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１引言１．１为使房地产管理部门掌握各类房屋的完损情况，并为房屋技术管理和修缮计划的安排以及城市规划、改造提供基础资料和依据，特制订本标准。１．２本标准适用于房地产管理部门经营的房屋。对单位自管房（不包括工业建筑）或私房进行鉴定、管理时，其完损等级的评定，也可适用本标准。在评定古典建筑的完损等级时，本标准可作参考。１．３对现有房屋原设计质量和原使用功能的鉴定，不属本标准的评定范围。２一般规定２．１房屋按常用结构分成下列各类：ａ．钢筋混凝土结构－－承重的主要结构是用钢筋混凝土建造的（钢或钢筋混凝土结构参照列入）；ｂ．混合结构－－承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的；ｃ．砖木结构－－承重的主要结构是用砖木建造的；ｄ．其他结构－－承重的主要结构是用竹木、砖石、土建造的简易房屋。２．２房屋完损状况，根据各类房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好、损坏程度，分成下列各类：ａ．完好房；ｂ．基本完好房；ｃ．一般损坏房；ｄ．严重损坏房；ｅ．危险房；注：危险房是指承重的主要结构严重损坏，影响正常使用，不能确保住用安全的房屋。其评定标准另定。２．３各类房屋结构组成分为：基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面；装修组成分为：门窗、外抹灰、内抹灰顶棚、细木装修；设备组成分为：水卫、电照、暖气及特种设备（如消防栓、避雷装置等）。２．４有抗震设防要求的地区，在划分房屋完损等级时应结合抗震能力进行评定。２．５房地产管理部门在统计房屋完好率时，应按本标准所确定的完好房和基本完好房一并计算。２．６凡新接管和经过修缮后的房屋应按本标准重新评定完损等级。结合房屋的定期普查鉴定，亦应调整房屋的完损等级。２．７房屋完损等级的评定，一般以幢为评定单位，一律以建筑面积（平方米）为计量单位。３房屋完损标准３．１完好标准３．１．１结构部分：３．１．１．１地基基础：有足够承载能力，无超过允许范围的不均匀沉降。３．１．１．２承重构件：梁、柱、墙、板、屋架平直牢固，无倾斜变形、裂缝、松动、腐朽、蛀蚀。３．１．１．３非承重墙：ａ．预制墙板节点安装牢固，拼缝处不渗漏；ｂ．砖墙平直完好，无风化破损；ｃ．石墙无内化弓凸；ｄ．木、竹、芦帘、苇箔等墙体完整无破损。３．１．１．４屋面：不渗漏（其他结构房屋以不漏雨为标准），基层平整完好，积尘甚少，排水畅通。ａ．平屋面防水层、隔热层、保温层完好；ｂ．平瓦屋面瓦片搭接紧密，无缺角、裂缝瓦（合理安排利用除外），瓦出线完好；ｃ．青瓦屋面瓦垄顺直，搭接均匀，瓦头整齐，无碎瓦，节筒俯瓦灰梗牢固；ｄ．铁皮屋面安装牢固，铁皮完好，无锈蚀；ｅ．石灰炉渣、青灰屋面光滑平整，油毡屋面牢固无破洞。３．１．１．５楼地面：ａ．整体面层平整完好，无空鼓、裂缝、起砂；ｂ．木楼地面平整坚固，无腐朽、下沉，无较多磨损和稀缝；ｃ．砖、混凝土块料面层平整，无碎裂；ｄ．灰土地面平整完好。３．１．２装修部分：３．１．２．１门窗：完整无损，开关灵活，玻璃、五金齐全，纱窗完整，油漆完好（允许有个别钢门、窗轻度锈蚀，其他结构房屋无油漆要求）。３．１．２．２外抹灰：完整牢固，无空鼓、剥落、破损和裂缝（风裂除外），勾缝砂浆密实。其他结构房屋以完整无破损为标准。３．１．２．３内抹灰：完整、牢固、无破损、空鼓和裂缝（风裂除外）；其他结构房屋以完整无破损为标准。３．１．２．４顶棚：完整牢固、无破损、变形、腐朽和下垂脱落，油漆完好。３．１．２．５细木装修：完整牢固，油漆完好。３．１．３设备部分３．１．３．１水卫：上、下水管道畅通，各种卫生器具完好，零件齐全无损。３．１．３．２电照：电器设备、线路、各种照明装置完好牢固，绝缘良好。３．１．３．３暖气：设备、管道、烟道畅通、完好，无堵、冒、漏，使用正常。３．１．３．４特种设备：现状良好，使用正常。３．２基本完好标准３．２．１结构部分：３．２．１．１地基基础：有承载能力、稍有超过允许范围的不均匀沉降，但已稳定。３．２．１．２承重构件：有少量损坏，基本牢固。ａ．钢筋混凝土个别构件有轻微变形、细小裂缝，混凝土有轻度剥落、露筋；ｂ．钢屋架平直不变形，各节点焊接完好，表面稍有绣蚀，钢筋混凝土屋架无混凝土剥落，节点牢固完好，钢杆件表面稍有锈蚀；木屋架的各部件节点连接基本完好，稍有隙缝，铁件齐全，有少量生锈；ｃ．沉重砖墙（柱）、砌块有少量细裂缝；ｄ．木构件稍有变形、裂缝、倾斜，个别节点和支撑稍有松动，铁件稍有锈蚀；ｅ．竹结构节点基本牢固，轻度蛀蚀，铁件稍锈蚀。３．２．１．３非沉重墙：有少量损坏，但基本牢固。ａ．预制墙板稍有裂缝、渗水，嵌缝不密实，间隔墙面层稍有破损；ｂ．外转墙面稍有风化，转墙体轻度裂缝，勒脚有侵蚀；ｃ．石墙稍有裂缝、弓凸；ｄ．木、竹、芦帘、苇箔等墙体基本完整，稍有破损。３．２．１．４屋面：局部渗漏，积尘较多，排水基本畅通。ａ．平屋面隔热层、保温层稍有损坏，卷材防水层稍有空鼓、翘边和封口不严，刚性房水层稍有龟裂，块体房水层稍有脱壳；ｂ．平瓦屋面少量瓦片裂碎、缺角、风化，瓦出线稍有裂缝；ｃ．青瓦屋面瓦垄少量不直，少量瓦片破碎，节筒俯瓦有松动，灰梗有裂缝，屋脊抹灰有裂缝；ｄ．铁皮屋面少量咬口或嵌缝不严实，部分铁皮生锈，油漆脱皮；ｅ．石灰炉渣、青灰屋面稍有裂缝，油毡屋面少量破洞。３．２．１．５楼地面：ａ．整体面层稍有裂缝、空鼓、起砂；ｂ．木楼地面稍有磨损和稀缝，轻度颤动；ｃ．砖、混凝土块料面层磨损起砂，稍有裂缝、空鼓；ｄ．灰土地面有磨损、裂缝。３．２．２装修部分：３．２．２．１门窗：少量变形、开关不灵，玻璃、五金、纱窗少量残缺，油漆失光。３．２．２．２外抹灰：稍有空鼓、裂缝、风化、剥落，勾缝砂浆少量酥松脱落。３．２．２．３内抹灰：稍有空鼓、裂缝、剥落。３．２．２．４顶棚：无明显变形、下垂，抹灰层稍有裂缝，面层稍有脱钉、翘角、松动，压条有脱落。３．２．２．５细木装修：稍有松动、残缺，油漆基本完好。３．２．３设备部分：３．２．３．１水卫：上、下水管道基本畅通，卫生器具基本完好，个别零件残缺损坏。３．２．３．２电照：电器设备、线路、照明装置基本完好，个别零件损坏。３．２．３．３暖气：设备、管道、烟道基本畅通，稍有锈蚀，个别零件损坏，基本能正常使用。３．２．３．４特种设备：现状基本良好，能正常使用。３．３一般损坏标准３．３．１结构部分３．３．１．１地基基础：局部承载能力不足，有超过允许范围的不均匀沉降，对上部结构稍有影响。３．３．１．２承重构件：有较多损坏，强度已有所减弱。ａ．钢筋混凝土构件有局部变形、裂缝，混凝土剥落露筋锈蚀、变形、裂缝值稍超过设计规范的规定，混凝土剥落面积占全部面积的１０％以内，露筋锈蚀；ｂ．钢屋架有轻微倾斜或变形，少数支撑部件损坏，锈蚀严重，钢筋混凝土屋架有剥落，露筋、钢杆有锈蚀；木屋架有局部腐朽、蛀蚀，个别节点连接松动，木质有裂缝、变形、倾斜等损坏，铁件锈蚀；ｃ．承重墙体（柱）、砌块有部分裂缝、倾斜、弓凸、风化、腐蚀和灰缝酥松等损坏；ｄ．木结构局部有倾斜、下垂、侧向变形、腐朽、裂缝、少数节点松动、脱榫，铁件锈蚀；ｅ．竹构件个别节点松动，竹材有部分开裂、蛀蚀、腐朽、局部构件变形。３．３．１．３非承重墙：有较多损坏，强度减弱。ａ．预制墙板的边、角有裂缝，拼缝处嵌缝料部分脱落，有渗水，间隔墙层局部损坏；ｂ．砖墙有裂缝、弓凸、倾斜、风化、腐蚀，灰缝有酥松，勒脚有部分侵蚀剥落；ｃ．石墙部分开裂、弓凸、风化，砂浆酥松，个别石块脱落；ｄ．木、竹、芦帘墙体部分严重破损，土墙稍有倾斜，硝碱。３．３．１．４屋面：局部漏雨，木基层局部腐朽、变形、损坏，钢筋混凝土屋板局部下滑，屋面高低不平，排水设施锈蚀、断裂。ａ．平屋面保温层、隔热层较多损坏，卷材防水层部分有空鼓、翘边和封口脱开，刚性防水层部分有裂缝、起壳，块体防水层部分有松动、风化、腐蚀；ｂ．平瓦屋面部分瓦片有破碎、风化，瓦出线严重裂缝、起壳、脊瓦局部松动、破损；ｃ．青瓦屋面部分瓦片风化、破碎、翘角，瓦垄不顺直，节筒俯瓦破碎残缺，灰梗部分脱落，屋脊抹灰有脱落，瓦片松动；ｄ．铁皮屋面部分咬口或嵌缝不严实，铁皮严重锈烂；ｅ．石灰炉渣、表灰屋面，局部风化脱壳、剥落，油毡屋面有破洞。３．３．１．５楼地面：ａ．整体面层部分裂缝、空鼓、剥落，严重起砂；ｂ．木楼地面部分有磨损、蛀蚀、翘裂、松动、稀缝，局部变形下沉，有颤动；ｃ．砖、混凝土块料面磨损，部分破损、裂缝、脱落，高低不平；ｄ．灰土地面坑洼不平。３．３．２装修部分：３．３．２．１门窗：木门窗部分翘裂，榫头松动，木质腐朽，开关不灵；钢门、窗部分铁胀变形、锈蚀，玻璃、五金、纱窗部分残缺；油漆老化翘皮、剥落。３．３．２．２外抹灰：部分有空鼓、裂缝、风化、剥落，勾缝砂浆部分松酥脱落。３．３．２．３内抹灰：部分空鼓、裂缝、剥落。３．３．２．４顶棚：有明显变形、下垂，抹灰层局部有裂缝，面层局部有脱钉、翘角、松动，部分压条脱落。３．３．２．５细木装修；木质部分腐朽、蛀蚀、破裂；油漆老化。３．３．３设备部分：３．３．３．１水卫：上、下水道不够畅通，管道有积垢、锈蚀，个别滴、漏、冒；卫生器具零件部分损坏、残缺。３．３．３．２电照：设备陈旧，电线部分老化，绝缘性能差，少量照明装置有损坏、残缺。３．３．３．３暖气：部分设备、管道锈蚀严重，零件损坏，有滴、冒、跑现象，供气不正常。３．３．３．４特种设备：不能正常使用。３．４严重损坏标准３．４．１结构部分：３．４．１．１地基基础：承载能力不足，有明显不均匀沉降或明显滑动、压碎、折断、冻酥、腐蚀等损坏，并且仍在继续发展，对上部结构有明显影响。３．４．１．２承重构件；明显损坏，强度不足。ａ．钢筋混凝土构件有明显下垂变形、裂缝，混凝土剥落和露筋锈蚀严重，下垂变形、裂缝值超过设计规范的规定，混凝土剥落面积占全面积的１０％以上；ｂ．钢屋架明显倾斜或变形，部分支撑弯曲松脱，锈蚀严重，钢筋混凝土屋架有倾斜，混凝土严重腐蚀剥落、露筋锈蚀，部分支撑损坏，连接件不齐全，钢杆锈蚀严重；木屋架端节点腐朽、蛀蚀，节点边接松动，夹板有裂缝，屋架有明显下垂或倾斜，铁件严重锈蚀，支撑松动；ｃ．承重墙体（柱）、砌块强度和稳定性严重不足，有严重裂缝、倾斜、弓凸、风化、腐蚀和灰缝严重酥松损坏；ｄ．木构件严重倾斜、下垂、侧向变形、腐朽、蛀蚀、裂缝，木质脆枯，节点松动，榫头折断拔出、榫眼压裂，铁件严重锈蚀和部分残缺；ｅ．竹构件节点松动、变形，竹材弯曲断裂、腐朽，整个房屋倾斜变形。３．４．１．３非承重墙：有严重损坏，强度不足。ａ．预制墙板严重裂缝、变形，节点锈蚀，拼缝嵌料脱落，严重漏水，间隔墙立筋松动、断裂，面层严重破损；ｂ．砖墙有严重裂缝、弓凸、倾斜、风化、腐蚀，灰缝酥松；ｃ．石墙严重开裂、下沉、弓凸、断裂，砂浆酥松，石块脱落；ｄ．木、竹、芦帘、苇箔等墙体严重破损，土墙倾斜、硝碱。３．４．１．４屋面：严重漏雨。木基层腐烂、蛀蚀、变形损坏、屋面高低不平，排水设施严重锈蚀、断裂，残缺不全。ａ．平屋面保温层、隔热层严重损坏，卷材防水层普遍老化、断裂、翘边和封口脱开，沥青流淌，刚性防水层严重开裂、起壳、脱落，块体防水层严重松动、腐蚀、破损；ｂ．平瓦屋面瓦片零乱不落槽，严重破碎、风化，瓦出线破损、脱落，脊瓦严重松动破损；ｃ．青瓦屋面瓦片零乱，风化、碎瓦多、瓦垄不直、脱脚，节筒俯瓦严重脱落残缺，灰梗脱落，屋脊严重损坏；ｄ．铁皮屋面严重锈烂，变形下垂；ｅ．石灰炉渣、青灰屋面大部冻鼓、裂缝、脱壳、剥落，油毡屋面严重老化，大部损坏。３．４．１．５楼地面：ａ．整体面层严重起砂、剥落、裂缝、沉陷、空鼓；ｂ．木楼地面有严重磨损、蛀蚀、翘裂、松动、稀缝、变形下沉、颤动；ｃ．砖、混凝土块料面层严重脱落、下沉、高低不平、破碎、残缺不全；ｄ．灰土地面严重坑洼不平。３．４．２装修部分：３．４．２．１门窗：木质腐朽，开关普遍不灵，榫头松动、翘裂，钢门、窗严重变形锈蚀，玻璃、五金、纱窗残缺，油漆剥落见底。３．４．２．２外抹灰：严重空鼓、裂缝、剥落，墙面渗水，勾缝砂浆严重松酥脱落。３．４．２．３内抹灰：严重空鼓、裂缝、剥落。３．４．２．４顶棚：严重变形下垂，木筋弯曲翘裂、腐朽、蛀蚀，面层严重破损，压条脱落，油漆见底。３