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2011.10-12可售商务公寓调研报告前言（特征）：第一部分：分布区域第二部分：交通布局第三部分：规模比较第四部分：产品类型第五部分：地产企业第六部分：物业年限第七部分：销售时间第八部分：销售状态第十部分：售价比较第十一部分：营销分析前言（特征）：……1、2011深圳商业地产：商务公寓销量最大2、2011深圳商务公寓创造30年第一高价3、2011商务公寓“流行”整层购买4、从1－9月商务公寓销态看走势第一部分：分布区域强调：在售：瑞思国际都会轩珑瑜即将销售：田厦国际中心港澳8号保利上城田厦国际中心、世纪汇都会轩、瑞思国际中心三个商务综合体布局深南大道黄金轴线西、中、东三个黄金点。而且，三个楼盘皆包括商务公寓、写字楼、商业三大产品类型，以惊人的相似性而互为影响。深圳此后“不再”有如此“壮观”的景象。“占领深南大道黄金轴线”是一种梦想。2011同时3大国际规律最具增长潜力的商务综合体同时亮相，罕见！不再!想最低价“占领深南大道黄金轴线”2011下半年是最后的机会。田厦国际中心、世纪汇都会轩、瑞思国际中心，你必须关注。备注：可注册办公的商务公寓深圳历年罕见，因为商务公寓面积小、总价低、投入少、功能全，所以备受欢迎。尤其是“综合体商务公寓”更是少之又少！田厦国际中心、世纪汇都会轩、瑞思国际中心，你必须关注，错过应该真的不再——深南大道黄金轴线一线商务综合体物业此后绝难再见。项目名称位置瑞思国际中心罗湖深南东新商圈世纪汇都会轩福田华强北商圈田厦国际中心南山区政府商圈港澳8号罗湖区深南东路与东门中路交汇处东北保利上城龙岗区深惠大道与怡翠路交汇处爱联岗贝村珑瑜龙翔大道与晨光路交汇处第二部分：交通布局田厦国际中心、世纪汇都会轩、瑞思国际中心三大商务综合体都属于地铁物业，至少2条地铁线通过，其中瑞思国际中心3条地铁线通过：2、5、8号线地铁沿线物业；世纪汇都会轩4条地铁线通过：地铁1、2、3、7号线，地铁沿线物业；田厦国际中心2条地铁线通过：地铁1、5号线，而且也是唯一地铁上盖+地铁换乘站物业。项目名称地铁物业瑞思国际中心地铁2、5、8号线，地铁沿线物业世纪汇都会轩地铁1、2、3、7号线，地铁沿线物业田厦国际中心地铁1、5号线，地铁上盖+地铁换乘站物业保利上城地铁3号线爱联站珑瑜临近地铁3号线爱联站港澳8号1、1、2、3、5号线东门站、晒布站、湖贝站第三部分：规模比较美亨统计，三个地铁商务综合体合计占地面积38766.6㎡，合计总建面456934.71㎡，其中商务公寓总建面116812.03㎡，预计合计提供1827套商务公寓.商务综合体瑞思国际中心世纪汇都会轩田厦国际中心保利上城珑瑜港澳8号总占地面积(㎡)64581697415334.603539405695.00153153494总建筑面积(㎡)92788173416190730.716999234170.007985商务公寓面积(㎡)20316.734131055185.3未知未知28500商务公寓可售套数1916001036待定638约1000容积率12.510.510.483.856.0013.13.45第四部分：产品类型除了皆为：1、深南大道黄金线物业2、地铁物业3、商务综合体4、都规划有写字楼、商务公寓、商业三物业类型5、不限购不限贷6、商务公寓商住两用田厦国际中心、世纪汇都会轩、瑞思国际中心更多惊人的相似性令人称奇：1、都规划为2栋楼，商务公寓独立1栋楼2、50年产权3、面积区间比较重复“历史惊人的相似”，“故事总是特别的精彩”。商务综合体产品类型栋楼数商务公寓主力户型瑞思国际中心写字楼、商务公寓、商业2栋楼，商务公寓独立1栋楼81-84㎡2房，153-159㎡3房世纪汇都会轩写字楼、商务公寓、商业30-110㎡1-3房、76-200㎡复式田厦国际中心写字楼、商务公寓、商业44-162㎡1-3房保利上城写写字楼、商务公寓、商业一期产品包括1栋17层、3栋32—33层住宅，及1栋五星级酒店式公寓，一居40㎡-60㎡珑瑜小户型精装公寓A.B两栋，共31层，2层商业，29层酒店式公寓户型为33-57平港澳8号写字楼、商务公寓、商业2栋36层高层建筑一居39㎡-50㎡二居66㎡第五部分：地产企业田厦国际中心、世纪汇都会轩、瑞思国际中心为以下三大开发商开发，其中:瑞思国际中心开发商是京广，地王大厦的开发商，是深圳早期“最牛”的开发企业，至今令人记忆犹新；世纪汇都会轩开发商是长江实业、和记黄埔地产集团、深圳中航集团，三者中最有国际实力的品牌企业，中航城是深圳政府6年前已经确立的“深圳名片”，“天生出身优越”，备受关注；田厦国际中心的开发商田厦股份是21世纪必须关注的黑马开发商，在深南黄金轴线、桃园地铁商圈100米范围同时开发2个综合体项目！深圳30年首创。而且田厦国际中心位于1、5号线地铁上盖，与万科56万南苑新村旧改综合体合计形成100万建面的超大规模城市中心综合体，千万不要忽视后期发展力。商务综合体开发企业瑞思国际中心深圳京广发展有限公司世纪汇都会轩长江实业、和记黄埔地产集团、深圳中航集团田厦国际中心深圳田厦股份有限公司保利上城深圳市保利房地产开发有限公司珑瑜深圳市金海港实业有限公司港澳8号港丰房地产开发（深圳）有限公司第六部分：物业年限瑞思国际中心：50年，世纪汇都会轩：50年，田厦国际中心：50年，保利上城：70年，珑瑜：50年，港澳8号：50年根据深圳土地使用年限规定，商住两用的商务公寓的使用年限为50年。事实上，土地使用年限到期后还可以重新缴纳土地使用金延长产权年限。商务综合体土地使用年限瑞思国际中心50世纪汇都会轩50田厦国际中心50保利上城70珑瑜70港澳8号50第七部分：销售时间三大商务综合体皆包含写字楼、商务公寓、商业三种物业类型，其中瑞思国际中心为现楼，即买即用、即买即租；世纪汇都会轩写字楼和商业在建，商务公寓已建成，正在最后装修中；田厦国际中心去年12月24日举行了封顶仪式，目前工程正在加紧建设中。港澳8号营销中心7月23日正式亮相，预计在10月29日开盘，目前工程正在加紧建设中。保利上城营销中心预计10月底对外开放，目前工程正在加紧建设当中。珑瑜已于5月可开盘，目前工程正在加紧建设中。商务综合体瑞思国际中心世纪汇都会轩田厦国际中心保利上城珑瑜港澳8号写字楼现楼在建在建无无无商务公寓现楼建成在建在建建成建成商业现楼在建在建在建在建建成第八部分：销售状态2011年深圳深南黄金轴线上三大商务综合体不仅各类特征惊人相似，销售时间亦出现了“扎堆现象”：瑞思国际中心预计2011年9月开盘，目前已经有1200批登记量；世纪汇都会轩6月18日开启了VIP诚意登记，据说8月中后期可能开盘，目前已有千人登记；田厦国际中心预计2011年第四季度开盘。保利上城营销中心预计10月底对外开放，36-84米商务公寓预计11月份推出。港澳8号营销中心7月23日正式亮相，项目首期商务公寓预计10月29日正式推出112套65-67平商务公寓。珑瑜已于5月可开盘，目前珑瑜B座售磬，A座高层提前加推33-57平精装商务公寓。商务综合体商务公寓开盘时间瑞思国际中心预计2011年9月开盘世纪汇都会轩预计2011年8月下旬开盘田厦国际中心预计2011年第四季度开盘保利上城预计2011年第四季度开盘珑瑜已于2011年5月可开盘港澳8号预计2011年10月29日开盘第十部分：售价比较深南大道一线可开发土地极度稀缺，最近6年来深南大道一线新品不超过7个楼盘，寸土寸金，稀缺之极。目前深南大道一线二手房写字楼、商务公寓主力售价区间为3－6万元每平方米，田厦国际中心、世纪汇都会轩、瑞思国际中心三大商务综合体写字楼售价当不低，其商务公寓由于同时具备不限购+办公+可注册公司等特点。美亨斗胆预测:田厦国际中心商务公寓售价:5万元/平方米左右世纪汇都会轩商务公寓售价:5万元/平方米左右瑞思国际中心商务公寓售价:3万元/平方米左右,”占领深南大道黄金轴线”最低门槛.珑瑜33㎡单身公寓总价60-63万元/套，53平2房总价93万元/套，整体均价17000元/平方米，购房享99折优惠，带精装修保利上城商务公寓价格暂未定港澳8号预估价33200元/平方米概论:田厦国际中心、世纪汇都会轩、瑞思国际中心三大商务综合体占据深南大道一线,本身已经意义丰富.如果一定要一句话概括三大产品开发意义,也许可以如此总结:田厦国际中心:前海中心一线辐射综合物业潜力无限;世纪汇都会轩:华强北最值钱的商务综合体;瑞思国际中心:2500亿翻新罗湖,后续改造力度强大,此盘堪称优质潜力股.仅此评议,仅作参考.第十一部分：营销分析附：三大商务综合体资料汇总表商务综合体瑞思国际中心世纪汇都会轩田厦国际中心保利上城珑瑜港澳8号开发企业深圳京广发展有限公司长江实业、和记黄埔地产集团、深圳中航集团深圳田厦集团深圳保利房地产开发有限公司深圳市金海港实业有限公司港丰房地产开发（深圳）有限公司地段位置罗湖深南东新福田华强北商南山区政府龙岗中心城龙岗中心城罗湖东门商商圈圈商圈核心地带圈总占地面积(㎡)64581697415334.607000060007502.77总建筑面积(㎡)92788173416190730.7135000035000153494平方米商务公寓面积(㎡)20316.734131055185.373392容积率12.510.510.483.855.4813.45使用年限343444707050产品类型写字楼、商务公寓、商业写字楼、商务公寓、商业写字楼、商务公寓、商业高层洋房、商务公寓集商住楼、酒店式公寓单身公寓，商务公寓商务公寓主力户型81-84㎡2房，153-159㎡3房30-110㎡1-3房、76-200㎡复式44-162㎡1-3房36-83㎡1-3房33-57㎡1-2房65-67㎡2房商务公寓套数1916001036638112工程状态写字楼（建成）、商务公寓（建成）、商业（建成）写字楼（在建）、商务公寓（建成）、商业（在建）写字楼（在建）、商务公寓（在建）、商业（在建）复合商住小区（在建）商住楼、酒店式公寓、为一体的综合性公寓（建成单身公寓，商务公寓（建成）销售时间预计2011年9月开盘预计2011年8月开盘预计2011年第四季度开盘预计2011年第四季度开盘已于2011年5月开盘预计2011年10月29日开盘