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“以产品为道具”————黄骅汽车城项目初步沟通谨呈沧州美好家园房地产开发有限公司前言我们的理解我们能够发现，这块土地所蕴含的价值；我们能够感受，这个区域今后发展的美好愿景；我们能够发现，开发商这块土地所倾注的关注；————我们，将竭尽全力！》写在前面汇报提纲(一)项目认知(二)节奏规划■开发原则■开发节奏建议■项目规划建议■项目属性认知■竞争环境认知■周边项目认知■项目综合定位(四)客户梳理■客户梳理■客户描述及定位(三)产品建议(五)报告回顾■产品综述■产品分项建议■补充建议■重点内容回顾第一部分项目认知■项目属性认知■竞争环境认知■周边项目认知■项目综合定位1、项目属性认知项目认知项目属性认知项目基本情况□项目位置：黄骅市西北角，205国道与学院路交叉口西北侧□占地面积：240亩（159840平米）□容积率：不超过2.5□建筑面积：不超过399600平米旧城边缘的大盘项目本案地块条件□项目四至：东：邻205国道（平安大街），南侧有部分汽配厂等门市南：区域主干道学院西路西：为规划道路北：为在建市政主干道□地块内部：地形：整体地形为长方形，被内部规划路划分为南北二个部分，形状方正地貌：地形平坦，无较大起伏道路：西侧规划道路沿线有国防电缆埋设，内部横向规划路目前为土路项目认知项目属性认知从自身来看，地块具有建设高品质项目的潜质周边环境项目认知□周边交通：周边路网“四纵三横”，205国道6路公交招手停车□周边配套：教育：学院路小学、黄骅三中、北交大滨海学院（未来可能扩展至4-6家）医疗：神辳居医院、黄骅康复医院、黄骅中西医结合医院购物：金宇豪庭购物广场、205国道沿线商业、信誉大街休闲：卡西诺慢摇吧□周边土地环境：项目北侧、东侧均有大量闲置土地，土地潜在供应量大信誉大街周边交通便利，配套能够满足基本生活需要，教育氛围兴起，远景氛围更为浓厚滨海学院学院路小学商业广场神麓居医院项目属性认知卡西亚诺慢摇吧项目认知开发商背景公司成立六年来渐渐发展成为6大中心及沧州、黄骅、青县三个分公司和沧州金地物业管理有限公司，是一家拥有资产近伍亿元集房地产开发、工业地产开发、营销策划、投资、物业管理为一体的综合性股份制企业；公司成立以来，先后开发建成了“五个质量优秀、服务全面的住宅小区，正在高标准开发建设“佳苑领域项目”、“朝阳门项目”、“海天雅居项目”、“领秀东方项目”、“快乐橙市项目”等共50万平方米的住宅项目，另有80万元平方米的开发项目正在启动中；几年来，公司共获得省、市、县各级颁发的20多项荣誉。“海子城市花园”和“地中海假日”两个住宅小区获得省“河北省住宅金奖实施项目奖”和“河北省十佳优秀节能楼盘实施项目”两项大奖；“海子城市花园”和“乾宁花园小区”分别被建设部评为“中国房地产精品楼盘”、“最具人文社区楼盘”；“佳苑世纪城”荣获“沧州十大明星楼盘”；公司先后获河北省“重质量、守信誉单位”、“沧州地产精英十强”等殊荣。作为一家有能力、有实力、有经验的名牌开发商，能够从各方面保证项目的开发品质项目属性认知项目认知地块周边缺乏自然景观，但通过人工景观弥补的空间大；配套交通城市边缘，区位认知程度不高，未来周边存在较大产业规划；周边交通条件较好，四纵三横的交通网络，内部规划路对地块形成分割；目前地块周边配套缺乏，但周边未来配套丰富，教育配套氛围较强，未来可能形成产业区域；环境地块形状方正、平整，规模较大，利于后期多线产品丰富交替开发；区位项目自身属性项目属性认知明星开发商，有能力、有实力、有经验打造精品楼盘；背景项目自身多个角度可以支撑较高档次的项目品质项目外部属性项目认知项目属性认知距首都北京240公里，距天津120公里，距省会石家庄221公里，是河北省确定的“两环”(环京津、环渤海)开放一线地区，截止2009年人口710万；沧州境内有华北、大港两大油田，是全国四大产盐基地之一，全国三大铸造基地之一，黄骅港是中国目前港口建设中一次性投资最多、工程规模最大的项目；2009年全市实现经济生产总值1900亿元，增长11.3%，；2009年全市建筑企业完成总产值144.39亿元，同比增长22%；房屋施工面积1208.04万平方米，增长12.66%；房屋竣工面积579.86万平方米，下降9.9%；实现利税10.6亿元，增长60.3%；全社会固定资产投资完成1102.8亿元，首次突破1000亿元大关，同比增长39.17%。其中，城镇投资完成774.2亿元，增长38.87%；农村投资完成328.6亿元，增长39.87%2010规划目标：生产总值达到2083亿元；人均生产总值达到2.9万元以上；累计投资不少于3165亿元；投资率达到40.2%；以现在的沧州市区及市经济技术开发区为起点，以黄骅港开发区为“雁首”，以沧石高速、朔黄铁路两侧为“躯干”，繁衍成连绵百公里的产业长廊和城市产业带，促成能源、钢铁、新型建材及化工、物流等产业向临海“雁首”集中布局；沧州经济高速发展，位于河北省前列，在环京津、环渤海双环经济带中的作用提升明显项目认知黄骅市处于“环渤海、环京津”的“双环”枢纽地带和东北亚经济圈的中心位置，是国家跨世纪工程--神华工程的龙头项目黄骅港所在地。总面积1544.7平方公里，拥有65.8公里的海岸线。人口42.6万人，2005年1月，黄骅市是河北省首批“扩权强县（市）”之列，进一步激活了市域经济发展的活力。黄骅拥有中国冬枣之乡、中国北方模具之乡、全国科技先进市、全国文化先进市和全国体育先进市等称号；神骅铁路：西起山西神木东至河北黄骅，总长度815千米，是我国西煤东运的第二条大通道，输送能力为6800万吨/年，远期可达1亿吨/年。一港：黄骅港双国道：205国道（纵）、307国道（横）双铁：黄万铁路（纵）、朔黄铁路（横）双高：津汕高速（纵）、石黄高速（横）项目属性认知三横三纵一端头，四通八达的便捷交通线为黄骅的发展打下了坚实的基础项目外部属性项目认知黄骅具有多样的产业结构——煤炭：西煤东运的龙头，沿海地区重要的煤炭集散地，年煤流转量近7千万吨；旅游：具有丰富的湿地资源，未来的滨海旅游和湿地旅游前景丰富；石油：地下蕴藏着丰富的石油、天然气等资源，是大港油田的主产区，年产量60万吨；盐田：盐田总面积220万公亩，年产原盐150万吨，是全国海盐生产基地之一；农产：冬枣为主的特色农业，种植面积30万亩，年产量8000万斤，产值5.5亿元。黄骅具工业：目前工业企业超过1600家，形成了形成了五金制造、资源化工、塑料模具三大主导产业，年实现销售收入120多亿元；————以上数据来源于黄骅政府网《黄骅在线》项目属性认知资源及工业基础决定了黄骅具有强大的可持续发展性，必将带动房地产市场的攀升项目外部属性项目认知项目属性认知项目发展机遇构筑“一主两副五核”的城市中心等级结构：其中“一主两副”为学院路、华兴大街和津汕高速所围合的城市主中心，海园城市副中心和起步区东湖城市副中心；重要中心分布依托学院路、渤海路从西向东依次联接新城科教中心、行政中心、文化中心、商业中心和体育中心，形成在时空上紧密联系的新城生长点和增长带；2007年2月，河北省政府批准成立“沧州渤海新区”，是河北省“东出西联”的桥头堡和未来经济发展的重要增长极；2008年省政府提出“沿海中心城市”的目标，即：在河北省沿海地区建设三个百万人口的中心城市；2008年，由中国城市规划设计院编制完成了《黄骅市城市总体规划（2009-2020）》，并与2008年12月31日经省政府正式批准。总体规划到2020年，黄骅总人口将达到100万；黄骅市城市总体规划给了城市房地产发展以政府导向的支撑机遇：新板块崛起，市民居住意识突破主城挑战：项目云集，产品从传统走向创新项目认知传统中心新城功能区新城功能区工业产业教育产业港口项目发展机遇项目属性认知生态环渤海经济圈在三大经济圈中的地位愈发重要，将带动经济圈内涌现大批产中型产业城市；沧州和黄骅的城市属性和发展程度，决定了黄骅正处中小型传统城市向成熟型产业城市转化的过程中，城市具有本身存在的产业支撑；黄骅的城市发展规划对城市功能分区提出了明确定位，明确的区域属性对项目具有拉动作用；黄骅的房地产市场正处于由传统向新兴的转化过程中，市场的开放性强，购房者观念正处于OPEN状态；区域发展的利好因素将吸引大批房地产项目聚集，项目的远期竞争可能较强；项目外部属性小结项目认知项目属性认知2、竞争环境认知宏观经济研判项目认知市场竞争环境1849372163143140453353532658100500001000001500002000002500003000003500004000002005年2006年2007年2008年2009年2005-2009国内生产总值单位：亿元线性(2005-2009国内生产总值单位：亿元)43313502876149165745805570200004000060000800001000002006-2010年第一季度GDP单位：亿433135028761491657458055720062007200820092010316493876051322613306847701000020000300004000050000600007000080000200520062007200820092005-2009年财政收入单位：亿元2009年全年，大陆政府在应对国际金融危机而制定的一揽子计划的积极干预下，经济发展状态遏制了急剧下滑的势头，09年二季度开始经济形势逐步呈现企稳回升的良好态势；09年全年GDP增长约为8.5%左右，但大陆经济仍面临着部分行业产能过剩、自主增长动力不足、银行不良资产潜在风险逐步增大等问题。观点：经济环境在波动中前行，波动幅度加大，波动周期缩短——总体向好项目认知市场竞争环境宏观市场环境分析——09年市场回顾固定资产投资继续保持高位增长09年固定资产投资继续保持较高速度增长，继续拉动经济增长。2009年上半年固定资产投资主要依靠政府投资拉动。到四季度，地方政府投资和中央地方政府投资表现出不同的趋势，前者继续表现强势，后者则因为政策倾向以及宏观经济调整方向等原因开始调整减速。5.584.167.266.599.37012345678910200520062007200820092005-2009年全国商品房销售面积单位：亿平方米在国家经济刺激政策尤其是宽松的货币政策和通货膨胀预期等因素的影响下，09年大陆房地产市场表现远好于预期，出现了投资加快、销售增加、价格快速上涨和资金来源充裕等新情况。09年房地产市场小结：三分之一年刚性需求，三分之二年投资投机：政策一“放”就“火爆”，一“紧”就“低迷”：资本盛宴：61家开发商融资4000亿地王凶猛，房价疯狂年底新政，“遏制”当头观点：房地产成为经济增长的重要推动力，相互依扶、共同攀升项目认知市场竞争环境近期政策分析土地政策时间政策文件区域政策要点政策目的4月17日国务院10号文全国增加居住用地的供应总量，要依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设促进市场长期供应保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应调整住房供应结构将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同确保供应结构的落实4月16日北京国土局土地招拍挂新规北京采用“综合条件最优者得”的综合评标方式，试点采用“限房价、竞地价”或“限地价，竞政策性住房面积”的方式抑制非理性竞价和地价房价过快增长缩小单宗商品住宅用地出让规模，限制企业拿地规模防止囤地，增加有效供应4月15日国土资源部2010年住房用地供应计划全国中小套型商品房计划供地总量80431公顷，超过去年全国实际住房用地总量（76461公顷）关键词：保证长期、有效供应，调整结构，抑制非理性地价项目认知市场竞争环境商品房政策时间政策文件区域政策要点政策目的4月20日住建部《关于进一步加强房地产市