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•佳兆业集团城市更新政策解读主讲人：於娜•佳兆业集团第一章城市更新业务部门介绍第三章专项规划案例分享第二章城市更新政策解读•目录第四章小结•佳兆业集团薛峰，市规划和国土资源委员会党组成员、副主任。分管地区规划处、土地资产处、地名管理处、市城市更新办公室。地区规划处：组织编制组团规划和法定图则；承担地区性专项规划编制工作；参与城市更新单元规划编制工作；承担地区性各类涉及土地利用及空间安排的专项规划的统筹协调工作。市城市更新办公室：负责制定城中村（旧村）改造工作方案并监督实施；研究拟订城中村（旧村）改造规定和实施细则，经批准后组织实施；统筹协调各区全面改造项目专项规划的编制工作，并负责政策审查；负责组织编制和报批全市城中村（旧村）改造年度计划及中长期计划；负责编制和组织报批年度改造专项资金计划，并会同相关部门进行监督实施和绩效考核；组织开展对各类改造项目的验收；参与制定城中村（旧村）改造工作有关技术规范；负责全市城中村（旧村）改造工作的指导协调、宣传服务工作；负责城中村（旧村）改造工作领导小组等会议的会务工作。市征地拆迁办公室：负责征（收）地拆迁相关政策的研究和标准制定工作，并制定全市年度征（收）地拆迁计划，经批准后组织指导实施，并对全市征（收）地拆迁工作进行监督检查；负责核发全市《房屋拆迁许可证》；负责组织特区内建设项目的征（收）地拆迁及补偿工作，并指导宝安、龙岗分局的征（收）地拆迁及补偿工作；对房屋拆迁安置补偿纠纷、征（收）地的土地权属纠纷进行裁决或提出裁决意见报市政府裁定。•佳兆业集团【2004.11.01】深府【2004】177号文《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》（略）【2007.03.30】深府【2007】75号《深圳市人民政府关于工业区升级改造的若干意见》（略）【2009.08.25】粤府【2009】78号《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》【2009.11.23】粤府办【2009】122号《关于“三旧”改造工作实施意见(试行)》【2009.12.01】深府第211号令《深圳市城市更新办法》【2010.03.23】深规土【2010】59号《关于试行〈拆除重建类城市更新项目操作基本程序〉的通知》【2010.06.13】市规土委《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》【2010.12.22】深规土【2010】843号《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》【2010.12.24】市府城市更新工作会议《深圳市城市更新办法实施细则》（征求意见稿）【2011.01.10】深规土【2010】324号《拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则（试行）》（略）【2011.01.10】《城市更新单元规划审批操作规则（试行）》（简）【2011.01.21】国务院第590号令《国有土地上房屋征收与补偿条例》城市更新政策法规一览•佳兆业集团【2009.10.21】市规划国土委《关于开展2010年城市更新年度计划申报工作的通知》【2010.03.14】深龙府办【2010】10号《关于印发龙岗区城市更新拆除重建类项目推进若干措施的通知》【2010.04.01】深规土【2010】207号《关于拆除重建类城市更新项目实施主体确认工作的通知》【2010.03.30】深龙城改【2010】44号《关于印发龙岗区城市更新拆除重建类项目改造实施主体确认工作程序（试行）的通知》【2010.06.07】龙岗区《龙岗区拆除重建类城市更新项目操作基本程序》【2010.06.07】龙岗区《改造实施主体确认工作程序问答》【2010.06.07】龙岗区《《深圳市城市更新办法》拆除重建类政策解读》【2010.09.17】深龙府办【2010】55号《关于印发龙岗区城市更新拆除重建类项目规划公共设施用地移交补偿工作程序（试行）的通知》【2010.10.25】深龙府办【2010】66号《关于印发龙岗区老屋村征收清拆整治工作方案的通知》【2010.10.28】深规土【2010】439号《深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法（试行）》【2011.01.10】深规土【2010】324号《拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则（试行）》【2011.01.10】市城市更新办《城市更新单元规划审批操作规则（试行）》【2011.02.28】市规划国土委《城市更新项目用地审查操作规程》•佳兆业集团【2009.08.25】粤府【2009】78号《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》各地级以上市人民政府，各县(市、区)人民政府，省政府各部门、各直属机构：为深入贯彻落实《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年)》和《中共广东省委广东省人民政府关于争当实践科学发展观排头兵的决定》，切实推进我省旧城镇、旧厂房、旧村庄(以下简称“三旧”)改造工作，促进节约集约用地试点示范省建设，确保经济社会又好又快发展，提出如下意见。一、充分认识推进“三旧”改造工作的重要性和紧迫性(一)改革开放以来，我省经济社会快速发展，综合实力实现历史性跨越，连续23年经济总量排名全国第一。在经济高速发展的同时，也消耗了大量的土地资源，粗放的土地利用方式已难以为继，土地资源供求矛盾日益突出，严重制约我省可持续发展。立足土地资源省情，大力推进节约集约用地，千方百计盘活存量土地，统筹保障发展和保护资源，是当前和今后一个时期我省深入贯彻落实科学发展观，确保经济社会又好又快发展必须着力解决的迫切而重大的课题。城市更新：特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）。市规划国土委提醒市民,旧住宅区的改造不是大力推进和主导的内容,旧工业区和城中村才是拆除重建中主要的部分。•佳兆业集团(二)“三旧”改造是我省在土地资源供需矛盾日益突出的情况下，拓展建设空间、保障发展用地的重要途径，是推进节约集约用地试点示范省建设的重要内容。必须进一步解放思想，深化改革，通过制度创新和政策完善，有效破解“三旧”改造的难题，在新增建设用地逐年减少、单位建设用地产出逐年提高的条件下，统筹利用有限的土地资源，切实提高建设用地利用效率，力争在节约集约用地方面为全国探索出一条新路。(三)珠江三角洲地区是我国改革开放的先行地区和重要的经济中心区域，在全国经济社会发展和改革开放大局中具有重要地位。贯彻实施《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年)》，落实好科学发展、先行先试的要求，必须深化重要领域和关键环节的改革。大力推进“三旧”改造，是继续深化土地管理制度改革，进一步解放土地生产力的具体体现，不仅有利于节约集约用地、优化土地资源配置，也有利于促进产业结构调整升级、转变经济发展方式，保障和促进科学发展。【2009.08.25】粤府【2009】78号《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》城市更新不是简单的城市土地二次开发，而是针对深圳市物质空间在使用功能上不适应当前社会经济发展需求的“功能性衰退”问题，通过多种更新模式和改造方式，来完善城市功能、优化产业结构、改善人居环境、挖掘用地潜力、拓展发展空间和促进经济社会可持续发展。•佳兆业集团二、明确“三旧”改造的总体要求和基本原则(四)总体要求。以科学发展观为指导，围绕提升综合竞争力和资源承载能力，切实转变发展观和用地观。遵循“全面探索、局部试点、封闭运行、结果可控”的原则，在不突破土地利用总体规划确定的耕地保有量、基本农田面积和建设用地总规模的前提下，积极稳妥推进“三旧”改造工作。将“三旧”改造与农村土地整治有机结合，统筹规划、全面推进土地综合整治。以推进“三旧”改造工作为载体，促进存量建设用地“二次开发”，统筹城乡发展，优化人居环境，改善城乡面貌，努力建设生产发展、生活富裕、生态良好、文化繁荣、社会和谐、人民群众充满幸福感的新广东。(五)基本原则。——政府引导，市场运作。政府统一组织，制定专门政策，充分调动政府、集体、土地原使用权人及相关权利人的积极性，吸引社会各方广泛参与，实现多方共赢，确保国有、集体资产的保值、增值。在按市场化运作的同时，政府要正确引导，加强监管，确保改造规范推进。【2009.08.25】粤府【2009】78号《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》•佳兆业集团——明晰产权，保障权益。调查摸清“三旧”现状，做好“三旧”土地的确权登记工作。属于“三旧”改造的房屋和土地，未经确权、登记，不得改造。正确处理“三旧”改造过程中的经济、法律关系，切实保障土地权利人的合法权益，维护社会稳定。——统筹规划，有序推进。统筹经济社会发展和资源环境保护，依据国土规划、主体功能区规划、土地利用总体规划和城乡规划，科学制定“三旧”改造规划，并强化规划的统筹管控作用。严格界定“三旧”改造范围，对列入改造范围的，必须编制控制性详细规划和改造方案，有序推进。严禁擅自扩大“三旧”改造政策的适用范围。——节约集约，提高效率。通过市场运作和公开规范的方式，强化市场配置土地，促进土地高效利用。严格执行土地使用标准，提高土地使用强度。创新机制方法，强化土地资源、资产、资本“三位一体”管理，实现土地利用效益的最大化。——尊重历史，客观公正。既要做好与国家法律政策的衔接，防止发生新的违法违规用地行为，又要兼顾各地发展历史和土地管理政策的延续性，妥善解决历史遗留问题。要科学合理地制定改造方案和配套政策，改造利用与完善手续相挂钩，做到公开、公平、公正。【2009.08.25】粤府【2009】78号《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》•佳兆业集团三、围绕经济社会发展战略部署，合理确定“三旧”改造范围(六)各地要紧紧围绕产业结构调整和转型升级、城市形象提升和功能完善、城乡人居环境改善、社会主义新农村建设等战略部署，在有利于进一步提高土地节约集约利用水平和产出效益的前提下，确定“三旧”改造范围。下列土地可列入“三旧”改造范围：城市市区“退二进三”产业用地；城乡规划确定不再作为工业用途的厂房(厂区)用地；国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地；不符合安全生产和环保要求的厂房用地；布局散乱、条件落后，规划确定改造的城镇和村庄；列入“万村土地整治”示范工程的村庄等。(七)“三旧”改造以土地开发程度较高、“三旧”分布相对集中的珠江三角洲地区为重点，兼顾其他条件具备的地区。各地要根据本地实际，因地制宜确定“三旧”改造的起步范围，先行试点，积累经验后再逐步推开。四、科学规划，统筹推进“三旧”改造(八)开展“三旧”改造的地方，要认真进行“三旧”用地的调查摸底工作，将每宗“三旧”用地在土地利用现状图和土地利用总体规划图上标注，并列表造册。要根据土地利用总体规划和城乡规划等，围绕本地区经济社会发展战略实施要求，对“三旧”改造进行统一规划，优化土地利用结构，合理调整用地布局。通过统筹产业发展，加快商贸、物流等现代产业或公益事业的建设，增加生态用地和休闲用地，优化城乡环境。【2009.08.25】粤府【2009】78号《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》•佳兆业集团(九)依据“三旧”改造规划，制定年度实施计划，明确改造的规模、地块和时序，并纳入城乡规划年度实施计划。涉及新增建设用地的，要纳入土地利用年度计划，依法办理农用地转用或按照城乡建设用地增减挂钩政策规定办理。通过“三旧”改造，进一步推进土地利用总体规划、城乡规划以及产业发展规划的协调和衔接，优化城市功能布局和促进产业转型升级。五、因地制宜，采用多种方式推进“三旧”改造(十)市、县人民政府为了城市基础设施和公共设施建设或实施城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地的，由市、县人民政府依法收回、收购土地使用权，纳入土地储备。土地使用权收购的具体程序、价格确定，由市、县人民政府依法制定实施办法。(十一)在旧城镇改造范围内，符合城乡规划、“三旧”改造规划和年度实施计划的，鼓励原土地使用权人自行进行改造。自行改造应当制订方案，经土地行政主管部门和城乡规划部门同意后报市、县人民政府批准实施。所涉及的划拨土地使用权，可采取协