浙江天台金恒德汽车用品百货采购中心策划案

浙江天台金恒德汽车用品百货采购中心策划案（初案）◆前言公司于10月26日竞得天台县坦头镇地块，为了更好地开展项目规划、产品设计，功能排布，营销推进等工作，商务营销部于11月5-14日对天台县汽车用品产业及坦头镇当地市场开展了一轮市场调研工作。本次调研由骆航天为小组负责人，共招聘了天台当地的职专学生8人，对天台城区及坦头镇汽车用品相关产业进行了问卷调研，共收集商家市调问卷490份，并发放金恒德报刊及带公司logo的相关礼品提升企业知名度。10亿打造（浙江？）第一汽车用品专业化市场天台、台州、浙江、华东、全国定位？浙江天台金恒德汽车用品百货采购中心市场招商商铺销售工程建设规划设计营销策略团队建设宣传推广市场调研发展定位战略思考招商策略业态规划【目录】第一部分市场调研篇第二部分发展定位篇第三部分规划设计建议篇第四部分营销策略篇第五部分宣传推广篇第六部分营销团队建议篇第七部分招商策略篇第八部分项目开发战略思考篇第一部分市场调研篇【第一章项目宏观环境分析】宁波距离130公里杭州距离210公里距上海390公里动车64公里机场100公里机场194公里浙江省河南省一、地理位置概述本项目所在地——天台县坦头镇。县内的主要交通上三高速、S60在坦头镇内经过。离萧山机场两小时车程，黄岩机场一小时左右车程二、天台经济社会发展概况天台县隶属于台州市，因天台山而得名，位于浙江省东部、台州市区西北部。东连宁海、三门，西接磐安，南邻仙居，北界新昌，东西长54.7公里，南北宽33.5公里。天台县历史悠久，境内山峦重叠，溪流纵横，气候温和，物产丰富；是擅有山水之利的半山区县，既是人文荟萃的文物之邦，又是风景秀丽的旅游胜地。天台县总面积1420.70平方公里，总人口55万，天台地处浙东丘陵南部，山地占县总面积82.3%，人称“八山半水分半田”。天台山脉、大雷山脉蜿蜒县境南北；始丰溪横贯东西，形成一封闭式的三角形盆地，称天台盆地，县城即位于该盆地的中心地区。天台2011全年实现生产总值139.83亿元，同比增长10.7%;财政总收入17.07亿元，其中地方财政收入9.66亿元，同比分别增长21.8%和23.7%;实现全社会固定资产投资66.93亿元，同比增长50.0%；完成社会消费品零售总额58.44亿元，同比增长17.7%；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到24912元和10158元，同比分别增长12.9%和17.0%。天台县现辖3个街道（福溪街道、赤城街道、始丰街道），7个镇（街头镇、平桥镇、白鹤镇、坦头镇、石梁镇、三合镇、洪畴镇），5个乡（龙溪乡、三州乡、雷峰乡、南屏乡、泳溪乡）全县常住人口为38.28万人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的40.72万人相比，十年共减少2.44万人，下降5.99%，年平均减少0.24万人，下降0.62%。天台汽车用品市场年产销50亿左右，产销历史较长，在国内汽车用品市场有一定的影响力。【小结】A、天台区域位置优势并不明显，因山地为主因素，县内交通网络不发达，未来可发展空间受到自身因素及所属市产业快速发展影响，产生了一定不利因素；B、地方汽车用品行业年产值占县GDP比重高约37%，发达的汽车用品产销商贸流通，为汽车用品采购中心带来市场的积聚效益，为汽车用品采购中心招商组市起到推动作用；C、城乡居民收入不断增长，个人投资渠道较少，持币待购所蓄积的能量巨大，而汽车用品采购中心的销售模式，为投资者提供了一个合适平台。【第二章天台专业市场的发展概况及分析】【第三章本案区位市场分析】前期市调已经有说明附件链接【小结】汽车产业做为拉动内需，促进相关产业之一的汽车用品产业增长的重要作用日益显现，成为国民经济新的增长亮点，也是天台县最重要的核心经济产业可快速增长点之一，这为天台汽车用品市场的繁荣兴市提供了巨大的发展空间。第二部分发展定位篇【第一章浙江天台金恒德汽车用品百货项目简介】一、项目概况浙江天台金恒德汽车用品百货采购中心项目，总投资近10亿元，占地165多亩，总建筑面积17万多平米。浙江天台金恒德汽车用品百货采购中心是天台重点招商引资项目，是地产政府重点培育的大型专业化大市场。二、地理位置位于天台县坦头镇，北接迎宾大道，西依欢溪路，东至秀珠路，南近友谊大道，四至道路通畅，紧邻坦头汽车用品传统市场。项目位于地方交通便利之地。三、建设周期一期工程于2013年3月？日隆重奠基，将于20？年？月竣工，20？年？月试运营，二期工程将于？年下半年建成并投入运营。四、开发商浙江金恒德国际物流集团、浙江天台金恒德汽车用品百货有限公司五、经济效益分析浙江天台金恒德汽车用品百货采购中心，领航浙江汽车用品市场，打造浙江首座汽车用品专业化大市场。建成后的浙江天台金恒德汽车用品百货营业收入将超过35亿元，就业人数超3000人，将成为浙江乃至华东区域最大的汽车用品贸易及相关产业链综合交易的商贸中心。【第二章项目地块研究】省道-迎宾大道友谊路凤凰大道建议展会选址镇政府选址天台一、地理位置及交通状况1、地理位置项目位于天台县坦头镇，北接迎宾大道，西依欢溪路，东至秀珠路，南近友谊大道，四至道路通畅，紧邻坦头汽车用品传统市场。项目位于地方交通便利之地。对于地方产业及坦头镇新规划来说，区位优势，无可复制！2、交通状况紧依省道、近邻高速，为项目物流提供了便利通道二、地块资源及周边配套1、利好资源传统汽车用品市场近在咫尺，仅500米之遥，与地方镇政府隔秀珠路相望，周边汽车用品生产厂家、规划物流市场、规划汽车用品会展中心环绕，是新坦头规划核心地。2、外部资源当地传统汽车用品市场急需快速重新整合【第三章项目SWOT分析】一、项目优势（S）分析1、宏观分析利好①、看一下近几年的汽车销售数据，2007、2008、2009、2010四年的汽车销售量依次为：878万、938万、1362万、1806万。这四年全国汽车销量年均增速为25%以上，是我国官方公布的GDP增速的2倍以上。2010年我国汽车产销量再创历史新高，突破1800万辆，一个新的井喷行情即将到来。②、目前，世界每千人汽车保有量平均水平为144辆，日本为593辆，美国为823辆。截至2010年底，我国汽车保有量约9086万辆，每千人汽车保有量仅66辆，与发达国家及世界平均水平相比，汽车消费市彻有很大的增长空间。近年来我国汽车销量年均增长超过20%。今后较长一段时间内，在居民收入持续增长、工业化和城镇化持续推进的双重动力下，汽车市场将继续保持稳定增长的发展势头。去年召开的两会对汽车产业“十二五”的目标早已经明确，到2015年形成2500万辆产能。到2020年，汽车销量将超过3000万辆。届时我国汽车保有量将超过2亿辆，汽车后服务市场将达到数万亿的市场空间。③、2011年，天台汽车用品产业销售额近50亿，而坦头汽车用品市场发展时间久远，该产业销售量与其在国内汽车用品产业的地位极为不符，所以，天台汽车用品产业在科学的整合后必将带来井喷的产销能，随着汽车消费发展势头强劲。“十八大”新政策引导下，汽车消费正逐步进入普通家庭。汽车用品市场将有着让人难以想象的广阔前景和发展潜力。④、本项目位于天台坦头，是地方政府重点项目，将可享受系列的税费优惠政策及“一站式”便利服务。2、规模技术指标：本项目为目前该区域面积最大，规划最为先进的汽车用品专业市场，总投资10个亿，占地约165亩，建筑面积17万多平方米。3、商业氛围：专业市场成功的关键取决于市场供求、交通网络、商业氛围，本项目是天台，乃至台州市首家汽车用品专业市场，位于全国知名的汽车用品生产基地坦头镇，地方政府及生产厂家、商户急切盼望新市场；公路交通尚算便利，项目辐射整个浙江、华东区域。5、新规划带来的利好：浙江天台坦头是国内重要的汽车用品生产基地，省、市、县三级政府将坦头汽车用品作为区域重要产业进行扶持，项目作为承接新旧市场的一个重要载体，其发展潜力巨大。6、开发商丰富的车贸经验：本项目由浙江金恒德国际物流集团投资开发，浙江金恒德国际物流集团是一家集汽车销售、汽车延伸产品专业化市场开发的股份制企业，集团有着近20年车贸行业文化沉淀。厚重的车贸文化底蕴、雄厚经济实力、专业的运营团队将为市场的繁荣昌盛奠定了坚实的基础。7、汽车用品产业基础：台州下属多个县城多有汽车用品、零配生产基地，为市场商铺招商、销售提供了充足的商户需求。二、项目劣势（W）分析1、市场培育缓慢的压力：对于新建大型专业市场，前期经营大多会出现商业氛围不足，人气不旺，各项配套服务不能及时到位等问题，这将不利于招商组市工作的开展。要想辐射初天台以外的县市，需要专业的招商运营团队，需要做大量的宣传推广。2、招商组市面临巨大压力：项目商铺体量较大，共710多套，自营面积达五万方左右，而天台县吸纳量有限，因此本项目的招商组市工作面临巨大压力。3、招商销售相互转嫁压力：招商和销售本来就是相互矛盾的，市场前三年需要积极培育，招商的低租金（甚至前期零租金）将转嫁给销售一定的压力。4、商铺划分面积相对单一：目前调研商铺建议主要需求为单层30多平、40多平、50平左右为主，其中50平需求占大部分，30多平到40多平的主要为小商户，同时也可便利投资客。本项目面对的客户层面较广，且需求多样化，因此如单一的划分格局将不利于吸引需求多样化的投资者。5、项目整体规划存在缺陷：本项目在规划设计上，自身没有明显特色，各功能分区不够明确，且对排屋商业建筑密度过大，外围离红线过近。三、项目机会（O）分析1、城市产业规划发展的机遇天台县最主要产业是汽车用品产业，占全县GDP的37%左右，天台政府在全国汽车用品快速增长的情况下提出振兴发展天台汽车用品产业的发展策略，使天台汽车用品产业有了地方政策指引方向，为本项目的可持续发展奠定了坚实的基础。2、宏观经济的发展趋好天台社会经济的发展已经步入快车道，人民生活水平迅速提高，这对项目可售部分的商业投资市场的可行性有了扎实基础。3、本地行业竞争对手少目前天台县规模化的专业化市场产权形商铺还没有，本项目在形象和升值空间方面进行有效宣传将会为本项目吸纳有效区域内众多投资者。4、市场空间巨大2020年我国的汽车需求将突破3000万辆，汽车销售空间非常大。同时，汽车产业所带动的相关产业链、就业链长，一般为1：2.6和1：7.8，汽车用品产业链则是其中相当重要而庞大的一个环节。5、总投入小，门槛低本项目小面积分割的产权式商铺，总价少，门槛低，对于富裕的老百姓来说，可有效吸纳区域内众多投资者。四、项目威胁（T）分析1、宏观政策风险在经济刺激政策等多种因素的影响下，国家目前对房地产市场的调整日趋严厉，不利于商铺产权购置者对地产经济的健康稳定发展的信心。2、资金风险因物业建设价成本和经济成本的较高，对项目的投入也将不断增大，这会加大本项目的资金风险。3、已建项目形成的影响周边城市已建的汽车的汽车用品市场，也对本项目区域影响力位也形成了一定影响压力。4、周边市场的压力周边城市规划中的汽车用品市场在一定程度上给本项目的销售带来一定的压力。（路桥规划214亩、新河筹划中的100多亩）五、SWOT综合分析1、本项目要解决的主要问题A、本项目规模相对天台区域较大，而天台区域市场容量相对有限；B、本项目产品定位能否与市场需求契合的问题，需要根据项目进展做相应调整；C、产品设计在满足客户需求的同时，还要与其它竞争对手形成差异化优势；D、当前政策形式下，该项目的价格定位要慎重，必须严控成本关，争取做到效益最大化；E、极力寻求政府对该项目各项优惠政策，并落到实处。2、本项目在开发中的注意事项A、客户群不仅仅是天台产销商户，还要包括温岭、路桥、临海等部分区域，甚至要考虑通过网络媒介及会展平台吸引外地汽车用品产销商；B、注意开发商品牌形象的树立；C、与政府部门协调好关系至关重要，这可为项目取得良好的口碑奠定基础；D、根据区域情况，该项目市场定位要适中，不易过于高档；E、市场推广包装要注意与天台乃至整个台州区域内汽车用品产销商户的需求相匹配，要通俗易懂，卖点诉求简单明了。【小结】天台坦头是一个正在发展中的汽车用品产销基地，成市时间