2006年珠江新城商业项目市场分析报告

2006年珠江新城商业项目市场分析报告本报告为截止至2006年底在珠江新城的商业项目，分别为写字楼及公寓的市场状况，以及未来即将上市及规划待建的商业项目分析。第一部分写字楼市场一、写字楼区域分布写字楼主要集中在珠江新城的西、北侧和中部从珠江新城的整体规划看，西北侧为商务为主的区域，而东面则为居住功能为主的区域。珠江新城的写字楼多集中在靠广州大道的西南侧，邻近黄埔大道的北侧以及珠江新城的中部。如西侧的华普广场、星汇国际、双城国际、以及碧海湾、发展中心大厦、浩瀚华轩等，中部有珠江投资大厦、合景泰富中心、富力中心等，而北部接壤黄埔大道的有富力科讯大厦、联通新时空广场、勤建商务大厦等写字楼。二、写字楼供应量写字楼供应量空前激增，潜量为广州十区之首无论是在售写字楼面积还是在建工地或规划写字楼用地，珠江新城的写字楼供应量都是全广州最大的区域。据数据统计，珠江新城目前在建写字楼总建筑面积约为94.8万㎡，据统计06年全年可售的写字楼总面积达30多万㎡。2006年大量全新甲级写字楼投入使用，CBD核心商务地位显现2006年期间，富力科讯大厦、珠江投资大厦、保利大厦、新世界商务大厦、广东全球通大厦、联通新时空广场、珠江新城电信中心和广州信合大厦等写字楼项目经已在相继投入使用，富力集团在2007年初即将全面进驻富力中心。此外，恒大集团、城启集团、侨鑫集团、高盛集团、合景盈富等地产商在珠江新城都将建总部物业。稳坐未来广州写字楼的霸主地位据政府提供的数据显示，到2008年，珠江新城将有近30幢新建商用物业落成。到2011年，珠江新城写字楼将增加约220万㎡的物业面积。而且珠江新城区域的写字楼比广州其他区域的目标客户更具国际性，以吸引世界企业500强的落户为目标。可见珠江新城将在未来两三年保持广州写字楼供应大户的地位。三、写字楼项目状况（一）写字楼概况近年珠江新城的商业写字楼项目如下表：上市时间项目名称发展商项目位置占地面积㎡总建面积㎡项目规模2004双城国际广州市华鹏置业有限公司华穗路263号755062000东塔、西塔为写字楼，中塔为公寓2005发展中心大厦广州发展新城投资有限公司广州市天河区珠江新城临江大道3号690078000一栋37层的写字楼信合大厦广州市农村信用合作社华厦路1号660058732一栋32层高的钢结构建筑星辰财富港广州越福房地产开发有限公司金穗路与广州大道交界处545337000由两座28层塔楼组成，东塔楼为酒店服务式公寓；西塔楼为写字楼，1、2层为群楼商铺，3楼为转换层，4楼以上为商务写字楼，2梯7户，共238套单位。华普广场华普产业、中银集团、保利房地产天河珠江新城西侧华明路777288000分东西两座塔楼,地上27层,1-5层为裙楼,6层为会所,西塔7-27层为写字楼,东塔24小时商务办公,地下3层为停车场广州保利大厦保利地产华厦路I2-5地块620030800分为东西两塔星汇国际越秀投资、城建集团广州大道与珠江新城金穗路的交界处810068000由分别为28层、27层的2座塔楼组成，1-6层为裙楼，东塔7-28为酒店式公寓，西塔楼7-27层为写字楼勤建商务大厦广州市勤建置业有限公司黄埔大道西468号490042900总层高为25层，1-4层裙楼为商场，写字楼单层面积为1100平方米左右，可间隔成140~500平方米的单位，每层最多可间隔成5套单位珠江投资大厦广东珠江投资有限公司金穗路1000073000两栋19层的塔楼组成2006富力科讯大厦富力地产珠江新城马场路与黄埔大道交汇处610043000地上24层，5层起写字楼，地下4层，其中3层车库富力盈隆广场富力地产珠江新城中轴北端入口8985114971地上42层，地下4层，总套数1246套合景国际金融广场广州合景房地产开发有限公司,广州新恒昌企业发展有限公司华夏路8号7261653581至4层为商业；5至39层为写字楼，其中第5及22层为避难层；地下1至5层为车库。写字楼总套数为881套津滨腾越大厦广东津滨房地产开发有限公司华夏路与华强路交汇处62928346928层商务式纯写字楼，户型面积为65-180㎡三银大厦广州三银房地产开发有限公司珠江新城I7-2地块（国税大厦西侧）52002600022层单体写字楼2007初富力盈力大厦（写字楼）富力地产华穗路A2-3地块908290820分为南北塔各30层，其中北塔为写字楼，南塔为公寓。预计07年3、4月发售富力中心富力地产华夏路J1-4811716000055层国际商务总部，2007年初投入使用嘉裕、方圆G3-2项目嘉裕集团方圆集团兴国路与兴盛路交汇处11400123742规划为商住项目，目前建至10层左右，预计年中推出从以上项目的数据统计，珠江新城至今的写字楼供应量（按建筑面积计算）约为85万㎡。日前从房管局公布的数据中得知，06年1～11月份，批准预售的全新写字楼供应量仅为12.78万㎡，而珠江新城2006年度新建项目总量超30万㎡，供应量为全市上市量的2倍多。由此可见，2006年乃至2007年广州写字楼供应必定集中在珠江新城板块。（二）写字楼类型分析1、目前珠江新城的写字楼项目，按用途可分为三种：1）自用型该类型的写字楼项目有华南电力通讯大厦、电信中心、国税大厦、联通新时空广场等。该类写字楼多为较大型的国企及政府部门出资建设和使用。2）自用兼商业型该类型多为写字楼的开发商自留一部分作办公使用，其余对外出租或出售，代表有信合大厦、广州保利大厦、合景国际金融广场等。3）全商业型该类型写字楼多规模体量较大，配套标准较高，发展商以销售为主要目的，如勤建商务大厦、富力盈隆广场、富力科讯大厦等。2、按项目的规划设计可分为：1）标准式写字楼该类型写字楼配备标准式硬件及配套设施，新建的标准越高，如勤建商务大厦、富力盈隆广场及富力科讯大厦。2）公寓式写字楼该类型写字楼多为新近落成的新式小型商业办公楼，以间隔小、灵活为主，针对不能承受大型写字楼租金的目标客群。如星辰财富港、津滨腾越大厦。（三）写字楼价格及租金据市场研究部调研得出目前珠江新城在售（一/二手）写字楼价格如下：上市时间项目名称销售价格(元/㎡)租赁价格(元/㎡)管理费(元/㎡·月)2004双城国际900070～90102005发展中心大厦20000130～15029信合大厦只租不售120～13029星辰财富港900040～503华普广场1100075～8515广州保利大厦950070～8018星汇国际1100075～8512勤建商务大厦12000110～13010珠江投资大厦14000852006富力科讯大厦1100080～9023富力盈隆广场1400090～12025合景国际金融广场只租不售180三银大厦13000暂未使用据房管局数据显示，广州06年写字楼均价为9502元/㎡，其中以天河区的天河北、珠江新城板块，越秀区的环市东板块价格较高，均高于10000元/㎡。从以上数据分析，珠江新城新近推售的写字楼价格均在11000元/㎡以上，均价约在12000至13000元/㎡之间，一方面这些写字楼项目标准较高，配套硬件较优，另一方面，在政府大力推动珠江新城的背景下，珠江新城的价值进一步展现，以致很多实力级的客户有意向进驻该区域，从而支撑起现时的价格水平。目前在售价格较高的写字楼，其目标客户多为跨国集团或世界500强企业作为其承租客户。租金方面，一些位置较好的、配置较高级（甲级）的写字楼项目租金水平在120～130元/㎡·月左右，而早期建成的或配置硬件不高的写字楼租金在80～90元/㎡·月左右。（四）写字楼客户分析经调研得出珠江新城写字楼各盘的客户群体构成如下：项目名称目标客群双城国际IT行业、广告、中小企业/国税信合大厦金融、证券、保险星辰财富港中小企业、港澳投资者居多华普广场银行、科研机构、外资公司星汇国际银行、金融、证券勤建商务大厦IT、广告业珠江投资大厦金融、证券、保险富力科讯大厦客户以IT行业、广告、贸易公司为主富力盈隆广场金融、保险等行业，世界500强企业、集团总部合景国际金融广场跨国大型企业、金融巨头以及500强企业津滨腾越大厦针对有意进驻珠江新城的中小企业客户分析：银行与金融、资讯科技（IT）与电讯、专业与商业服务相关行业是目前珠江新城写字楼的主力商户范畴。随着新近大型甲级写字楼陆续上市，其在地段、硬件及配套等方面均优于传统天河北、环市东板块，并在政府的优惠政策吸引下，吸纳了不少跨国企业集团及大型实力企业进驻珠江新城。据行业统计数字显示，截至2006年广州本地企业进驻大型写字楼市场的比例约为50%，较2005年上升约10%。在企业实力提升并意欲扩展规模、提升企业形象的促动下，不少企业选择珠江新城作为企业的新总部。四、写字楼市场综述需求供应相对平衡，价格平稳趋升，租金大幅增长珠江新城2006年写字楼市场供应充裕，且以较高端的写字楼产品为主，在市场上的其他区域没有太多具备相当优势的项目与之竞争；区域主力客户面对跨国及大型企业客户，价格承受能力较强，因此区域整体市场发展良好，并随着新建写字楼的推出而逐渐进入发展高峰。由于近两年政策扶持及城市发展壮大，市场目光集中珠江新城，因此写字楼的价格及租金水平在05至06年期间受到市场的追捧而不断提升，尤其是租金因短时间内进驻企业的增多而增幅较大。未来发展动力强劲，潜力愈显近年来广州保持着强劲的发展势头，整体市场具备良好的资源条件以及稳定、多元化的增长需求，加上广州及区内市场及商机前景乐观，这些趋势都将加强未来写字楼及市场发展。透过近年的市场行情分析，目前广州市场对写字楼的消化速度主要决定于四因素：其一，未来三年内外资进入中国尤其是进驻广州的速度。其二，国内民营企业成长的速度和数量。其三，开发商对价格的调整。其四，政府规划、政策及对供应的调整。预计未来短期至中期阶段广州房地产的市场需求仍然庞大，尤其是作为广州CBD核心的珠江新城，在城市发展持续及稳定的前提下，写字楼作为该区域的核心业务发展平台载体，继续进入高速的发展，并预计将在2008至2010年左右进入高峰。未来区域写字楼价格预计平稳上升，出租率提升带动租金增长未来随着珠江新城市政配套的不断完善，交通的便利将进一步带动珠江新城的发展。进驻企业不断增多，促进区域内写字楼的需求持续旺盛，从而使价格及租金保持平稳、良性的增长。预计07年价格增幅将在10%～13%左右，均价在15000～17000元/㎡之间；租金预计可在140～180元/㎡之间，而配置相对较低的写字楼租金在市场需求的带动下亦有望升至100元/㎡以上的水平。政府对珠江新城的政策优惠促进区内的发展《广州市支持金融业发展意见的若干实施细则》自2006年4月12日起施行——a)对在金融商务区新设立金融机构总部的，广州市政府一次性奖励500万元；对在金融商务区新设立金融机构地区总部的，一次性奖励200万元。b)本部在金融商务区购置、自建办公用房（不包括附属和配套用房，下同）自用的，按照建筑物办公用途部分的建筑面积计算，给予每平方米1000元补贴，３年内分期支付完毕。但３年期间内办公用房不得对外租售。c)其本部在金融商务区租赁办公用房自用的，在３年内每年按市国土房管局公布的当时、当区域、当路段的房屋租金参考价30％给予租金补贴，享受补贴的３年期间内办公用房不得改变用途。d)对2006年4月12日前已在广州经营的金融机构总部及地区总部，其本部在金融商务区购置、自建或租赁办公用房自用的，按上述标准的50％给予补贴。政府制定的一系列优惠政策，将加快企业进驻珠江新城设立总部，从而为区内写字楼等各商业项目的发展带来庞大的市场需求。广州标志性建筑——西塔的启动，珠江新城核心地位彰显，进一步促进商业物业的需求扩张广州市政府计划在该商务区内建设两座标志性超高层物业——“双塔”，融酒店、商务、观光旅游、商业等多功能于一体，西塔是其中一幢。西塔位于珠江新城核心商务区J1-2、J1-5地块，用地面积31084.96㎡（包括城市绿化广场面积8531.49㎡），绿地率不少于40%，建筑