02-住宅建安成本限额设计指标

住宅建安成本限额设计指标（V1.0）成果发布华润置地有限公司2012年6月2020.1.152利润售价土地成本建安成本管理费用宋董的提问：当地价和房价曲线都是平的时，华润置地如何实现赢利增长？本着“消除浪费、消除波动、消除僵化”的三大精益管理目标，工程管理部、设计管理部联合组织研讨构建了建安成本限额设计指标V1.0版。一二三四建安成本精益管理诊断建安成本精益管理体系规划住宅建安成本限额设计指标V1.0研究指标V1.0综合管控价值目录一二三五3四精益建安成本管控落地六三住宅建安成本限额设计指标V1.0成果四一二三四建安成本精益管理诊断建安成本精益管理体系规划住宅建安成本限额设计指标V1.0研究指标V1.0综合管控价值目录一二三五4四精益建安成本管控落地六三住宅建安成本限额设计指标V1.0成果四5精益目标一精益目标二消除浪费消除波动精益目标三消除僵化1、精益管理诊断我们有哪些浪费？我们有哪些波动？我们有哪些僵化？三大目标精益诊断以最小的资源投入(建安、时间、管理费用)，为客户创造出尽可能多的价值。一.建安成本精益管理诊断我们在建安成本上存在哪些浪费？①市场设计公司精细设计能力低，施工图存在成本浪费：结构成本中钢筋、砼含量指标存在浪费；地下室车位面积没有有效控制；在门窗、外立面、公共区域装修、机电、室外园林方面等客户品质敏感点缺乏系统性的质量成本分析工具。②在市场上升时期，习惯了通过提高产品配置标准得到销售高溢价，建安成本与售价、产品线尚未形成匹配性管理对应关系，存在“高品质=高配置”、“高品质=高成本”的理解误区。在市场下行时期，要重新检讨建安成本与客户关注重点的匹配度，避免过高配置出现营销失灵：外立面高配置-开大窗、多线条、高档外墙装饰；公共区域高配置-电梯厅高标准装修户内高品质-高层高、豪华装修设计变更较多。③规模效益未得到有效发挥：产品标准化程度不高；管理标准化尚未成熟；战略采购和集中采购组织能力不强。6一.建安成本精益管理诊断我们在建安成本上存在哪些波动？①各大区、各城市公司成本、招采管理水平高低不一。②住宅技术含量指标离散度存在很大波动，离散度在2倍左右；③项目目标成本、动态成本、最终结算成本波动大。7一.建安成本精益管理诊断我们在建安成本上存在哪些僵化？①一些单位过度依赖工程造价咨询机构，自身专业能力不足：无图不能测算目标成本，造成目标成本管理滞后；建安成本目标测算不准确，存在反复调整及调整比例大的现状；动态成本管理不及时，变更签证率高；竣工结算争议大、结算周期长，最终成本超目标成本比例高。②缺乏与分供商双赢合作机制，对低价中标高价索赔缺乏约束不得不结算让步；③停留在项目层级的招标比例偏大，战略采购、集中采购度不高。8一.建安成本精益管理诊断92、如何实现精益管理按照精益原则从满足客户导向的质量功能出发构建华润置地的建安成本管理体系。①将建安成本分为客户敏感性成本和客户非敏感性成本两部分；②客户非敏感性成本以“去除无效成本和标杆导向”原则进行全过程成本对标，严格控制；③客户敏感性成本以“品质性”原则进行标准化配置，成本结构上体现客户敏感度，体现与产品线、与售价的匹配关系；④推行产品线标准化，促进战略采购和集中采购，最大程度地发挥的规模效益降低成本；⑤健全上市公司-大区-城市公司三级建安成本管控体系。一.建安成本精益管理诊断一二三四建安成本精益管理诊断建安成本精益管理体系规划住宅建安成本限额设计指标V1.0研究指标V1.0综合管控价值目录一二三五10四精益建安成本管控落地六三住宅建安成本限额设计指标V1.0成果四产品标准采购能力建安成本XX1、影响建安成本水平的因素分析技术标准二.建安成本精益管理体系规划精益解码体系规划1、结构指标：钢筋、砼含量；2、单体：层高、墙地比、窗地比；3、功能性指标：地下车库平均面积1、客户敏感项目：外饰面、外窗、入户门、公共区装修、园林景观、电梯及轿厢装修；2、客户敏感项目的产品标准及材料选择，建立与产品线的匹配性。1、能够在上市公司层面统一标准配置的，实现战略采购；2、能够在大区层面统一标准的，实现大区集中采购；3、大区内统一合约分判方案，尽量实现大区层面的招标采购，减少项目层面的零星采购。成本指标V1.0成本指标V2.0成本指标V3.0总部战略采购大区集中采购大区招标定标基础管理专业能力组织效率竞争能力1112成本限额指标(V2.0)成本限额指标(V3.0)成本限额指标(V1.0)客户敏感性成本客户非敏感性成本高品质原则；规模效益原则。去除无效成本原则总部大区城市2、建安成本精益管理体系图精益项目管理甲供物质管理动态成本管理最终结算成本控制大区产品线标准化大区成本限额指标落实大区建安目标成本大区集中采购大区战略合作设计变更管理高品质建安成本体系土地客户产品二.建安成本精益管理体系规划3、住宅建安成本二级指标建设规划成本限额指标必须与设计密切结合，基于住宅设计标准化V1.0的推广和V2.0的工作开展，成本管理控制二级指标按三个阶段完成：第一阶段：V1.0版以控制非敏感性项目设计指标为主，本着“客户敏感度低、影响成本大、离散度大、易控制、好执行”的原则,确定了六类九项指标（详见后续内容），以“去除无效成本和标杆导向”原则设置限额设计指标，以“全过程控制”原则进行成本对标，成果文件已于5月7日正式下发。13二.建安成本精益管理体系规划V1.0版六类9项技术指标：14序号指标名称标准层地下室指标属性1窗地比▲技术指标2墙地比▲3层高▲▲4地下车位平均面积▲5钢筋含量▲▲6混凝土含量▲▲二.建安成本精益管理体系规划第二阶段：V2.0版结合住宅产品线，针对与项目定位有关的外饰面、外门窗、大堂装修、电梯厅装修、入户门、园林景观、电梯选型及轿厢配置等七项客户敏感性项目，在大区内进行标准化配置，通过战略采购、多大区联合集中采购、大区集中采购等多层级，最大程度地发挥规划成本效益。成本限额设计指标V2.0与产品线V2.0研究工作完成融合，已于4月23日启动。15二.建安成本精益管理体系规划V2.0经济指标成本敏感度分析外饰面工程结构工程外窗工程、景观园林电梯厅装修大堂装修外饰面工程结构工程园林景观外窗工程电梯厅装修大堂精装工程16二.建安成本精益管理体系规划第三阶段：V3.0版以室内精装修为主，体现增值服务特色，确定不同档次、不同成本指标下的精装修产品标准，通过战略采购、多大区联合集中采购、大区集中采购等多层级，最大程度地发挥规划成本效益。通过V1.0、V2.0、V3.0的成本二级指标建立，基本控制了建安成本90%以上的成本结构，将大大提升我司的建安成本管理水平。17二.建安成本精益管理体系规划18华润：1、标准层窗地比2、标准层墙地比3、标准层层高4、标准层钢筋含量5、标准层混凝土含量6、地下车位平均面积7、地下室层高8、地下室钢筋含量9、地下室混凝土含量1、外窗工程2、外饰面工程3、大堂装修4、电梯厅装修5、入户门6、园林景观7、电梯选型及轿厢配置V1.0版技术指标V2.0版经济指标室内精装修V3.0版经济指标华润置地建安成本指标体系：二.建安成本精益管理体系规划标杆A标杆B标杆B一二三四建安成本精益管理诊断建安成本精益管理体系规划住宅建安成本限额设计指标V1.0研究指标V1.0综合管控价值目录一二三五19四精益建安成本管控落地六三住宅建安成本限额设计指标V1.0成果四1、专题小组由工程管理部、设计管理部、十个大区成本、设计负责人共同组成25人的工作小组。组长：燕现军、郭晓东副组长：王丽、丁芳成员：房玉昆、王辉宏、王瑄、王大开、卞宇、徐勇张灯、马静、胡传昶、陈建华、黄剑锋、赵炜富丽、胡勇、刘晖、江经纬、张传奇、贾徐晨熊军、任密、张霄剑20三.住宅建安成本限额设计指标V1.0研究2、工作分工工程管理部：（1）整体工作统筹协调；（2）建安成本控制指标（V1.0）版指令性文件编制，包括指标定义、计算公式、计算范围、控制时点和流程；（3）统计典型项目现状指标；（4）钢筋、混凝土含量专题研究。设计管理部：（1）确定典型项目清单，协调各大区提供图纸电子版；（2）整合各大区标准层层高、窗地比、墙地比专题研究；（3）专人跟踪各大区的专题研究。21三.住宅建安成本限额设计指标V1.0研究222、工作分工辽宁省公司：城市改善、郊区改善标准层层高、窗地比、墙地比专题研究；北京大区：城市品质（北方）、城郊品质（北方）标准层层高、窗地比、墙地比专题研究；江苏省公司：城郊品质（南方）标准层层高、窗地比、墙地比专题研究；上海大区：城市品质（南方）标准层层高、窗地比、墙地比专题研究；武汉大区：地下室层高、地下车位平均面积专题研究。成都大区：城市改善、城郊改善（南方）标准层层高、窗地比、墙地比专题研究；深圳大区：万象高端标准层层高、窗地比、墙地比专题研究；三.住宅建安成本限额设计指标V1.0研究23三.住宅建安成本限额设计指标V1.0研究3、工作节点日期3月4月5月1516203111723311781921工作关键节点准备启动▲视频讨论3.5成都中期研讨▲修改完善3.20深圳视频讨论终期研讨▲修改完善4.23厦门报管理层正式下发★天津宣贯5.7下发北京宣贯选取原则：客户不敏感离散度大影响成本大易控制好执行244、为什么V1.0版选这9项指标？序号指标名称代码设计阶段适用范围方案扩初施工图产品线物业类型1标准层层高K1▲城市品质城郊品质城市改善郊区改善超高层高层2窗地比K2▲3墙地比K3▲4地下车库层高K4▲城市品质城郊品质城市改善郊区改善地下室5地下车位平均面积K5▲6地上单体钢筋含量K6▲所有产品线多层小高层高层超高层地下室7地上单体混凝土含量K7▲8独立地下室钢筋含量K8▲9独立地下室混凝土含量K9▲三.住宅建安成本限额设计指标V1.0研究25标准层层高地下车位平均面积地下室层高标准层混凝土含量标准层钢筋含量标准层窗地比标准层墙地比地下室混凝土含量地下室钢筋含量九项技术指标成本敏感性排序三.住宅建安成本限额设计指标V1.0研究指标定义：1、成本计量面积（S）：结构楼板覆盖面积，包含凸窗、空调板的水平投影面积2、标准层：建筑单体中建筑平面布置相同的楼层3、标准层层高（K1）：标准层楼板面到上层楼板面的垂直高度4、窗地比（K2）：外门窗展开面积与成本计量面积之比5、墙地比（K3）：外立面展开面积与成本计量面积之比6、地下车库层高（K4）：地下车库一层层高：楼地面建筑完成面与顶板结构板面之间的垂直高度；其它地下各层层高为楼地面建筑完成面之间的垂直高度7、地下车位平均面积（K5）：地下车库总建筑面积与地下总停车数的比值8、地上单体钢筋含量地上单体钢筋含量指地上单体钢筋总量与地上单体成本计量面积之比9、地上单体混凝土含量（K7）：地上单体混凝土总量与地上单体成本计量面积之比10、独立地下室钢筋含量（K8）：独立地下室钢筋总量与独立地下室面积之比11、独立地下室混凝土含量（K9）：指独立地下室混凝土总量与独立地下室面积之比26三.住宅建安成本限额设计指标V1.0研究27指标区间：3.05-3.6m/2.8-3.05成本区间：854-1008元/m2离散度：1.18倍/1.09倍占标准层建安成本：34-40%(标准层高每增加100mm，约增加成本28元/m2)离散主要原因分析：1、容积率2、建筑覆盖率3、航空限高4、产品线……m(1)标准层层高指标现状2.72.82.93.03.13.23.33.43.53.63.7万象高端城市品质三.住宅建安成本限额设计指标V1.0研究28(2)标准层窗地比0.140.160.180.200.220.240.260.280.300.32指标现状指标区间：0.16-0.32成本区间：88-176元/m2离散度：2.0倍占标准层建安成本：4-7%(按100m2户型测算，窗每增加1平米，则增加成本0.5元/m2)离散主要原因分析：1、地域差异2、户型组合3、体型系数4、层高5、产品线……三.住宅建安成本限额设计指标V1.0研究290.91.01.11.21.3