处区位是长安区向外辐射机会最小的区域西安培华学院南校区西安财经学院长安校区西安邮电学院西北师范大学陕西职业技术学院长安区向南发展政法大学外国语大学西北大学向西发展本项目与长安区北面在建的中央居住区承接，长安区潜在居住需求较高，后期能为本项目开发住宅产品带来机会长安区目前的高校有：西安欧亚学院，华美学院，西安邮电学院，陕西师范大学，西北政法大学，西安电子科技大学，培华学院南校区，西安财经学院，陕西职业技术学院等各高校大学师生共计24万人口。教师人群的置业会给区域内住宅市场带来很大的客户机会本项目距离长安区内的高校距离较近，也能从区域内分流一部分住宅客户。樱花广场本案郭杜公园万科城建设中的CLD本区域将承接长安区的CLD社区，成为服务西部大学城的居住区高新区未来发展方向为向西和向南，本项目区域位于高新区向南发展的轴线上，临近CBD中央商务区从刚开始规划的2.7平方公里，到目前已经形成的35平方公里，高新区的版图强力外扩；目前高新区处于二次创业规划启动期，区域发展方向基于成熟核心区分别向西和向南发展；中央商务区具有作为西安城市商务中心区和高新区产业配套集中区的双重功能。开发阶段开发时间（年）开发规模（平方千米）一期1991—19962.7二期1997—20027.8电子园19984.2长安科技园（新兴工业园）2000-20034.6新区2002-200515二次创业规划区2004-202078远期2020-205055成熟核心区高新区整体规划分区以及产业分布示意图高新三期一期：规划建设成为一个高科技、高环境、高效益的现代化产业园区（以产业为主体，科、工、贸相结合的新型综合区）。北部是产业区、南部为综合配套区二期：在大力发展高新技术产业的同时，注重综合开发，逐步把高新区建设成经济繁荣、功能齐全、环境优美、有自己文化技术特色的高品质、高效能产业区。注重商业、金融、商务的发展。电子园：规划建设成为一个“以开发新技术产业为主的，院校、科研、生产相结合的电子工业区”新型工业园区：规划建设一个以高科技产业为支柱，以国家级西安高新技术产品出口加工基地为基础，集科技研发、生产、展示、商贸、交流为一体，与高品质生活服务设施相配套，具有良好生态环境的现代化、花园式科技产业园区。高新新区（即高新三期）：规划目标：（1）进一步突出高新区的产业优势，提供更多的高新技术企业生产、科研孵化和专业园区用地；（2）在新区建设面向整个高新区的金融商贸服务中心区；（3）提供高质量的生活配套设施；（4）建成覆盖新区全区的绿地系统，体现高水准的绿色生态建设。借鉴国际成功的商务新都心来判断高新区未来的发展，以及本区域承担的功能日本幕张新都心日本琦玉新都心本报告是严格保密的。幕张新都心项目是千叶县打造外城商务核心城市、推动区域产业升级以及承担东京中心城职能的重要项目幕张新都心位于日本千叶县，是千叶建设自立都市圈、分散东京城市相关办公职能、推动千叶产业升级的重要项目项目位于东京和成田国际机场之间，距离东京20公里，成田机场30公里千叶县总人口为600万左右，工业结构以化学、石油、煤炭以及高新技术产业为主幕张新都心占地522公顷，开发内容以商务办公、企业研发、会议展览以及体育休闲为主，是千叶县核心商务区，同时也是承担疏散东京中心城职能的主要区域，规划居住人口2.6万，就业人口15万人本报告是严格保密的。东关东高速公路以及京叶高速铁路从项目穿过，实现区域与东京、千叶以及其他重要城市的快速便捷连接项目地块内部有两条重要的高速公路穿过，其中东关东高速公路直接通向东京以及成田机场，而京叶高速公路不仅将项目与东京、千叶，还有横滨等其他重要的城市相连接项目通过京叶高速铁路以及毗邻的松武高速铁路与东京、千叶以及其他重要城市实现快速连接，通过高速铁路到达东京约30分钟左右高速公路以及铁路分别于1982和1986年贯通，为幕张新都心核心项目幕张展览中心的启动和后期发展打下了坚实的基础（该会展中心于1989年投入使用）东关东高速公路/京叶高速JR京叶高速铁路线本报告是严格保密的。幕张新都心是集国际商务、研发、教育以及居住为一体的综合商务核心区幕张新都心建设目标•以幕张会展中心为核心，聚集国际商务功能•聚集前沿工业产业的商务管理、办公研发功能•聚集为高科技产业发展提供技能人才的科学教育功能•全面实现舒适的、具备吸引力的居住环境，满足未来就业人口以及周边人群的居住需求商务研究区文化教育区居住区市镇中心公共开放区战略储备区商务研发,84.6,16%商业,33,6%居住,38.9,7%教育,87.4,17%公园以及开放空间,107.5,21%公共设施,27.7,5%储备保留,7.3,1%道路,135.8,27%幕张新都心占地共522公顷，其中商务办公用地84.6公顷，商业用地33公顷，居住用地38.9公顷，教育用地87.4公顷，其中商务办公以及商业用地主要围绕在高速铁路核心站点周边幕张新都心的六大功能区商务研究区：区域被铁路分为两大区，北部是以幕张高科技花园为中心的高科技研发区，南部是以幕张会议中心和世界商务花园为核心的国际商务区市镇中心：支持城市商务办公以及生活的配套区，以酒店、商业为主居住区：为区域就业以及周边人口提供居住，高强度开发为主文化教育区：教育机构设施为主，共有3所大学、1所研究员以及4所高中公共开放区：以公园、体育以及开放空间为主本报告是严格保密的。幕张商务办公功能以分散东京中心城市的大型企业总部办公以及研发为主幕张新都心成为日本本地以及国际企业的企业总部以及研发基地所在之地，在89年到94年期间，有超过15家日本以及国际大型企业在幕张设立办公基地除此以外，区域充足以及良好的办公环境也吸引了超过300家的中小型公司区域入住企业主要从事国际商务管理、国内/区域总部以及研发等活动。截至到2003年，幕张新都心共有4万人工作1东京燃气公司，1990，公司在大面积加热制冷的研发基地4宝马日本，1991，宝马日本总部7夏普公司，1992，夏普多媒体业务研发中心10Sumitomo化学工程公司，1993，公司销售、管理、设计中心13NTT，1993，公司数据通信系统研发中心2幕张科技花园，1990，105家高科技公司的研发总部5世界商务花园，1991，225家国际企业8Kkits公司，1992，公司总部11机器人中心，1993，30家IT领域企业14佳能销售，公司总部以及市场研发中心3IBM日本，1991，软件研发、培训以及部分总部功能6东京海洋火灾保险公司，1992，部分总部功能9富士集团，1992，富士集团系统工程研发中心12Seiko仪器，1993，公司研发和市场中心15AEON集团，1994，其下14个公司的总本报告是严格保密的。完善的教育培训功能为区域企业发展提供高素质人才储备以及培训服务之外，极大提升了区域城市形象，为区域早期发展奠定了基础1经济发展研究院，1999，主要从事发展中国家的经济研究，为经济援助提供依据6空中大学，1985，通过电视以及广播进行现代艺术教育的机构2千叶教育中心，为1985，区域教师提供培训7Kanda国际研究大学，1987