2011年上半年河北省土地市场分析报告

2011年上半年河北省土地市场分析报告一、量的分析020004000600080002010年2011年2010年6213.32309.82080.6330.5960.91872.42011年27922417.92087.11964.42234.52244.2一月份二月份三月份四月份五月份六月份2010年、2011年河北省地级市上半年土地成交面积（亩）对比表除2011年一月份土地成交量较上一年偏差较大(张家口市一月份成交量较大)外，其他月份与上年同比均有涨幅。2010年上半年河北省地级市土地市场住宅商业部分出让总量为13767.5亩，2011年住宅商业用地出让总量为13740.06亩，总量基本持平。从上图可以看出，2011年第一季度成交量量环比有下降趋势，第二季度的成交量环比略有上升，但总量比一季度要低。2011年上半年各地级市土地成交面积月度对比表从上图可以看出6月份除唐山成交量大幅上涨以外，其他区域6月份的成交量均剧减，土地市场交易低迷。4%6%19%9%7%11%19%13%7%3%2%邯郸市本级张家口市本级唐山市本级秦皇岛市本级石家庄市本级廊坊市本级沧州市本级承德市本级衡水市本级保定市本级邢台市本级2011年上半年河北省各地级市成交总量（亩）所占比例对比表根据上图所示，成交量占总量比重超过10%的区域按从高到低排序分别为唐山、沧州、承德、廊坊四个市本级。2011年上半年河北省各地级市土地单价对比表上半年土地单价（万元/亩）最高价最低价平均值邯郸市本级750.39120.3284.9张家口市本级19016.03284.3唐山市本级51034118.9秦皇岛市本级340.6441.5187.7石家庄市本级887107.17250.6廊坊市本级400.4960.98237.4沧州市本级185.2722.1465.7承德市本级192.8140.0286.3衡水市本级309.271.4761.67保定市本级300.0283.36219.08邢台市本级191.7892.71168.2根据上表显示，2011年上半年河北省各地级市最高值的高峰出现在石家庄市本级4月份出让的民族路二期旧城改造地块，位置：东至颐高数码广场西，西至青年街东，南至民族路，北至规划路；民族路二期地下空间位置：黎明街（规划路-民族路）道路红线以内，项目总占地48.48亩，容积率6.65，总价款4.3亿元（起始价竞得），土地单价887万元/亩，折合成楼面地价1466元/平米，由石家庄华强广场房地产开发有限公司竞得。其次为邯郸市本级，最高价为750.39万元/亩，项目位于万达商场以西、望岭北路以南、望岭南路以北，为富奥商城改造项目，属于商务金融用地，由河北琪珑房地产开发有限公司竞得。项目总占地6.8亩，容积率5.5，总价5500万元，折合楼面地价2000元/平米。二、市场的分析7月的土地市场仍寒意未消。整个上半年，受房地产调控影响，开发商拿地热情急剧下降，河北多个城市土地出让金同比下滑。由于房价上涨的“根基”——地价出现松动，业界预计房价拐点出现指日可待。上半年全国土地出让收入锐减中囯指数研究院近日发布《2011年1-6月全国130个城市土地市场交易情报》，数据显示，2011年1月至今，全国130个城市土地出让金为7524亿元，去年同期土地出让金收入为7875亿元，今年与去年同期相比下跌了5.5%。土地市场供应方面，2011年上半年土地市场一直处于较为冷清的局面，1-6月全国130个城市共推出土地11706宗，推出土地面积54260万平方米，同比增加12%；其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)3495宗，推出面积19463万平方米，同比减少15%。而成交方面，1-6月全国130个城市共成交土地9511宗，成交土地面积43759万平方米，同比增加24%；其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)2854宗，成交面积16179万平方米，同比减少6%。价格方面，2011年以来，底价、低价成交贯穿整个土地市场，成交价格非常理性。1-6月，全国130个城市成交楼面均价为1061元/平方米，同比下跌20%；其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交楼面均价为1451元/平方米，同比下跌13%。上半年，住宅用地每月成交楼面均价均低于去年同期。在上半年土地出让金前十的城市中，与去年相比，有5个城市的土地出让金下跌，出现下跌的城市为一线城市或者发达的二线城市。北京以326.7亿元的土地出让收入排名全国第四，仅为去年全年的1/5。与去年同期相比，降幅为48.32%，是土地出让收入前十个城市中跌幅最大的一个城市，几乎仅为去年同期的一半。河北部分城市土地市场冷清而根据中国指数研究院的统计，纳入样本的有河北6个城市，分别是石家庄、唐山、秦皇岛、保定、廊坊和衡水。其中唐山上半年土地出让金收入涨幅比较大，同比上涨173.61%。除保定和衡水无同比数据外，剩余三个城市土地出让金出现不同程度下滑。廊坊下滑幅度最大，半年减少21.99%，石家庄同比下降16.07%。以石家庄为例，中指研究院的统计数据显示，上半年累计出让20宗地，成交土地均价4186.18元\平方米，计算成家楼面均价为1397.65元\平方米，土地出让金总计273980万元，同比下滑16.07%。在此前举行的2011年石家庄第四批国有建设用地使用权公开出让活动中，7宗地2宗流拍，另外5宗土地底价成交。至此，石家庄2011年土地拍卖市场上，已经累计出现3宗流拍地。在分析土地接连流拍时，业内人士认为开发商资金紧张是重要原因。目前房地产调控政策未见松动，房地产市场观望气氛持续；而且信贷环境偏紧，一些房地产企业资金链日趋紧张。房价“根基”松动中国指数研究院分析认为，上半年，并无土地新政推出，重拳出击的楼市调控效果显著，其威力已波及至土地市场。一直处于低迷状态土地市场，如何回归到合理健康发展的道路，达到楼市与土地市场和谐发展，或将是下半年政策调控的走向。土地市场的冷清，显然可能成为房价松动的一个信号。综合业内人士的观点，由于房地产调控政策未见松动，且持续的调高准备金率及加息已经使得开发商资金量格外紧张，反映在土地市场上即拿地意愿下降，受此影响，预计三季度房价或将出现实质性转折。附：2011年上半年房地产调控重要事件（一）1月16日，天津启动“十二五”保障房建设规划1月16日，天津市第十五届人代会第四次会议召开，表示“十二五”期间，天津将新建40万套保障性住房。比“十一五”时期增长20%，其中，2011年，天津将全面实施“建设三种住房、发放三种补贴”规划，扩大住房保障政策覆盖面。全年将新建保障性住房1200万平方米、19万套，向8.5万户中低收入住房困难家庭发放租房补贴，更好地满足广大中低收入家庭的住房需求。（二）1月17日，银监会召开召开2011年工作会议，强调继续实施差别化房贷政策1月17日，银监会召开召开2011年工作会议，强调2011年将重点防范信用风险、市场风险、操作风险、流动性风险四大风险，坚决守住风险底线。对平台贷款，要严格控制增量风险，并按照既定部署加快存量分类处置。要落实贷款“三查”，加大对贷款风险分类准确性及其责任的督查。会议指出，对房地产领域风险，要继续实施差别化房贷政策。继续认真清理规范银信合作业务，要加强“防火墙”建设和并表管理，确保成本对称，坚决禁止监管套利。规范开展信贷资产转让，严格遵守真实性、整体性和洁净转让原则，防范“不当销售”，确保信贷资产转让真正服务于银行信贷风险管理的真实需要。（三）1月20日，央行上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。（四）1月24日，北京市发改委表示，将严控东西城旧城区新增住宅项目1月24日，北京市发改委主任张工表示2011年市政府固定资产投资将安排347亿元，同比增长9%，超过半数投向郊区。严格控制东西城旧城区新增住宅开发项目及大型公建项目，要促进新城居住、产业及公共服务配套协调发展。政府财政投资重点向轨道交通建设、核心区交通缓解、重点新城和重点产业功能区建设、保障民生和改善生态环境等领域倾斜。（五）1月25日，合肥颁布实施“限购令”1月25日，合肥首部住房限购令正式出台。即日起，无论是本地还是外地居民家庭，只能在合肥新购一套商品住房，有效期为一年。但对于新购多少商铺没有限制。也由此拉开了其他各地出台限购政策的大幕。（六）1月26日，国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》1月26日，国务院办公室下发了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，也就是新“国八条”。要求：1、各城合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。2、多渠道筹集保障性住房房源；扩大住房保障制度覆盖面；加强保障性住房管理，健全准入退出机制；增加公共租赁住房供应。3、个人购买住房不足5年转手交易的，按销售收入全额征税；对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。4、对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；严查商业银行差别化住房信贷违规行为。5、保障性住房等用地不低于住房用地供应总量的70%；今年的商品住房用地供应计划总量不得低于前2年年均实际供应量；竞地单位和个人须说明资金来源并提供相应证明；对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。6、房价上涨过快城市要从严制定和执行住房限购措施；对已有1套住房限购1套、拥有2套及以上住房者暂禁购房。7、未如期确定并公布年度新建住房价格控制目标、房价上涨幅度控制目标或未完成保障性安居工程目标任务的地区须要向国务院作出报告，并接受问责；差别化住房信贷执行不力、房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。8、对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。（七）1月28日，上海、重庆颁布房产税改革实施细则上海的房产税试点方案明确，对在沪居民家庭新购且属第二套及以上的住房和非在沪居民家庭新购住房（即“应税住房”）征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%。试点初期，暂以应税市场交易价格的70%计算缴纳。市场交易单价低于上海上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。对于免征面积，方案明确，上海居民家庭新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房建筑面积人均不超过60平方米（即免税住房面积，含60平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，计算征收房产税。重庆的房产税方案规定，对包括存量及新增独栋别墅、新购的价格是重庆主城区均价2倍及以上高档公寓、三无人员（在渝无户口、无工作、无投资）在渝购买的第二套及以上住房，征收房产税。税率施行累进税率，即住房交易单价为重庆主城区房屋均价2—3倍的，税率为0.5%；单价为均价3—4倍的，税率为1%；单价在均价4倍以上的，税率为1.2%。（八）2月9日，央行宣布上调人民币存贷款基准利率0.25个百分点央行宣布自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率、金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。5年期以上贷款基准利率达到6.6%。（九）2月16日，住建部同时给地方建设下达了日程表，要求各项保障性安居工程务必在今年10月30日前全面开工2月16日，住建部同时给地方下达了建设日程表，今年建1000万套保障房。各地10月31日前须全部开工，否则地方行政领导将遭降级、免职等处罚（相比2010年的580万套建设任务，今年的保障房建设指标足足增加了72%），1月下旬，已经初步将1000万套的保障房建设任务分配到各省级政府，而下周省级政府要与住建部签订目