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1新域·公园上品调容方案报告中信建筑设计研究总院有限公司二〇一四年七月2新域·公园上品调容方案报告项目负责人：马玲审查：刘晖校核：李黎设计编写：汪祥石璇罗瑞军3目录一、用地开发强度分析二、建筑退线分析三、城市空间环境分析四、道路交通影响分析五、公共服务设施4项目规划论证分析湖北新域置业有限公司于2006年取得位于东西湖区养殖场常青花园东的土地使用权。因取得时间较早，项目早期定位为中低密度住宅，容积率不大于2.86。随着社会经济发展及国家政策调控导向，根据相关上位规划、区位发展和市场需求等主客观因素，拟向相关管理部门申请项目地块容积率上调，调整后指标不大于3.82，论证分析如下：一、用地开发强度分析（一）原规划设计条件根据东西湖区城市规划管理局2007年6月12日下发的规划设计（土地使用）条件，明确该用地主要指标如下：1、用地面积：61445.33平方米（面积以实测为准），共分为A、B、C地块2、规划使用性质：居住用地；土地分类：城镇混合住宅用地3、容积率：≤2.864、建筑密度：≤25%5、绿地率：≥35%（二）地块适宜容积率分析1、区域房地产市场分析纵观常青花园片区房地产市场，多数楼盘均依据良好的社区资源和绿化资源来提升品质，以打造“宜居、绿色、环保”的居住家园为5核心。项目所在的常青花园地区除早期开发低密度住宅外、近几年开发的居住楼盘则多以高层为主，容积率在3.0-4.5之间。由于武汉房地产市场的迅速发展及汉口主城区房地产市场的辐射作用，东西湖区的房地产发展趋势逐渐上升。随着配套设施的日益完善，综合考虑房价、环境、交通、配套等各方面因素，越来越多的人选择来此居住，近年来汉口主城区人口转移尤为明显。常青花园地区作为汉口主城区的疏散区，房地产开发强度必然会进一步提高。根据国家对房地产市场调控的最新文件，低密度住宅已经不适宜城市发展。因此，为了合理利用现有的土地资源，适应目标地块周边功能和空间形态的发展要求，缓解主城区居住压力，同时为加快城市建设，推进东西湖地区的城市化步伐，改善居民的居住环境，改变城市形象；结合项目所在地区其他居住用地开发强度和建筑形态，项目的开发强度应有所提高。2011年东西湖土资委就新域·公园上品项目组织召开会议，并在会议中明确：建议项目用地容积率适当上调，建筑以高层为主。2、土地集约利用（1）容积率提高可以充分体现土地的集约利用我国土地资源十分稀缺，城市土地具有高投入、高产出的特点。所以城市土地的使用效率和集约利用水平比农业土地要高得多，根据《全国土地利用总体规划纲要（2006~2020年）》的思想，在快速城市化发展的时期，更应把握好发展速度和土地供求的关系，开发区应6避免土地利用率和投资密度低、低效圈地的现象。（2）容积率提高可以提供更多的公用空间容积率适度提高后，能够提供更多公共活动空间和公共绿地，在一定程度上丰富了小区居民物质生活和精神文化生活，大幅度提升居住环境和生活档次。（三）高度分析建筑物高度除必须符合日照、建筑间距、消防等方面的要求外，考虑更多的是城市景观的要求。常青花园为国家级示范社区，依托其丰富的生活配套，打造集地体商业、办公居住配套齐全的高档住宅为一体的综合项目，建筑形态符合功能要求，建筑物组群整体高度不应过低。（四）建筑密度及绿化1、建筑密度分析根据《武汉市城市建筑规划管理技术规定》中相关条款，建设用地面积大于3万平方米的建筑工程必须编制修建性详细规划。成片开发地区的详细规划应先确定建筑总容量控制指标。在不超过建筑总容量控制指标的前提下，成片规划区内各建筑基地的建筑容量控制指标可按照《湖北省控制性详细规划编制技术规定》中的《建筑密度于容积率控制指标表》的规定适当调整。依据中国建筑气候区划图，武汉隶属于气候Ⅲ区。当容积率为3.82时，住宅建筑以高层为主，结合地块情况分析，建筑密度控制在35%以内。72、绿化分析依据《武汉市城市绿化条例》建筑密度三区内居住用地绿地不应小于35%，项目用地规模为小区级，应按照不少于人均1.0㎡的公共绿地面积集中布置公共绿地，以满足业主休闲娱乐需求。通过以上开发强度分析，建议地块开发强度调整为：容积率≤3.82；建筑密度≤35%；绿地率≥35%。二、建筑退线分析项目地块由常青花园中路和中环东路将地块分割成了A、B、C三宗地。依据《武汉市建设工程规划管理技术规定》（市人民政府令第248号）中相关条款执行。新增地下轨道交通枢纽，应遵照《武汉市建设工程规划管理技术规定》（市人民政府令第248号）中相关条款执行。三、城市空间环境分析我国的城市建设呈现出规模越来越大、变化越来越快、影响越来越广的趋势，众多城市管理者、规划者、建设者越来越重视城市整体空间景观发展变化机制和特征，城市空间景观设计对提高城市整体形象有十分重要的作用。城市空间景观设计包括城市空间形态和景观规划等诸多要素，各组成部分之间相互联系整体构成系统、结合项目地块用地规划咨询主要从以下4各方面对城市空间景观进行分析8（一）天际轮廓线城市天际轮廓线是城市空间景观的重要组成部分，是人们感知城市的一种特殊视觉形态，对城市特征的表现起着重要的作用，是城市地域内一切事物在天穹背景上投下的轮廓，优美的天际轮廓线是城市的符号和代表，能唤醒人们心中对一座城市最直观的记忆，对人们内心深处的归位以及心理的抚慰作用不可忽视。建筑布局，功能划分与城市空间三者之间有着无形和必然的联系。从区域范围分析，项目用地中心区域依托城市道路交叉口、地铁6号线、地铁2号线。为打造集地铁商业、居住配套齐全的高档住宅小区适宜布置高层建筑物，作为城市风貌的延续和小区的形象展示。（二）景观结构点、线、面式景观构成等基本要素。规划注重景观规划设计的整体性，总体上简洁明快、局部设计在遵循整体风格统一的基础上求变化，遵循“以人为本”的现代性理念，为周边建筑提供相应的适宜环境，根据现有的基地形态，以“收放结合”的平面形态配合竖向多层次景观元素，塑造道路景观环境的多元空间感受。（三）绿色开敞空间城市开敞空间是城市在建筑实体之外存在着的开敞空间，是人和人、人和自然进行交流的重要场所。在倡导生态和可持续发展的今天，开敞空间几乎都在向绿色化转变，它包括各种城市绿地、如公园、湖泊等。常青花园绿色空间是天然的开发空间，其线形本身已经具有保持连续性的先决条件，可作为城市开放空间的有力载体。项目地块内9的邻里绿化和常青花园用地作为大环境的开敞空间，可将该空间与项目内部景观融合连通，塑造与自然、与城市对话的空间形态。（三）视线分析人的思维方式具有直观感性和使用理性的特点，对于城市景观，直观感性更强，它对人的心理感应产生直接影响，视觉作为感知直观意向的工具，在设计创作中备受重视。规划整体把握项目地块内高层住宅对周边建筑、环境的关系。体现景观最大化的思路，体现“阳光社区”的策略，突出中心景观，鼓励健康生活，营造复合立体景观。地块东侧为部队用地，鉴于其私密性，位置其土地用途，规划住宅偏西，以减少未来该地块对本地块视线上的干扰。四、道路交通影响分析项目用地面积约61445.33平方米，总建筑面积约27.18万平方米，（其中地上面积约为23.5万平方米、地下建筑面积3.68万平方米）。项目用地交通影响主要受中环东路及花园中路道路影响。分别在两侧布置车行出入口，对小区内车辆进行合理分流。项目建设规模不大，在城市道路交通可接受的范围以内。根据《武汉市城市建筑规划管理技术规定》（市人民政府令第143号）中建筑物停车配建指标表，本地块内普通商品住宅按0.7个/100平方米、配套商业按0.4个/100平方米进行配置。五、公共服务设施项目净用地面积61445.33平方米，总建筑面积约23.5万平方米，10住宅建筑面积约22万平方米，结合上位规划和周边现状建设情况分析，项目需配建社区工作服务用房，物业管理用房、配电房、消防控制室等公共设施及配套服务设施。商业金融服务包括便民超市等，规划可结合建筑底层配建。