搜索
1拿地投资方式及相关案例解读勿忘初心、学习不止汇报人：周荣飞2123投资的内涵及方式勾地股权收购3PART1．投资的内涵及方式何谓房企的投资工作➢房企的投资工作是以获取土地收益权利的一项前期工作，包含收益预测及土地获取两大关键性环节收益预测土地获取为完成经济测算所做的土地现场踏勘、市场分析、产品定位、设计强排等工作引致基于预测的收益，通过限定的资金支出获取土地收益权现阶段主流房企经济测算的关注点排序➢现阶段主流房企强调“快周转”，以快速做大资产规模及销售额为企业经营的最高目标ROE：自有资金投资回报率，净利润/自有资金投入金额IRR：内部收益率，使净现值为零的折现率，综合考虑每期流入流出现金的量及时间加权后的结果，可理解为动态投资回报率销售净利润率：净利润/销售额，评估企业的产品获利能力投资回收期：从开始投入到累计现金流转正的时间，即我方投入的回收周期，自有资金的投入金额取决于销售回款及融资介入的时间现阶段主流房企经济测算的关注点排序➢现阶段奉行快速扩张的主流房企要求：投资回收期一般为12-15个月，ROE及IRR大于15%，销售净利润率5-8%➢主流房企的经营战略以尽可能的缩短投资回收期，牺牲利润做大资产规模➢资产或企业规模决定了银行的授信额度，又将进一步决定企业的发展速度序号指标名称指标值说明1.1年自有资金投资回报率（%）17.83%净利润÷（自有资金投资总额×静态投资回收期(年)）1.2静态投资回收期（月）19.72自项目开始投入至累计现金流转正周期1.3净利润（万元）17836.89税后净利润（仅按销售部分计算）1.4销售净利率（%）10.15%净利润/可售总货值1.5IRR（%）29.38%项目内部收益率1.5ROE(%)19.55%净利润÷（自有资金平均投入×开发周期年)）1.6首期开盘周期(月)8.50拿地至项目首次开盘（月）土地获取的主要方式1、招拍挂2、股权获取3、债权获取✓招标、拍卖、挂牌✓通过政府公开渠道获取土地的一种方式✓交易对象为政府及其平台✓土地已归属至公司名下✓通过收购公司股权间接获取土地的一种方式✓交易对象为公司股东✓土地已归属至公司名下✓公司资不抵债，股东没有清偿能力，债权人拥有对公司资产的优先处置权✓债转股、或通过司法裁定办理土地权属变更土地获取的主要方式4、土地转让✓土地已归属至公司名下✓依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条等规定，国有土地使用权转让登记时，应对房地产的投资开发进度进行审查，对未完成开发投资总额25%的，不得转让✓项目达到总投25%，即可以标的公司作为交易对象，进行土地交易过户，本质是在建工程转让✓满足交易条件，则工程进度一般需满足正负零以上各类获取方式的税务成本比较交易方式交易方契税印花税土增税所得税增值税备注招拍挂买方√√———✓土地款中31%上缴省财政，市财政留存69%✓城中村项目市财政留存比例可提高至80%-90%，专项用于棚改安置卖方（政府）—————股权买方—√———✓个人所得税由买方代扣代缴✓股权收购价款无法入账项目公司成本，溢价由买方承担卖方—√—√—土地（在建工程）转让买方√√———✓买方获取收购对应的全部票据成本✓如溢价较高，卖方将承担巨额税费卖方—√√√√债权通过债权获取目标地块的法务及税务问题相对复杂，暂不在本报告详细叙述➢税务问题是土地交易的核心问题，交易能否成立，税费成本往往是决定性因素契税印花税土增税所得税增值税4%0.05%根据增值额递增，30%-60%区间企业：25%个人：20%5%各类获取方式的税务成本比较➢股权收购与土地（在建工程）收购比较例：假设A公司土地成本2000万元，现增加6000万元溢价转让给B公司交易方式交易方总交易对价契税土增税所得税增值税综合税费成本买方可入账成本（发票）卖方净得股权收购买方8000（6000万溢价+2000万土地成本）0000项目清算将按土地成本2000万计税2000—卖方00150001500—4500土地（在建工程）收购买方3200003208000—卖方026717373813789—2211土地（在建工程）收购的卖方税费计算1、增值税=8000/1.05*0.05=3812、增值率=（8000-2000-381）/2000=281%3、土增税=（8000-2000-381）*60%-2000*35%=26714、所得税=（8000-2671-381-2000）*25%=737备注：印花税未考虑➢股权收购：买方税负较重，卖方税负较轻➢土地（在建工程）收购：买方税负较轻，卖方税负较重11PART2．勾地勾地的内涵➢官方：指土地在正式挂牌出让前，由单位或个人对感兴趣的土地向政府表明意向并出价，在政府认可其出价后，再行挂牌、招标、拍卖的交易方式➢圈内：指土地在正式挂牌出让前，意向单位通过与土地相关主体达成非公开的协议，设计与挂牌相关的排他性条件，阻止其他竞争单位介入，使勾地单位低溢价甚至底价摘地的交易方式勾地关键要素1、和谁勾（土地相关主体）2、怎么勾（排他条件设计）项目类型勾地对象两安用地村集体、村委会政府招商引资项目土地整理平台、招商局、省、市级政府企业改制地改制企业、国资委、省、市级政府排他类型锁定强度物业返还、溢价返还（两安用地）低带开发方案挂牌（规划、产业条件、自持等）中限定保证金或土地出让金为外资中利用或制造地块瑕疵中直接指定政府的协议单位强➢由非公开协议造成的信息及竞争地位的不对称，是之所以能够排他的根本原因勾地案例——1、物业返还、溢价返还➢常见于两安用地挂牌，出让条件附无偿返还商品房给村民用于安置，另未见于挂牌条件的是——土地拍卖的部分溢价将由市财政返给村委会，一般为勾地单位与村委会达成非公开的溢价分成协议，以拍地成本优势对竞争对手形成威慑对竞得人的要求：根据长沙市土地管理委员会【2015】5号会议纪要精神，同意该宗地设置如下挂牌出让条件：（1）土地竞得人须在该宗地上无偿返还给长沙市雨花区圭塘街道大塘社区筹建委员会商业物业4400平方米，住宅物业39700平方米以及地上停车位55个，地下停车位35个。（2）土地竞买人在取得最高报价人资格后，在与长沙市国土资源交易中心签订《成交确认书》前须与长沙市雨花区圭塘街道大塘社区筹建委员会签订《关于无偿返还集体物业的协议》。[2016]长土网046号挂牌条件挂牌条件：该宗地属长沙市雨花区雨花亭街道井塘村已批节余安置统征用地，依据长沙市人民政府长政办发[2011]7号文件《关于进一步规范遗留安置用地出让工作的意见》，雨花区雨花亭街道井塘村村民大会决议和雨花区井塘村村民委员会要求，竞得人必须在该地块上无偿还返给井塘村村民委员会地上60000平方米的商业物业和地下16500平方米的车库面积。商业房产按商场（商铺）或超市用途设计并建设。返还物业的具体条件通过《关于无偿返还集体物业的协议》明确。[2014]长土网051号挂牌条件勾地案例——2、带开发方案挂牌➢勾地单位已和政府谈妥开发方案，政府将与物业开发的相关条件作为挂牌条件：例如规划方案、产业条件、自持比例等挂牌条件：①商业用地内须配套建设一座博物馆，该馆的定位和命名由湘江新区与宣传、文化等部门进一步衔接后确定，该馆建筑设计方案须随网牌公告一起在长沙市国土资源网上交易系统公示，其中博物馆展区面积不小于4000平方米，博物馆运营期间，不得私自改变博物馆的功能及性质，否则，湘江新区管委会有权查处并令其改正。②签订土地《成交确认书》之日起6个月内，博物馆须实质性动工，博物馆主体未竣工之前，住宅不得进行销售。③博物馆不得拆分出售或转让，若需整体出售或转让，须保证博物馆使用功能不改变，并须经湘江新区管委会批准同意。④低密度住宅的开发应符合国家相关规定。1、[2015]长土网015号：大王山出让地，用地75396㎡，容积率1.0，商住比1.5:8.5挂牌方案挂牌交易条件：根据长沙市土地管理委员会【2017】年第1次会议纪要，同意该宗地挂牌出让。加挂条件：①土地竞得人须按湖南湘江新区管委会审批的庙湾路设计文件投资建设宗地内庙湾路（投资额不得低于1800万元），对宗地内先导路大桥到湘浦路大桥雅河段水域河道及两岸绿化进行提质改造（造价不得低于500元/平方米），以上配套设施由长沙先导投资控股集团有限公司负责督促竞得人按质完成建设，政府职能部门验收后无偿移交政府相关部门；②项目建成后八年内，竞得人自持该宗地不少于10万平米建筑面积的商业物业。2、[2017]长土网028号：洋湖垸龙湖勾地，用地148265㎡，商住用地勾地案例——3、限定保证金或土地出让金为外资➢基于政府对外汇储备的需求，与政府达成外汇支付的协议，屏蔽没有外资渠道的房企，减少竞争对手江西南昌DAJ2017027地块：中骏置业，用地78亩，容积率2.5，纯住宅宗地竞买资金（即土地出让价款，含竞买保证金）须为竞买人自有合法合规资金，且必须全部为外资；2.至宗地公开出让公告截止报名日，凡在南昌市范围内存在欠缴土地出让金的个人、企业及其关联企业，不得参与宗地竞买；3.土地出让金缴款期限为土地出让合同签订之日起30日内缴清；4.竞买人报名参与竞买即视为接受宗地现状，缴清土地出让金后10个工作日内办理交地手续；5.土地出让金逾期3日未缴清的，出让人可单方解除出让合同，竞买保证金不予退还；6.土地竞得人必须完成该宗土地的耕作层（表土30CM）剥离任务，并集中堆放，集中堆放后外运费用由县政府承担；7.宗地住宅销售价格（均价）上限设置为9000元每平方米；8.竞得人必须在一个月内按照城市管理相关标准对竞得土地进行围挡，否则不予办理用地手续。其他需要说明的事项详见：出让文件【用地规划设计条件】该宗地土地保证金28242万元，起始价600万/亩，竞得价673万/亩，溢价率12%，成交时间2017-6-7该宗地仅三家房企报名同期成交地：1、DAFJ2017007商住地，成交时间2017-5-10，起始价392万/亩，成交价756万/亩，溢价率93%2、DABJ2017004商住地，成交时间2017-5-10，起始价950万/亩，成交价2027万/亩，溢价率113%勾地案例——4、利用或制造地块瑕疵➢目标地块存在内部或外部瑕疵，但勾地单位已掌控瑕疵的解决方案[2017]长土网012号：东塘商圈用地8121平米，商住比64:36，容积率6.5，起始楼面价4400，湖南新里程投资发展有限公司勾地，底价竞得其他要求：（1）做好竖向设计，管线综合规划。（2）方案设计阶段应考虑与北向规划的轨道建设项目的衔接。（3）项目建设时，红线范围内建筑应全部拆除，并保证拟建项目与相邻建筑的间距和日照要求；（4）商住相对分离，亮化工程应满足有关规定要求；（5）摘牌单位需整合周边零星地块，并要求统一规划、整体实施等。该宗地需补征周边零星用地共5000余平，零星用地权属已全部在“新里程”名下，且将该宗地包围，竞争单位必须从“新里程”名下补征全部地块，难度较大勾地案例——5、直接指定政府的协议单位➢土地挂牌出让前，勾地单位已与政府相关部门达成招商协议，以招商协议作为竞拍条件挂牌出让条件：（1）为提升大王山旅游度假区形象，加快大型珍稀植物园项目等文旅产业配套设施的建设，确保各旅游度假及文化产业功能区域设施建设、运营的统筹管理。建设单位须根据该片区整体规划建设，并与湖南湘江新区发展集团有限公司签订大型珍稀植物园项目招商引资合作协议，在竞得该宗土地后一个月内双方合作成立项目公司，竞得人负责投资建设124亩（具体面积以湘江新区批复为准）大型珍稀植物园项目（一期），并运营不少于20年。大型珍稀植物园项目开发建设内容须与周边建设保持协调，以湖南湘江新区管委会2017年3月审定的《大型珍稀植物园项目概念规划方案》为依据进行深化设计，符合湖南湘江新区管委会产业定位、发展要求。上述条件须经湖南湘江新区管委会审定，竞得人不能履行上述条件，政府可取消其竞得资格；（2）大型珍稀植物园项目须在摘牌成交后三个月内开工，在2018年底前竣工。1、[2