2012年宁波房地产市场调查分析报告

12012年宁波房地产市场调查分析报告一、回顾2011年房地产政策（一）宏观房地产调控政策面对近年来我国房地产业的快速发展，国家不断出台宏观调控政策，旨在让房地产业早日回归理性，尤其是2011年调控的全面、严厉、频繁，给全国楼市带来了深刻的影响，使其当之无愧地成为“史上最严厉调控年”，如新国八条出台、三次加息、七调存准率、房贷利率上浮……主要宏观房地产调控政策如下：1月21日，国务院发布《国有土地上房屋征收与补偿条例》。规定保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划等。1月26日，新国八条正式落地。明确规定对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。3月16日，国家发改委发布《商品房销售明码标价规定》。规定从5月1日起，商品房销售必须明码标价，同时要求对取得预售2许可证或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，严格按照申报价格明码标价对外销售。5月5日，国土资源部下发《2011年全国土地利用计划》。5月16日，制定了一房一价细则。再次明确明码标价、一次性公开销售房源、公布楼盘基本信息、房源价格信息、已登记房源信息和收费项目信息等。6月3日，住建部发布《国有土地上房屋征收评估办法》。8月17日，住建部：新增限购城市名单的建议5条标准。9月1日，财政部国税总局叫停地方加名税、除名或收契税。10月10日，国务院五政策力挺保障房。（二）宁波本地房地产政策在国家房地产宏观调控要求的基础上，结合宁波实际，宁波相关政府部门对控制房价、加强住房保障、落实地方政府责任、引导合理的住房消费等方面做了进一步的拓展和规定，主要政策如下：2月20日，甬版国八条细则出台。规定个人将购买不足5年的住房转手交易的，全额征收营业税；对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。3月25日，宁波房价调控目标出台。明确指出：2011年新建住房价格控制目标为新建住房价格全年涨幅低于2011年度市区居民人均可支配收入的增长幅度，即控制在10%以内。7月15日搜房网调查，宁波首套房出现五成首付。数据显示，甬城首套房首付基本在30%及以上，利率为基准利率；二套房首付360%，利率上浮10%左右。9月底，宁波个人住房信息系统成功入网。据悉，宁波各县（市）区“各自为政”的个人住房信息系统，已全部实现互联互通；宁波的个人住房信息系统，也已联入住建部设在成都的数据分析中心，预期2012年底前实现全省信息联网。10月24日，“商”转“公”的新政策出台。根据国家要求进一步完善住房公积金管理政策及出于减轻自住型购房者经济压力的考虑，宁波市住房公积金管委会、人行市中心支行、中国银监会宁波监管局联合出台了房贷“商”转“公”的新政策。10月31日，宁波实行“房票”质押贷款政策。作为“宁波市城乡一体化综合配套改革试点单位”的江北区对外宣布，在此前小范围实践的基础上，即日起将“房票”质押贷款政策面向全区所有被拆迁农户推开。江北区由此成为全国第一个全面推行“房票”质押贷款政策的地方。二、回顾2011年宁波土地市场（一）总体土地市场分析没有火爆的拍地场景，没有叱咤风云的地王诞生，底价和流拍却成了2011年的宁波土地市场最主要的真实写照。据搜房网数据监控中心显示，2011年，宁波大市区（包括市六区及周边县市）土地共成交364宗，面积19173.55亩；可建面积为2258万方，同比上涨11.01%；成交金额达336.4亿元，比上年减少241.2亿，同比下4跌41.76%（见下表）。其中，宁波市六区（包括老三区及鄞州、镇海、北仑等）成交土地金额156.23亿元，面积5979.04亩，住宅用地为3062.14亩，占市区出让总面积的51.21%。2011年宁波全市土地成交表用途宗数成交面积（亩）成交金额（亿元）平均楼面价（元/平米）住宅1316802.5791338287.671876.37商业1626949.93984818.071399.27商住574988.38381011017.781252.72其他14432.652529916.91合计36419173.54533364040.432011年宁波市六区泛住宅用地（包括住宅用地、商住用地）楼面价为2242.8元/平米，同比下降29.43%，而2010年宁波市六区泛住宅用地楼面价为3178.17元/平米，同比下降19.05%。由此可见，宁波市区住宅用地楼面价已连续两年呈下行趋势。究其原因一是经历过2008年、2009年土拍会上疯狂叫价场面，宁波的地价已经到达一个顶峰点，当不断加码的楼市调控与国土部三令五申的“地王”禁止双管齐下，宁波高昂的地价便渐渐疲软，逐渐趋向于理性，流拍、底价成交、延期出让成为常态。据统计，2011年宁波大市区共流拍或未成交51宗地块，总面积约2826.869亩，可建面积344.99万方，其中确认流拍34宗，总面积约1852.409亩1。2011年宁波大市区住宅用地流拍25宗，总面积1420.107亩，而2010年宁波无一宗住宅用地流拍，仅有1幅3.93亩的慈溪远郊宅地未成交。二是楼市的限购、限贷令致使开发商销售业绩大幅下滑，资金回笼缓慢，各大银行的住房开发贷款申请难度加大，前景尚不明朗，在保证两三年开发土地量的前提下，且当前的土地价格没有达到预期的心理1此处统计均剔除流拍后又成交的地块，且多次流拍或延期的地块仅统计一次。5价位，开发商拿地热情不再或是谨慎拿地，因此严重拉低了2011年市区住宅用地的楼面价。此外，去年保障房用地的大量成交也是地价下跌的原因之一。（二）区域土地市场分析从下面宁波全市土地出让详情图中可以看出，2011年宁波市各区出让土地面积与成交金额起伏较大，其中北仑、鄞州、镇海土地出让面积都达到1000亩以上，北仑出让土地2212亩，连续两年蝉联市区冠军。而江东区推地量依旧最少，仅为30亩。从成交金额来看，近些年推地甚猛的鄞州依旧是宁波市区土地市场“一枝花”，流拍与底价成交齐现，44.14亿元问鼎市区之冠。其次是北仑区，汇聚龙湖、世茂、环球等老牌房企及美的、南苑等知名企业，以31.67亿元的出让金位居市区第二。而反观宁波周边县市，在去年都表现出“凶猛”的推地姿态，慈溪、象山、余姚推地量位居前三甲。其中慈溪土地市场的出让金为65.31亿元，成为2011年宁波全市“吸金王”，主要成交地块包括杭州湾新区甬新地块、农业园区地块、城西休闲娱乐商务区地块等在内的优质地块纷纷被世纪金源、泰国正大集团、保利收入囊中。2011年宁波各区（县）土地出让图020406080010002000300040005000成交金额（亿元）131.816441832201.39.86538144320成交面积（亩）22130443123103221383129289442199345331261海曙江东江北鄞州镇海北仑高新东部东钱慈溪余姚奉化象山宁海6三、回顾2011年宁波房产市场（一）总体楼市分析在近两年持续的限购限贷等相关房地产政策严厉执行下，宁波市房地产市场已进入低迷状态，房价停涨，成交量迅速下滑，市场观望气氛浓厚。2011年宁波市楼市运行主要有几个特点：①宁波市住宅销售价格小幅回落，尤其在下半年，各月成交价格环比指数均未超过100.0%，且环比下降幅度明显扩大。②新建住宅与二手住宅同比涨幅的差距在逐步缩小，房价波动进入平稳期。据国家统计局反馈数据显示，2011年我市新建住宅同比涨幅在全国70个大中城市中排名靠后，均位居53位之后，且12月份新建住宅价格同比跌幅首破1%。③市场成交量大幅下滑，据统计，2011年宁波商品住宅市场成交量仅171.9万方，同比减少了30.61%，而存量已达411.57万方，比年初增加了一倍。④在2011年房地产新开工面积、竣工面积同比大幅上涨而市场需求受限的形势下，我市房地产市场正逐步进入买方市场时代，开发商加大促销手段，实际成交的二手住宅价格也普遍低于市场挂牌价。⑤住宅市场由购买转为租赁现象增多，租赁价格小幅上涨。（二）产品市场分析22011年，宁波商品房市场新增供应量为528.38万方，同比增加了8.87%，其中住宅新增供应368.45万方，办公新增供应65.65万方，商业新增供应51.25万方。受政策影响，2011年宁波市场整2主要数据来源：CRIC中国房产信息集团宁波机构。7体呈下滑趋势，商品房总成交量为251.65万方，同比减少23.4%，其中住宅共成交171.9万方，办公成交37.74万方，商业成交24.59万方。2011年商品房成交均价14078元/平米，同比下跌了3%，其中住宅均价14514元/平米，同比下跌了5.3%；办公均价12198元/平米，同比上涨了22.62%；商业均价为17850元/平米，同比上涨14.06%。1、住宅：量价齐跌，整体价格降幅不大。近几年宁波商品住宅受政策影响比较大，2011年总体供应量为368.45万方，同比减少了2%，其中，上半年供应量为182.26万方，下半年供应量为186.19万方。2011年供应量略有下跌，主要是政策使成交市场疲软，开发商将原本定于年中及年底的一些开盘项目挪至2012年。新政遏制了许多不利因素，在打压投资性购房的同时也“误杀”了一批改善性需求。而连续出台的存款准备金率上调，加息等因素，客观上增加了购房成本，致使后续市场成交低迷，仅靠刚需客群支撑市场，表现好的项目更是少之又少。2011年，宁波商品住宅市场成交量仅171.9万方，同比减少了30.61%。从成交区域来看，2011年鄞州区成交占据主力地位，共成交4137套，占到市六区总成交量的30.49%，主要是2011年鄞州区共23个住宅项目开盘，从而保证了鄞州板块4137套的成交量。从成交产品来看，户型面积在90-140平米的产品降幅最小，主要是在限购限贷的政策下，许多购房者希望能一步到位的置业，所以很多购房者跳过90以下的小户型，而直接选择90-140平米之间的户型；而高端140平方米以上及别墅项目在此政策之下影响最大。因近两年的集中开8发入市，宁波住宅市场一直处于供大于求局面。截止2011年底，商品住宅存量已达411.57万方，比年初增加了一倍，而以目前的去化来看，目前存量的消化周期将达三年以上，销售压力剧增。受2011年空前严厉调控政策及多方面影响，宁波住宅市场整体成交价格出现松动迹象，如恒威君澜上府以折后1.35万元的价格入市热销，万科城精装修房源均价12000元/平左右等。但从2011年整体房价走势来看，房价松动幅度并不太大，宁波市成交价格依然在较高位行走，2011年商品住宅成交均价为14514元/平方米，同比略跌5.3%，基本上遏制了价格的继续上扬。2007年至2011年宁波市商品住宅供求价格走势图32011年，宁波全市累计安排财政资金23.8亿元，全年新开工保障性住房190.6万平米、24045套，超过上两年总和（2009年为75万平米、2010年为108.4万平米），其中公共租赁住房72万平米、11326套；建成各类保障性房源74.2万平米，其中推出销售3475套；新增廉租住房保障户数2997户。2、单身公寓：市场供应接近饱和，前景尚不明朗。据宁波搜房网数据监控中心统计，2011年宁波共计新开商品房3数据来源：新浪乐居。020040060005000100001500020000供应量（万平米）459322221376368.45成交量（万平米）396193444247.74171.9成交价格（元/平米）78088282985415331145142007年2008年2009年2010年2011年9项目83个，其中