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威海市房地产市场调研报告**机构研展部2008.10城市发展研究度假物业专题土地市场房地产市场1234一城市发展研究城市概况地处山东半岛东端，北东南三面濒临黄海，北与辽东半岛相对，东与朝鲜半岛、日本相望，西与烟台接壤，中国著名港口和旅游城市。辖三区三市：环翠区、火炬高技术产业开发区、经济技术开发区和荣成、乳山、文登三市。总面积5698平方公里，其中市区面积769平方公里，海岸线985.9公里。威海市总人口251万，市区人口63万。年平均气温12度，年均降水量800毫米。历史沿革属青州，东方夷之地，菜夷聚居先秦南北朝北齐时，初设文登县，经古未变明初防倭寇，明设威海卫，因而得名近代清末年，英国殖民地，强租卅年现代地级市，辖三市三区，终成现状城市性质海洋经济大市——拥有两大渔场，渔业为全市支柱产业。沿海开放城市——对韩贸易桥头堡，与8个国际城市缔结友好关系，是东北、韩国迁入人口最多的沿海城市之一。新兴工业城市——船舶及零部件、通信及专用设备制造业、电子信息、汽车及零部件、轻纺食品医药业。有16个国家名牌产品、7个全国驰名商标。优秀旅游城市——素有“东方夏威夷”之美称。旅游业与加工制造、教育科研、农产品加工是威海四大支柱产业。生态园林城市——首批国家环境模范城市、全球改善人居环境最佳范例城市、世界上最适合居住的范例城市之一。城市经济GDP：07年GDP总量达到1580亿，年均增长率超过15%。人均GDP达到6.32万元，比上年增长14.8%。人口：威海市市区人口导入量近年来呈快速上涨势头，年增长12%，预计2010年进入全国百万人口城市行列。三产：2007年三产比例8：62：30；工业是支柱产业，发展迅速；旅游业带动第三产业高速发展，前景广阔。城市经济旅游业借助丰富的历史自然资源，威海市形成“一线（1000公里海岸线）、六板块（中心城市、海滨生态、渔家民俗、温泉疗养、传统文化、田园风光）”的旅游发展格局。2007年，全市旅游业接待海内外游客1384.69万人次，旅游总收入130.69亿元，比上年分别增长20.4%和28.4%。旅游总收入占全市生产总值和三产的比重分别达8.2%和27.1%。城市规划一个主中心：威海市区四个副中心：文登、荣成、乳山和石岛三条发展轴：以威海城区为顶点，文登、荣成城区为两腰，乳山、石岛为基点的A字形结构人口规模：近期2010年规模为100万人，远期2020年规划130万，远景2020年以后控制在150万，基础设施按照170万人预留。一个主中心，四个副中心，三条发展带、十三个重点镇。注：本报告中，如无特别交待，“威海市区”指除去文登、荣成和乳山三市以外的威海城区，“威海市”指整个三区三市的威海。城市规划市区功能规划主城中心区（环翠中心区）：包括旅游、人居、文化、行政办公和商业服务、金融等六大职能。主城西区（高区）：包括文教科研、高技术工业、一类工业、旅游、居住。主城南区（经区）：普通工业、居住。环翠中心区高区经区城市发展城市向西向南发展，即向高区和经区发展。城市带状格局三个区域分割较远，连接道路较少。连接经区和市区的街道只有两条，而连接市区和高区的干线可以说只有一条。“市区工作郊区生活”。相当数量的市民工作在市区，而居住分散在高区和经区（即），而公交运行状况远远不能满足乘客数量的需要。带状规划的城市格局使市民的各种日常生活增加了很多交通负担，同时大大降低了威海市房地产业的利润。11．文化路2．新威-青岛路3．世昌大道4．海滨路5．嵩山路城市竞争分析威海市SWOT竞争分析国内最长海岸线城市，最洁净的沙滩全球宜居城市环黄海经济圈距离日韩最近城市交通不理想，火车机场远离市中心下辖三市城市化进程较低与国际化滨海城市概念打造有较远距离第三产业快速发展稀缺海景资源，旅游发展潜力巨大与国内外沟通加强假期调整带来的分时度假产品的发展契机整体消费水平较低房地产受宏观调控影响较大来自青岛、烟台等海滨城市的竞争较大核电站的不确定性影响二土地市场研究土地出让08年（到9月底）土地出让达到峰值，共出让82宗422万平米。威海市土地出让主要以环翠区为主，其次是经区和高区。05年以来，威海市土地出让较快增长。住宅用地出让07年共出让住宅用地216万平米，占全年出让土地的83%。08年至今共推出25宗住宅用地，成交122万平米，占已出让土地的29%左右。进入08年，住宅及商业配套用地出让明显放缓。价格变化与07年相比，08年至今已出让土地中工业用地较多，因此均价大幅下降；住宅用地价格保持较为平稳的发展，略有上涨。总结威海市土地市场发展较快，其中作为体现其支柱产业的工业和制造业用地增长较快；住宅用地成交较为平缓，尤其是进入08年以来，土地成交宗数和面积都有明显减少。三房地产市场研究整体特征—GDP经济周期对房地产周期的影响2007年威海市人均GDP6.32万元（折合约9000美元）已超过8000美元，房地产市场进入平稳发展阶段；市场需求以改善型需求为主，质量和数量并重。人均GDP超过8000美元，房地产进入平稳发展阶段。2007年房地产开发投资持续增长，增速有所放缓从整体房地产市场来看，威海房地产开发投资逐年稳步增长，从2003年的43.69亿到2007年94.8亿，五年间增长了217%，投资开发力度大。整体特征—房地产开发投资2007年房地产投资占全市固定投资的12.6%，比例持续上升房地产投资占固定投资的比重经过04、05年的探底回顾之后，进入高速上升阶段。整体特征——房地产开发投资比例房地产发展状况年份商品房施工面积（万㎡）增长率竣工面积（万㎡）增长率商品房销售面积（万㎡）增长率销售额（亿元）增长率人均居住面积（㎡）2003年531.120%169.70%150.524.2%24.821.6%15.532004年538.71.4%155.3-9.2%19630.3%35.342.3%16.452005年723.831.4%188.621.4%190.3-2.9%37.15.1%17.722006年335.1715.4%230.522.1%225.2818.4%51.9940.2%18.312007年1087.2927.8%261.613.5%328.8346%92.1677.3%18.792008年（1-4月）837.1325.3%同比——74.1359.5%同比23.382.4%同比—2003-2008年威海市房地产开发数据威海市房地产业发展始于1985年的老城区改造，先后经历了1985-1992年的起步、1992-1993年的开发热、1994-1997年的调整和1998年以来的快速发展阶段。2000年以来，威海市通过多种媒体和活动宣传其居住环境，“威海——最适合人类居住的地方”成为城市品牌，为房地产市场增加了新活力。施工面积：房地产施工面积保持稳定增长，房地产投资也较稳定，没有较大波动。施工面积：除05年因宏观政策影响，出现负增长，其他年份均稳中见涨。销售面积：近两年呈跳跃式增长，一方面因为市民改善居住环境，另一方面反映出威海已经出现大量投资性客户，外来置业、投资的拉动快速走强。销售额：销售额的增长不仅因为销售面积出现大幅增加，也是威海整体房价上涨的驱动。人均居住面积：威海市人均居住面积一直稳步增加，但是指标仍然较低，其中市区（不含三市）人均居住面积为23.6平方米，高于全市平均水平。改善住房环境等需求将在未来逐步释放。五年规划：根据《威海市住房建设规划》，未来5年内，威海市区将建设1436万平方米的住宅，平均每年开发建设287万平方米的商品房住宅。2012年，威海市区人均居住面积将达到32平方米。板块特点—板块划分威海的房地产市场板块按照行政区的不同进行划分，从大威海市场看，可以分为威海市区板块和文登板块、荣成板块、乳山板块。威海市区板块主要由构成威海市区的环翠区、高区和经区构成，因此分为环翠板块、高区版块、经区版块。环翠区：威海市传统市中心，面积368平方公里，人口31.1万。高区：国家级高新技术产业开发区，面积121.9平方公里，人口18万。经区：国家级经济技术开发区，面积194平方公里，人口10万。板块特点—环翠板块环翠区主要在售楼盘：序号楼盘名称总建面积㎡开盘时间销售率1山海华府7万2008.10—2环翠家园7.5万2007.8三期70%3伴月湾国际度假村1.5万未开盘—4海韵华府50万2007.570%5山水家园13万未开盘—6环翠花苑4.6万2007.1230%7伴月湾山海名宅6万三期认购中一二期售完8阳光海岸1.7万2008.1040%9望海园4万2008.130%1099名邸2.4万2007.1280%12345687910环翠区在售楼盘较多，总体去化情况较好，未来可售面积约30万平方米。板块特点—环翠板块楼盘分析：序号楼盘名称建筑类型容积率绿化率主力面积㎡均价（元/㎡）装修情况1山海华府别墅0.5560%175-220—毛坯2环翠家园多层1.1638.4%三室90-1404680毛坯3伴月湾国际度假村别墅0.4353%——精装4海韵华府多层高层1.7439.3%三室150-1705400毛坯5山水家园多层高层1.4542%二室90-100三室120—毛坯6环翠花苑多层公寓1.6540.5%住宅三室120-130公寓一室39-527200精装7伴月湾山海名宅多层小高1.12641.2%三室1207000毛坯8阳光海岸高层公寓2.642%一室40-507000精装9望海园高层3.340.8%二室70-1005600毛坯1099名邸别墅0.59——150-25015800精装主城区产品客源丰富，建筑形态囊括别墅、多层、小高和高层；普通住宅的主力面积为90-100的二室和120-130的三室；价格跨度较大，从5000-16000元/㎡均有，一线海景房价格超过12000元/㎡。板块特点—高区板块高区主要在售楼盘：序号楼盘名称总建面积㎡开盘时间销售率1新浪屿颐景园8万2007.1070%2国际海景城19.8万2007.1150%3海悦国际11.3万2007.7二期50%4仁泰旅游度假花园14万—60%5自由东方3.9万2006.590%6洪福庄园20万2007.580%7碧海庄园3.6万2008.10—8青青小城7万2005.480%9蓝堡1.8万2008.340%高区在售酒店式公寓项目较多，销售情况良好，后期供应量在10万平米左右。板块特点—高区板块楼盘分析：序号楼盘名称建筑类型容积率绿化率主力面积均价（元/㎡）装修情况1新浪屿颐景园多层高层1.7540%二室95㎡8000精装2国际海景城高层公寓2.4745%二室60-90㎡18000精装3海悦国际高层公寓4.3331%一室60㎡9000精装4仁泰旅游度假花园多层小高高层2.9639.6%二室三室80-150㎡11000精装5自由东方高层公寓4.9531.1%二室50-70㎡8000精装6洪福庄园多层—40%二室80-90㎡6000毛坯7碧海庄园别墅0.4159.8%300-800㎡500万起价精装8青青小城高层小高1.770%三室110-130㎡6500毛坯9蓝堡高层公寓430%一室30-50㎡5650毛坯高区产品丰富，外部客源较多（占50%以上），建筑形态丰富；在售主力面积住宅为90平米的二室，酒店式公寓为60-90平米二室和30-50平米一室；价格普遍较高，且多为精装修产品，酒店式公寓、海景房前景较好。板块特点—经区板块经区主要在售楼盘：序号楼盘名称总建面积㎡开盘时间销售率1滨海龙城17万06.11一期50%2丽景健康花园6.6万06.10.580%3乐天世纪双子座72万07.11.1430%4海源丽都10万04年售完5嘉和花园7.77万08.0920%6小城故事38.6万08.09一期10%7五洲太阳城86.7705.12二期50%8悦海世家15万07.05售完经区住宅供应量充足（200万平米左右），居于三区之首，销售情况一般。板块特点—经区板块楼盘分析：序号楼盘名称建筑类型容积率绿化率主力面积均价（元/㎡）装修情况1滨海龙城高层、小高层、多层、L