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第1页共21页一、大纲要求考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对不同估价目的在房地产估价时所起的作用，房地产估价的假设前提，房地产价值类型与房地产估价前提之间的关系，房地产价值类型和估价前提、房地产权利和房地产交换价值之间的关系，以及它们和房地产估价目的的关系等的了解、熟悉和掌握程度。考试要求1．掌握建设用地使用权出让价格评估；2．掌握房地产转让价格评估；3．掌握房地产抵押价值评估；4．掌握城市房屋拆迁估价；5．熟悉房地产强制拍卖估价；6．熟悉房地产损害赔偿估价；7．熟悉房地产租赁价格评估；8．熟悉房地产课税估价；9．了解企业各种经济行为涉及的房地产估价。二、内容讲解第二节房地产转让价格评估一、房地产转让价格评估的特点房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。房地产转让估价特点主要表现为：（1）从估价时点上看，房地产转让估价多数是在转让前进行，估价时点则在估价作业日期之后。（2）从委托人和评估主体上讲，房地产转让估价可以委托社会上任何一家值得委托人信任的评估机构评估，委托人既可能是买方和卖方单独委托，也可能是买卖双方共同委托，这是一种自愿的行为。来源建设工程教育网（3）从估价目的和要求上讲，房地产转让评估只是为了了解、掌握房地产交易行情而进行的评估，其目的只是为了在进行房地产交易时有一个参考价格，它带有一种咨询性，如买方需要了解购买一宗房地产时，可能实现的最低价格，而卖方则需要了解出售房地产时可能实现的最高价格。作为评估机构，对该宗房地产进行评估时，其评估结果可能是有一定摆动幅度的价格区间，估价人只对估价信息和结论合乎估价技术规范和职业规范负责，而对房地产转让定价决策不负直接责任。来源建设工程教育网第2页共21页二、房地产转让价格评估的常用方法房地产转让价格评估可采用市场法、假设开发法、成本法、收益法、基准地价修正法等。（一）市场法由于房地产市场转让实例比较多，市场非常活跃，因此市场法是房地产转让价格评估普遍采用的一种方法。对于单纯国有土地使用权转让价格估价时，选取的市场交易实例必须具有可比性，即表现在土地规划用途的同一性、土地供求范围的同一性或土地等级的同一性、土地生熟程度的同一性、土地规划条件的同一（或相似）性、土地交易日期的相近性，以及交易情况的正常性等。（二）假设开发法对于单纯土地转让以及在建工程转让价格进行估价时，假设开发法往往是首选方法之一。假设开发法运用的前提条件是估价对象土地规划设计条件已经规划主管部门审批。只有在此情况下，估价对象土地才有假定开发的具体规划设计方案，才能据此规划方案假设得到开发建设后的房地产价值，通过剔去建筑物部分或续建设部分价值，得到土地或在建工程价格。来源建设工程教育网（三）成本法当市场交易实例难以获取，估价对象土地使用权及地上建筑物价格各组成部分费用项目明确、账目清楚时比较适宜采用成本法。（四）收益法对于有收益的房地产如商场、商铺、写字楼、酒店等转让价格估价时，常常采用收益法进行估价。（五）基准地价修正法基准地价修正法主要是针对单纯土地转让估价或成本法估价时的土地估价基准地价修正法的关键是确定土地的基准地价。［案例3-2］××大厦裙楼及塔楼A座11～28层房地产转让价值估价结果报告一、委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象（一）估价范围界定估价对象为位于××市××区××街1号××大厦的l～3层裙楼与A座塔楼的11～28层房地产。根据《关于发布××内土地级别及土地出让金标准的通知》（××发（2005）68号）规定，估价对象坐落地点为一级二类地，属公建集中区。估价对象临街状况为：东侧为已建成建筑，距离××路100m，西临××路，北侧距离××街100m，南侧××街。来源建设工程教育网第3页共21页根据委托人提供的部分设计图纸和相关资料获知，××大厦原用途为集商场、公寓和写字楼于一体的综合楼，钢筋混凝土框架剪力墙结构，建筑总面积为83594．27㎡。其中地下二层为人防工程，建筑面积8126．76㎡；地上l～3层整体设计为商场，建筑面积为16685．37㎡；塔楼A座为28层，设计为大户型公寓，建筑面积22955．5㎡，B座为33层，设计为写字间，建筑面积、35826．64㎡。项目总占地面积8318．72㎡。××大厦自1994年6月15日开工，于1995年12月停建，停建时大厦主体与外墙面装修已完工，室内装饰装修和设备设施安装未完成。本次估价对象的具体范围是：××大厦1～3层裙楼（建筑面积为16685．37㎡）和A座塔楼11～28层（建筑面积16527．96㎡）房地产。（二）权属调查来源建设工程教育网根据委托人提供的相关资料，估价对象权属状况说明如下：1．土地使用权取得情况。根据委托人提供的国有土地使用证资料，××大厦土地使用权情况为：（1）公建用地：用地单位：ABC房地产开发公司。土地使用期限为40年，自1994年6月8日至2034年6月7日，《国有土地使用证》编号为×××××号，用地总面积为5788．36㎡。（2）住宅用地：用地单位：ABC房地产开发公司。土地使用期限为70年，自1994年6月8日至2064年6月7日，《国有土地使用证》编号为×××××号，住宅用地总面积为2530．36㎡。2．《建设用地规划许可证》。编号为××，用地单位：ABC房地产开发公司。3．《开工报告》。申请开工时间为1994年6月15日，，开工报告编号为××××。4．××省高级人民法院判决书（编号××［2000］×××号）。判决××大厦裙房以及塔楼A座11～28层抵债给××银行（委托人）。（三）实物状况1．裙楼（1）平面布置根据图纸资料与实地查看，为充分利用地形条件和沿街状况，估价对象裙楼1～3层平面均为矩形布置，裙楼各层面积相同，东西宽约54m，南北长约100m。塔楼位于其上南北两端，南端为A座，北端为B座。裙楼原设计为整体经营的大型商场，层高4．5m，大厅中间原设计有通往地下一层和地上；、三层的电梯。A座塔楼原拟设高层电梯3部，其正立面（正南向）临××街开设出入口和前厅；B座塔楼原拟设高层梯4部，其正立面（正北向）临××街开出入口和前厅。裙房西侧临××路，设置大型出入口和前厅，建筑后退道路红线25m，可形成100个车位的室外停车区域，东侧与已建成建筑之间有6m宽的道路，与该大厦北侧道路连接，可设置进入地下人防工程楼层的出入口。（2）外装修第4页共21页南女面：属A座正立面。首层开设大型出入口，两侧为弧形浅红色磨光花岗岩。门两侧与上部为黑色磨光花岗岩，其二、三层中间安装竖向黄色滤光玻璃窗，上部、两侧及窗间外墙面为黑色磨光花岗岩，其顶部墙面及檐头为浅红色磨光花岗岩。西立面：为裙房正立面，大门前为四柱方形雨篷，大门两侧一层为干挂黑色磨光花岗岩和黄色滤光玻璃窗，正西立面二、三层安装竖向黄色滤光玻璃窗，窗顶部为圆弧形。其余部位外墙面均为石材。北立面：为B座正立面，设大型出入口。其二、三层安装黄色滤光玻璃窗，其余一至三层外墙面做法同南立面。东立面：首层多为磨光花岗岩饰面，开设出入便门、修筑台阶，花岗岩石材镶铺台阶面层，粘贴挡墙立面，外窗为带形窗。二至三层贴黄色釉面砖，为便于通风采光，外墙面安装悬窗和带形百叶窗与采光窗。（3）内装修首层：地面全部为理石，部分内墙面已干挂花岗岩饰面，踢脚为黑色花岗岩。首层大厅承重圆柱共24根，均已做花岗岩饰面。承重方柱为22根、矩形柱2根，未装饰。首层裙楼顶部原已安装吊顶轻钢龙骨，架设了通风管线和布线槽。经实地查看，已安装管线均有一定程度的锈蚀并已拆除较多；裙楼设楼梯多部，均为双跑梯，踏步已铺设理石板，未安装楼梯安全栏杆。楼梯间墙面已干挂理石板。二层：内墙面未作装饰，现浇钢筋混凝土楼板未做找平层，大厅圆柱8根，其表面已干挂理石，其余柱均未做装饰。二层主梁尺寸为800mm×300mm，二层楼梯间为干挂理石，楼梯踏步铺理石板，楼梯间墙面、顶棚刮大白。三层：现浇钢筋混凝土楼板未做找平层，承重柱情况同二楼。楼层顶部有少量吊顶龙骨；楼梯板踏步为大理石，楼梯间墙面、顶棚刮大白。2．塔楼A座11～28层（1）平面布置根据图纸资料与实地查看，A座塔楼11～28层平面布置相同，各层建筑面积相同，用途均为住宅。各层平面分别有三室一厅一厨二卫套型4户，二室一厅一厨一卫套型2户。标准层建筑面积为918．22㎡，层高2．8m。（2）外装修来源建设工程教育网四周外墙面为釉面砖，窗户为黄色滤光玻璃，塔楼顶部檐口处为花岗岩挑檐。（3）内装修客厅、房门为木制门框，混凝土地面未找平。墙面、顶棚刮大白。外窗为黄色滤光玻璃。给排水管线等未安装。3．设施设备电梯未安装；室内供水管线已安装，但锈蚀严重；室内供电管线未配线，灯具未安装；室内热水采暖管线已安装，但锈蚀严重，采暖设施未安装。四、估价目的第5页共21页为委托人转让估价对象评估估价对象的市场价格。五、估价时点．2006年9月15日，与注册房地产估价师完成对估价对象实地查看之日相同。六、价值定义本报告采用的价值标准为市场价值标准，、即评估估价对象在市场上最可能形成的价值。七、估价依据（略）八、估价原则本报告遵循的主要原则为：独立、客观、公平的基本原则，以及合法原则、替代原则、估价时点原则、最高最佳使用原则等技术原则。九、估价方法估价对象为尚不具备交付使用条件的商业、居住房地产，要想进入市场，除了要在法律程序上满足房地产销售条件外，还必须完成必要的后续建设工程。根据上述实际情况，估价中拟采用假设开发法对估价对象现状价值进行分析估算。其中在分析估价对象开发完成后价值时采用市场；由于假设开发法在开发成本的计算方面与成本法估价相同，故本报告不采用成本法。本报告估价对象是按出售价格考虑，未按续建完成后出租经营分析，故本报告也不采用收益法进行估价。来源建设工程教育网假设开发法定义：求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价值的估价方法。市场法定义：是将估价对象房地产价格与在估价时点近期已发生了交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格做适当修整，以此估算出估价对象的客观合理价值的估价方法。十、估价结果估价对象在上述估价目的下于估价时点的正常市场价格为人民币（大写）壹亿贰仟捌佰伍拾万元整（￥12836000．00），单位价格为人民币3865元/㎡。十一、估价人员×××××××××十二、估价作业日期、2006年9月15日至9月30日。十三、估价报告使用期限本报告使用期限自出具之日起一年。××大厦裙楼及塔楼A座11～28层房地产估价技术报告（节选）一、个别因素（一）估价对象界定（略）（二）估价对象权属调查（略）第6页共21页（三）××大厦工程目前状况根据委托人介绍和估价人员查阅资料及实地查看，××大厦主体工程虽然在1995年已完成主体工程，并在当时进行了室外装修和部分室内装修，也安装了部分给水、消防等管线。但由于多种原因致使工程施工中断，停建至估价时点已达10年之久。来源建设工程教育网根据估价人员实地查看，由于××大厦因停建后多年受自然因素侵蚀影响交大，又未进行任何维护保养，致使外装修已较破旧，内部已敷设的管线也发生较严重锈蚀。所以，估价对象已发生一定程度的价值减损。因此，若使估价对象成为符合使用功能要求的房屋，须进行必要的土建改造、设备安装、室内外装修等再投入和施工，也需要对××大厦已施工外装修、部分内装修与已架设管线进行拆除。（四）估价对象基本情况（略）二、区域因素（一）区域特征估价对象所处区域为规划建设中的城市金融商务区，位于××市中心商务区南侧。根据城市规划，将由××路、××路、××街以及××街围合而成的矩形地带规划为金融商务区，以加强城市中心商务区的功能配套与辐射能力。××市中心商务区具有较高的积聚度与辐射力，商务区内集中全市70%以上的大型商务设施，有三家五星级酒店，个几栋综合性商务办公楼，有海关大厦、检验检疫大厦、国际金融大厦、平安大厦等政府事务以及大型企业办公楼等。估价对象所在的规划中的金融商务区的建设刚刚启