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本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。高铁对三线城市房地产的影响世联地产知识沉淀2011.10.28[关键字]：高铁沿线、三线城市、房地产影响[简介]：此沉淀从高铁兴建的历史介绍入手，通过研究法国、日本等高铁运行较为成熟国家高铁对沿线城市经济、社会的影响，研判了沪蓉高铁对宜昌经济特别是对房地产的影响。可作为高铁沿线同类城市项目开发的研判依据。主要内容高速铁路概要对房地产的影响成功高速铁路案例总结与启示高速铁路概要高速铁路是指通过改造原有线路（直线化、轨距标准化），使营运速率达到每小时200公里以上，或者专门修建新的“高速新线”，使营运速率达到每小时250公里以上的铁路系统。1.“四纵”客运专线：北京-上海（京沪高速铁路）北京-武汉-广州-深圳-香港（京港高速铁路）北京-沈阳-哈尔滨（大连）杭州-宁波-福州-深圳（沿海高速铁路）北京-蚌埠-合肥-福州-台北（京台高速铁路，大陆段叫京福高速铁路）2.“四横”客运专线：徐州-郑州-兰州杭州-南昌-长沙-昆明（沪昆高速铁路）青岛-石家庄-太原上海-南京-武汉-重庆-成都（沪汉蓉高速铁路）。2010-2014年我国高速铁路建设将进入全面收获时期。以“四纵四横”为骨架的快速客运网基本形成，旨在建立省会城市及大中城市间的快速客运通道。如此大规模的高铁的建设及建成运营，将对未来中国经济区域及产业结构产生重大的影响,中国将进入高铁时代.从2010年开始中国将正式进入高铁时代，高铁的建设及运营将对中国经济及产业结构带来巨大的影响世界高速铁路回顾1、第一次浪潮：1964年~1990年1959年4月5日，世界上第一条真正意义上的高速铁路东海道新干线在日本破土动工，经过5年建设，于1964年3月全线完成铺轨，同年7月竣工，1964年10月1日正式通车。随后法国、意大利、德国纷纷修建高速铁路。第一代高速铁路的建成大力推动了沿线地区经济的均衡发展，促进了房地产、工业机械、钢铁等相关产业的发展，降低了交通运输对环境的影响程度，铁路市场份额大幅度回升，企业经济效益明显好转。2、第二次浪潮：1990年至90年代中期法国、德国、意大利、西班牙、比利时、荷兰、瑞典、英国等欧洲大部分国家，大规模修建本国或跨国界高速铁路，逐步形成了欧洲高速铁路网络。这次高速铁路的建设高潮，不仅仅是铁路提高内部企业效益的需要，更多的是国家能源、环境、交通政策的需要。3、第三次浪潮：从90年代中期至今在亚洲（韩国、中国台北、中国）、北美洲（美国）、澳洲（澳大利亚）世界范围内掀起了建设高速铁路的热潮。主要体现在：一是修建高速铁路得到了各国政府的大力支持，一般都有了全国性的整体修建规划，并按照规划逐步实施；二是修建高速铁路的企业经济效益和社会效益，得到了更广层面的共识，特别是修建高速铁路能够节约能源、减少土地使用面积、减少环境污染、交通安全等方面的社会效益显著，以及能够促进沿线地区经济发展、加快产业结构的调整等等。从日本建成第一条高速铁开始，高铁逐步得到全世界的认可，修健高铁成得到了各国政府的在力支持，经济和社会效益得到了共识全国高铁的线路与各个经济圈相连通，沪汉渝蓉高速铁路将于2012年全线贯通，宜昌至武汉仅需90分钟路段里程（公里）通车时间沪宁3002010.7.1宁合1662008.4.18合武3592009.4.1汉宜2912012.3宜万3772010.12.22利渝2442012.渝遂1142006.5.1遂成1982009.7.7沪汉渝蓉高速铁路：全长2078公里，由上海途经南京、合肥、武汉、重庆到达成都。设计速度为每小时200-250公里，全线行车时间约10小时，比现时由上海至成都的快车节省二十多小时。该线是中国“四纵四横”客运专线中的最长的“一横”，将会服务中国华东沿海地区、华中地区和西南地区，预计2012年全部建成启用。高速铁路优势高速快捷客运量巨大全天候无延误污染小安全•高速铁路的最高运行时速度300公里。•高速公路一般限速120公里/小时。•飞机比高速列车快,但机场一般远离市区，计算往来机场和登记时间在内,在300-700公里范围内,高速铁路有明显优势。•每小时单向输送能力公共汽车为2000至5000人，轻轨为5000至40000人，地铁达30000至70000人，轨道交通的客运能力是公共汽车的2.5至14倍。•高速铁路由计算机控制运行，它根据车内信号行车,而不是根据地面信号，风雨雪雾等恶劣天气,对它没有影响。列车按规定时刻到发与运行,规律性很强。•电气化高速铁路没有粉尘,煤烟和其他废气污染;•高速铁路的噪音比公路要小5-10分次；•它的噪音震动，通过采取工程措施，都能够控制在一定范围内。•日本新干线建成运营三十多年,运输旅客三十五亿人次,法国巴黎到里昂的1100多公里高速铁路,每年运输几千万人次,至今没有发生一起伤亡事故。低能耗占地少舒适•研究表明:若以普通铁路每人公里消耗能源为1单位,则高速铁路为1.3,公共汽车为1.5,小汽车为8.8,飞机为9.8•与四车道的高速公路相比,高速铁路的用地只有高速公路的一半。•高速铁路活动空间大。旅客卧、坐、行都比其它运输方式舒适。-------八大优势-------高速铁路与飞机、高速公路相比，在便利性、客运量、运行时间、安全性、节能性等八个方面优势十分的明显高速铁路优势明显，对经济及产业结构都将带来较大的影响，中国已正式进入高铁时代高铁对房地产的影响加速人口流动：高铁布站的城市将吸引周边城市人口，人口增加是推动经济和房地产市场升温的根本因素。拉动就业和经济增长：因建设高铁，沿线城市建筑业最先被拉动，建成投入使用后，周边工业、房地产、批发零售业将有加速表现，因此建设过程中将产生临时性就业，运营中将催生大量相关就业，特别是商服及房地产经纪业。加剧大城市经济集聚：高铁沿线城市中，大城市与周边中小城市的交通可达性大大改善，将增强大城市的经济集聚效应，因此，在推进经济发展方面对大城市的利好更强。抬高沿线城市房价：高铁对沿线城市的房价有推动作用，节点城市（区域经济中心）更为明显。高铁建设对房地产的影响高铁的建设将直接拉动包括房地产业等多个行业的经济增长，提供大量的相关就业，客观上也产生了对住房等多种物业的需求。•结合日本新干线的经验，从人口、就业、经济增长、房价等经济指标的变化情况判断，高铁对沿线城市的带动作用呈现“Ｓ”曲线特征，建设期带动作用有限，开始使用后带动作用逐渐加强，但随着使用期的延长还动作用逐渐减弱。•就高铁对经济的影响而言，其推动作用在投入使用后的首年到10年之间影响较为明显，特别是首年至5年中，各项经济指标加速最为显著。高铁对城市房价的带动呈现“Ｓ”型作用，推动作用在投入使用后的首年到10年间较明显，前5年最为显著。高铁的建设拉动人口增长，增加就业机会，加大了城市经济的集聚，从而对房价提升起到了推动作用。成功高速铁路案例法国TGV对沿线城市发展的影响：促进城市开发和房地产的加速发展，吸引了企业、大学、科学园落户巴黎南特勒芒旺多姆里昂南特距巴黎1.5小时（1989年TGV开通）•空间区位：旅行时间的减少使南特和巴黎的联系更加紧密了，对企业选址、扩张和迁移的影响非常大，许多公司将总部从巴黎迁到南特。•城市形象：TGV车站建筑被更新为现代的流线型帆船造型寓意着高铁连通了大西洋。另外，由于TGV的高科技性和其在商业上的成功，对南特产生了渗透性的影响。TGV开通后南特开始积极的招商，并帮助企业在南特扎下根来。•直接影响：提高城市可达性、降低了旅行成本、提高了生产力、产生了企业选址的积聚效应。里昂距巴黎2小时（1981年TGV开通）•从1983年至1990年，站区周边区域办公物业从17.5万平米增至25.1万平米，整体增长43％，年均增长5.2％。•商务乘客人数增加最多的是服务、贸易相关行业的旅客。整体商务旅行乘客增加了约56％，其中与服务、贸易相关的乘客人数暴涨了112％。案例研究：高铁对城市发展的影响法国巴黎南特勒芒旺多姆里昂旺多姆距巴黎30分钟（1989年TGV开通）•高铁开通前旺多姆只是一个不知名的小城镇，高铁开通后3年内旺多姆的房地产价格上升了35％，房地产交易量增长了22％。•1991年9月建成了一个占地150公顷的科学园，其中包括了欧洲设计产业研发培训中心。勒芒距巴黎40分钟（1989年TGV开通）•在车站区发展计划的指导下，1989年车站区形成了1万平米的商务中心，到1991年又新增了2.2万平米办公物业。•在大学附近规划了技术研究中心•因为TGV勒芒还吸引了欧洲学院将拥有350个学生的音乐专业搬迁至此。•城市宏观经济指标上升：3年内土地和房产交易量增长了2倍，4年内土地价格从5000法郎/平米涨到10000法郎/平米，3年内公寓价格从580法郎/平米涨到1100法郎/平米。法国TGV对沿线城市发展的影响：促进城市开发和房地产的加速发展，吸引了企业、大学、科学园落户案例研究：高铁对城市发展的影响法国对沿线城市的影响：促进城市开发和房地产的加速发展，吸引了企业、大学、科学园落户高铁对沿线城市的影响13421996年统计有23个大型开发项目分布在TGV沿线。地方政府将与TGV网路接驳视为地方经济繁荣的象征，他们与私人业主一起在铁路车站周边地区展开了的规模的城市开发。高铁沿线城市房地产交易量和价格的到了较大的提升，特别是站区周边区域上升明显。与大城市联系的紧密性提高，吸引了大量生产企业和商贸服务业公司将总部搬迁至沿线中小城市TGV网的扩张驱动沿线城市开发加速沿线城市房地产发展沿线文化教育产业的发展由于城市空间区位的改变，与大城市联系的紧密性提高，吸引了大学、科学园等落户。大企业落户沿线中小城市促进当地经济发展TGV是那些已经存在发展条件的地方经济发展的催化剂。对企业选址和搬迁来说TGV只是一个因素，城市整体经济环境、交通网络、政府公共服务等都是企业考虑的重要因素。日本新干线的建设目的：紧密3个沿海工业带的联系、加强经济辐射力、缓解交通压力博多盛冈新泻1234大宫东京大阪名古屋神户横滨博多盛冈新泻1234大宫东京大阪名古屋神户横滨•20世纪50年代后半期，形成了东京、横滨、名古屋、大阪、神户等“沿海型”工业地带，3大经济圈成为日本经济发展的“火车头”（以东京、横滨为中心的关东经济圈，以名古屋为中心的中部经济圈，以大阪、神户为中心的近畿经济圈）。•当时连接这些地区的东海道铁路虽只占铁路总长的3%，却承担全国客运总量的24%和货运总量的23%。新干线区间开业时间距离1东京-大阪1964年515.42大阪-博多1975年553.73东京-盛冈1982年496.54大宫-新泻1982年269.5案例研究：高铁对城市发展的影响日本新干线带来了人口、知识、技术的高速流动性，促进了沿线知识经济的发展00.511.522.5全国平均水平1.131.22.19干线沿线1.351.492.5非干线沿线1.071.151.9人口增长工商企业数量财政收入东北新干线沿线与非沿线城市就业人数统计年份1970年1982年（通车）1995年沿线城市就业人数1.01.31.85非沿线城市就业人数1.01.31.54•通向仙台、岩手的东北新干线1982年开通后，沿线城市的人口和企业分别增加30%和45%，地方财政收入明显增加。•促进了人员流动，加速和扩大了信息、知识和技术的传播，从而带动了地方经济发展，缩小了城乡差别。•将沿线各城市连接成扩张功能区或整体的经济走廊。•沿线知识经济的发展1、为沿线各城市资源、技术资源、生产资源和市场间的优化组合提供便利条件；2、促进新知识的产生和流动；3、带动高新技术产业的发展。案例研究：高铁对城市发展的影响日本对沿线产业的影响：促使二产结构的调整和升级、三产的快速发展高铁对沿线产业的影响1234新干线将京滨、中京、阪神、北九州4大工商业地带连接起来的静冈、冈山、广岛等兴建新的工业地带，形成沿太平洋伸展的“太平洋工业带”1975年新干线从大阪进一步延伸到九州后，冈山、广岛、大分乃至福冈、熊本等沿线地带的工业布局迅速发生变化，汽车、机电、家用电器等加