住宅+商业机电设计建造标准、全生命周期分阶段管控流程详解及实战案例分析

住宅+商业机电设计建造标准、全生命周期分阶段管控流程详解及实战案例分析讲师李斌shenzhen–2016.11.19目录机电设计全生命周期管控流程及实战案例分析商业机电设计的六大核心控制点及案例分析住宅机电设计四大核心控制点及案例分析第一部分第三部分第二部分机电设计未来的发展方向及发展趋势第四部分第一部分机电设计全生命周期管控流程及实战案例分析1机电专业的核心价值是什么？问题1如何形象的描述机电专业？1机电专业的核心价值是什么？问题2总经理问：什么是热泵？原则上既能制冷又能制热的设备1机电专业的核心价值是什么？问题3甲方机电设计师到底该管什么？QoneQtwo配套专业？没有也可以？小专业？不重要？公司领导不重视？Qthree二传手？审审图？解决现场技术问题？1机电专业的核心价值是什么？问题4甲方机电设计师应具备的核心竞争力是？价值一：实现和优化建筑产品价值二：控制机电成本价值三：实现自身功能合理价值四：贡献于产品溢价和增值服务1机电专业的核心价值是什么？价值一：实现和优化建筑产品基本情况（1）建筑性质为办公（2）建筑高度约75米（13层）（3）标准层面积约1300m2，核心筒约210m2设计标准甲级办公楼较高标准：5分钟运载力≥12%，电梯平均到站时距30s~35s人员密度12m2/人，按租户区有效面积计算出勤率：90%案例一：某办公楼电梯配置优化1机电专业的核心价值是什么？价值一：实现和优化建筑产品案例一：某办公楼电梯配置优化优化前优化后低区高区电梯数量33服务楼层1F，1～8层1F，9～13层载重量1150kg1150kg速度3.5m/s5m/s不分区电梯数量4服务楼层1～13层载重量1350kg速度2.5m/s1机电专业的核心价值是什么？价值一：实现和优化建筑产品项目原配置方案优化配置方案优化成果配置描述电梯分高区及低区配置，不分高、低区，服务于1～13层，1350kg，4台，2.5m/s电梯轿厢载重量提升至1350kg，较原1150配置档次感及舒适感更高低区：服务1F，1～8层，1150kg，3台，3.5m/s高区：服务1F，9～13层，1150kg，3台，5m/s占用面积占用面积约：110平方米占用面积约：72平方米每层可减少设置2个电梯井道及一个电梯厅，每层可释放面积约38平方米建筑方面影响每组电梯3台，呈2+1分侧布置4部电梯对称布置电梯大堂规整，利于美观及便于观察使用造价估计约960万元约240万元节约成本约720万案例一：某办公楼电梯配置优化1机电专业的核心价值是什么？价值一：实现和优化建筑产品案例二：某商业综合体项目地下机电用房布置优化通过局部的优化变电机房由200平方优化成160平方，优化出7个车位。1机电专业的核心价值是什么？价值二：控制机电成本案例三：某商业综合体供电方案比选方案一(35/0.4kV)方案二(35/10.5-10/0.4kV)单价（万元/台）数量（台数）总额（万元）单价（万元/台）数量（台数）总额（万元）35kV高压开关柜2574185025410010kV高压开关柜10848401600kVA变压器（35/0.4kV变压器）18.561111250kVA变压器（35/0.4kV变压器）1610160500kVA变压器（35/0.4kV变压器）1222412500kVA变压器（35/10.5kV变压器）16023201600kVA变压器（10/0.4kV变压器）15.54621250kVA变压器（10/0.4kV变压器）12.5101251000kVA变压器（10/0.4kV变压器）11.5111.5500kVA变压器（10/0.4kV变压器）9.5219设备费总额21451477.5单价（万元/米）长度（米）总额（万元）单价（万元/米）长度（米）总额（万元）35kV高压电缆YJV26/35kV3*240（待定）0.0422460103.3210kV高压电缆YJV8.7/15kV3*240（待定）0.035214074.9合计（万元）22481552站房面积（㎡）181022101机电专业的核心价值是什么？价值二：控制机电成本案例四：某小型购物中心空调方案比选项目风冷热泵机组制冷机+锅炉机房要求无（机房及泵房放置在屋顶）锅炉房200m2（置于B1层）制冷机房及泵房250m2（置于B2层）冷却塔置于屋顶工程造价约计420万约计580万（其中：设备造价约计270万燃气管道费用约200万土建造价约110万（不含车位及商铺租金损失）系统特点冷热源均使用风冷热泵机组。在季节变化时，需要对设备运行方式进行调整，操做相对复杂。冷源和热源独立，季节变换是的切换较简单。由于热源为锅炉，需要设置操作证的锅炉工，且锅炉需要定期检测。水系统只能选择2管制。水系统可选择2管制、分区2管制及4管制，灵活性较好，如选择4管制和分区4管制，用户可根据自身需求选择制冷或制热工况。1机电专业的核心价值是什么？价值三：实现自身功能合理案例五：某大型购物中心空调方案比选1机电专业的核心价值是什么？价值三：实现自身功能合理案例五：某大型购物中心空调方案比选1机电专业的核心价值是什么？价值三：实现自身功能合理案例五：某大型购物中心空调方案比选1机电专业的核心价值是什么？价值三：实现自身功能合理案例五：某大型购物中心空调方案比选1机电专业的核心价值是什么？价值四：贡献于产品溢价和增值服务案例六：机电智能化如何为产品溢价机电产品的配置标准直接影响产品品质，甚至影响到客户是否购买或租用如：摩根士丹利在选择购买和租用办公楼时，对空调系统是否采用VAV、电梯等待时间等有非常严格的要求如：各大地产商均主打5A级办公楼、智慧商业等理念。机电产品的配置标准和绿色、智能化、高科技建筑紧密相关，可以为公司高品质战略和增值服务的生意模式做贡献如：朗诗的绿色街区项目，主打绿色科技地产的牌，恒温、恒湿、恒氧的室内环境完全是由于采用地源热泵、集中式新风系统等机电系统达成。对朗诗自身的住宅销售实现了溢价。2标杆房企的机电设计管控模式对标万达设计管控流程2标杆房企的机电设计管控模式对标万达设计管控流程2标杆房企的机电设计管控模式对标万达设计管控流程三、机电设计全生命周期管控拿地阶段机电关注要点方案扩初阶段十大核心步骤12施工图阶段三大控制要点施工阶段三大控制利器34交付、运营阶段评估机制51拿地阶段机电关注要点2方案扩初阶段十大核心步骤3施工图阶段机电三大控制要点图纸自审及审核跟踪图纸优化图纸深化4施工阶段三大控制利器施工交底施工巡查阶段性评估（含样板段确认）5交付、运营阶段评估机制交付后评估案例分析运营情况及案例分析能耗分析某综合体项目全生命周期管控要点及案例分析第二部分住宅机电设计四大核心控制点及案例分析住宅机电方案阶段N大控制要点客户关注点及设计缺陷一二室外管网及景观合图住宅精装修机电设计三四1住宅机电方案阶段N大控制要点住宅产品机电标准如何制定1住宅机电方案阶段N大控制要点住宅机电方案管控要点1住宅机电方案阶段N大控制要点住宅机电方案管控要点1住宅机电方案阶段N大控制要点住宅供电方案供电外线方案成本分析：变电站距离外线建造费用单价外线建造费用110kV中宅变电站2.0kM200万元/kM400万元110kV阮庙变电站6.0kM200万元/kM1200万元其他情况说明根据土地使用规划条件，电力配套工程配线至用地红线。1住宅机电方案阶段N大控制要点住宅供电方案1住宅机电方案阶段N大控制要点住宅供电方案中宅变2kM阮庙变6kM中宅220KV变电所嵊州新城香悦半岛阮庙220KV变电所电力配套工程配线至用地红线（根据土地使用规划条件）1住宅机电方案阶段N大控制要点住宅供电方案1住宅机电方案阶段N大控制要点住宅供电方案公变1：2*800公变2：4*630公变5：4*630公变6：4*800公变4*800公变4：4*8001住宅机电方案阶段N大控制要点住宅供电方案2#专变1#专变专变1：2*630专变2：2*6302客户关注点及设计缺陷当地交付习惯案例一：武汉户内没预埋强弱电管线在未经详细调研当地开发商交付标准的情况下，取消住宅户内强弱电管线的预留,导致业主后期装修需要大量开槽,引起较多投诉，对品牌形象有一定影响。案例二：长沙项目户内给水管敷设。公司标准化中给水支管沿顶面敷设入户的做法与长沙、武汉本地通常做法不同。小业主在交房过程中比较抵触，长沙二期、武汉均改为埋地。案例三：长沙项目次卫改蹲位。结合长沙当地居民的生活习惯，卫生间改为同层排水，次卫采用蹲位；小结：在项目前期，应该由营销牵头，技术和工程配合对当地客户接受的交付标准和习惯做法进行前期调研，对我司的标准化和交付标准进行微调。2客户关注点及设计缺陷设计缺陷3室外管网与景观合图3室外管网与景观合图4住宅精装修机电设计4住宅精装修机电设计第三部分商业机电设计的六大核心控制点及案例分析一、商业机电方案阶段六大核心要点业内最详细的市政前期征询如何制定合理的冷热源方案如何做好物业管理界面划分132商业供电方案如何控制4机房管井布置核心要点5市政专项方案及管线综合规划前置6机电方案模版及案例分析71业内最详细的市政前期征询某项目前期征询4、设备房4.1住宅生活水泵房应设在地上。4.2公变电房应设置在地上，其他的主要电气用房不放在地下室最底层。5、系统要求住宅由自来水公司抄表收费；持有商业、可售商业（包含金街、底商）、商办（公寓）可由商管或物业抄表收费，自来水公司只抄总表。场外污废水合流，污水直接排至市政污水管。6、自来水公司提供水压为0.28Mpa。7、当地特殊情况：住宅+商业所有的低压燃气的需求，由一只低压调压站解决；大商业燃气锅炉，由专门的一只中压调压站（带计量表具）解决机电前期征询表：03镇江《项目前期机电配套征询工作表》.xls2如何做物业管理界面划分1.1项目总平面图物业公司管理范围物业公司住宅+室外商铺（底商+金街）+公寓商管物业持有型大商业购物中心住宅金街外街十字金街配套商办建筑（公寓）住宅楼层高度1#、8#33F99.35m2#、7#34F99.4m3#11#34F98.89m5#6#、9#、10#34F98.9m住宅33层99.35m（1#）住宅34层99.4m（2#）住宅34层98.89m（3#）住宅34层98.9m（5#）住宅34层98.9m（6#）住宅34层98.9m（9#）住宅34层99.4m（7#）住宅33层99.35m（8#）住宅34层98.9m（10#）住宅34层98.89m（11#）大商业（21#）公寓（20#）金街（22#）金街（18-1#）金街（19-1#）十字金街（18-2#）十字金街（19-2#）室外步行街楼层高度22#4F21m19-1#、18-1#3F15.3m19-2#、18-2#2F10.2m1业内最详细的市政前期征询某项目前期征询1、地块东侧为经七路，北侧为丁卯桥路，西侧为经五路，南侧为纬四西路。市政管线相对齐全，基本能满足地块市政管线需求。2、收费标准：本项目按居住与非居住2种使用性质对给水和电费计费。居民生活用水水费实行阶梯水价3.05~4.58元/吨工商服务业水费：3.61元/吨居民阶梯电价0.5283~0.8283元/度一般工商业0.8751元/度3、计量设置方式3.1电计量方式：高压计量：各业态均需要高供高计，计量表设置在各变电站内。低压计量：各住宅采用低压计量。3.2水计量方式：住宅供水由自来水公司收费。公建室外设置总表由自来水公司收费，用户均设置分表（由物业收费）。室外消防用水单独计量、室外消火栓与低区环网共用。3.3燃气计量：商业根据燃气公司设计图纸（确定业态后），由燃气公司设计计量表。住宅按户表计量，燃气公司收费。居民生活：2.42元/m3非居民生活用气：3.96元/m32物业分类管理团队机房设置原则变电站生活水泵房消防水泵房消防水池弱电机房消控安保室住宅物业独立设置公变合用合用合用合用底商(含住宅地库）独立设置专变室外步行街（外街、金街、十字金街）独立设置专变独立设置合用合用塔楼公寓独立设置专变独立设置持有型大商业商管