搜索
土地节约集约利用评价综述专业：12级土地资源管理姓名：郭元武学号：125121010时间：二0一四年十二月土地节约集约利用评价综述郭元武125121010[摘要]最新一轮的全国鬼城排行榜中，咸宁市不幸位列其中。毫无疑问，这就预示着咸宁市房地产项目的销售陷入了一个巨大的困境。那么，诸如“未来天地”这样的大规模楼盘要想摆脱这样一个困境，全面的做一个市场分析是至关重要的。本文主要通过介绍“未来天地”自身的基本信息，进而分析出它的主要客户群体，从而找到对其而言最为有效的营销策略。[关键词]未来天地基本信息客户群体营销策略1.土地节约集约利用的概念1.1节约集约用地的内涵节约集约用地：主要包括三层含义，一是节约用地，就是各项建设都要尽量节省用地，千方百计地不占或少占耕地；二是集约用地，每宗建设用地必须提高投入产出的强度，提高土地利用的集约化程度；三是通过整合、置换和储备，合理安排土地投放的数量和节奏，改善建设用地结构、布局，挖掘用地潜力，提高土地配置和利用效率。节约集约利用土地的相关规定：《节约集约利用土地规定》已经于2014年3月27日国土资源部第1次部务会议审议通过，现予以发布，自2014年9月1日起施行。第一条为贯彻十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的基本国策，落实最严格的耕地保护制度和最严格的节约集约用地制度，提升土地资源对经济社会发展的承载能力，促进生态文明建设，根据《中华人民共和国土地管理法》和《国务院关于促进节约集约用地的通知》，制定本规定。第二条本规定所称节约集约利用土地，是指通过规模引导、布局优化、标准控制、市场配置、盘活利用等手段，达到节约土地、减量用地、提升用地强度、促进低效废弃地再利用、优化土地利用结构和布局、提高土地利用效率的各项行为与活动。第三条土地管理和利用应当遵循下列原则：(一)坚持节约优先的原则，各项建设少占地、不占或者少占耕地，珍惜和合理利用每一寸土地;(二)坚持合理使用的原则，盘活存量土地资源，构建符合资源国情的城乡土地利用新格局;(三)坚持市场配置的原则，妥善处理好政府与市场的关系，充分发挥市场在土地资源配置中的决定性作用;(四)坚持改革创新的原则，探索土地管理新机制，创新节约集约用地新模式。第四条县级以上地方国土资源主管部门应当加强与发展改革、财政、城乡规划、环境保护等部门的沟通协调，将土地节约集约利用的目标和政策措施纳入地方经济社会发展总体框架、相关规划和考核评价体系。第五条国土资源主管部门应当建立节约集约用地制度，开展节约集约用地活动，组织制定节地标准体系和相关标准规范，探索节约集约用地新机制，鼓励采用节约集约用地新技术和新模式，促进土地利用效率的提高。第六条在节约集约用地方面成效显著的市、县人民政府，由国土资源部按照有关规定给予表彰和奖励。1.2节约与集约的区别与联系节约用地，主要是从保护土地的角度来说的，是指通过一些政策．措施或技术手段，减少社会经济发展对具有自然价值的土地造成不可逆的消耗。集约用地主要是针对人类主动的社会经济活动而言的，是指通过增加生产要素的投入、提高土地利用率、或优化土地利用结构等措施，从而使土地利用效率达到一个合理水平的行为。集约用地，强调用地方式；节约用地，强调用地效果．一般而言，集约用地必须导致节约用地；而集约用地是节约用地的主要手段，但不是唯一手段，节约用地还有其他更为广泛的措施选择。1.3影响土地节约和集约利用的因素宏观层次因素：土地利用结构以及与之相应的产业结构；中观层次因素：城乡、区域间是否统筹协调，土地资源是否统一配置、优化配置；微观层次因素：土地利用的用途和强度．用途方面主要看现状土地用途是否达到其利用条件所允许的适宜用途：强度方面主要看在既定用途务件下，其开发利用强度是否达到土地成本效益的最大化；微观层次因素：建设用地利用强度不是越高越好，当边际效益下降到边际成本的水平时，就达到了土地利用强度的最优值。法律、强制性技术标准等对土地利用强度构成合法性限制。土地集约利用强度＝Min(市场集约值，合法性集约值)，持有成本越低，最低利用强度也越低，越容易诱发圈地占地、土地投机等行为。1.4节约和集约利用的4R原则“减量化”(Reduce)，就是要节流，要控制新的土地粗放利用和浪费。“再利用”(Reuse)，就是要挖潜，要充分发挥存量土地的利用潜力“再循环”(Recyc“)，就是要加强土地整理，把集约化水平提高以后多余的建设用地整理为耕地或其他农用地，实现资源的再生“再思考”(Rethink)，就是要改变传统的土地利用模式，强化促进土地节约集约利用的速径、方式、手段和措施，通步形成自觉的节约和集约利用意识。咸宁未来天地，咸宁18万方文化旅游商业综合体。位于武汉“1+8”城市圈，坐落于温泉文教政务区核心地段，书台街58号，与湖北科技学院（原咸宁学院）无缝连接。距武咸城际铁路咸宁东站、咸宁新客运站分别不到1公里。项目所处温泉文教政务区是城市整体规划发展的主2.土地节约集约利用的根本原因2.1树立和落实科学发展观的要求党的十六届三中全会提出，坚持以人为本，全面、协调、可持续的发展观，促进经济社会和人的全面发展，强调要按照统筹城乡发展、统筹区域发展、统筹经济社会发展、统筹人与自然和谐发展、统筹国内发展和对外开放的要求，推进改革和发展。这就是全面完整的新的科学发展观。要树立和落实科学发展观，第一，必须始终坚持以经济建设为中心，聚精会神搞建设，一心一意谋发展；第二，必须在经济发展的基础上，推动社会全面进步和人的全面发展；第三，必须着力提高经济增长的质量和效益，努力实现速度和结构、质量、效益相统一，经济发展和人口、资源、环境相协调，不断保护和增强发展的可持续性；第四，必须坚持理论与实际相结合，因地制宜、因时制宜地把科学发展观贯穿于各方面的工作。2.2节约和集约用地是我国土地利用的唯一出路节约和集约用地是由土资源有限性和我国土地基本国情决定的。当前，随着经济建设快速发展，建设用地供给的缺口很大，土地资源供需矛盾突出。在我国土地资源有限的情况下，惟一出路在于节约和集约用地，走“内涵挖潜”之路。利用好存量土地，提高土地利用率，以最少的土地役入，获取最在的利用效益，转变经济增长方式，由粗放的土地利用方式向集约化土地利用方式转变。2.3坚持走可持续发展的道路必须实现由粗放的土地利用方式向集约土地利用方式的根本转变可持续发展是科学发展观的核心内容。可持续发展是既满足当代人的需要，又不损害后代人的利益。长期以来，粗放的经济增长方式造成了土地资源的浪费。主要表现在一些地方搞GDP至上，盲目投资，低水平重复建设，拼资源、高浪费、低产出；建设盲目铺摊子，建宽马路、大广场，大量占用城郊良田；建设用地占地增长速度大大高于经济增长速度。这些都是粗放式的土地利用方式，其共同特点是占地多，产出率低，其后果是浪费土地资源，严重损害了子孙后代的利益。这种以巨大的环境和资源代价来换取眼前利益的方式已不适应我国国情。我国土地资源是有限的，人多地少的国情，要求必须改变经济的增长方式，提高土地利用率，科学用地。这就是走集约用地之路3.土地节约集约利用的相关评价方法3．1农用地集约利用评价方法农用地集约利用对我国保障粮食安全和推进社会主义新农村建设具有重大的意义。长期以来，对农用地集约利用的研究仅涉及农用地集约利用内涵和评价指标体系方面农用地集约利用评价方法的研究成果相对较少。在农用地集约利用程度整体评价的研究中，王蒲吉等认为，在对农用地集约利用水平进行评价时应以定量计算为主，提出采用多因素加权综合评价方法模型来评价农用地节约集约水平。许月卿等采用多因素综合评价法进行农用地集约度评价。高永生等运用改进熵值法与多目标综合评价法相结合，阐述了农用地集约利用评价过程，连季婷等通过熵值法确定各指标权重，对各因素标准化值加权求和，得到农用地集约利用程度的评价分值。目前，对农用地土地集约利用研究主要集中在耕地。在耕地集约利用水平评价的研究中，张世文等通过层次分析法确定各评价指标的权重，采用多因素综合评价法对其进行评价；邵晓梅等分别采用综合评价法和神经网络两种方法、四级评价标准对耕地集约利用进行了评价；曹银贵等采用主成分分析法和层次分析法分别对该区的耕地集约利用程度进行了评价，并利用ArcGIs9．2软件将两种方法的评价结果空问化以后进行了对比分析，得到了更为准确直观的评价结果。3．2建设用地集约利用评价方法城市用地集约利用评价：综合已有成果，从空间尺度将城市土地集约利用划分为宏观评价、中观评价和微观评价。宏观尺度是以整个城市的土地利用状况为评价对象，强凋城市综合效益；中观尺度是以城市功能分区(包括开发区)、用地类型等为评价单元，强调用地功能和结构的合理性；微观尺度则是以单块宗地为评价对象，强调单块土地上的投入产出效益。本文针对用地类型基于上述评价尺度(空问尺度)对土地集约利用评价的方法进行分类研究：①宏观尺度。在对城市土地集约利用整体情况评价的研究中。学者大多采用模糊理论评价法、主成分分析法、层次分析法、特尔菲法和多因素综合评价法。如宋戈、刘灵辉等分别采用模糊层次评价法和模糊综合评价法从宏观层面对土地集约利用水平进行了综合评价；王伟华、周飞等在将各指标数据标准化后，采用主成分分析法得出各因子的权数，再将各因子得分进行加权综合，得出样本的综合得分。从而得到土地集约利用程度的评价结果；王绍艳等以武汉市为例，采用层次分析法对武汉市城市用地集约程度进行了定量化评价；吴忠思等以荣昌县为例，采用多因素评价方法通过建立科学的指标体系对其城镇土地进行总体评价，定量反应土地集约利用现状与趋势l柏1；王铁成等以无锡市为例，采用特尔菲法和多因素综合评价法对城市建设用地节约利用水平进行评价；宋成舜等通过专家打分法，依据评价的指数、分指数、分指数指标对西宁市城市建设用地节约集约利用指标权重进行确定，获取了西宁市市区建设用地集约度值H21；许群等在分析怒江州土地利用现状的基础上，运用层次分析法和多因素综合评价法对怒江州的建设用地集约利用进行了评价。随着各学科的交叉与发展，一些学者在以上常用传统方法的基础上提出了一系列新的研究方法，如应用RS与GIS的技术方法、BP网络模型、理想点法以及上述方法的综合应用。如尹君等以石家庄为例，在以Rs为主结合调查获取所有指标信息的基础上，应用综合评价和人工神经网络模型对城市土地集约利用进行评价㈨1；李永浮等应用GIs数据管理与分析技术、TOPSIs综合评方法对北京、上海等18个大城市市辖区的土地集约性进行了综合评价，较好地揭示了行政区划调整对大城市集约度的动态性影响H51；常胜等以湖北省鄂州市为例，通过建立城市土地集约利用评价的BP神经网络模型进行城市土地集约评价m1；谢菲采用TOPsIs法对宜春市各县市区建设用地集约利用情况进行评价，并通过分析各县市区建设用地集约利用的空间差异，挖掘各县市区土地集约利用的内部潜力[47J。杨驰等应用GIS数据管理与可视化表达基数、变异系数权重确定法、改进的TOPsIS综合评价方法对长沙、株洲、湘潭三个城市的土地利用集约程度进行综合评价mJ。②中观尺度。基于中观尺度的评价主要是针对工业区、商业区、居住区和开发区用地节约利用评价，且集中在开发区的土地集约利用评价，采用的方法主要有层次分析法、特尔斐法、多因素综合分析法、模糊综合评价法、BP网络模型、基于Rs的人工神经网络模型、基于eIs的空间模型。谢敏等采用层次分析法和模糊综合评价法分别对居住用地、商业用地、工业用地3种用地类型的土地集约利用程度评价方法进行了探讨和实证分析；白云涛等采用层次分析法和多因素综合评价法对婺源工业园区土地集约利用情况进行了评价；刘庆青等以广东省某开发区为例，采用模糊综合评价法评价了开发区土地集约利用情况，从而验证模糊综合评价法在开发区土地集约利用评价中的有效性和准确性；李谦等以江苏南部某市中心城区为试验区，应用人工神经网络模型对其集约利用水平加以评价，证明了其评价结果的客观性、合理性与科学性；王力等在建立以遥感数据为主要数据源的城市土地利用潜力评价指标体系的基础上，以人工神经网络方法为主体的评