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江西宜春市房地产市场调研报告201年7月31日-1-目录地理位置………………………………………………………………………………………………2宏观经济环境…………………………………………………………………………………………2一、2009年宜春市经济运行情况（一）综合（二）城市建设（三）经济运行特点二、2010上半年年宜春市经济运行情况三、宜春市人口分布四、宜春市人均收入支出状况五、宜春市城市规划概况房地产市场形势……………………………………………………………………………………………7一、中心袁州区房地产发展特征二、宜春市房地产相关政策三、宜春市消费群体分析（一）消费者区位情况（二）消费者年龄情况（三）消费者偏好分析（四）消费者特点四、宜春市房地产市场形势（一）2009宜春市房产交易情况（二）2010第一季度宜春市房地产市场运行情况（三）成交价格走势（四）宜春市代表楼盘宜春房地产市场观察总结及建议……………………………………………………………………16一、楼市存在问题（一）政策效果区域差异明显（二）市场供销不平衡（三）市场后续销售动力不足（四）私人建房冲击市场份额（五）房地产市场秩序仍不够规范二、结论（一）楼市现状（二）市场潜力三、开发建议参考资料……………………………………………………………………………………………………20-2-地理位置宜春市位于江西省西北部，距离南昌约220公里，其下辖三市六县一区，总面积1.87万平方公里，总人口约540万。全市已形成以浙赣、京九铁路，320、105国道和赣粤高速公路为骨干的“双十字”交通网络，上海至云南瑞丽的高速公路于2004年贯通，并穿过宜春中心城市。袁州区现辖26个乡镇、6个街道办事处,总面积2532平方公里,其中城区面积17.8平方公里，总人口95.8万人。现为宜春市委、市政府所在地，是宜春市政治、经济、文化、信息中心。分析小结：宜春有独特的区位优势。宜春处于赣西地区中心位置，距长三角和珠三角均只有8小时车程，如果以8小时作为实效半径，以上海、深圳为圆心分别划两个圆，那么宜春恰好处于两个三角的交汇地带。独到的区位和完善的交通，将使宜春成为不可多得的产业转移承接地，并极有可能使宜春成为商家运筹帷幄的投资战略要地。宏观经济环境一、2009年宜春市经济运行情况（一）综合国民经济总体回升向好。2009年，宜春市实现生产总值700.24亿元，同比增长13.5%。其中：第一产业实现增加值146亿元，增长9.6%；第二产业实现增加值370.76亿元，增长16.9%；第三产业实现增加值183.49亿元，增长10.5%。三次产业比重由21.5：51.3：27.2调整到20.9：52.9：26.2，工业对经济增长的主导作用进一步加强。按省统计局反馈的2009年平均汇率6.8310元人民币/美元计算，全市人均GDP达到1876美元。市场物价止降企稳。从2008年下半年开始，宜春市物价与全国一道经历了-3-由高位回落到持续走低的过程。2009年全市居民消费价格指数(CPI)在连续7个月下降后，从2009年9月份开始回复到了正增长水平。2009年12月份，宜春居民消费价格总水平比上年同月上涨1.2%，全年累计下降0.1%。（二）城市建设城市创建有声有色。2009年，宜春市市城镇化率达38.82%，同比提高1.65个百分点。宜居城市创建达到上榜城市标准，中心城区城市建设管理暗访连续5年排名全省第一，新增全国社会治安综合治理优秀市、国家现代林业建设示范市、世界著名文化旅游城市、中国旅游竞争力百强城市、中国最具民俗文化特色旅游目的地5张城市名片。城市扩张战成果突出，已实施城建项目67个，总投资达40亿元。中心城区亮化改造工程开始启动。“13579”绿色工程顺利推进，完成投资1.7亿元，新增绿地面积50.76万平方米，改造绿地面积20.42万平方米。人口倍增计划成效明显，中心城区总人口达45万。（三）经济运行特点1、投资和需求旺盛，拉动宜春经济又好又快发展2、经济发展内外活力增强，经济景气不断攀升3、经济增长质量稳步提高2009年主要经济指标情况如下表：-4-二、2010上半年年宜春市经济运行情况2010年以来，宜春市以“决战园区、跨越千亿”为总纲，大力推进重大项目建设，民营经济和工业园区保持了高位增长态势。1～6月，全市民营经济完成企业增加值241亿元，同比增长32%；实现营业收入752亿元，同比增长33%；上交税金32亿元，同比增长42%，连续三个月增幅超过40%；完成固定资产投资86亿元，同比增长47%。重大项目建设成效明显。1～6月，全市工业园区新开工、新投产的亿元以上重大项目28个，总投资118亿元，达产达标后预计新增主营业务收入220亿元。市本级鸿兴能源、丰城惟思特、奉新华春色纺、高安金品德陶瓷、上高华信-5-通信、宜丰吉鹏陶瓷等一批5亿元以上重大项目顺利开工建设；市本级福斯特新能源、上高万年青水泥等一批5亿元以上重大项目新投产；广东兴发铝业项目也将于今年8月正式投产，达产达标后可实现年销售收入20亿元、税金1.5亿元。特别可喜的是，市本级锂能产业引进了一批重大项目，包括投资197亿元的瑞普石油集团锂能项目、128亿元的德汇国际锂能项目、95亿元的美国GTA混合动力汽车、45亿元的蟠龙锂产品开发、10亿元的江锂新材料等项目。2010上半年主要经济指标情况如下表：-6-三、宜春市人口分布2009年末全市人口分布情况如下表：县市非农业人口农业人口总人口宜春市143007839608215390899袁州区2654387559241021362从宜春市的人口分布状况来看,农业人口比非农业人口要多的多,城市化发展还是相对落后，城市发展后备力量相对不足。不过对于房地产开发行业来说，却是十分利好的消息，随着国家城镇化建设的推进，宜春市对住宅的需求将会是可持续态势。四、宜春市人均收入支出状况国家统计局宜春调查队7月上旬发布了上半年宜春城镇居民人均收支情况分析。调查表明，今年上半年宜春城镇居民人均可支配收入为7503.7元，同比增长14.3%。其中人均工薪收入4601.46元，同比增长7.5%；人均经营性收入405.99元，同比增长25.1%；人均转移性收入2545.5元，同比增长20.6%；人均财产性收入247.67元，下降2.6%。城镇居民恩格尔系数为39.3%，农村居民恩格尔系数为48.56%。（根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。）五、宜春市城市规划概况宜春市城市规划与建设工作以开展“解放思想求突破、科学发展促赶超”主题教育实践活动为动力，深入贯彻落实科学发展观，围绕宜春市委、市政府“心、圈、廊”发展构想，完善规划抓实施，注重建设抓配套，健全规章抓管理、优化-7-环境促服务，不断推进城市化进程。城镇化水平达38.2％，比上年增长1.8个百分点。全市城市建设投入达25亿元，比上年增长13.1%。分析小结：宜春经济发展速度较快，居民收入有显著提高，城镇居民可支配收入稳步上升，城市规划科学合理，城市建设管理高效，人民生活水平进一步改善。房地产市场形势一、中心袁州区房地产发展特征宜春市中心城现状居住用地面积610公顷，对现状居住用地内的住宅质量进行分析，并结合城市用地功能布局的要求，规划考虑其中45公顷为保留居住用地，170公顷为改造居住用地，两者占现状居住用地的35%，其余根据城市的功能布局调整其用地性质，规划人均居住用地面积28平方米，需新增居住用地1185公顷。中心城现状拥有住宅建筑面积500万平方米，其中50万平方米作为保留住宅，195万平方米住宅进行改造，规划人均住宅建筑面积30平方米，需增加住宅建筑面积1255万平方米。袁州新城是宜春中心城区组成部分和城市扩张战的重要战场，规划总面积5.96平方公里，预计总投资17.4亿元。袁州新城坚持“高起点规划、高标准建设、高水平管理、高效益经营”的建设理念，按照“一年拉框架、三年搬新家、五年成规模”三步走战略，力争5-10年打造一个宜居宜业宜商的新城区，常居人口达9万人，集商贸、金融、物流、旅游、文化娱乐等产业繁荣的多功能新型城区。二、宜春市房地产相关政策-8-宜春市委、市政府为推动房地产市场发展，推出的六条政策：一是严格规范土地市场，开发用地由过去协议出让转变为一般实行“招拍挂”，不仅遏止了土地交易中的暗箱操作，规范了运行程序，也提高了地价，增加了土地收入。根据市场需求，政府严格控制土地的投放量，制止土地交易中的投机行为；二是规范房地产开发市场，全面停止行政事业单位变相集资建房和规划区内私人建房，杜绝无资质开发；三是取消建设带福利性的公务员小区；四是从实际出发，严格控制经济适用房建设；五是加强对房地产开发的总量控制，对开发项目严格审批，原则上不再批准2万平方米以下的开发项目；六是鼓励房改房上市交易，激活二手房市场，鼓励行政事业单位干部职工积极购买商品房。三、宜春市消费群体分析（一）消费者区位情况所有潜在购买者中，有近70﹪为宜春所管辖地区土生土长人群。随着人口增多、新家庭的建立、投资、创业的需要，这部分人群也是最迫切需要在本地置业的潜在买家之一。（二）消费者年龄情况根据调查报告，宜春置业者的主力是年龄在40岁以下的买家。和前几年相比，07年以后的买家年龄开始呈年轻化趋势，25—35岁年龄段的人士已逐渐成为买房的新兴力量，这其中有相当部分是外地买家，如南昌地区的买家。（三）消费者偏好分析-9-1、小户型单位增加对110-140平方米的三房二厅需求有所增加，近年对80-90平方米左右小户型的需求量增大。三房与二房仍为主流户型，选择三房的占57﹪，选择二房的占31﹪。2、大多数人喜欢成熟的生活方式消费者最喜欢的楼盘特点是成熟，其次是自然、温馨、宁静，而山、水、园林是他们最为喜欢的环境元素。3、景观先行消费者已厌倦了光秃秃的园林和搭满棚架的水泥楼房，如果现场是这个样子，就算有再多的关于景观的承诺，他们也不会下决心买房，只有看到实在的园林、景观小品等，他们才会下决心购买。4、对现楼的需求加大宜春消费者对现楼及准现楼的需求占58﹪，这对楼盘自身的实力是一个考验。（四）消费者特点1、买房者年龄开升高趋势，大专以上的占25﹪。3、购房者拥有私家车的比例持续稳定增长。4、购房者最关注的因素集中在地段、价格，其次是周边环境、交通便利。5、更多购房者将新城区作为首选始年轻化，购房主体为40岁以下。2、购房者学历呈四、宜春市房地产市场形势2008年，受国内外经济形势影响，宜春市的房地产市场呈现较快的下行趋势，-10-市场信心明显不足，大量购房者持币观望，房地产市场呈现了低迷局面。为了稳定市场，宜春市政府审时度势出台了《关于促进中心城区房地产市场健康稳定发展的意见》，以策应国务院先后出台的房地产新政。2009年，随着国务院、省、市政府相继出台一系列优惠政策，以及中央政府应对全球经济危机、拉动内需、加大市场投入、股市回暖等一系列因素的影响下，购房者信心得到恢复，宜春市房地产市场呈现了明显的回暖势头，各项指标均呈上涨趋势，宜春市商品房销售量同比增长72.2%，其中，中心城区商品房销售量同比增长61.08%。2010年一季度，宜春市房地产市场继续保持快速发展态势，商品住房销售均价继续攀升，房地产业强劲反弹，后期出台的房贷新政及相关遏制房价过快上涨政策对宜春市房地产降温效果甚微。（一）2009宜春市房产交易情况2009年1-12月份房产交易11847宗，面积134.09万平方米。商品房交易7173宗，面积75.19万平方米；其中商品房住宅转让6450宗，成交面积69.3万平方米；商品房非住宅转让723宗，面积5.89万平方米。存量房转让4647宗，成交面积58.9万平方米；其中住宅4299宗，成交面积46.47万平米；非住宅375宗，成交面积12.43万平方米。（二）2010第一季度宜春市房地产市场运行情况1、产开发投资快速增长，房地产业规模仍在扩大。一季度，宜春市完成房地产开发投资