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1龙岗区龙城街道龙西社区楼吓村、对面岭村片区城市更新规划（文本·附图）深圳市新城市规划建筑设计有限公司二○一○年十二月龙岗区龙城街道龙西社区楼吓村、对面岭村片区城市更新规划1目录1总则...............................................22更新目标与主导功能....................................33更新模式与改造策略....................................44土地利用与地块控制....................................45城市设计..............................................56配套设施..............................................77道路交通与市政工程规划................................78地权重构.............................................119实施措施.............................................11龙岗区龙城街道龙西社区楼吓村、对面岭村片区城市更新规划21总则1.1本次更新单元位于深圳市LG202-09号片区[龙西五联地区]法定图则东南侧，片区东接富民路，北邻规划学园路，西靠规划协平路，南邻对面岭路。1.2本次规划规划总用地面积为33.08公顷，拆迁范围面积为31.78公顷，改造建设范围面积为23.01公顷。凡在更新单元内进行的各项土地及空间利用和一切建设活动，均应遵照《中华人民共和国城乡规划法(2008)》的规定，执行本规划。1.3本细则适用于龙岗区龙西社区楼吓村、对面岭村片区城市更新规划内各街坊、地块及各类用地建设的规划管理工作，并作为工程项目设计的依据，但不能作为工程项目施工的依据。1.4本细则与专项规划的地块指标控制图，具有同等的法律效力，两者应同时使用，不可分割。更新单元内各类建设项目，均应符合本细则和地块控制图的规定和要求。1.5本细则和地块指标控制图未涉及的指标，应符合国家、广东省及深圳市的有关技术规定。1.6本规划依据下列标准和文件：《中华人民共和国城乡规划法》（2008）；《深圳市城市规划条例》（2001）；《深圳市城市规划标准与准则》（2004）；《深圳市城中村（旧村）改造专项规划编制技术规定》（试行）；《深圳市详细蓝图编制技术规定》；《深圳市龙岗中心组团分区规划[龙城、龙岗、坪地]（2005－2020）》；《深圳市龙岗区市政工程详细规划(修编)—龙城·龙岗·坪地（2005－2020）》；《深圳市LG202-09号片区[龙西五联地区]法定图则》；《深圳市城中村（旧村）改造总体规划（2005-2010）》；《深圳市城市更新单元规划编制技术规定》（试行）。龙岗区龙城街道龙西社区楼吓村、对面岭村片区城市更新规划31.7本规划的解释权属深圳市城市规划委员会或其授权的部门，如需调整，必须符合《深圳市城市规划条例》（2001）的有关条例。2更新目标与主导功能2.1规划设计原则（1）区域功能协调原则协调本片区与周边地区的建设与发展，积极落实上层次规划对于本片区各项功能和设施发展空间的要求，保证片区与周边片区各项设施和用地的衔接，促进本片区与城市的有机融合。（2）实现多方利益平衡的原则协调政府、村民、开发商之间的利益，体现公众意识，维护社会整体利益。旧城改造不应只强调开发的经济效益，同时应兼顾社会效益与环境效益。保障更新单元内原居民合理的拆迁补偿、安置，保障社会公平。（3）协调好开发建设与客家民居保护之间关系的原则片区人文条件优越，一片客家民居分布在片区中南部，保留部分质量较好的客家民居，并协调好客家民居保护与城市建设之间的关系，建设一个环境友好型地区是本次规划所遵循的重要原则。（4）可操作性原则深入了解现状，多方论证规划方案的经济可行性与空间可行性。实行统一规划、分期实施、滚动开发、灵活操作。2.2更新目标（1）改变更新单元现状居住与工业混杂的面貌，转化用地功能，提升土地利用价值，提高片区城市城市风貌；（2）理清交通层次，完善道路系统，增加静态交通设施；（3）重塑更新单元内部景观结构，增强更新单元与周边景观的协调；（4）“拆除重建区”主要包含居住、学校、公共绿地，整体目标实现高品质的小区和现代化的水平的服务设施；“综合整治区”打造成为龙西片区重龙岗区龙城街道龙西社区楼吓村、对面岭村片区城市更新规划4要的文化设施和旅游景点。2.3功能定位通过城市更新和改造，将该地区建设成为一个充满活力与格调的高品质的生态居住社区。2.4规划措施（1）完善片区内部道路系统和交通设施，加强片区内部道路与周边道路的衔接。（2）明确片区功能布局，形成环境优美，便于管理的居住小区。（3）加强商业及商务办公的建设，为周边提供良好的生活配套设施，形成良好的城市环境。3更新模式与改造策略3.1本次城中村改造通过市场行为、政府引导的方式完成改造，使社会、经济、环境的多方面利益均衡协调，达到“多赢”的目标。根据《深圳市城中村（旧村）改造总体规划（2005-2010）》指导思想，法定图则的改造指引，为了保障城市公共利益和提升土地使用效益的需要，更新单元实施整体拆建，全面改造，分期实施,并“捆绑”相应的配套设施。整体拆建面积31.96公顷。4土地利用与地块控制4.1更新单元内土地使用性质分类和分类代号采用《深圳市城市规划标准与准则》（2004）的规定。4.2依据本片区的功能定位，确定本片区的主要土地用途为：二类居住用地龙岗区龙城街道龙西社区楼吓村、对面岭村片区城市更新规划5（R2）、文化活动用地（GIC25）、小学用地（GIC54）、公共交通用地（U21）、公共绿地（G1）、水域（E1）、道路用地（S1），各地块土地使用性质详见土地利用规划图、地块划分编码图和附表1。4.3土地使用性质的变更，应在同类别范围内调整；变更解释文件应附在报批规划文件内（包括审批文件、变更说明及相应的图纸）。4.4建筑的改造、扩建和新建，其使用性质应同所在地块的土地使用性质相符。当建筑物使用性质与所在地块的土地使用性质不符时，必须经规划管理部门批准。4.5开发强度拆迁用地面积为330792.8平方米，改造建设用地面积为230086.5平方米，平均容积率为3.16。地面以上建筑面积为728000平方米，其中住宅建筑面积为650550平方米（包含保障性住房37250平方米，其具体面积以国土房产部门核定为准），商业建筑面积为66000平方米，配套设施建筑面积为11500平方米。更新单元内建设规模控制见附表2。4.6公共空间改造地块落实法定图则规划的公共绿地1905平方米，并沿商业广场和商业街坊设置不少于总建设用地面积的5%（即16540平方米）的公共空间。5城市设计5.1目标与原则为了提高更新单元环境质量，改善居住环境，完善绿化设施，确保充足的绿地面积和人均绿地指标。规划力求做到环境保护、城市建设两者相统一。片区现状人文环境良好，更新范围内有保存较好的老围屋，结合更新单元内的文化设施用地，保证片区的开发建设与老围屋保护融为一体。具体量龙岗区龙城街道龙西社区楼吓村、对面岭村片区城市更新规划6化目标：居住用地的绿地率不低于30%，文化、体育设施的绿地率不低于40%。5.2城市设计引导（1）、区域更新单元处于城市居住景观功能区内，紧邻生态敏感区，考虑到“三面环山、中心城的重要组成部分”等城市格局，上层次规划划定为一般控制区，建筑高度控制在80米。（2）、轴线沿玉岭路两侧交通生活轴线，可结合道路两侧的公共开敞空间，适当放宽人行道。沿清友路两侧的营造商业氛围浓重的生活轴线，更好的为更新单元服务。（3）、界面规划的景观界面主要沿城市道路布局，分为商业界面、生活界面和休闲界面三种：商业界面：沿清友路打造，由高层住宅的裙楼连续商业建筑组成，平面布置形式表现出统一的整体效果，沿线建筑在自身融为一体的基础上充分与周边相融合，街墙高度15米，高层建筑高度控制在80米以内。生活界面：沿玉岭路打造，主要依据道路两侧的公共服务设施，营造一条以生活、休闲、商业文化为一体的综合界面融合，街墙高度20米，高层建筑高度控制在80米以内。休闲界面：沿协平路打造，主要借助法定图则规划的水体和公共绿地，营造休闲娱乐界面，加强与更新单元的互相渗透，与之形成良好的休闲环境。（4）、景观廊道更新单元内共计一条视线廊道，串联更新单元的各个地块，保障地块之间的开敞空间廊道对接，景观相互渗透、人流相互联系，是构建“友好邻居、和谐社区”的重要纽带。（5）、节点以玉岭路和清友路相交处的服务核心作为重要节点，是更新单元的重要服龙岗区龙城街道龙西社区楼吓村、对面岭村片区城市更新规划7务中心；各地块内中心营造一个景观节点，保证各地块居民就近休闲、娱乐、游憩，体现社区人行化空间。（6）、标志性建筑以保留的传统建筑作为标志性建筑，但现状破旧，急需进行综合整治，提升环境质量，恢复传统建筑特征，凸显地区建筑的标志性。6配套设施6.1依据《深圳市城市规划标准与准则》确定更新单元内的配套设施有：12班幼儿园（1所）、18班幼儿园（1所）、24班小学（1所）、社区居委会（1个）、小区级文化室（2个）、社区健康服务中心（1个）、社区体育活动场地（2个）、公共绿地（2处），详见附表3。7道路交通与市政工程规划7.1车行交通按功能将路网的级别分为：城市主干道，城市次干道，城市支路。城市主干道：协平路，道路红线宽度50米，双向六车道；城市次干道：清友路、玉岭路，道路红线宽度25-30米，双向四车道;支路：对面岭路、学园路、富民路，红线宽度为12-20米，双向四车道。结合旧改建设。7.2步行交通规划利用道路绿化带，形成小区周边的步行系统；小区内部通过环形景观步道结合铺地、水系、绿化节点，联系各居住单元。7.3出入口设置地块机动车辆出入以不影响主、次干道的交通功能为基本原则，地块建筑龙岗区龙城街道龙西社区楼吓村、对面岭村片区城市更新规划8物的正面机动车出入口均不应设于主次干道上，各个地块内交通应结合场地标高设置。7.4静态交通依据《深圳市城市规划标准与准则》（2004）配建停车泊车位2627个，包括居住建筑停车位6506个，公共停车泊车位330个。7.5消防通道地块内小区级道路和市政道路共同承担消防环路，有效保障消防安全。7.6给水工程规划1．用水量预测：旧改范围内的平均日需用水量为：0.85万m³/d，最大日需用水量共为：1.00万m³/d。2．水源规划片区内规划用水主要来自猫仔岭水厂和龙岗中心城水厂，供水水源为清林径水库、黄龙湖水库和龙口水库、东深供水工程。3．给水管网片区内配水管网布置呈环状，以提高供水安全性和可靠性。7.7污水工程规划1．排水体制：严格采用雨、污分流制排放。2．污水量预测：改范围内旧污水量为：0.78万m³/d。3．污水系统规划更新单元污水输送至横岭污水处理厂处理后排入龙岗河。7.8雨水工程规划龙岗区龙城街道龙西社区楼吓村、对面岭村片区城市更新规划91.设计标准根据《深圳市城市规划标准与准则》，更新单元城市雨水排放规划重现期P=2年,综合径流系数取0.7。2．雨水工程规划：（1）排水体制采用雨、污分流制。（2）利用地形，尽快将区内雨水导入附近水体，避免过分集中汇流，采用分散和就近排放。（3）适当修建雨水收集利用措施，用于绿地及道路浇洒，并减少径流量。7.9电力工程规划1．电力负荷预测更新单元内远期最大负荷为1.93万KW；规划人口为2.08万人，人均负荷0.83KW/人；2．电力设施规划1）电源：片区的10千伏电源主要由规划片区外南侧规划的110KV清林三变电站提供。2）系统：10千伏系统采用环网供电方式，平时开环运行，每回可供电力负荷约为6000～7000千瓦，10千伏线路全部采用电力电缆沿电缆沟或电缆排管内敷设。3）配电所：规划新增10千伏配电所23座，即B1~B23所。其中装机容