2010年10月份东莞市房地产市场监测分析报告

2010年10月份东莞市房地产市场监测分析报告10月楼市“量价齐升”宏调再次大考市区“价涨量缩”，镇区“量价平稳”2009年，在过度宽松的房产政策刺激下，中国楼市强劲回暖，出现升温势头。2010年“4.17”新政为持续升温的楼市注入一剂冻水，楼市进入短期调整，5-7月东莞楼市成交跌入冰点。楼市成交量虽然经历百日调整成交低迷，但房价并未得到明显回落，仍然保持平稳运行。在通胀预期的影响下，在政策执行不严的现实下，在民众对房价观望减淡的情况下，8月全国普现反弹行情，“量价齐升”趋势较明显，宏观调控遭遇了严峻考验。为了稳定楼市预期，巩固调控成果，也出于安抚民意“宏调失望”情绪，史上最严“9.29”新政出台，首次将治理房价上升到政治高度。但在“广深限购，东莞不限”的干扰下，东莞楼市并未在“9.29”政策应声倒下，甚至出现逆市“量价齐升”现象，10月份市区房价上涨明显。同时，通胀预期也使东莞高端住宅需求得到激活，别墅产品得到热捧，宏调再次遭遇严峻考验。10月东莞房价结构性上涨别墅成交突出拉高全市整体均价合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年10月东莞全市一手住宅签约均价高达8152元/平方米，创历史最高，东莞月度房价首次触及“8字头”。10月房价环比9月大幅上涨9.1%，主要表现为结构性上涨，即高端住宅(尤其别墅)成交比重大幅增加而拉高整体均价。10月全市别墅签约面积高达8.7万平方米，占住宅比重达17%，创历史最高。而9月全市别墅签约面积仅4.3万平方米，占住宅比重仅9.1%.10月份别墅签约翻倍增长是10月均价创历史最高的首要因素。从9、10月份整体数据即可直观看出房价上涨原因。如9月签约面积约47.4万平方米，约4587套，套均面积103平方米;10月签约面积约51.2万平方米，约4494套，套均面积114平方米，即10月签约套均面积比9月高出11平方米，即10月大户型如别墅产品成交突出。通胀预期加强，房产税预期加强，而别墅稀缺特性将日益突出，高端别墅逐渐成为抗通胀抗风险的避风港。预期大幅提高，成交大幅回暖，房价小幅上涨2010年7月始，东莞楼市预期呈现持续走高趋势，楼市回暖的势头较明显。作为传统楼市旺季“金九银十”，延续了8月份的成交反弹，今年实现真正意义上的久违的“金九银十”，表现较明显的量价齐升。在销售势头节节攀升的情形下，不少楼盘不同程度地调高了房价，是9-10月房价上升的重要因素之一。表现较明显的为东莞市区，不少楼盘在9-10月间价格上调200-500元/平方米。同时可看到，随着市区价格明显上涨，10月市区成交量略有下滑。“限购令”改变东莞楼市预期。10月上旬，受限购令末班车影响,东莞购房者恐慌性购房。一方面在10月之前成交客户，均在10月初集中签约;另一方面，部分客户由于惧怕东莞将实施限购而买不到房而提前买房。随着东莞政策的明朗，即’东莞不限购,末班车影响在减弱，成交量略有回落。但10月中后，楼盘开盘或加推增多，弥补了前9月供应不足现象，早前积压的购房需求得到进一步释放，成交较理想.10月中后东莞成交量价还受到广深投资置业影响。随着广深限购/东莞不限购后，尤其深圳客户，来东莞置业现象增多，也一定程度助推了东莞房价。中信御园领跑东城区房价，创全市最高从成交量来看，南城区作为东莞传统楼市最热区域，10月签约量遥遥领先于其它区域，稳坐全市榜首位置;万江区“金九银十”新品供应增多，成交表现突出，全市排名第二。从价格来看，东城区10月房价创历史最高，达15719元/平方米，全市排名第一，主要由纯独栋项目中信御园带动;松山湖略低于东城区以15326元/平方米价格全市第二，是全市仅有两个房价破万区域，主要原因为万科虹溪诺雅等项目带动;樟木头以8988元/平方米房价全市排名第三，也主要为别墅产品带动。全市房价前三名区域均主要由于别墅产品热销而带动。市区“价涨量缩”，镇区“量价平稳”9-10月东莞楼市大幅回暖，尤其市区表现突出。市区一度处于供不应求状态，价格上涨较快，10月环比9月上涨两成。市区价格上涨除别墅结构性拉动因素外，洋房产品均不同程度上调价格。供应不足、价格上涨等因素导致市区10月成交量环比下滑。镇区则表现“量价平稳”。东莞全市及市区整体供求特征(一)全市一手住宅整体供求价供应同比大幅萎缩五成价格同比大幅上涨两成合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年10月全市一手住宅供应面积约仅16.2万平方米，约1413套，面积同比减少52%，环比减少75.3%，10月全市一手住宅签约面积约为51.2万平米，约4494套，面积同比略减6.4%，环比略增8%;10月全市一手住宅住宅签约均价达8152元/平方米，同比上涨约17.1%，环比上涨9.2%，10月房价主要为别墅大量成交所拉高。(二)市区住宅月度供求价市区楼市供不应求房价连续四个月环比上涨合富辉煌东莞市场研究部数据显示，市区房价在2010年6月跌入谷底后，7月始连续四个月环比上涨，10月创历史最高，达9405元/平方米，成为历史上第二个月房价“9字头”。从下图可看出，市区住宅供不应求较明显，是房价上涨的主要因素。2009年1月至今长达20个月里，其中有17个月当月销售面积大于供应面积。2009年全年市区新增住宅供应面积为156.2万平方米，销售面积则为213.5万平方米。2010年前10月市区新增住宅供应面积为80.1万平方米，销售面积则为117.6万平方米。市区住宅供应缺口较大，尤其普通住宅严重供应不足，在半年内，市区仍将摆脱不了供应偏紧的格局，房价受到一定支撑。10月东莞市主要楼盘动态小结：10月作为传统楼市旺季“银十”，本月楼盘活动以新品上市前的开盘预热为主，其次为旧盘加推新品上市，另有3个新盘入市;“10.1黄金周”前，9.29中央再次重拳出击，消费者购房成本再次加重，而开发商降价意愿仍较小，多数开发商选择借“10.1黄金周”及本月末的英语国家传统节日——“万圣节”为噱头，仅以小型的促销活动及暖场活动为主，如：购房送装修费、特价房加推，等。本月楼盘活动主要集中于四大城区，其中，以南城区为主;其次为万江区。10月新加推洋房主力户型为：四大城区：95-114：2+1户型、87-126：三房、102-129：3+1户型;其他镇区：30-35：一房、52-78：二房、90-141：三房;10月加推别墅产品的楼盘主要为：万科麓湖别墅、中央公馆蟠龙;别墅主力户型：245-435：双拼别墅、475-477：独栋别墅。各类型商品房供求分析(一)别墅供应同比环比均大幅下降成交量上升合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年10月全市新增别墅约0.92万平方米，30套，同比环比均下降达92%，;签约套数270套，同比增加24.4%，环比增加68.8%大幅度下降;10月新增别墅供应项目有二个，共30套;其中中央公馆-蟠龙6套联排别墅;蔚蓝城邦24套联排别墅。成交方面：10月全市别墅签约成交共270套。其中万科橖樾成交124套，排名第一;绿茵山庄成交35套，排名第二;万科麓湖成交17套排名第三。(二)公寓持续无新增供应成交量略有下降合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年10月持续无新增公寓供应;签约套数271套，同比下降约53.4%，环比下降约15.3%。成交方面：10月全市公寓签约成交共271套。其中沃多夫签约70套，排名第一;龙城国际签约50套，排名第二;地标大厦签约33套，排名第三。(三)洋房全市供应下降市区成交量大幅下降合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年10月全市洋房新增面积15.32万平方米，约1383套，面积同比减少32.4%，环比减少59.1%;其中城区新增5.47万平方米，513套，同比环比均有大幅下降。全市洋房签约套数4477套，同比上涨2.4%，环比上涨5.5%。其中城区签约套数1459套，同比下降两成，环比下降一成。从成交来看，10月份全市洋房成交主要集中在南城区签约601套，万江区签约534套，凤岗镇签约470套，寮步镇签约351套，占总签约数的43.7%，。潜在供应分析商品房新开工分析2010年10月东莞商品房新开工面积约45.93万m2，环比减少约60%，同比增加约70%合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年10月份东莞全市商品房新开工面积约45.93万平方米，环比上个月92.59万平方米减少了50%;同比09年10月份17.29万平方米增加了165%。10月份商品房新开工项目分布十个区域;其中莞城区占全市商品房新开工面积第一，约10.6万平方米，新开工项目为东方华府，产品主要为高层洋房，部分车库;南城区新开工排名第二，约10.2万平方米，新开工项目为香城名门花园，产品以高层洋房为主;东城区新开工排名第三，面积约为6.8万平方米，新开工项目为花园城，产品为高层洋房。二手房供求分析(一)10月东莞二手房挂牌供应分析：10月东莞市二手房总挂牌供应139套，面积为11.5万平方米。2010年10月东莞市二手房市场总挂牌约130套房，主要集中于常平镇、四大城区、樟木头镇及寮步镇等。2010年10月东莞市二手房市场挂牌产品以刚性需求二房、三房户型为主，其中二房、三房户型所占总挂牌套数比例劲超六成，另一房户型供应占总比例约三成，四房、五房及以上房型产品仅占总供应约一成。2010年10月东莞市二手房挂牌产品主要供应面积介于41-100平方米之间，其占总挂牌套数比约七成，其次为101-130平方米产品，占总挂牌套数比约二成，其余40平方米以下小户型及160平方米以上大户型仅占总挂牌套数比约一成。2010年10月东莞二手房挂牌产品以单价为3000-4000元/平方米的产品为主，其占总挂牌套数比超六成，其次是单价为4001-5000元/平方米的产品，其占总挂牌套数比26%，而单价为5000元/平方米及以上价格产品，所占总挂牌套数比刚好一成。(二)10月东莞二手房销售情况分析：10月东莞市二手房总销售2750套，成交总面积约26.9万平方米，成交总金额约为8.6亿元，成交均价约为3209元/㎡。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，10月东莞市二手房总成交2570套，成交总面积约26.9万平方米，其中四大城区总成交9.4万平方米，共770套，占总成交量35%。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，10月东莞二手房总成交约8.6亿元，成交均价约为3209元/平方米，其中四大城区销售总额3亿元，占总成交金额35%，成交均价3231元/平方米。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，在10月东莞二手房成交各区域中，东城区以成交总面积约3.6万平方米、348套位居成交首位，其次为樟木头镇，成交总面积约3.3万平方米，共402套，莞城区以成交总面积约2.9万平方米，共101套排名第三，而向来位居一手房销售排名之首的南城区，此次在二手房销售中也以总面积2.2万平方米、230套的成绩排名第五位。小结：10月东莞市二手房总挂牌供应139套，总挂牌面积约1.2万平方米;10月东莞市二手房总销售2750套，成交总面积约26.9万平方米，成交总金额约为8.6亿元，成交均价约为3209元/㎡。“10.1黄金周”前，中央再次出台更严厉的楼市政策，对东莞二手房市场影响并不明显，10月东莞二手房市场整体呈现出量价齐升态势，较7月、8月市场有明显回暖，特别是地段好、资源稀缺型物业更为“抢手”;调查发现，10月市场出现这种量价齐升状态的原因有：1、深圳、广州地区已经限购，部份投资客来莞买房，较平时多约2-3成;2、到年底了，自住型消费者希望能尽快买好房赶在过年前能入住新房;3、年底，“喜结连理”的新人增加，部份因费用及可即买即住的因素，他们会选择二手房，因此也是促进二手房市场回暖的原因之一。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，10月东莞市二手房总成交2570套，成交总面积约26.9万平方米，其中四大城区总成交9.4万平方米，共770套，占总成交量35%。