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桂东县清泉镇易地扶贫搬迁商住安置点建设项目地块(2014DG03)指标调整论证报告湖南省湘楚鸿飞建筑设计有限公司二零一六年六月桂东县清泉镇易地扶贫搬迁商住安置点建设项目地块(2014DG03)指标调整论证报告审定：审核:校对:设计:湖南省湘楚鸿飞建筑设计有限公司二零一六年六月目录一、项目背景及概况二、指导思想与目标三、规划调整依据四、原地块批准的规划指标五、规划调整方案六、规划调整分析七、论证结论八、附件一、项目背景及概况1.1项目背景桂东县清泉镇易地扶贫搬迁商住安置点建设项目由桂东县兴桂置业有限公司进行开发建设,以易地扶贫为目的进行开发建设的项目，是响应国家号召的民心工程，德政工程。2014年,经桂东县人民政府批准，桂东县国土资源局决定以挂牌方式出让该地块的国有建设用地使用权，桂东县兴桂置业有限公司于2014年11月获得该国有土地使用权。本项目预计将于2016年7月动工，经清泉镇政府对贫困户迁出村的摸底统计发现，依据现有规划条件书要求的商住比1:4不足以满足现有安置户数要求，同时依据国家发展改革委《关于易地扶贫搬迁“十二五”规划》（2011年-2020年）分批搬迁的要求，现有指标不足以满足清泉镇政府易地扶贫搬迁工作对后续贫困户搬迁发展的需要；考虑到因搬迁户数不足，势必是影响县政府对于易地扶贫搬迁工作的整体规划，为了妥善解决这一问题，桂东县兴桂置业有限公司特向县政府请求调整项目的规划指标。1.2项目概况项目用地位于清泉镇下丹社区湾坵组（八石桥旁），S352省道旁边，距离镇政府、学校、卫生院均在400米内，用地周边交通便利，配套设施完善；贫困户迁出村为夏丹社区、秋坪村、大地村、里地村、中坑村、庄川村等区域内贫困迁出村住户。依据现有规划条件书本项目用地基本情况如下：用地面积：7188.0平方米土地用途：居住用地容积率：容积率≤2.23建筑密度≤44.7%商住比：≤1:4二、指导思想与目标2.1指导思想2.1.1以上位规划为依据，认真分析市场多种因素，得出合理规划建设条件，使手巾岩安置点的建设得以顺利进行。2.1.2以人为本，因地制宜，按照节约投资、方便生活、提高品位的理念，引导符合市情的建设模式和消费模式为指导思想。2.1.3充分结合城市的人口与土地的关系，有机组织空间布局与环境，促成生态、人文与效益的有机统一，分析土地的承载能力，注重节地、节水、节能，构建集约型的发展模式，建设资源节约型项目。2.1.4坚持城市空间拓展的思想，通过城市空间的战略拓展与整合，促进城市用地的协调发展和全面升级，促进经济与环境的协调和可持续发展。2.2、目标运用现代城市经营理念，充分利用现有的建设用地，合理提高建设用地利用效率，营造高效高品质、宜人的空间环境；通过对用地的局部调整，结合桂东县城市规划及桂东县清泉镇总体规划的相关规划要求，建设环境优美、实施完善、配套齐全的现代化新城，既体现现代化城市的新景观形象，又彰显民族、地域特色；提高土地的价值，适当提高土地开发强度和土地使用效率。三、规划调整依据3.1《清泉镇总体规划》3.2《湖南省城乡规划管理技术规定（试行）》（2015年4月）3.3《郴州城乡规划管理技术规定（试行）》（2013年）3.4《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）3.5《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）3.6《住宅设计规范》（GB50096-2011）3.7国家及地方相关法律法规，条文四、原地块批准的规划指标地块编号土地位置土地面积（㎡）土地用途规划指标要求2014DG03清泉镇金茶路旁7188.0居住用地容积率≤2.23，建筑密度≤44.7%，绿地率≥30%，商住比≤1:4四、规划调整方案根据上位规划的要求，结合桂东县及清泉镇实际状况，为了更科学、更有效地开发利用该地块，我公司参照《郴州城乡规划管理技术规定》的要求，编制了该项目的规划设计总平面图，并对已提出的规划条件进行了局部调整，具体调整内容如下：该项目规划建设用地面积7188.0平方米，总建筑面积18860.91平方米，建筑占地面积3216.60平方米，建筑密度44.70%，容积率2.62，商住比1:5。其中主要调整指标为两项：a、容积率2.23调整为2.62b、商住比由1:4调整为1:5。五、规划调整分析5.1规划调整背景分析2016年4月4日，桂东县委副书记王洪灿深入清泉、桥头、沤江等乡镇调研精准扶贫工作情况。王洪灿先后来到清泉镇夏丹社区、桥头乡、沤江镇青竹村梅花鹿养殖基地和养牛基地，认真听取了乡村干部精准扶贫工作情况介绍，查看相关文件资料，详细了解了各村扶贫进展工作开展情况，与乡村领导干部进行交流，听取精准扶贫的意见和建议。王洪灿要求，各乡镇要把精准扶贫、精准脱贫作为当前最重要、最紧迫、最核心的任务，进一步做好建档立卡工作，完善细化精准扶贫各项资料，细化帮扶举措；要结合本地发展实际，突出产业特色，因地制宜，因户施策选择合适的产业发展方向，使精准扶贫、精准脱贫各项政策落实到位，力争使贫困群众早日实现脱贫致富目标。5月6日，县委副书记、县长伍志平主持召开全县易地扶贫搬迁工作调度会，剖析易地扶贫工作现状，调度解决当前困难和问题，安排部署下阶段工作。县级领导王洪灿、何长青、黄维意、郭远高出席会议。桂东县清泉镇易地扶贫搬迁商住安置点建设项目由桂东县兴桂置业有限公司进行开发建设,是以易地扶贫为目的进行开发建设的项目，是响应国家号召的民心工程，德政工程。本项目预计将于2016年7月动工，经清泉镇政府对贫困户迁出村的摸底统计发现，依据现有规划条件书要求的商住比1:4不足以满足现有安置户数要求，同时依据国家发展改革委《关于易地扶贫搬迁“十二五”规划》（2011年-2020年）分批搬迁的要求，现有指标不足以满足清泉镇政府易地扶贫搬迁工作对后续贫困户搬迁发展的需要；考虑到因搬迁户数不足，势必是影响县政府对于易地扶贫搬迁工作的整体规划，为了妥善解决这一问题，桂东县兴桂置业有限公司特向县政府请求调整项目的规划指标。5.2指标调整分析调整前调整后增幅地块面积7188.0平方米7188.0平方米/建筑面积16060.91平方米18860.91平方米2800平方米建筑密度44.7%44.7%/容积率2.232.620.39居住户数96户120户24户5.3、建筑剖面分析层数的增加由原来的1层商铺4层住宅增加为1层商铺5层住宅，考虑商铺层高3.9m，住宅层高2.9m，顶层住宅楼面到室外地坪高度为15.5m，满足《住宅设计规范》6.4.1条“底层作为商店或其他用房的六层及六层以下住宅，其住户入口层楼面距该建筑物的室外设计地面高度超过16m时必须设置电梯”的要求，无需额外设置电梯，没有因层数的增加带来额外成本。5.4社会效益分析本项目的建设将实现近120户的贫困迁出户的易地安置问题。比原有的96户新增24户易地搬迁户，极大地缓解了桂东县政府和清泉镇政府易地扶贫搬迁的压力，对县政府对于易地扶贫搬迁工作的整体规划给予了有力的支持。5.5、指标调整对城市的影响容积率的提高将加大土地的开发强度，会造成人均绿化面积、道路面积下降，这样对项目本身的配套及周边道路行成压力，但未对泉江沿岸景观造成影响。综合利弊分析，利远大于弊，所以我们觉得调整还是可行的。七、论证结论经现场调研及论证，定点适宜建筑层数增加，请桂东县规划局审定。湖南湘楚鸿飞建筑设计有限公司2016年6月3日九、附件9.1指标修改前总平面图9.2指标修改后总平面图9.3清泉镇下丹村新农村建设项目（桂东县清泉镇易地扶贫搬迁商住安置点建设项目原名）修建性详细规划评审会议纪要9.4清泉镇下丹村新农村建设项目一期工程（桂东县清泉镇易地扶贫搬迁商住安置点建设项目原名）的规划设计条件及要求9.5桂东县国有建设用地使用权挂牌出让公告(本项目用地)9.6桂东县清泉镇易地扶贫搬迁商住安置点建设项目实施方案