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楚州汽车站西侧项目发展建议2007年12月第2页第一部分：宏观市场分析第二部分：项目地块分析第三部分：项目定位建议第四部分：规划与发展建议目录第五部分：初步营销推广策略第六部分：国邦公司介绍第3页第一部分：宏观市场分析1、淮安宏观经济分析2、淮安房地产市场分析3、楚州房地产市场分析第4页1.1.1淮安宏观经济分析－－地理位置淮安市位于苏北平原中心地域，江苏省直辖市，东靠盐城市，南连扬州市，西与西南接安徽省，北邻连云港市与徐州市以及宿迁市,是一代伟人周恩来的故乡和全国历史文化名城。占地面积1.01万平方公里，人口533万。淮安，古有“淮上江南”，“壮丽东南第一州”之美誉，现已成为江苏南北交通文汇中心、全国新兴的工业基地。淮安市辖有清河、清浦、楚州、淮阴和开发区共5区，涟水、洪泽、盱眙、金湖4县，总面积1.01万方公里。第5页单位元1-10月份累计同比增长（%）一、规模以上工业总产值(现价)8850744万元33.1二、规模以上工业增加值(现价)2245242万元（可比价）18.8三、全部财政收入1025531万元39.2#一般预算收入435507万元51.1财政总支出770602万元58.8四、规模以上固定资产投资完成额3279565万元30.5#房地产开发投资796248万元56.9商品房屋销售额587087万元84.4五、社会消费品零售总额2181929万元16.5六、金融机构存款余额6035844万元比年初+922380#储蓄存款3137434万元比年初+247808金融机构贷款余额4015624万元比年初+688009七、进出口总额（万美元）114171万元38.7#出口额74204万元39.3八、城镇居民人均可支配收入（元）10167元16.8城镇居民人均消费性支出（元）6777元17.0九、市区居民消费价格总指数（%）103.8-2007年1-10月份淮安市主要经济指标1.1.2淮安宏观经济分析－－经济发展概况经济总量快速增长2006年，淮安市实现地区生产总值651.06亿元，比上年增长14.9％。其中，第一产业增加值123.78亿元，增长5.0％；第二产业增加值305.23亿元，增长19.2％；第三产业增加值222.05亿元，增长15.5％。2007年，1-10月份累计实现工业增加值224.52亿元，同比增长18.8%，超过去年全年水平。第6页居民生活水平稳步提高2006年，淮安人均GDP13155元（按常住人口计算），增长15.8%。2007年，1—10月份淮安市市城镇居民人均可支配收入10166元，同比增长16.8％，增幅居苏北五市第一。居民生活水平稳步提高，为房产消费提供了经济基础。1.1.3淮安宏观经济分析－－人均GDP与收入分析人均可支配收入增长情况第7页人口保持适度增长2006年末，淮安户籍总人口532.77万人，比上年增加5.00万人，增长9.0‰；全年出生6.01万人，死亡2.13万人；人口出生率11.3‰，死亡率4.0‰，人口自然增长率7.3‰。淮安市的人口基数较大,房产市场潜力比较大。1.1.4淮安宏观经济分析－－人口发展2003-2006淮安人口增长第8页1.1.5淮安宏观经济分析－－招商引资招商引资成效显著2006年，淮安新批外商投资企业137个，比上年增加34个，增长33.0%；协议注册外资6.41亿美元，比上年增长118.0%；实际外商直接投资1.16亿美元，增长70.9%，成功引进了世界500强之一的台湾鸿海集团，在淮安圈下1500亩土地建设电子工业城，2010年富士康项目完全建成后，用工总数将达12万人左右，届时将并极大的推动淮安商业、房地产业、服务业、金融业等产业的发展。第9页年份一二三2002年26.8:43：30.22003年23.1：46.5：30.42004年22.3：47.1：30.62005年21.0：45.5：33.52006年19.9：46.6：33.5②.产业结构比产业结构不断优化淮安正在从过去的农业大市逐渐转变为以工业和旅游业为主体的区域中心城市，以工业和旅游带动发展。目前随着招商引资的发展，第二产业的比重正在稳步上升。而第三产业比重却大幅提升，主要得益于政府重点发展的旅游业的带动。第二、第三产业的发展将会推进该市工业和服务业的发展，吸引大量的工业和服务业人口，带动房地产市场的需求。1.1.6淮安宏观经济分析－－产业结构变化第10页1.1.7淮安宏观经济分析－－城市化水平发展趋势2003-2006城市化水平趋势城市化进程进一步加快2006年，市区建成区面积89平方公里，城市化水平38.4%（按常住人口计算），比上年提高1.7个百分点。淮安目前的城市化水平低于江苏省乃至全国平均水平，近年来城市化进程进一步加快，城市建设与发展具有广阔的空间。第11页固定资产投资高速增长淮安的房地产业发展较晚，起点也较低。但发展速度迅猛。其中，施工房屋面积每年以20%以上的速度增长，固定资产投资也以每年20%左右的速度增长。可以看出，固定资产和房地产的增幅年年高于经济的增长，长远来看，这必然成为未来的淮安楼市的不稳定因素。且近两年房地产的开发量很大,未来市场竞争日趋激烈。1.1.8淮安宏观经济分析－－固定资产投资第12页淮安市城市总体规划调整（2005——2020年）。城市性质：国家历史文化名城，江苏省重要的交通枢纽，苏北腹地能够辐射2000万人口的中心城市。城市规模：中期（2010年）100万人远期（2020年）120万人。城市建设用地规模：规划远期（2020年）城市建设用地约120平方公里，城市化水平为55%。远景城市人口180万人，城市建设用地规模为200平方公里。淮安城市的特点可概括为“一个高速圈、两大组团、三条轴线、四水穿城”。一个高速圈：由环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮盐高速公路组成的一个高速公路圈。两大组团：指中心城区包括主城区组团和古城组团两个组团，两组团以生态绿地相连。三条轴线：工业产业轴、文化商务轴、生活休闲轴。四水穿城：指贯穿城市的盐河、古黄河、里运河、大运河。1.1.9淮安宏观经济分析－－城区发展规划第13页1.1.9淮安宏观经济分析－－城市发展规划淮安的中长期规划是发展成为苏北中心城市，城市化率在2010年达到55%，而06年淮安的城市化率只有37%，而随着“三淮一体”的推进，淮安在城市规模和城市人口将迅速发展。大批的农村人口和外来人口涌入市区，而这些新增的人口同样带来了对住房的需求，必然会推动对淮安的房地产业的快速发展。第14页1.2.1淮安房地产市场分析－－房地产市场概况淮安房地产起步较晚，此前的淮安房地产销售市场没有专业的营销推广，很少有打广告卖房子的概念，市场上销售的也多为企事业单位的集资房和居民自盖的私房。淮安的房价也从2000年的每平米1000多元一路上涨，但淮安房地产业真正的起步始于2003年。在外来开发商和代理公司的推动下，淮安房地产市场逐步趋向的成熟，消费者不再将价格作为主要参考指标，物业、环境等软件越来越受到购房者的重视，从对产品价格的重视逐渐过渡到对品质的重视。目前的淮安房地产已经迎来了第一轮的发展黄金期，城市居民正在经历第一轮购房和换房浪潮。而对于拥有上百万市区人口的淮安，目前的开发量还远远不能满足市场的需求，淮安的房地产业正飞速、健康的发展，类似苏南02-03年的房地产市场。投资淮安地产业是一个很好的选择。因此，许多苏南地产开发商也看中此契机，纷纷进驻淮安的房地产业第15页21.5434.5943.3666.3538.30%60.60%25.10%53.30%01020304050607020032004200520060.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%投资额(亿元)增长率2006年，淮安房地产开发投资66.35亿元，比上年增长66.35%，达到2003年以来的最高峰，增长速度非常快。1.2.2淮安房地产市场分析－－历年房地产指标分析之房地产投资第16页6677871017.114222.80%18.00%26.90%39.80%0200400600800100012001400160020032004200520060.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%竣工面积(万平米)增长率2003年以来，淮安的商品房竣工面积增速逐年加大长，特别是2004年以来，增长都达到了15%以上，2006年增长率为39.8%。1.2.2淮安房地产市场分析－－历年房地产指标分析之商品房竣工面积第17页99.75121.23174.15198.8913.26%21.53%43.65%14.20%05010015020025020032004200520060.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%50.00%销售面积(万平米)增长率2006年，商品房销售面积为298.89万平米，呈现出逐年上涨的趋势，2005年增幅是大，达到43.65%。1.2.2淮安房地产市场分析－－历年房地产指标分析之商品房销售面积第18页随着淮安经济的发展，房地产价格出出较大幅度的上升，短短四年的时间内由1800元/㎡上涨至2878元/㎡，就目前来讲，已经突破3000元/㎡，价格仍在上扬。1.2.2淮安房地产市场分析－－历年房地产指标分析之商品房价格走势180022102557287805001000150020002500300035002003200420052006价格(元/㎡)第19页全市房地产开发面积2007年1-6月类型房地产商业营业用房住房其中普通商品住房别墅保障性住房在建施工面积679.5583.84564.76428.194.18132.39其中新开工面积257.236.92208.6186.090.7821.73竣工面积137.185.63129.9658.82071.14空置面积3.893.40000淮安市房地产开发投资完成情况表年份房地产开发投资（万元）同比增长全市市区全市市区2006年1-6月26499819447016.38%11.65%2007年1-6月48098435636581.50%83.25%2007年1～6月份，全市和市区完成房地产开发投资同比增长都超过80%，全市房地产开发投资大幅增长。全市和市区保障性住房的供应总量分别占住房供应总量的36.51%和45.71%，保障性住房占有较大份额，将对商品住宅市场构成一定的冲击1.2.3淮安房地产市场分析－－07年上半年房地产分析之房地产投资开发情况第20页全市商品房供销分析表单位：万㎡商品房商品住房其中办公用房商业营业用房普通商品住房别墅可预售面积251.07190.78188.552.234.8852.61可现售面积20.4310.468.372.0909.69实际预售面积144.5125.92124.491.432.9114.74实际现售面积6.881.511.460.0505.37供应总量271.5201.24196.924.324.8862.3销售总量151.38127.43125.951.482.9120.11供销比值1.791.581.562.921.683.1市区（含淮阴区、楚州区）商品房供销分析表单位：万㎡商品房商品住房其中办公用房商业营业用房普通商品住房别墅可预售面积166.14132.98130.752.234.8825.6可现售面积5.660.350.35005.31实际预售面积97.6281.8380.41.432.9112.59实际现售面积5.20.290.29004.92供应总量171.8133.33131.12.234.8830.91销售总量102.8282.1280.691.432.9117.51供销比值1.671.621.621.561.681.77全市商品房供销比值远大于专家们一致认为的1.2左右的商品房总量基本平衡值,反映出商品房的市场供应是