2014年广州市房地产市场分析

2014年广州市房地产市场分析2014年1-8月土地市场状况分析•今年以来政府的土地收储成本提高，所以土地底价也有明显上升，然而土地市场便转冷。•2014年1-8月广州市成交出让地块56宗，其中居住用地28宗，商业用地17宗。•“金九银十”楼市传统销售旺季脚步日近，有大批优质地块的入市，将能够让目前寒意正浓的土地市场回暖。•从上半年的统计数据来看，广州招拍挂供地77宗，其中10宗流拍，7宗地中止出让。在成交的60宗土地中，合并萝岗之后的新黄埔区以19宗成交地块位列全市第一，二、三位分别是增城与南沙，分别成交15宗和10宗。•房地产市场低迷，房价降地价涨开发商风险较高。2014年1-8月广州市土地成交出让总面积约203.06万平方米。•总体土地面积出让较大的区域是南沙区和萝岗区，而白云区只有一宗，越秀区零宗。•近几年，广州东进南拓步伐加快，拥有广阔腹地的东部以及与海相连的南部已经成为广州城市发展的主要方向。花都黄埔海珠南沙番禺白云荔湾萝岗天河4458013477852522758327.8312636727484242899.2320110.8323537㎡2014年1-8月广州土地使用性质分析由图表可以看出2014年1-8月广州土地市场土地成交出让的面积中，商业用途占的份额最大，工业土地次之，再到居住土地。商品房市场•政策预测信贷环境有望改善,广州市限贩不会消减但会调整•中央:中央出台大力刺激政策可能性加大,但“微刺激”下房贷亦可能松懈•地方:广州限价,限售,限签依照市场走势进行调节,限贩曲线松绑地方:广州限价,限售,限签依照市场走势进行调节,限贩曲线松绑•1限价限售限签:自5月以来,增城,从化限价的放开,还有目前中心区部分高价盘限签的松绑,预计下半年,限价,限售,限签的调节将由郊区渗透到全市从而逐步放宽.•2今年6月,广州户籍政策进一步宽松,降低入户难度,意味着限贩政策的曲线松绑,广州作为一线城市,限贩政策短期内不会退出,但不排除未来继续出台微调整措施的楼市收展,预计下半年的户籍政策将持续营销热点:广州南沙万达广场新品发布会特别邀请张智霖助阵•事件:6月28日,广州南沙万达广场万达进阶50-120㎡城市中央步行街盛大发布,香港影视歌三栖明星张智霖亲临助阵,倾情献唱.炎热的天气不敌投资者火爆的热情,广州南沙万达广场,车水马龙,人山人海,在逆市之下,再一次显示了万达广场的巨大影响力.点评:邀请影视明星前来助阵,娱乐化营销效果显著,直接提升项目人气.明星销售最多的修饰就是传播极高效率,明星具有吸引眼球的作用,通过明星传播具有告诉的优势.借助明星的知名度和影响力,可以增强外界对活动的喜好程度,同时可直接提升项目关注度,增加人气.营销热点:碧桂园贵妃派荔枝活动,营销策略强劲•事件:6月28日,位于增城区的全新项目碧桂园城市花园在广州会展厅上演贵妃派荔枝时间.碧桂园携手穿着古装的7名贵妃在广州会展厅,体育西地铁站,岗顶地铁站和数码城等地方派送增城妃子笑荔枝.扫描二维码即可现场品尝鲜嫩荔枝。点评:碧桂园贵妃派荔枝噱头十足,以低成本方式大象企业知名度。碧桂园城市花园本次举办贵妃派荔枝活动,更是借助增城荔枝文化节的契机,加大对项目所在区域广东增城的宜人环境宣传。巧用舌尖诱惑收拢商户通常是见效最快的营销方法,活动通过扫描楼盘二维码还荔枝的活动形式进行,短时间内快速收集大量的商户,成功做出了低成本打响企业知名度的一炮。商品房市场2月份新建商品房供应量少，但在其他月份的均供应面积均已在100万平方米以上，其中4月份供应量最多，而市场消化巨大商品房供应量亦需一定时间。商品房市场商品房网签数量从二月开始增多，但数量略少于商品房供应量，这意味着商品房库存量增多。商品房市场从饼状图可以看出，黄埔、萝岗、南沙的存量房数量最多，交易登记面积最少，而番禺、增城、花都交易量最多，存量房面积减少最多。商品房市场从上面的数据我们可以看出：1.2014广州政府房地产政策明显改向，调节楼市2.房地产营销策略强劲，增加项目关注度3.商品房存量多，市场需要一定时间才能销完4.2014年前8月商品房签约价格较为稳定，房价走势较为稳定商品房市场年头商品住宅的网签均价开始上升，到3月份开始较为平稳，在15000元/㎡的幅度徘徊，总体价格不高。未来预测•政策预测：信贷环境有望改善中央：中央出台大力刺激政策可能性大，但“微刺激”下房贷亦可能松动。地方：广州限购、限售、限签依市场走势进行调节。•土地市场预测：上半年政府推地较少，下半年或迎接供地高峰。•企业预测：房企资金链状况有望在年底得到改善谢谢观赏