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鑫万国汽车城（暂定名）营销提案物业总策销：武汉新德坊物业顾问有限公司二〇一〇年五月内容框架项目概况项目SWOT分析项目定位分析项目整合推广策略项目经营模式建议项目前期工作计划项目概况项目概况鑫万国汽车城位于赤壁市迎宾大道上，紧邻京珠高速赤壁出入口。项目总占地面积150亩，总建筑面积约15万平方米，其中先期开发的市场建筑面积约66400平方米，4S服务店建筑面积约5200平方米，综合服务楼建筑面积约6300平方米，后期开发的住宅部分建筑面积约71600平方米。鑫万国汽车城项目概况一期二期2号楼3号楼4号楼5号楼6号楼7号楼综合服务楼1号楼4S店4S店项目平面规划图本项目临蒲洪路一侧规划了一个宽达30米的主入口，十分现代大气，主入口北侧是两座4S体验馆，南侧是规划了一座汽车展示厅，4S店后面则是汽配销售区，主要分布在4、5、7号楼的一楼区域，汽车检测维保区主要分布在6号楼的一楼，汽车美容区主要分布在2号楼的一楼，3号楼则是汽车综合服务中心，包含有汽车保险、银行、税务、车管、交管等窗口服务，综合服务楼则以餐饮、娱乐、住宿及综合办公等为主。后期项目还规划有旧车交易中心、物流服务区、汽车改装中心等。项目规划及远景发展项目功能分区建议汽车检测维保区汽配销售区汽车美容区汽车综合服务中心2号楼3号楼4号楼5号楼6号楼7号楼项目鸟瞰图简单分析有以下几点：1）本项目的实施可将当地的汽车后市场服务进行软硬件提升，促进当地行业整体进步；2）本项目的实施有利于促进当地汽车行业形成集中而完善的市场体系，改变现有低级经营模式；3）本项目的实施可带动当地交通门户区域的经济发展，不仅可减少市内零散低水平汽配店的数量，更可带来持续的经济增长和就业机会；4）本项目的建成可极大改善赤壁市门户——迎宾大道临街面的城市形象和发展面貌。项目建设的必要性分析项目SWOT分析——区位优势：项目紧邻京珠高速赤壁出入口，位于赤壁市的门户位置，是未来市政府重点发展的区域，将给予许多优惠政策。——交通优势：紧邻高速出入口，交通便利，物流成本相对较低，与市内交通方便，往来方便。——政策优势：本项目是赤壁市第一家专业集中的汽配服务中心，业态完整全面，服务优良，是政府规范汽车行业的标杆项目，将以各种优惠政策进行培育和扶持。优势分析劣势分析——经营此类专业市场要求的专业知识及经验更多，否则不利于开发和招商。必须通过引进专业人才进行弥补。——当地的汽车行业店铺分布凌乱，水平参差不齐，如何淘汰旧有业态，并集中提升行业水平，在当地客户心中将存有较大质疑。——二楼的单元在当地如何销售，是一个很大的难点。机会分析——当地经济发展迅速，居民收入持续增加，汽车消费市场及后市场服务发展空间巨大。——当地现有的汽车后市场服务难以满足车主们的高水准要求。——当地政府对本项目的政策支持将起到巨大的推动作用。——网络的发展，是信息沟通和发布更迅速，使我们有机会发展新的经济增长点威胁分析——当地低水平的汽车维修、保养店以低价展开竞争会在一定程度上造成客户分流；——赤壁市作为三线城市买经济发展不及武汉市和咸宁市，专业市场发展十分落后，车主如果为了选择更好的汽配服务，也可以选择去外地。——投资渠道渠道受国家楼市调控有可能转向其他行业，进而会影响本项目的招商和销售。项目定位分析项目定位分析客源定位1）当地现有的汽配行业的经营者，当市内汽配行业受到政策影响和引导需要迁址时，到本项目是首选。2）当地其他行业经营者扩大经营范围，其他行业扩大经营范围的可能或新进入汽配行业也必首选本项目。3）投资客：当居住类房产受新政策影响而产生降价预期时，本项目良好的经营模式和收益预期以及返租、包租等措施，将使商业性房产投资客果断投资。本项目将把大部分面积用于销售，约30%的面积用于自营，销售的部分业主可自营或签订委托管理协议由甲方统一招商经营。目标客户的需求分析1.旧的店铺在市区，搬到新市场后生意如何保证，市场会加大宣传力度吗？2.政府会对市场经营给予税收等方面的支持吗？3.市场方面会对进驻商家执行优惠政策吗？或对搬迁的进行补贴？4.何时可以进驻？项目主题定位解决“我是谁”的问题，宜用简练有感召力的表达项目功能定位本项目定位为咸宁地区最大最专业的汽配市场，集汽车零配件销售、物流配送、维修检测、汽车改装、汽车美容、电子商务、商务办公、手续办理、娱乐食宿等功能为一体。项目整合推广策略项目整合推广策略总体策略——招商先行，以租带售走“专业、集中”的路线并提升服务价值，形成差异化和竞争力。招商工作需吸引实力商家进驻，如大型连锁汽配超市，带动小商家进驻，通过租赁带动销售，达到树立形象和回笼资金的目的。具体操作采用返租回报和以租代售两种策略策略图解形象推广项目品牌商铺推广招商及经营商铺销售提升提升促进促进营销支持促进卖点及主导语提炼：（1）政府重点工程，经营投资有保障（2）全市唯一的一站式汽车服务大本营。（3）打破市场空白，家门口体验世界级的汽车服务项目广告策划要点（4）前瞻性规划，专业化管理，返租高回报（5）抗跌性强，是目前最有保值增值性的投资品（6）投资小，大回报，赚钱利器。（7）面积买一送二，平方投入，立方回报。（8）产权式商铺，坐地收租，万利无忧。（9）经营看得见，投资回报唾手可得。项目活动策划要点即参加一些以汽车或汽配为主题的活动，以推广品牌树立形象，扩大知名度为目的，打动消费者，建立信誉度，促进招商和销售。•邀请政府人士，商业权威及经营户参加“鑫万国汽配城新闻发布会“•争取举办湖北地区汽配交易展会•在武汉，咸宁开展专业招商发布会和招商计划•联合经营者开展定期的“买就送”“充值送”全场促销活动，吸引全城关注项目推广策划要点推广目标：树立品牌，树立形象，借招商推广，促进销售，销售反过来带动招商。推广方式：（1）户外广告牌，醒目位置，树立形象，立柱式平面。（2）电台，当地及咸宁市周边地区电台广告，专题节目。（3）报纸，咸宁地区及在当地的报纸。（4）车身广告，当地出租车和巴士车贴广告。（5）DM单，根据推广计划、目的，DM单夹报或派发，覆盖城区。（1）项目蓄势期：发布平面形象广告，主要为VI，名称、概况等（2）形象塑造期：一阶段主推项目主题概念，主打广告语，市场宣传（招商）二阶段主推项目投资厚赚，点石成金，产权式商铺，返租回报（销售）（3）强势推广期：一阶段，招商活动，各项庆典，政策说明会，DM派发（招商）二阶段，投资报告会，媒体见面会，外场活动，DM派发（销售）（4）辅助推广期：发布政府支持的政策类新闻，银行，车管等部门窗口进驻新闻，俱乐部中心开业庆典等项目推广策略项目卖场设立建议本项目所处位置相对较偏，宜采用“双售楼部”策略在市中心繁华临街位置租赁至少60平方米场所设立第一售楼部在项目现场设立第二售楼部，兼作招商办公室鑫万国汽车城永安汽配大世界万邦汽配大世界项目案名建议项目LOGO应用示意现场售楼部设置建议立柱广告牌项目经营模式建议项目经营模式建议首推“市场化经营，商场化管理”即市场型的供应体系，商场型的售后服务，品牌管理，设备支持。（1）按照业态规划及功能分区进行招商，商家以单店形式出现。（2）预留30%自营，自营的售后服务内容，如：餐饮、娱乐、汽车烤漆、全自动化洗车、四轮定位等，增加进驻商家的服务附加值。（3）商家单店议价，汽车城统一收银，便于实现整体经营优势，进行集团促销，增值服务，赠品促销。（4）汽车城统一宣传，自办网站。（5）统一成立“鑫万国会”，把握会员客户资源。（6）自营体系可在一定时间后，采用逐步退出的方式全身退出。（7）汽车城统一收取管理费、宣传费等，统一管理和促销，吸引人气。经营模式概述项目前期工作计划工作内容起始时间工作需时（天）完成时间责任人配合方一、宣传推广策略1户外广告设计确定5.2035.23设计师策划师2户外广告喷绘制作完成5.23106.2广告公司策划师3落实现场环境包装方案6．1106．10叶青、策划开发公司4现场包装完成（导视系统）6．1106．10叶青、策划开发公司二、销售道具筹备工作1现场售楼部办公用品购买（电脑、文具、服装、名片、资料夹、计算器等）6．1106．10叶青、小傅开发商2现场售楼部布置（洽谈桌、饮水机、销控台、空调、电视、音响、地毯等）6．1106．10叶青、小傅开发商3确定展板设计6．1136．14设计师策划师4展板制作6．1456．19广告公司策划师5展板交付使用6．1926．21广告公司策划师项目前期工作整体时间安排确定为2010年8月进场，可据实调整鑫万国汽车大市场开售前期工作进度表三、销售物料筹备工作1礼品设计（手提袋、纸杯等）6．1556．20设计师策划师2吊旗、条幅6．1536．18设计师策划师3宣传单张、楼书文案撰写6．1056．15策划4宣传单张、楼书设计6．15106．25设计师策划师5售楼部广告平面设计与制作6．1556．20广告公司6销售资料制作6．1556．20广告公司四、销售组织筹备工作1销售人员项目培训6．20106．30徐杰2销售人员进驻售楼部6．3027．1徐杰3确认工作流程及人员架构6．1226．14徐杰4销售手册（包括销售说辞）确认6．1556．20徐杰5销售人员队伍调整7．137．4徐杰鑫万国汽车大市场开售前期工作进度表五、销售政策、策略拟定工作1销售价格及价目表拟定6.1236.15叶青2确认销售价格6．1556．20叶青3开盘执行待定1叶青4其他开盘前工作实施待定6叶青六、媒体安排1平面媒体联系与确认6．20106．30策划2电视媒体联系与确认6．20106．30策划3其他媒体6．20106．30策划4媒体发布6．20106．30策划鑫万国汽车大市场开售前期工作进度表感谢开发商为本次提案所提供的支持，新德坊愿与各位心怀梦想的伙伴，为鑫万国的成功亲密合作！感谢您的聆听！THANKS