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顾问意见书编号ZPMG7.0-16-F2版本B/1生效期2006年4月25日档案号:20060618序号：006第1页共90页银川安逸项目物业管理顾问意见书之安全管理分册2006年09月10日编制：赵敦建审核：批准：顾问意见书编号ZPMG7.0-16-F2版本B/1生效期2006年4月25日档案号:20060618序号：006第2页共90页目录1.物业安全管理概述···························0031.1物业安全管理的概念·······················0031.2物业安全管理的内容·······················0041.3物业安全管理的机构设置和职责·············0061.4物业安全管理的指导思想和原则·············0072.南苑康晨安全管理基本思路··················0092.1安全管理模式·····························0092.2安全管理岗位设置·························0132.3安全管理人员素质要求·····················0142.4安全管理人员培训与考核···················0143.安全管理工作程序···························0153.1安全管理员岗位管理程序···················0153.2安全管理工作监控程序·····················0263.3安全管理员内部管理程序···················0363.4安全管理员巡逻管理程序···················0403.5出入口管理程序···························0453.6装修现场监控程序·························0483.7出租屋及暂住人员管理程序·················0523.8停车场管理秩序···························0563.9消防管理程序·····························0673.10消防灭火作业规程························0763.11突发事件处理程序························0783.12控制中心管理程序························0154.前期已递交建议函目录·····················0905.下期顾问意见书预告·······················090顾问意见书编号ZPMG7.0-16-F2版本B/1生效期2006年4月25日档案号:20060618序号：006第3页共90页1．物业安全管理概述1.1物业安全管理的概念1.1.1安全，指没有危险，不受威胁，不出事故。1.1.2物业安全。物业安全一般包含三层含义。其一，物业区域内的人身和财物不受侵害，物业区域内部的生活秩序、工作秩序和公共场所秩序保持良好的状态。其二，物业安全不仅指物业区域内的人身和财产不受侵害，而且指不存在其他因素导致这种侵害的发生，即物业的安全状态应该是一种既没有危险，也没有可能发生危险的状态。其三，物业安全是物业区域内各方面安全因素整体的反映，而不是单指物业的某一个方面的安全。1.1.3影响物业安全的因素。影响物业安全的因素很多，变化也比较快，归纳起来主要有两大类：一类是人为侵害因素，如失火、偷窃、打架等；另一类是自然侵害因素，如大风刮倒广告牌、电梯故障等。安全管理人员应了解这些影响安全的因素，并随时注意处理。1.1.4物业安全管理是指物业管理公司采取各种措施和手段，保证业主和使用人的人身和财产的安全，维持正常的生活和工作秩序的一种管理工作。物业安全管理包括“防”与“保”两个方面，“防”是预防灾害性、伤害性事故发生；“保”是通过各种措施对万一发生的事故进行妥善处理。“防”是防灾，“保”是减灾。两者相辅相成，缺一不可。物业安全管理作为一项职业性的服务工作，是介入公安机关职责和社会自我防范之间的一种专业安全管理工作，较之于社会治安管理的这两种形式(公安机关和社会自我防范)具有补充的性质，具有补充国家安全警力不足、减轻国家财顾问意见书编号ZPMG7.0-16-F2版本B/1生效期2006年4月25日档案号:20060618序号：006第4页共90页政负担及工作职责范围针对性的优点。物业安全管理的目的，是要保证和维持业主和使用者有一个安全舒适的工作、生活环境，以提高生活质量和工作效率。1.1.5物业安全管理的意义1.1.5.1物业安全管理是保证国家和城市社会稳定、维护社会安定团结，保障人民安居乐业的前提条件之一。整个国家和城市是由千千万万个社区所组成的，只有作好各个社区的安全管理，才能实现社会稳定、人民安居乐业的目标。1.1.5.2物业安全管理能为业主和使用人的人身、财产提供安全和保护。1.1.5.3物业安全管理是物业管理公司提高信誉，增强市场竞争力的一种重要途径。1.1.5.4物业的安全管理做好了，物业才能少受或不受损失和侵害，其价值才能得到保持。另外，人们也才会更乐意购买该物业，物业才会增值。1.2物业安全管理的内容1.2.1公共安全管理1.2.1.1对物业区域内违反《治安管理条例》的行为进行制止，并报公安机关处理。如非法携带枪支弹药、非法侵入他人住宅，偷盗他人财物等；1.2.1.2对于物业区域内妨碍他人正常生活的行为进行禁止。如发出噪音、污染，乱扔杂物，搭建各类违章建筑、流动摊贩扰民等。1.2.2消防管理1.2.2.1消防工作是物业管理中的一项重要工作，它直接关系到用户的生命财产安全。消防工作的目的是为了预防物业火灾的发生，最大限度地减少火灾损失，顾问意见书编号ZPMG7.0-16-F2版本B/1生效期2006年4月25日档案号:20060618序号：006第5页共90页为用户提供安全环境，保障其生命及财产安全。消防工作在指导思想上，是要把预防火灾放在首位，从人力、物力、技术等多方面充分做好灭火准备，以便一旦发生火灾，能迅速扑灭。现代建筑机电设备较复杂，故其消防工作显得难度更大且更重要。1.2.2.2消防管理工作的内容主要是预防和控制火灾的发生，如防火安全宣传，及时扑灭火灾，消防器材的保养和维修等。1.2.3车辆交通管理主要是做好车辆停放和交通安全管理，保证车辆和行人的安全。美国心理学家马斯洛的需求梯度理论指出，人类的需要可分为7个层次，即生理需要、安全需要、友爱和归属的需要、尊重的需要、求知的需要、求美的需要和自我实现的需要。这7种需要是按次序逐级上升的。即当下一级需要获得基本满足后，就会追求上一级的需要。根据这个理论，当人的生理需要(维持体内生理平衡的需要，如：饥饿、口渴等)得到基本满足后，人类就会首先产生安全(周围生活环境的稳定性、安全性。如没有混乱、恐吓)的需要。随着整个社会经济的飞速发展、科学技术水平的提高以及人民生活水平的不断改善，安全问题越来越引起人们的重视。因此，物业安全管理的服务内容和规范也会随着社会总体经济水平的提高、社会分工的进一步分化得到进一步的扩展和延伸。1.2.4物资放行管理为了保证小区业主的财产安全，物资出场一律凭《物品放行条》放行。搬出小区的物资凭《物品放行条》放行，需有业主或业主委托人和管理处值班经理签字认可，大门岗方可放行。顾问意见书编号ZPMG7.0-16-F2版本B/1生效期2006年4月25日档案号:20060618序号：006第6页共90页1.3物业安全管理的机构设置与职责1.3.1物业安全管理的机构设置1.3.1.1物业管理企业对物业的安全管理，可以委托专业公司经营或自行组织专门的队伍实施管理业务。但不论由谁来完成，都必须在物业建设方案设计之初，就考虑物业安全方面的专门要求。安全专家必须与物业管理人员共同参与物业设计方案的拟订，以避免在方案建设完成后进行不必要的更改。因此，在制定物业设计方案时，安全要求的纳入是非常重要的。物业管理公司应制定详细的安全管理章程和制度并公之与众，力求做到有章可循，有章必循，执章必严，违章必究。1.3.1.2安全管理的机构设置与所管物业的类型、规模有关，物业管辖的面积越大，类型配套设施越多，班组设置也越多越复杂。物业管理公司通常可以设置安全管理部来负责物业的安全管理。1.3.2安全管理部门的主要职责1.3.2.1贯彻执行国家公安部门关于安全保卫工作的方针、政策和有关规定，建立物业辖区内的各项安全管理工作制度，对物业辖区安全工作全面负责；1.3.2.2组织部门全体人员开展各项安全管理工作，提出岗位设置和人员安排的意见，制定岗位职责和任务要求，主持安全工作例会；1.3.2.3熟悉物业区域常住人员，及时掌握变动情况，了解本地区治安形势，有预见地提出对物业辖区安全管理工作的意见和措施；1.3.2.4积极开展“五防”(防火、防盗、防爆、防破坏、防自然灾害)的宣传教育工作，采取切实措施，防止各类事故发生，具有突发性事故的对策和妥善处理的能力；顾问意见书编号ZPMG7.0-16-F2版本B/1生效期2006年4月25日档案号:20060618序号：006第7页共90页1.3.2.5抓好对部门干部和职工的安全教育、培训工作，提出并落实教育培训计划。1.4物业安全管理的指导思想和原则1.4.1指导思想物业安全管理的指导思想是：建立健全、完备的组织机构，用尽可能先进的设备、设施，选派最具责任心的专业人才，坚决贯彻“预防为主”的原则，千方百计地作好预防工作，最大可能的杜绝或减少安全事故的发生。同时，对于万一出现的安全事故，要根据具体情况，统一指挥、统一组织，及时报警，并采取一切有效的手段和措施进行处理，力争将人员伤亡和经济损失减少到最低点。1.4.2“五落实”原则1.4.2.1思想落实即要把安全管理放在第一位，要真正从思想上重视起物业的安全管理。物业管理公司要大力进行安全的宣传教育，组织学习有关的法规和规定，学习兄弟单位的先进经验和内部制订的各项安全制度、岗位责任制和操作规程等。通过宣传和不断学习，使广大员工和业主、使用人重视安全，懂得规定和要求，自觉遵守，主动配合，共同搞好安全管理工作。1.4.2.2组织落实物业管理公司要有主要的领导挂帅，成立安全委员会，负责安全管理的工作。同时还要建立具体的物业安全管理机构，如安全管理部或委托专业的安全管理公司，由专门的机构负责安全管理的具体领导、组织和协调，而不能把它作为一个附属的机构放在某一个其他部门里。顾问意见书编号ZPMG7.0-16-F2版本B/1生效期2006年4月25日档案号:20060618序号：006第8页共90页1.4.2.3人员落实物业管理公司的主要领导要兼任安全委员会的主任，而且要把安全管理提到日常的议事日程，并选派得力的干部出任安全管理部的经理，配备必要的安全保卫人员。安全保卫人员必须经过专业岗位培训，要有较高的政治素质、业务素质和思想品德素质。要把安全管理的任务落实到具体的安全管理人员中去，由专人负责。1.4.2.4制度落实物业管理公司要根据国家的有关政策法规、规定和要求，结合自己所管物业的实际情况，制定出切实可行的安全管理的制度和办法，如安全管理岗位责任制、安全管理操作规程等，并要坚决组织贯彻执行。1.4.2.5装备落实要配备专门的、现代化的安全管理的设备设施，如中央监控系统、自动报警系统、消防喷淋系统以及其他安全管理器材设备(如交通通讯和防卫设备)，以增强安全管理的安全系数与效率，保证人身和财产的安全。顾问意见书编号ZPMG7.0-16-F2版本B/1生效期2006年4月25日档案号:20060618序号：006第9页共90页2.南苑康晨安全管理基本思路2.1安全管理模式2.1.1总模式南苑康晨小区实行24小时封闭式安全管理，力求达到“热情规范，快速有效、安全舒适”的管理目标。“热情规范”是对安全管理员服务意识和服务行为的要求，它通过人员的招聘、培训和考核加以保证；“快速有效”是对安全管