1-6月房地产行业形势月度简析

2013年6月房地产行业形势月度简析重要观点摘要本月判断——整体经济：统计局数据显示，二季度我国投资和消费都出现了非预期低迷。6月份中国制造业PMI指数为50.1%，回落0.7个百分点，该指数虽然位于临界值之上，但仍属于低位徘徊状态。整体经济结构性矛盾激化，资源长期错配导致的“去库存”“去产能”进度迟缓、内生性下滑力量加强等因素，导致2013年上半年经济复苏乏力，整体经济呈弱势复苏态势。房地产投资：上半年除一线城市外，多数城市商品住房库存量仍为同比增加，目前企业对未来市场预期不明朗，短期内“去库存”压力较大，加快房地产开发建设的动力不足。估计2013年下半年房地产开发投资同比增速较上半年小幅回落。土地供应：国家审计署的《36个地方政府本级政府性债务审计结果》显示，有4个省本级、17个省会城市本级地区有55%的债务承诺以土地收入偿还。地方政府偿债期将近，在国内经济增长仍然较缓的背景下，部分地方政府依靠土地市场平衡财政收支的客观需求仍然较强。而货币环境的总体宽松，成为支撑整体土地价格的持续上升的重要因素。从房地产开发投资资金来源来看，2013年以来国内贷款资金来源同比一直处于较高水平。加之行业预期看好，出于发展策略考虑，房地产开发资金投入土地市场，购置优质地块的需求上升，直接推高了二季度商业、住宅地价。市场需求：房地产调控政策依然从紧，房产税试点扩围成为政策预期。货币政策坚持稳健基调，6月初以来虽然金融领域流动性紧张，但中央屡次强调货币政策要“用好增量、盘活存量，更有力地支持经济结构调整和转型升级，更好地服务实体经济发展，更扎实地做好金融风险防范”。个人房贷政策因信贷额度不足略有收紧，如首套房利率优惠减少、批贷周期延长、部分商业银行停贷等。此外，“国管公积金”因“系统升级”从6月中旬暂停房贷申请，北京市市管公积金政策也有收紧。在宏观经济增长不确定预期增强和货币流动性紧张的背景下，无论宏观政策还是房地产调控政策，均对市场需求增长构成抑制作用。总之，房价上涨给管理部门带来了加强楼市调控措施力度的压力。同时，在经济放缓之际，房地产市场又是经济的一个主要驱动力。2注：本报告中的信息均来源于已公开的资料，商会对这些信息的准确性及完整性不作任何保证，仅供参考。本报告的版权仅为商会所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。房地产行业形势月度简析2013年6月月度数据简析一、宏观经济指标国家统计局半年报，上半年GDP增速为7.8%二季度增7.6%。二季度GDP创十三个季度新低。三年多来首次跌破8%，连续六个季度放缓。GDP、CPI与城镇人均收入增幅对比金融６月末，广义货币（Ｍ２）余额１０５．４５万亿元，同比增长１４．０％；狭义货币（Ｍ１）余额３１．３６万亿元，同比增长９．１％。人民币贷款余额６８．０８万亿元，同比增长１４．２％，人民币存款余额１００．９１万亿元，同比增长１４．３％，比上月末低１．９个百分点，比上年末高０．９个百分点。3注：本报告中的信息均来源于已公开的资料，商会对这些信息的准确性及完整性不作任何保证，仅供参考。本报告的版权仅为商会所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。房地产行业形势月度简析2013年6月二、行业经济指标1．价格新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有5个，持平的城市有2个，上涨的城市有63个。环比价格上涨的城市中，最高涨幅为2.4%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。6月份，同比价格上涨的城市中，最高涨幅为16.7%，涨幅比5月份回落的城市有4个。4注：本报告中的信息均来源于已公开的资料，商会对这些信息的准确性及完整性不作任何保证，仅供参考。本报告的版权仅为商会所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。房地产行业形势月度简析2013年6月影响房价的当期因素——资产价格上升取向分析二手住宅价格变动情况与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有8个，持平的城市有7个，上涨的城市有55个。环比价格上涨的城市中，最高涨幅为1.3%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有2个，上涨的城市有68个。6月份，同比价格上涨的城市中，最高涨幅为14.1%，涨幅比5月份回落的城市有11个。1.供应2013年1-6月份，全国房地产开发投资36828亿元，同比名义增长20.3%（扣除价格因素实际增长20.3%），增速比1-5月份回落0.3个百分点。其中，住宅投资25227亿元，增长20.8%，增速回落0.8个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%。5注：本报告中的信息均来源于已公开的资料，商会对这些信息的准确性及完整性不作任何保证，仅供参考。本报告的版权仅为商会所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。房地产行业形势月度简析2013年6月1-6月份，房地产开发企业房屋施工面积549408万平方米，同比增长15.5%，增速比1-5月份回落0.5个百分点；其中，住宅施工面积403521万平方米，增长12.9%。房屋新开工面积95901万平方米，增长3.8%，增速提高2.8个百分点；其中，住宅新开工面积70630万平方米，增长2.9%。房屋竣工面积35346万平方米，增长6.3%，增速提高1.0个百分点；其中，住宅竣工面积27428万平方米，增长2.7%。1-6月份，房地产开发企业土地购置面积15721万平方米，同比下降10.4%，降幅比1-5月份收窄2.7个百分点；土地成交价款3699亿元，增长7.5%，增速提高3.8个百分点。3．需求1-6月份，商品房销售面积51433万平方米，同比增长28.7%，增速比1-5月份回落6.9个百分点；其中，住宅销售面积增长30.4%，办公楼销售面积增长31.7%，商业营业用房销售面积增长8.3%。商品房销售额33376亿元，增长43.2%，增速比1-5月份回落9.6个百分点；其中，6注：本报告中的信息均来源于已公开的资料，商会对这些信息的准确性及完整性不作任何保证，仅供参考。本报告的版权仅为商会所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。房地产行业形势月度简析2013年6月住宅销售额增长46.0%，办公楼销售额增长45.7%，商业营业用房销售额增长20.5%。7注：本报告中的信息均来源于已公开的资料，商会对这些信息的准确性及完整性不作任何保证，仅供参考。本报告的版权仅为商会所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。房地产行业形势月度简析2013年6月4．资金1-8月份，房地产开发企业本年到位资金59714亿元，同比增长9.1%，增速比1-7月份提高2.9个百分点。其中，国内贷款9886亿元，增长11.2%；利用外资293亿元，下降53.7%；自筹资金25040亿元，增长12.5%；其他资金24495亿元，增长6.7%。在其他资金中，定金及预收款15323亿元，增长10.1%；个人按揭贷款6057亿元，增长10.0%。8注：本报告中的信息均来源于已公开的资料，商会对这些信息的准确性及完整性不作任何保证，仅供参考。本报告的版权仅为商会所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。房地产行业形势月度简析2013年6月房地产开发资金充裕度房地产投资在固定资产投资及在信贷中占比9注：本报告中的信息均来源于已公开的资料，商会对这些信息的准确性及完整性不作任何保证，仅供参考。本报告的版权仅为商会所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。房地产行业形势月度简析2013年6月2009-2013年1-6月房地产开发企业到位资金分项对比情况5．土地2013年第二季度，全国主要监测城市地价总体水平为3226元／平方米，商服、住宅、工业地价分别为6044元／平方米、4799元／平方米和684元／平方米。全国主要城市分用途地价水平（元/平方米）6．房地产景气指数10注：本报告中的信息均来源于已公开的资料，商会对这些信息的准确性及完整性不作任何保证，仅供参考。本报告的版权仅为商会所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。房地产行业形势月度简析2013年6月2008-2012年房地产总体情况7．城市11注：本报告中的信息均来源于已公开的资料，商会对这些信息的准确性及完整性不作任何保证，仅供参考。本报告的版权仅为商会所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。房地产行业形势月度简析2013年6月2013年6月十大城市新建住宅价格指数三、行业政策趋势1.宏观政策走向6月19日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，研究部署金融支持经济结构调整和转型升级的政策措施，决定再取消和下放一批行政审批等事项。会议研究确定了以下政策措施。一是引导信贷资金支持实体经济。二是加大对“三农”和小微企业等薄弱环节的信贷倾斜。三是支持企业“走出去”。四是助推消费升级。创新金融服务，支持居民家庭首套自住购房、大宗耐用消费品、教育、旅游等信贷需求，支持保障性安居工程建设，扩大消费金融公司试点。五是加快发展多层次资本市场。六是发挥保险的保障作用。七是推动民间资本进入金融业。八是严密防范风险。6月25日，中国人民银行表示，为保持货币市场平稳运行，近日央行已向一些符合宏观审慎要求的金融机构提供了流动性支持，一些自身流动性充足的银行也开始发挥稳定器作用向市场融出资金，货币市场利率已回稳。6月26日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，研究部署加快棚户区改造，继续做好房地产市场调控。会议决定，在过去5年大规模改造棚户区取得显著成效的基础上，今后5年再改造城市和国有工矿、林区、垦区的各类棚户区1000万户，其中2013年改造304万户。逐步将非集中成片城市棚户区统一纳入改造范围。同步建设配套市政设施、公共服务设施，确保同步使用。会议强调，要进一步强化政策支持。一是增加财政投入，今后5年要加大中央安排补助资金的支持力度，地方各级政府也要相应增加资金投入。二是引导金融机构加大对棚户区改造的信贷支持。符合规定的企业可发行专项用于棚户区改造项目的企业债券或中期票据。三是对企业用于政府统一组织的棚户区改造支出，准予在所得税前扣除。扩大棚户区改造安置住房的税收优惠政策范围。四是落实相关政策措施，鼓励和引导民间资本通过投资参股、委托代建等形式参与棚户区改造。五是加大供地支持，将棚户区改造安置住房用地纳入当地土地供应计划优先安排。六是完善安置补偿政策，实行实物安置和货币补偿12注：本报告中的信息均来源于已公开的资料，商会对这些信息的准确性及完整性不作任何保证，仅供参考。本报告的版权仅为商会所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。房地产行业形势月度简析2013年6月相结合，由居民自愿选择。此外，会议还要求，要优化棚户区改造规划布局，方便居民就业、就医、就学和出行等，确保工程质量安全。尊重群众意愿，禁止强拆强迁，依法维护群众合法权益。要抓住当前施工的有利时机，抓紧安排资金到位，加快推进棚户区改造工程，确保完成今年改造任务。同时，还要抓好其他保障房的建设、分配和管理，继续做好房地产市场调控，促进房地产市场健康发展。7月16日，中共中央政治局常委、国务院总理李克强主持召开经济形势座谈会，听取专家和企业负责人的看法和建议。李克强指出，要以转变经济发展方式为主线，以调结构为着力点，释放改革红利，更好发挥市场配置资源和自我调节的作用，增强经济发展活力和后劲；当经济运行逼近上下限时，宏观政策要侧重稳增长或防通胀，与调结构、促改革的中长期措施相结合，使经济运行保持在合理区间。7月20日，中国财政部长楼继伟在二十国集团(G20)财长及央行行长会议上表示，尽管中国经济增速有所放缓，但就业形势不错。同时称，中国政府不会