2015年房地产行业人力资本效能报告

怡安翰威特地产行业人力资本经营效率评估报告2016年4月目录关于本报告……………………………………………………………………………报告说明………………………………………………………………………………组织经营效率指标分析………………………………………………………人力资本效能指标分析……………………………………………………………人员配置规划指标分析………………………………………………………数据来源企业名录……………………………………………………………………2381119311|怡安翰威特地产行业人力资本经营效率评估报告关于本报告组织经营效率•规模效率•财务稳健人员配置规划•职能配置•级别配置•支持管控指数人力资本效能•薪酬福利成本•投入产出比•人均效能报告内容汇报层次丰富数据全面可靠•怡安翰威特地产行业人力资本数据库薪酬调研（全国300家参与企业）敬业度调研（50家标杆企业）人力资本经营效率专题调研（50份有效回复）•A股、港股上市公司年报数据•多年行业项目积累•销售额TOP50标杆研究•集团、区域、项目分层汇报•百余家开发公司，精确分析超过120个项目，40家商管公司•规模、成本、周转多视角分析•实用为先，不玩数字游戏报告特色2|怡安翰威特地产行业人力资本经营效率评估报告分析目的•组织经营效率：透视行业特征，分析业务状况•人力资本效能：衡量人力资源成本，考察人力资本投产效率•人员配置规划：结合业务特征，呈现市场配置规律统计说明•以梯队差异分段的方式进行统计，更加严谨、实用，富有参考价值•对不存在显著相关性的项目人员配置，汇报经验数值，避免伪回归•组织经营效率指标所用数据摘自15年上市公司年报、半年报，紧跟行业最新动态•人力资本效能指标所用薪酬福利数据来自怡安翰威特薪酬调研，有效期为15年4月1日，计算时所引销售额、成本等财务数据为14年口径，以确保与15年薪酬福利时间一致•人员配置规划指标所用数据取自15年地产行业人力资本经营效率专题调研，近年行业薪酬、敬业度数据库及项目积累汇报口径•所有薪酬福利数值皆为年化的税前收入•所有财务与人力资本数据均以人民币为货币单位•本报告仅汇报不少于15家企业提供有效数据的科目，以追求充分的市场代表性报告说明——逻辑概览3|怡安翰威特地产行业人力资本经营效率评估报告4|怡安翰威特地产行业人力资本经营效率评估报告指标类别指标内容组织经营效率主营业务收入拿地面积、开工面积、销售面积毛利率、净利率、周转率资产负债率人力资本效能人均薪酬福利成本薪酬福利成本有效性各职能薪酬倾斜率薪酬福利成本投产比人均销售额、利润、面积产出薪酬结构人员配置规划职能配置人数各职能人员配比关系各级别人员配比关系集团总部、区域公司对下属公司管控支持指数人员离职状况报告说明——指标体系5|怡安翰威特地产行业人力资本经营效率评估报告排名企业名称1万科地产2恒大地产3绿地集团4万达集团5中海地产6保利地产7碧桂园8华润置地9融创中国10华夏幸福11绿城中国12世茂房地产13金地集团14招商蛇口15龙湖地产16富力地产17雅居乐18远洋地产19中国铁建20荣盛发展21新城控股22泰禾集团23首创置业24保利置业25旭辉集团排名企业名称26正荣集团27中国金茂28阳光城29融信集团30首开股份31金科集团32仁恒置地33中国中铁34九龙仓35复地集团36越秀地产37建发房产38龙光集团39滨江集团40卓越集团41中信地产42中南集团43升龙集团44深业集团45鲁能置业46金辉地产47中粮集团48融侨集团49电建地产50时代地产说明：•以上排名基于克而瑞信息集团联合中国房地产测评中心共同发布的2015年销售额前100名企业，报告中TOP30及100企业亦循此排名•其中40家上市公司成为本报告TOP50企业的主要分析对象，另10家未获取有效的年报支持，故未采纳报告说明——本报告中TOP50企业界定业务数据释义主营业务收入指企业经常性的、主要业务所产生的基本收入。房地产行业主营业务收入包括商品房屋销售收入、租金收入、土地转让收入、土地一级开发收入，以及其他相关收入利润毛利润：商品实现的净收入减去其成本的差额净利润：指在利润总额中按规定交纳所得税后留存的利润运营成本企业日常运营所发生的成本，包括销售费用、管理费用和财务费用年销售收入本报告中指房地产行业年合约销售收入周转率企业在一定时间内营业成本与存货的比值，房地产行业中表示去化的快慢，该值越大表示去化能力越强资产负债率企业期末负债与资产的比值业务续航能力从现金流、周转率、土地储备三方面考量企业持续发展和盈利的能力建筑面积建筑物各屋外墙（或外柱）外围以内水平投影面积之和，等于占地面积乘以容积率，可通俗理解为各层面积之和开工面积一段时间内正在开工的面积和机构实体释义集团总部集团总部通常不是利润中心，本报告专指总部办公室，区别于“公司整体”区域/城市公司覆盖某一片区或若干城市的的地产组织，可能是利润中心，也可能是非盈利的管理机构；本报告专指管理机构，区别于“区域/城市整体”项目公司基于某一具体地产开发或商业管理项目而设立的公司地产业态释义地产开发指住宅、商业体开发环节所涉及的业务板块，从前期开发到竣工交付，不包括后续运营、物业管理等环节商业管理指商业地产项目开发完毕后的运营业务，包括招商租赁、物业管理等环节普通住宅一般指居住用多层住宅、小高层、高层等，容积率通常在1.5到2.5之间别墅容积率通常在1.0以下综合体一般指融零售中心、办公楼、酒店、公寓住宅等业态于一体的聚集体，通常体量较大，也称城市综合体6|怡安翰威特地产行业人力资本经营效率评估报告报告说明——名词解释7|怡安翰威特地产行业人力资本经营效率评估报告级别释义级别1手工操作人员•生产线操作，工作流程明确级别2一般员工•管理及支持系统的职员级别3专业技术人员•拥有2-5年相关工作经历，具备专业技术背景•独立工作者，受主管有限的监管，解决专业技术领域中等级别的问题•或者，初级主管，领导管理技术操作团队，在某一专业技术领域或行政职能领域具有广泛的知识和技能，可以解决这些领域内出现的有一定难度的问题级别4高级专业技术人员/主管•拥有5-8年相关工作经历，具备专业技术背景，有解决处理突发或复杂技术问题的能力•基本没有制定部门预算的职责，管理专业技术人员，确认工作的优先权•领导复杂项目，负责项目人员管理，着重团队协调运作，提供技术指导级别5中层管理者•战术执行层，第一线的管理人员，影响部门短期（1年内）经营决策的制定•管理一个主要部门的日常运行，制定部门标准工作流程和政策，负责部门预算及人事管理职责（如绩效考评等）级别6高级经理•指导两个以上主要部门的活动，协调各方资源•参与制定公司策略，通常没有最终决定权，直接下属一般为部门经理•对公司的中期营运有主要影响力，通常拥有5以上的管理经验级别7总监•影响公司发展的总体方向，对公司目标的实现负有重大责任•制定公司策略，组织总公司层面的跨业务部门的活动•对公司业务和职员职责富有长期的影响力•直接向区域总裁或营运总监汇报，直接下属一般为高级经理报告说明——怡安翰威特级别与职能界定职能释义职能释义前期开发报建、市政、拿地等销售活动策划、职业顾问等设计包括各专业设计招商租赁前期招商、租务工程包括各专业工程客户服务写字楼或购物中心客服成本造价预决算、造价装修管理（二装）二次装修设计工程招标采购招标、采购维修维护楼宇设施修缮工程市场营销品推、媒体、市调等物业管理商业物业管理组织经营效率2千亿1千亿3百亿TOP50企业连续3年销售额概览•受政策影响，Top50在2015年整体增长大于14年•第一梯队销售规模逐年增长尤为显著，第三梯队14-15年销售规模增长较为平缓，梯队差异拉大，行业马太效应愈强•TOP50内部洗牌剧烈，同时跻身上一梯队的难度则不断提高第一梯队1-7名第二梯队8-17名第三梯队17-50名拿地开工销售规模排名平均进入省份数平均单省销售额1-2022.956.8亿21-4011.528.4亿41-6010.320.6亿61-8010.716.9亿81-1008.3117亿浙江重庆四川广东江苏山东辽宁天津福建安徽湖北湖南海南陕西江西吉林广西云南贵州河南•2015年各企业扩张缓慢，个别企业在三四线城市开始收缩业务•行业热度通过沿海区域向内陆传递TOP100企业扩张情况统计•15开发商拿地开工相对谨慎，反映市场对未来行情的预判•15年开发商销售面积增长迅速，尤其是第四季度，得益于去库存化种种政策的颁布8|怡安翰威特地产行业人力资本经营效率评估报告全国扩张201520142013129.4147.2130.7145.8124.9106.72010201120122013201420154.39%1.74%17.34%-7.66%6.55%20112012201320142015商品房销售面积增速新房屋开工面积组织经营效率运营周转财务稳健75.8%76.1%76.9%77.1%62.9%63.6%64.3%66.3%2012201320142015TOP50企业平均水平上市公司平均水平资产负债率三年对比•开发商资产负债率的整体水平连续四年升高•债务负担有所加大但总体可控，企业仍存在一定的存货去化压力，受变现较弱的存货规模增长影响，企业仍面临一定的经营风险行业TOP50企业运营周转三年对比•TOP50企业净利润率显著下降，利润空间压缩明显•TOP50企业周转率有一定的上升，14年周转率平均在20%，15年周转率上升到了28%。•2015年周转率的显著上升同时也表明了去库存化的成效0%10%20%30%0%20%40%60%80%100%201520142013净利润率存货周转率TOP50企业净利润率平均水平201313.51%201412.04%201510.8%9|怡安翰威特地产行业人力资本经营效率评估报告39%34%31%30%25%31%29%26%29%20%38%34%31%30%26%43%38%35%31%31%20112012201320142015平均值25分位值50分位值75分位值•行业盈利能力缓慢下降，利润变薄•增收不增利的现象愈加明显•两极分化明显，15年与14年相比，25分位的水平下降明显，但75分位与14年保持一致Top50企业毛利率逐年变化利润效益人力资本效能C&B成本地产开发平均值25分位50分位75分位人均薪酬271,190161,290218,778326,713人均福利51,14436,15947,12365,556人均薪酬福利320,684198,456269,459380,9082015年人均成本商业管理平均值25分位50分位75分位人均薪酬184,030112,565165,647233,910人均福利42,65028,55545,42154,316人均薪酬福利225,981139,222215,457282,938数据来源：2015怡安翰威特地产行业调研单位（元）11|怡安翰威特地产行业人力资本经营效率评估报告人均薪酬福利成本三年对比（市场50分位水平）单位（元）221,852178,957260,949185,038269,459215,457地产开发商业管理201320142015人力资本效能C&B成本薪酬福利成本有效性C&B成本/营业收入12|怡安翰威特地产行业人力资本经营效率评估报告•整体而言，C&B成本/营业收入数据近几年日趋稳定，略有上升•地产开发数据不包含物业管理人员，开发商C&B成本/营业收入的比值通常稳定在2-3%，小型规模企业因处业务发展初期（未开盘、进入新城市等）导致数值偏大•商管公司的营业收入主要为租金，与开发商销售规模相比，体量差异悬殊，故其薪酬福利有效性数值通常较大；对于未外包物业的商管公司，其值更大于此•市场平均值与中位值水平差异颇大，一是由于调研群体营收水平迥异所造成的极值，二是业务外包程度不同导致（如销售、物管等）•区域整体包含区域/城市公司及其下属项目公司，由于支持类部门及岗位设置较少，故薪酬福利成本有效性整体低于公司整