2012年土地估价案例与报告考前练习及答案(四)

2012年土地估价案例与报告考前练习及答案（四）一、案例分析题(2题，每题20分，共40分。请阅读，并根据有关条件综合分析回答问题)(一)本部分包括一个国有企业改制中土地估价和资产处置案例，要求认真理解题意，并根据给定条件，运用所学知识综合分析回答有关问题。某国有企业拟发起组建股份有限公司，并委托土地评估机构对所涉及的两宗土地A和B进行评估。A宗地为商业用地；B宗地为工业用地，容积率为0．6。请根据以下给定条件分析并回答下列问题：1．A宗地位于城市市区，评估机构同时选用了市场比较法和收益还原法进行评估，市场比较法的评估结果为1320元/m2，收益还原法的评估结果为970元/m2。试问：有哪几种方法可以确定最终的评估结果?简述理由。2．B宗地位于城市郊区，为当地政府在多年前征收农村集体土地后划拨给该企业使用，此后该区域未发生征地案例。请问：(1)在这种情况下，采用成本逼近法评估地价时，评估机构应收集哪几方面的资料和标准作为评估依据?(2)运用成本逼近法评估该宗地50年期的出让土地使用权价格时，基本步骤应有哪些?3．根据资产重组的需要，在土地资产的处置上，该国有企业拟选择如下两种处置方式：对A宗地的处置采取由企业办理土地出让手续后租赁给股份有限公司使用；对8宗地采取以国家作价入股的方式投入到股份有限公司。请简要分析这两种土地资产处置方式的不同点，并从产权关系和经济关系上说明这两种处置方式对国家、国有企业、股份有限公司的利弊。4．股份有限公司成立以后，由于城市的发展，B宗地变为临街地，所在区域的土地用途规划为商业用途，平均容积率为1．5。股份有限公司拟对该宗地上原有建筑进行改造，增加建筑层数，使该宗地的容积率达到2，并全部用于出租。请问：(1)为实现上述计划，根据现行法律法规的规定，股份有限公司应到政府部门办理哪些手续?(2)如对该宗地重新进行评估，可选择哪两种方法进行评估?简述估价思路及所用方法估价的基本程序。(二)某公司于2008年10月通过出让方式获得一5000m2土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为3。该公司于2009年10月动工兴建一座钢筋混凝土结构的综合大楼。由于建设资金紧张，该公司拟于2010年10月将土地使用权向银行抵押。项目其他有关资料如下：(1)该大楼1～3层为商场，建筑面积为3000m2，4～15层为办公楼。(2)大楼开发周期预期2年，第一年投入60%，第二年投入40%。(3)大楼建成后该公司计划自留2000m2用作办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为90%和80%。目前同类建筑物的建安综合造价为3000元/m2(建筑面积)，同类物业的商场市场租金水平每月为300元/m2，办公楼市场租金水平每月为150元/m2。(4)经过调查，有关参数确定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%，维修费为租金的8%，保险费为建安造价的2‰，税金为年租金的12%；项目投资回报率取建安造价的30%建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2%。另外，当地土地还原率为8%，综合还原率为10%，银行贷款利息率为10%。如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款，请问该公司最多可贷多少款?二、报告判读题(共3题，分别为10分、25分、25分，共60分。第一题为土地估价技术报告片段。根据提问回答。第二题和第三题均为1个完整的土地估价技术报告，其中存在多处错误，请阅读后指出错误并说明原因)(一)下面是一份土地估价技术报告中收益还原法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。1．确定房地出租客观租金应用市场比较法确定房地出租客观租金。根据收集的房地出租案例资料，选取了与待估房地产处于同一供需圈内区位条件相似，规模相当，临街状况和建筑物相似的3个房地出租交易实例A、B、C。经过比较分析，计算得到3个案例的比准租金，其中，比准租金A=295．60元/m2，比准租金B=311．50元/m2，比准租金C=280．88元/m2。根据对市场信息及对估价对象条件的分析，确定取三个比准租金的算术平均值作为评估对象的客观租金，计算过程如下：客观租金=(295．60+311．50+280．88)元/m2÷3=295．99元/m22．计算房地出租年总收益(注：房屋建筑面积为9015mz)房地年总收益=房屋建筑面积×租金=9015m2×295．99元/m2=2134680元3．计算房地出租年总费用房地出租年总费用包括管理费、维修费、保险费、税金和房屋年折旧费等。(1)管理费。根据调查了解，当地房屋的经营管理费一般为房地年租金的3%，所以，房屋出租经营管理费=房地年总收益×3%=2134680元×3%．=64040元(2)维修费。根据××市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租年维修费通常为房屋重置价的2%。待估宗地上房屋为钢筋混凝土结构，参照××市房产和物价管理部门公布的各类房屋重置价及耐用年限等标准，结合土地估价师经验判断，确定与待估宗地上房屋同类结构的房屋重置价格为750元/m2，耐用年限60年，残值率为0。房屋出租维修费=房屋重置价×2%=9015m2×750元/m2×2%=135225元(3)保险费。根据调查，××市市区房屋保险费率为房屋重置价的0．2%。根据估价师现场勘察和对照《房屋完损等级评定标准》，确定待估宗地上房屋在估价期日为基本完好房，成新率为75%。房屋年保险费=房屋重置价×0．2%=9015m2×750元/m2×0．2%=13522元(4)税金。税金包括房产税、营业税两项，其中，房产税按房屋出租年租金的12%计，营业税按房屋出租年租金的5%计。房产税=房地年总收益×12%=2134680元×12%=256162元营业税=房地年总收益×5%=2134680元×5%=106734元税金合计=房产税+营业税=(256162+106734)元=362896元(5)房屋年折旧费。折旧费按照土地剩余使用年期35计算，残值率为零。房屋年折旧费=房屋重置价×(1-残值率)/剩余使用年期=9015m2×750元/m2×(1-0)/35=193179元(6)房地出租年总费用=管理费+维修费+保险费+税金+房屋年折旧费=(64040+135225+13522+362896+193179)元=768862元4．计算房地纯收益房地年纯收益=房地出租年总收益-房地出租年总费用=(2134680-768862)元=1365818元5．计算土地纯收益(1)土地还原利率的确定。根据市场调查分析，确定土地还原利率为8%。(2)房屋还原利率的确定。根据市场调查分析，确定房屋还原利率为10%。(3)计算房屋纯收益。房屋纯收益根据房屋现值还原得到。房屋现值=房屋重置价×房屋成新度=9015m2×750元/m2×75%-5070938元房屋纯收益=房屋现值×房屋还原利率=5070938元×10%=507094元土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益=(1365818-507094)元=858724元6．计算土地价格总地价一土地年纯收益/土地还原利率×[1-1/(1+土地还原利率)使用年期]=858724/8%×[1-1/(1+8%)35]元=10008428元土地单价=10008428元/2504．1m2=3996．82元/m2(注：土地面积为2504．1m2)请根据上述报告片断回答以下问题：1．上述报告对所选案例的租金说明不清楚，依据报告的具体内容看，缺少哪些方面的说明?2．上述报告计算房地出租年总收益时，直接使用建筑面积乘以租金标准，漏掉了哪些对总收益有影响的参数?3．上述报告确定土地还原利率为8%，但是缺乏明确的依据。请问确定土地还原利率的方法一般有哪些?4．上述报告中计算房屋纯收益的目的是计算土地纯收益，这种从不动产总收益中剥离出某一部分或者要素的价值的方法，其所遵循的估价原则是（）。(只有一个选项正确，并请填在括号内)A．替代原则B．最有效使用原则C．预期收益原则D．贡献原则(二)下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误并说明原因。土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称：××××地价评估二、委托估价方：××××市新区塑料建材厂(其他略)三、受托估价方：××××市地产评估咨询中心(其他略)四、估价对象：本项评估是对××××市新区塑料建材厂所占宗地的地价评估五、估价目的：本报告为××××市新区塑料建材厂抵押贷款提供地价依据六、估价依据：(略)七、地价定义：50年土地使用权的现实市场价格八、估价期日：2008年5月20日～6月1日九、估价日期：2008年5月31日十、估价结果：总地价：1551．88万元；单位地价：519元/m2楼面地价：1174元/m2评估价格货币种类：人民币十一、需要特殊说明的事项(1)此项评估是评估期日的价格现值，假设在此期间物业价格值保持稳定。(2)本报告只为××××塑料建材厂抵押贷款提供地价依据，用于其他方面的可行性未做探讨。(3)楼房没有进行结构测试和检验设施，因此不能确定其设施的完备性。(4)报告之中有关证明材料由当事人提供。(5)本报告有效期为半年。(6)本报告全文或部分内容公布之前，需征得本中心同意，国家法律规定者除外。十二、土地估价人员(略)2008年6月8日第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1．土地位置状况待估宗地位于××××市新区××××号，属工业用地，宗地四至：东为×公司；西为×路；南为×道；北为×厂。占地面积为29887．5m2，土地级别属于二级甲。国家建设用地使用证证号为：××国用(2008)字第411号。2．土地权利状况该宗地以划拨方式取得土地使用权，使用期限为50年，剩余45年，已使用5年，该单位享有土地的抵押权、担保权、租赁权等他项权利，地上附着物及建筑物所有权归××塑料建材厂。3．建筑物和地上附着物状况××塑料建材厂除办公楼4层外，其他两座厂房、传达室等土地附着物均为平房，砌体结构，耐用年限为30年，建筑面积为13217．39m2，均为水泥地面，内墙为涂料粉刷，外墙用水刷石装饰，建筑高度为12m，门窗均为塑钢材料。二、地价影响因素分析1．一般因素××塑料建材厂历年来为新区支柱企业。近年来，由于受市场影响，效益开始滑坡，经营处于低谷，导致该厂负担沉重，资金较为紧张，影响了发展，职工工资连续3个月没有兑现。根据国家有关政策，该企业已经转变经营机构，正在上新的国家级项目。2．区域因素该宗地土地级别为二级甲工业用地，但交通条件较优越，新城道为城市生活型主干道，有通往市区和外县的公共汽车，各种建筑均符合规划要求。商业、服务业基本配套，环境有轻度污染，市政设施良好，上水、排水与区主干线连接。供电有保障。通信线路与市区电话联网，可以全国直拨。供暖为统一供热，是较为理想的工业用地。3．个别因素该宗地用地规划、绿化、美化较好，有花窖一座，道路都已硬化，布局合理，公用设施配套，最有效用途为工业，实际用途与最有效用途一致。宗地的宽度、进深、形状等对工业用地没有影响。按照区规划要求，地上容积率为0．5～4。第三部分土地估价一、估价原则(一)主要遵循替代原则可以概括为：(1)土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格决定。(2)地价水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格。(3)土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。(二)最有效利用原则由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。(三)上述原则加上多种评估方法综合分析、判断以体现客观、公正、科学、合法。二、估价方法与估价过程依据文件有关规定，宗地地价评估选用两种方法以上同时测算，综合分析确定最终地价。根据评估对象的实际情况，以市场比较法和基准地价系数修订法进行评估。1．市场比较法(1)比较实例选择。现收集到与待估宗地(H)条件类似的A、B、C三宗案例进行比较，因素条件说明见下表(3)因素条件说明见下表。