案例--金丝雀码头

PRIVATE&CONFIDENTIAL目录438108728094写字楼详细定位公寓详细定位酒店详细定位酒店对物业的提升作用商业详细定位动态财务分析2DocklandsCityWestEndMidTownCanaryWharfSouthwarkEastCityKing’sCrossCamdenKensingtonPaddington金丝雀码头（CanaryWharf）概况位于传统商务区之外伦敦分为内外伦敦两大区域，总面积约1570平方公里。内伦敦面积319平方公里，略大于北京四环内的面积。伦敦传统的商务区集中于内伦敦核心区，集中分布于金融城（City）、中城（MidTown）和西区（WestEnd）三个区域。其中，金融城是最核心的商务区。金丝雀码头位于港区（Docklands），是1980年代后新兴的商务区，距离金融城约6公里。金丝雀码头的办公物业总量占港区的约75%。CanaryWharf数据来源:DTZConsulting大伦敦地区地图伦敦主要商务区分布案例研究31970年代1980-2000年代2010年代未来规划200m数据来源:DTZConsulting案例研究金丝雀码头曾经是伦敦东部重要的港口，随着经济转型，港区逐步没落直至关闭。1980年起，金丝雀码头开始了区域再生计划。经过30多年的建设，从一个没有任何商务基础的工业区，发展成为伦敦重要的金融商务区。金丝雀码头概况由废弃的港务区逐步发展成为重要的商务区占地面积(平米)：约390,000办公面积(平米)：约1,400,000商业面积(平米)：约55,000酒店客房(间)：约1,000工作人口(人)：近100,000年客流量(人次)：约26,000,0004案例研究数据来源:CanaryWharfGroupPLC、DTZConsulting金丝雀码头地区的发展历程投资/开发建设招商配套/服务产业人口图例1982-1985港口区域逐渐衰落，为了的再发展，LDDC成立1980-1981•IsleofDogs成为企业特区•在CanaryWharf建造100万平米办公综合体的规划提出•Olympia&York接手开发•CanaryWharf开发协议签署•NewhamCompact签订•CanaryWharf地区122万平米发展规划被批准机场线和DLR线相继开通CanaryWharf的建设开始1987•DailyTelegraph迁入•Guardian迁入1988OneCanadaSquare的“金字塔”屋顶建成1990第一个租户(StateStreet)迁入CanaryWharf1991Olympia&YorkCanaryWharf公司接手管理1992Olympia&YorkCanaryWharf公司退出管理1993Jubilee延长线开工建设15家商店和餐厅7,0001994•27家商店和餐厅•DLR线开始夜间服务10,200•CanaryWharf出售给了国际财团，主要投资人包括PaulReichmann、FranklinMutualSeriesFund、HRHPrinceAlWaleed1995•42家商店和餐厅•DLR线开始周末服务13,000完善投资结构、建设配套和基础设施、启动招商起步/融资5数据来源:CanaryWharfGroupPLC、DTZConsulting投资/开发建设招商配套/服务产业人口图例花旗银行签订5.6万平米办公楼预租协议199619982000•Jubilee线CanaryWharf站开通•DLR延长线开通•Jubilee线延长线开通1997英法峰会在CanaryWharf召开19,00080家商店和餐厅汇丰银行签订11万平米总部办公楼协议CanaryWharfGroup（CWG）上市199990家商店和餐厅•CliffordChance租用7万平米办公物业•摩根斯坦利租用5万平米办公物业•瑞信第一波士顿租用5万平米办公物业CanadaPlace购物中心开业35,0002001•雷曼兄弟租用10万平米办公物业•巴克莱租用10万平米伦敦总部办公物业1万平米的锐步运动俱乐部开业2002•1万平米WaitroseFood&Home开业•CanaryWharf的商业与餐饮营业至周日55,000•Jubilee线的运力将提升45%•新的景观大道，室内花园对外开放2003•9万平米的Jubilee广场开业•区域的商店及餐饮已超过200家SongbirdEstates的子公司发出收购要约200461,000发展/成熟伦敦新的金融商务区地位确立案例研究金丝雀码头地区的发展历程6数据来源:CanaryWharfGroupPLC、DTZConsulting•BritishWaterways将于CWG合作开发WoodWharf•CWG获得StandardISO14001认证CWG将建设新的CanaryWharf综合交通换乘站•4000平米的CabotPlaceWest零售开业•EastLondonBusinessPlace项目启动，旨在帮助东伦敦和泰晤士河口地区的发展以及当地的中小企业2005建立员工招募及培训中心75,000•预售了20ChurchillPlace的租赁权益•将15CanadaSquare预售给KPMG2006•巴克莱投资租用3万平米的办公物业•FitchRatings租用3.2万平米办公物业作为总部2007盈利/扩张运用租售结合的方式保证区域稳定且可持续的发展•雷曼兄弟介入管理•GWC宣布，将为未来4年的租金风险提供保险2008•RiversideSouth的土地以2.37亿英镑出售给了J.P.Morgan，CWG将在此为其建设欧洲总部93,000CanaryWharf综合交通换乘站开始建设2009•CWG宣布销售20CanadaSquare和15WestferryCircus•CWG宣布销售17ColumbusCourtyard•TowerHamlets同意投资NorthQuay的40万平米商业办公项目6家餐饮在景观公园中开业•CWG在伦敦市中心的第一个项目DrapersGardens完工，并租赁给了BlackRock。•对巴克莱投资超过10万平米的租赁物业进行了调整，并承诺其租约至2032年。•出售了5ChurchillPlace，并完成了新邻近地块的收购•壳牌石油租赁2万平米办公物业2010案例研究投资/开发建设招商配套/服务产业人口图例金丝雀码头地区的发展历程7案例研究金融城、中城、西区和港区4个区域集中了伦敦75%的办公物业。4个区域的优质办公物业占全市的比例则更高。作为一个发展相当成熟的世界城市，伦敦的办公物业市场总量相对稳定。4个区域的办公物业总量由1990年的1370万平米，增长至2010年的1800万平米，20年累计增长32%，年均增幅约1.5%。港区是20年来伦敦办公物业发展最迅速的区域，办公物业面积从1990年的48万平米，增长至2010年的187万平米，增幅285%，年均增幅14%。金融城和西区是伦敦办公物业最主要的分布区，但是由于近20年的供应量小，其所占比例不同程度下降。港区由于供应量最大，在伦敦全市市场的比例由1990年的3.5%增长至2010年的10.3%。金丝雀码头的办公物业近20年来在伦敦整体市场中的重要性稳定提高数据来源:DTZConsulting3.5%6.1%6.6%10.1%10.3%46.6%45.8%45.8%45.3%45.5%14.9%14.4%13.9%13.9%13.4%34.9%33.7%33.7%30.7%30.8%199019952000200520101990-2010年伦敦主要商务区存量构成WestEndMidtownCityDocklands0200400600800100012001400160018002000199019911992199319941995199619971998199920002001200220032004200520062007200820092010单位：万平米1990-2010年伦敦主要商务区存量构成WestEndMidtownCityDocklands8案例研究-100-50050100150199019911992199319941995199619971998199920002001200220032004200520062007200820092010单位：万平米WestEndMidtownCityDocklands伦敦办公物业的历史供应呈现明显周期性。越为成熟的市场中，办公物业的供需与经济发展的相关性越高。在过去的30年里，伦敦办公物业市场呈现明显周期性，每10年出现一波供应高峰，如1990年代初期、2000年代初期和2009年以后。港区办公物业的供应十分稳定，在过去30年内没有出现过负增长的情况。在每轮市场供应高峰时，港区也都体现出强劲的增长。港区的需求保持着比较稳定的状态。与其他区域相比，港区的供需走势都相对平稳。金丝雀码头的办公物业是近20年来伦敦重要而稳定的供需来源1990-2010年伦敦主要商务区办公楼供应构成数据来源:DTZConsulting0%4%8%12%16%20%24%28%32%36%40%020406080100120140160180200199019911992199319941995199619971998199920002001200220032004200520062007200820092010单位：万平米WestEndMidtownCityDocklands比例1990-2010年伦敦主要商务区办公楼需求构成9案例研究港区办公物业在两次集中供应后出现过空置率较高的现象。但是，空置率快速回归正常水平表明区域的需求支撑是稳定的。由于初期供应的集中放量，区域的空置率很高，因此租金相对较低。在1997年区域的空置率回归到较为正常的水平后，区域租金也出现了台阶式的提升。在1997年之后，区域的租金和空置率均运行的比较稳定。作为办公物业，稳定的租金和空置率和稳定增长的供给与需求是维持区域健康发展的重要基础。金丝雀码头的办公物业供需稳定保证了价格和空置率的平稳发展1994-2010年港区办公物业的空置率和租金数据来源:DTZConsulting020406080100120140160180200单位：万平米存量当年供应1990-2010年港区办公楼供应量与存量0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%05101520253035404519941995199619971998199920002001200220032004200520062007200820092010单位：英镑/平米/月租金空置率10案例研究与其他区域相比，港区的租金水平是最低的。但是，从租金走势来看是最平稳的，呈现出一步一个台阶的形态。在经历了初期的高空置率后，港区的空置率水平已经同其他区域基本相同。目前的空置率水平从一个侧面说明，港区已经成为了“伦敦CBD”的一部分。金融城、中城和西区是历史悠久的伦敦商务区，它们经过了几十年甚至百年的发展。作为最为年轻的区域，港区能够通过20多年的建设将自己的成功的融入到整个伦敦商务区已经体现了它的成功。金丝雀码头的办公物业供需稳定保证了价格和空置率的平稳发展1986-2010年伦敦主要商务区的租金数据来源:DTZConsulting0%5%10%15%20%25%30%35%40%1986198719881989199019911992199319941995199619971998199920002001200220032004200520062007200820092010CityMidtownWestEndDocklands0204060801001986198