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城市综合体类型、模式研究及案例分析一、城市综合体价值究竟如何？定义：将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。如何挖掘项目综合体价值，以匹配目前项目市场高价关于城市规划的第一个问题——而且，我认为也是最重要的问题是：城市如何能够综合不同的用途——在涉及这些用的大部分领域——发生足够多的多样性，以支撑城市的文明？……每当我们发现一个城市地区的商业生活丰富多彩，我们就同时会发现这个地方拥有很多其他的丰富多彩的生活，如各种各样的文化机会、多彩的街头景致等。——《美国大城市的死与生》简·雅各布斯本报告是严格保密的。日本，福冈博多运河城香港，太古广场北京，东方广场北京，华贸中心深圳，信兴广场深圳，华润中心深圳，星河国际上海，上海商城广州，中信广场东莞，运河东一号东莞，世博广场合肥，元一时代广场合肥，财富广场合肥，金地国际城常州，莱蒙都会宜昌，均瑶国际广场……综合体发展的5种模式及相应的典型案例商业核心模式写字楼核心模式均衡发展模式住宅核心模式发展模式酒店核心模式广州，中信广场深圳，信兴广场上海，上海商城深圳，星河国际日本，博多运河成城市综合体发展模式—世联对世界不同等级城市成功综合体项目进行了广泛而深入的研究，并总结出综合体发展的5种模式香港·太古广场深圳，华润中心本报告是严格保密的。通过对项目的综合条件进行分析，本项目作为综合体的模式——均衡模式均衡模式写字楼模式酒店模式商业模式条件位置CBD/城市中心未来商务核心区客户（产业）支撑地理位置——不远离城市核心区地理位置——城市核心区交通主干道沿线/地铁口主干道沿线和地铁口交通可达性——主干道沿线交通可达性地铁口/主干道沿线其他条件较大的规模——建筑面积20万㎡以上——已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群客户支持——商务客户区域功能的缺乏，需求旺盛人流及商业气氛企业能力开发商强劲的实力和丰富的经验专业的管理团队——物业管理/经营管理开发商有足够的经济实力一流的合作团队规划设计/经营管理本报告是严格保密的。案例1香港太古广场—整个太古广场项目由购物广场、酒店式住宅、商业大厦、会议中心、酒店等组成概况：1990年建成，连接全部地铁站，包括香港和九龙地铁线的重要接驳点，面积超过五百万平方尺，是全球最大的市区商业及零售商场之一流线特点：物业四周串联着放射状的过街人行天桥，将不同功能、用途的物业贯穿起来，形成人流、物流、钱流的共享互通，共同把所处的商圈做大做旺；太古自行搭建一条直通商场高层的“私家路”好让城中名流进出购物方便等等；一直保留有三米宽的走廊，没有次走廊，基本难觅二、三线铺位的“经营死角”业态分布：购物广场由4个塔楼和1个裙楼构成，由时尚服装、珠宝首饰、古董摆设、影音器材、名牌手表，以至各国美食佳肴（整个太古广场项目由购物广场、酒店式住宅、商业大厦、会议中心、酒店等）总体定位：一个购物饮食商场，一个娱乐及消闲理想之选，除有音响设备先进的电影院欣赏中外猛片外，广场更会定期举行各式表演节目及推广活动，如时装表演、专题展览、节日布置及音乐演奏等。太古广场可说是一个充满时代气息及多元化的大型购物广场本报告是严格保密的。案例：华润中心华润中心是一座以大型购物中心为核心，集商业、办公、居住、酒店等诸多功能于一体的综合性、现代化、标志性、高品质的建筑群体。项目占地面积77,292平方米，总建筑面积480,935平方米，设置车位2,988个，其中一期项目车位1,034个。华润中心项目分北、中、南三个部分，涵盖了不同功能特点的写字楼、购物及娱乐中心、五星级酒店以及酒店服务式公寓。华润中心—都市综合体成功开发的典型案例，总投资逾40亿港币，集多种功能于一体案例2华润中心二期由君悦酒店和幸福里小区组成，总建筑面积30万平方米。后期：通过幸福里及君悦酒店，实现产品系相对独立与共融的更高产品价值华润中心一期由万象城和华润大厦组成，总建筑面积25万平方米前期：通过商业-写字楼，构筑区域商业领导者及高端商务品质形象及市场认知本报告是严格保密的。地段：长安街国贸以东900米处总建面：73万平米物业组合：5A智能写字楼+国际商业区+国际公寓+五星级酒店+体育中心+展示中心北京华贸中心——各物业均衡发展，且皆定位为顶级档次定位：构筑国际大都市生活的巨擘级建筑综合体案例35A级智能写字楼：目标客户定位面向大型国际机构和企业，旨在营造全球一体化的商务交流平台。国际公寓：总建筑面积20万平米。户型齐全，既有少量投资型一居，又有主流的创意型二居和居住型三居，更有20套顶层CEO至尊空中别墅。国际商业区：集购物、休闲、娱乐、文化、商务、金融于一体，总体规划面积20万平米，多处商业设施有机分布于百万平米建筑集群里。由16万平米超大规模的水世界商城、超过百米临街的金融商务中心、酒吧文化广场构成。五星级酒店：引进万豪酒店集团下属两大顶级品牌--超豪华酒店里兹·卡尔顿(TheRitz-Carlton)和国际五星级酒店万豪（Marriott）。体育中心：占地约15公顷的华贸中心运动主题公园，以网球运动为主题，拥有超大规模的健身场地和专业的健身教练，SPA、游泳、桑拿和保健设施均为世界一流。VIP运动会所，实行会员制服务。展示中心：电力科技展示中心是国家级的电力科普教育基地。本报告是严格保密的。物业建筑面积比例商业20万20%公寓20万20%写字楼23万23%酒店10万10%北京华贸中心关键驱动因素：外因：依托CBD地段、借势奥运创建国际大都市。内因：超大规模，形成建筑集群效应，成为名符其实的“城中城”；利用高档次的写字楼和引入豪华五星级酒店带动整体形象；各功能物业均以完善的服务体系为先导；体育中心、展示中心提升社会形象。项目特色整体规划由世界最具盛名的建筑设计公司美国KPF公司担纲设计，商业区由国际商业建筑设计专家-英国BENOY公司担纲设计，具有国际水准；写字楼的自动化和第一太平戴维斯提供的优质服务体系，以内在最优化的资源配置充分适应未来国际商务市场的高速运营；商业分主题有机的分布于建筑群中，造就北京新的商业形态；公寓采用围合式，拥有中央公园、组团式绿化和水体，形成社区；两座极负盛名的超豪华五星级酒店；展示中心、体育中心集合了部分社会职能。经营方式：公寓租售并举，其余均自行经营。各功能规模配比：案例3本报告是严格保密的。均衡模式的都市综合体通常位于城市核心，具有较大的规模，各功能形成相互支持的价值链关系。发展关键位于CBD/城市核心主干道沿线/地铁口具有较大的规模各功能形成相互支持的价值链关系功能类别收益方式酒店外包经营写字楼销售/出租商场自行经营/出租公寓销售/出租特征各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响收益特征发展模式地段：南市区滇池板块省级行政区与商务核心区规模：120万方城市综合体，其中商业总体量近45万方，自持面积近25万方规划：红星美凯龙家居广场和爱琴海购物公园双MALL价值发展初期：红星国际广场位于发展初期，项目品牌未形成足够广度与深度的认知，配套、展示等均不完善体验不足：均衡型城市综合体所产生的城市价值与生活方式体验不足交通：交通路网与动线导致大众可达性不足优势不足红星国际广场—均衡型城市综合体之于红星：城市综合体的价值在哪里？本报告是严格保密的。城市综合体价值：功能复合，多重功能的相互联动使得其具备很强的自我成长、自我繁荣能力。商业办公酒店住宅作用相互关系提升整体档次的有力手段标志性（尤其是对外地和外籍人士）资产沉淀或整售实现较高的销售价格保持物业形象项目活力的核心，建立高端形象形成完善配套、信息平台项目利润实现的关键利用其它功能，实现价值最大化现金流来源为商业带来基本消费人流商业为写字楼、酒店和公寓提供配套商业可能对公寓带来负面影响酒店为公寓或者办公提供共享的服务和配套设施酒店可以提高项目整体档次写字楼为商业、酒店和公寓带来潜在客户写字楼可提高商业整体档次公寓为商业提供客源公寓可能降低项目整体档次“1+12”综合体意味着：不能将写字楼/公寓/商业/住宅割裂思考本报告是严格保密的。城市综合体价值：形成都市综合体的价值链：办公、住宅、商业、公寓（酒店）共享人流写字楼商业公寓（酒店）高档住宅高品质人流提高住宅价值写字楼客户是高质量的三产业公寓客户是商务人士商业不仅仅是满足生活需要，还要具有休闲娱乐的功能本报告是严格保密的。写字楼物业住宅物业商业物业公寓物业财务贡献形象贡献技术贡献城市综合体价值：各部分价值贡献点形成一种互相依存、相互助益的关系，产生巨大的协同效应，整合支撑起综合体价值。项目开发时序、各物业市场表现、项目开发主体属性、区域未来价值启示决定了综合体内各物业部分可实现的价值贡献点都是不同的，各有侧重。综合体价值项目整体定位√√√√√√本报告是严格保密的。综合体品牌五星级酒店甲级写字楼商务公寓ShoppingMall酒店公寓居住公寓资源平台商务租客提升品质高消费人流旅游租客商务消费人流住家消费人流提升品质资源平台提升品质城市综合体功能关系链综合体营销核心结论一：城市综合体中各项功能之间形成有效互补，达成共赢——价值平台写字楼、公寓为商业、酒店等带来高消费客户来源商业、酒店为公寓和写字楼带来完善的配套附加值星级酒店和超高层写字楼为项目整体形象带来提升商务公寓客户存在成长为写字楼租户的无限可能……综合体的消费者认知方式研究城市的扩大与人的聚集居留产生城市核心。人的“三八”要素决定了居留问题。“3×8=24”人一天的3个“8小时”居家办公休闲上网看新闻收邮件看报纸批阅文件会议处理问题接待客户睡眠起床晨练早餐驱车上班进office生活轨迹综合体的消费者认知方式研究城市综合体是具有城市核心功能的结构，必须使人可以居留。城市综合体必然需要满足人的三八要素。之于红星：以此为模型，建立自身推广中价值体系的表达方式时间规模功能空间产品配套体验客户认可：综合体生活方式认知综合体的消费者认知方式研究综合体生活方式构筑综合体营销核心结论二：综合体生活方式构筑红星国际一期：构筑功能、空间、产品为一体的综合体初期生活方式综合体营销核心结论三：综合体生活方式差异化构筑平台基于居住体验顶级配套服务标准解决方案矩阵综合体的产品实现立体生活方式多种功能复合单一住宅生活方式内涵综合体生活方式内涵PK综合体营销核心结论三：综合体生活方式差异化构筑「居住平台」与「功能矩阵」的关系嫁接生活中心享乐中心国际中心繁荣中心双mall商业休闲配套区域中心行政中心高尚公寓居住产品六星:影院/百货/商业/家居卖场/餐饮广场/娱乐总汇5星级酒店5A写字楼本报告是严格保密的。案例：华润中心华润中心是一座以大型购物中心为核心，集商业、办公、居住、酒店等诸多功能于一体的综合性、现代化、标志性、高品质的建筑群体。项目占地面积77,292平方米，总建筑面积480,935平方米，设置车位2,988个，其中一期项目车位1,034个。华润中心项目分北、中、南三个部分，涵盖了不同功能特点的写字楼、购物及娱乐中心、五星级酒店以及酒店服务式公寓。华润中心是都市综合体成功开发的典型案例，总投资逾40亿港币，集多种功能于一体本报告是严格保密的。华润中心一期由万象城和华润大厦组成，总建筑面积25万平方米前期：通过商业-写字楼，构筑区域商业领导者及高端商务品质形象及市场认知2002年10月开工建设的华润中心一期项目包括地块中区和北区，由超大室内购物中心——万象城和5A智能化甲级写字楼——华润大厦组成，总建筑面积25万平方米，于2004年12月9日试营业。规划时，华润集团完全抛弃传统的规划模式，一期的万象城和5A甲级写字楼是两个相互独立的主体建筑，两栋建筑之间通过空中走廊连接。华润中心一期建设数据(平方米)北区中区总计用地面积82002780036000总建筑面积76000154