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2011年7月西安商品房市场发展报告西安房地产信息网时间：2011-08-187．12新国五条及土地新规的出台，使得从5、6月份以来各地楼市普遍呈现的销售回升的态势再现转折。根据西安房地产信息网数据研究中心对全国主要一、二线城市楼市交易情况的监测数据来看：广州、上海、苏州、武汉商品房交易均呈现回落态势，跌幅从13%至25%不等，而北京、成都、南京、青岛均呈现继续续增之势，但是除北京外涨幅基本上普遍回落，全国各主要城市再现分化。7月作为二线城市的西安楼市则有如下表现——1楼市淡季月房企开始蓄水7月西安商品房销量下降15.34%7月份西安商品房交易面积为104.35万平方米，环比下降15.34%，同比上年则继续增长21.41%。其中普通住宅成交面积为91.7万平方米，环比下降6.37%。7月7日，央行再次对存贷款基准利率进行了调整，银行的再次加息使得贷款成本不断增加，对于按揭群体来说是一笔较大的负担，在高房价与高房贷面前，不少首次置业者不会一次性付清房款，这就迫使部分购房者推迟购房。在购房者置业热情减低的同时，开发商也开始逐步为“金九银十”月蓄水，市场销售热度已经有所下降。2楼市政策施展“组合拳”7月西安商品房市场供量下滑在7月12日的“新国五条”提出房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施后，7月20日，国务院常务会议又出台土地市场“国五条”，首次提出加强和改善土地调控。面对房产市场和土地市场调控的“组合拳”，加之市场销售淡季的到来，很多项目开盘时间也是一拖再拖，各地房管部门于项目的预售证审批发放从严，对房企项目预计上市价格进行先期控制，也影响到市场供应的放量，7月，西安商品房新批准预售面积87.91万平方米，环比上月下降9.47%，同比上年下降53.94%%。其中普通住宅73.06万平方米，环比下降12.02%。从5月、6月、7月西安市场新批预售与市场交易的比较来看，目前的西安市场呈现阶段性供不应求，在销售市场持续低迷的情况下，开发商采取了一系列措施来挽救市场，不少房企开始有意识地增强了其项目房源的释放量，各打折、促销等优惠活动在市场上纷纷铺开，尤其目前针对首次刚需置业人群所倚重的中小户型在房源供应及折扣方面力度有所加大。从西安房地产信息网数据研究中心对于目前全市各城区打折楼盘的比例统计来看，7月的楼市悄然出现了些许变化：主动降价的楼盘越来越多，多个板块打响价格战，品牌房企放下姿态主动以低价迎合市场……7月份西安市六城区在售楼盘共计275个，其中打折楼盘占比达到60.6%。比例最高的高新区打折楼盘占比为71.8%，长安区比例相对较低，为47.4%。其余各城区打折楼盘比例分别从58.7%至61.3%。与打折促销楼盘的数量持续增多相同步的是，楼盘打折力度由以前普遍的1%－2%的优惠，普遍扩大至3%以上。3普通住宅3.1销量走势7月，西安市普通住宅成交面积为91.7万平方米，环比下降6.37%，同比上涨25.59%。从全市6个城区的销量来看，本月城北、城西、高新三个城区销量呈现上扬态势，其他各城区销量都表现为下滑趋势。3.2购买年龄分布情况7月，西安市普通住宅成交面积为91.7万平方米，环比下降6.37%，同比上涨25.59%。从全市6个城区的销量来看，本月城北、城西、高新三个城区销量呈现上扬态势，其他各城区销量都表现为下滑趋势。7月，西安市普通住宅成交面积为91.7万平方米，环比下降6.37%，同比上涨25.59%。从全市6个城区的销量来看，本月城北、城西、高新三个城区销量呈现上扬态势，其他各城区销量都表现为下滑趋势。普通住宅购买人群年龄分布图显示，本月住宅市场购买年龄比例最大的仍然是25-30岁这个年龄段，占全市的17.32%，35岁以下人群整体比例为41.7%。具体来看，各年龄段比例较上月基本没有大的变动，在各银行将房贷首付比例纷纷提高后，青年刚需置业者的购买力受到很大的限制，限购初期刚需主导市场，低年龄段人群占据主力份额的局面已经在这2个月有所改变，目前普通住宅各年龄段比例相对较为平均，购房年龄结构分布较均匀。从图上三个面积区间段的成交比例走势图来看，110-130㎡、144-180㎡的中大面积段比例在5月份后逐步上升，而50-70㎡小户型面积区间比例渐趋下滑，原本逐步解除观望的刚需人群基于政策的再度从严重审，以及近期部分银行对首次置业首付也提升至五、六成后，置业人群比例开始有所回落，而改善需求比例则此消彼涨，三、四室等中大房源比例升高。本月普通住宅销售总套数为8082套，环比下降6.72%。从各面积销售套数分布情况来看，110-130平方米是本月的主要面积区间段，占27.6%，该比例较上月上涨6.51个百分点。在金融市场进一步收紧后，首付按揭比例提高，同时还贷利息也增加，对于目前市场上小户型单价普遍高于大户型的情况，部分刚需置业者发现，购买面积差在10平米左右的不同大小户型的房屋总价差距并不是很大，因而，本月选择购置大面积二室及紧凑型三室户型的比例开始增加。3.3本市人群比例稳定在90%以上而按揭比例正逐步减小从本月全市普通住宅购买者来源比例来看，本市购买人群依旧占据着绝大部分市场，占到91.7%。同时，从数据明细我们还可以看到，自4月初银行对利率进行调整后，西安商品房市场通过按揭贷款方式购房比例正在逐渐下滑，5月份按揭比例为61.37%，而到7月份该比例已经下降到53.82%。从上图来看2月末限购政策后，西安各月度购房人群中本市户型比例基本上均处在92%的水平左右，这一比例较上年同比各月比相对较高，但较去年下半年各月普遍在94%左右的水平比处于低位。表明外来人群置业有所增长，这与西安作为国际化大都市其外部投资吸引力的提升不无相关。4商办物业销量缩水去化压力加大本月各物业成交比例如图所示，普通住宅类物业市场份额为87.9%，较上月上涨8.02个百分点；商服用房本月市场份额5.73%，较上月下降7.26个百分点；写字楼物业占本月市场份额的3.51%，较上月下滑2.18个百分点；别墅物业占本月市场份额的0.78%，较上月增加0.42个百分点。7月，商业及写字楼物业销量分别下滑63.8%和47.64%，而相比之下，普通住宅销量6.37%的下降幅度则显得有些相形见绌。商业与写字楼物业销量的萎缩，使得普通住宅销售比例呈现出上涨态势。截至7月底，西安普通住宅市场可售面积为883.02万平米，写字楼可售面积为108.31万平米，商服用房可售面积为323.31万平米；而根据2011年上半年各物业月均销售状况来看，住宅月均销售83.2万平米，写字楼月均销售5.37万平米，商服用房月均销售7.64万平米。从市场供销数据可得到各物业的存量去化周期，住宅10.6个月，写字楼20.2个月，商服用房42.3个月。从供需方面可以看出，目前市场供应量与需求量基本保持平衡，同时，尽管限购后商办物业受到一度追捧，然而，从其销售去化情况来看，存量去化周期较长，销售速度较慢，因此，商办物业加大供应风险也相对较大。版权声明：1、由房地产行业管理部门支持指导、西安房地产信息网数据研究中心调研、编撰的《西安房地产市场月度分析报告》、《西安房地产市场季度分析报告》、《西安房地产市场年度分析报告》、《西安房地产市场透视与分析》、《西安商品房营销数据解析报告》、《西安二手房市场月度分析报告》、《西安房地产信息·剪报》等信息产品，以及由西安房地产信息网自行研发的《西安普通住宅综合性价比评估系统》和《西安二手房评估系统》等研究系统的计算方案和网络应用软件均已申请知识产权保护。2、西安房地产信息网对其自行开发所有内容、技术措施、技术手段和服务拥有全部知识产权，如需转载或刊用请注明出处：西安房地产信息网数据研究中心。否则追究法律责任。3、竭诚欢迎您使用西安房地产信息网提供的专业房地产信息服务。