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12目录索引一、专业市场释义二、专业市场发展环境三、专业市场运作管理四、浙江专业市场解析五、专业市场未来展望3一、专业市场释义（一）专业市场的定义（二）专业市场的特征（三）专业市场的类型（四）专业市场的功能（五）专业市场的形成4（一）专业市场的定义是由所有权方提供物业，供多个市场主体（几十个－n个）集中交易某一类商品或者若干类具有较强互补性或互替性商品的固定场所，是一种大规模集中交易的坐商式的市场制度安排。专业市场是具有中国特色的商贸流通新型业态，是为中小企业服务的共享式、低成本、低价位交易平台。专业市场5专业市场的定义解析第一个特点使其区别于商场、超市、卖场等；第二个特点使其区别于菜市场、零售商店；第三个特点使其区别于专卖店；第四个特点使其区别于各种商品期货交易所；第五个特点使其区别于农村周期性集市(又称间歇性集市)。专业市场1.交易对象：多个主体集中交易某类相关产品2.经营方式：批发为主批零兼营3.交易规模：卖者数量达到一定规模4.交易方式：现货交易为主近期合同为辅5.交易日期：交易日明显长于歇业日6（二）专业市场的特征主体的集群性交易的广泛性信息的交流性产业的激活性作用的两重性7专业市场的特征表现经营对象：商业物业、物业房产经营方式：统一管理、分散经营经营模式：管理模式、盈利模式特殊8（三）专业市场的类型经营方式交易对象商品来源生产资料市场工业消费品市场生产要素市场农贸市场批发市场零售市场批零兼营市场集散型专业市场产地型专业市场销地型专业市场混合型专业市场9专业市场的类型举例工业消费品市场产业辐射型：以产业依托辐射为主集散消费型：以满足当地消费为主以工业消费品市场为例，专业市场可分为两种类型。10发挥主体交易、商品展示、仓储管理、物流配送、信息网络、金融结算等功能，是我国商品流通领域的有效途径。加快商品集散和信息集聚1加快产业升级2加快城镇化进程3（四）专业市场的功能细化分工，增加就业，扩大税源，促进流通，推动产业升级换代和经济持续、快速、健康发展。具有高效益、低污染、高就业、低能耗的特点，对推进区域经济的快速发展和城镇化建设发挥了重要作用。11专业市场的功能表现品牌孵化器经济助推器企业家的成长摇篮现代服务业的催生器产业催化器专业市场12（五）专业市场的形成专业市场的形成和发展原因体制改革原因：改革开放带来的体制创新，推动了农民进城与个体创业生产方式原因：我国中小企业数量众多，需要合适的流通交易渠道区域差异原因：中国地域广大，人口众多，不同地区经济发展不平衡政府推动原因：政府的引导与支持，加速了专业市场的发展返回13二、专业市场发展环境（一）专业市场与商贸业（二）商贸业的基本格局（三）商贸业的优势特征（四）商贸业的宏观态势14（一）专业市场与商贸业专业市场与商贸业有着血肉联系。专业市场是商贸业中的一种新型业态。专业市场发展环境离不开商贸业发展的大环境。当今，专业市场发展大环境基本面是好的，小环境差异性很大。返回15（二）商贸业的基本格局主流的流通业态格局：三分天下功能齐全的商场、超市、大卖场（零售）到处可见的便民店（零售）类型多样的商品市场或称专业市场（批零兼营）16商贸业的经营方式主流的经营方式：三管齐下连锁经营物流配送电子商务返回17自身层面：独特优势商业是随着经济发展而发展，随着消费增长而增长。只要我们在运作商业地产或者经营商贸流通业中做到了商业增量与消费增量相适应，就能有效规避风险。投入大回报多风险高升值快低能耗、低污染高环保、高就业结论：（三）商贸业的优势特征18商贸业优势凸显当今社会，发展最快的行业和致富最快的人群住宅地产、商业地产、工业地产石油、电力等资源性行业电信、金融等服务性行业信息、智能等高科技行业地产商：垄断行业：19（四）商贸业的宏观形势当前我国商贸业的宏观形势发展态势：繁荣活跃过热发展趋势：整合提升细分20商贸业具体分析我国商贸业为什么繁荣活跃？1、政府层面2、经济层面3、企业层面4、专家层面5、国外商业巨头层面211、政府层面现代服务业已经成为新的经济增长点。商贸业是现代服务业的基础所在。商贸业是发展第三产业的重要部分。商贸业已经成为政府招商引资的重头戏。222、经济层面当生产力发展到一定阶段，产业结构必须调整，第三产业的比重势必加大。当前我国商贸业的发展，已经成为区域经济发展的重头戏。商贸业已经成为城市发展的重要窗口、新坐标和金名片。233、企业层面商贸业越来越受到企业家的重视和青睐。很多制造业主都纷纷转入商贸业。国美、苏宁等连锁商业企业都成了巨头。商业企业、专业市场上市步伐加快。244、专家层面商贸流通业和专业市场越来越受到专家学者的重视。研究更加深入，更加具体，更富有成效。专家与企业之间联系更加紧密，互动更强。255、国外商业巨头层面国外商业巨头抢占中国市场沃尔玛、麦德龙、百安居看好中国市场，抢占势头越来越猛。一方面加剧了国内商贸流通业的竞争态势，另一方面也激发了国内商贸企业的快速发展，同时说明了国内商贸流通业还有大的发展空间。返回26三、专业市场运作管理（一）专业市场面临的挑战（二）专业市场模式创新（三）专业市场运作要诀（四）专业市场管理要点27（一）专业市场面临的挑战外部挑战现代流通业态崛起：与专业市场争夺份额的竞争越来越激烈专业市场原来的优势在减弱：价格优势、税费优势、经营优势都受到挑战28专业市场面临的挑战内部挑战市场主体素质不高市场硬件档次不高总体管理水平不高经营诚信度不高经营商品档次不高29专业市场的比较优势经济格局：市场主体：交易产品：开放优势：市场发展潜力巨大具有很强的活力适应当前大众消费水平经济全球化、市场国际化带来广阔的发展空间30专业市场的比较劣势主体素质劣势商业物业劣势商品品质劣势返回经营业态劣势31（二）专业市场的模式创新1、结构模式创新主体式中央商业中心+功能配套区模式中央商业区+专业街区复合模式专业卖场式商业中心（独立单体或多体）多专业卖场多功能商业区块的复合组成（专业Mall）总体上看，商场化现代化的大卖场是品牌总部、专业基地和商务中心的组合。32专业市场的模式创新2、经营模式创新开发经营管理一体化运作开发投资和经营运作分离运作租赁经营和出售经营并举网上和网下联动经营33专业市场的模式创新3、营销模式创新市场品牌与产品品牌互动营销产品品牌和知识文化互动营销媒体和消费者生活体验互动营销供应商和经销商联动营销返回34在地块研究和项目可行性分析的基础上，科学确定市场的开发位置基于系统的市场调研和商圈分析，对市场的经营业态做出准确定位组建强有力招商团队，整合项目相关的各项商家、厂家和品牌资源，制定各项政策吸引商户进入市场经营市场的运营管理是一个长期的过程，需要制定针对性的商业管理策略，在日常运作管理基础上稳步培育市场发展选址定位招商四大要诀：运作（三）专业市场运作要诀35选址是基础：商业基础消费基础产业基础1、选址要诀36选址步骤综合分析各项量化要素（如：产业指标、财政指标、人口指标、消费指标等），最终确定合适的市场地址。着眼全局：从大的区域空间上选址着手局部：从小的区域环境上选址返回37定位是关键：①经营产品定位②设计功能定位③招商商户定位④商品品质定位2、定位要诀38定位环节考察市场定位的三个问题:市场适应度经营承受力商品适销性此地能否经营专业市场？经营多大规模的专业市场？市场内适合经营何种商品？返回393、招商要诀（1）招商概念（2）招商流程（3）客商分类（4）招商经验40（1）招商概念招商定义通过宣传、谈判等各种方式，说服和吸引投资者或客商参与共同经营的商业行为。41招商概念自从中国由完全的计划经济转变为以市场经济为主以来，招商成为很多行业的一种经营方式。招商不仅是政府和企业快速发展的手段，更是保证政府和企业实施全局战略的重要策略。招商内涵42招商概念招商意义政府企业可以最大限度发挥已有资源的综合效益可以充分利用外围资源来加快发展速度可以通过合作共赢来规避市场风险返回43（2）招商流程制定符合需求的招商政策1设置精干高效的招商机构3制定切实可行的招商方案2返回44①招商政策招商原则政策性原则：符合法律法规、政策方针的要求策略性原则：符合人性化、专业化的要求优质性原则：先大后小招商户、先优后杂招品牌、先易后难招摊位遵循主力优先，品牌优先，厂家优先原则45招商政策招商定位定策：因势利导，顺势而为定位：差异竞争，适者生存定价：有限升值，预留空间46招商模式混合式招商经营模式产权式招商经营模式租赁式招商经营模式招商政策返回47②招商机构设置专门的招商部门建立专业的招商团队招商部既要和企划部紧密联系，又要和销售部、物管部、工程部、财务部、办公室等部门配合协调。返回48③招商方案一份完整的招商方案应当包括：a.招商步骤b.招商方式c.招商手册d.招商广告e.招商活动49a.招商步骤1、整体招商方案设计2、招商人员准备设置招商机构4、信息处理8、进入正常经营环节5、邀请与签约3、招商广告创意、媒体选择与发布6、督促履约7、移交物管部50b.招商方式访问招商产地招商广告招商会议招商展会招商管理招商效益招商服务招商网络招商招商十八招51b.招商方式联合招商撤迁招商培训招商专家招商连锁招商边缘招商跨行招商预定招商销售招商招商十八招52c.招商手册招商手册主要应当包括以下内容：市场概况：实力、荣誉、发展历史和现状市场卖点：市场特点和优势给投资者和客商的支持：政策、管理、信息、网络、培训、服务、宣传、费用。合作协议签约程序53d.招商广告要针对不同市场的情况，选择合适的广告媒体。主流媒体：电视、广播、杂志、报刊。新兴媒体：短信、黄页、网络、社区广告、DM直邮。54e.招商活动介绍会座谈会展销会行业论坛高峰论坛返回55（３）客商分类招商的“应招者”对市场各项资源的关注度如下：“应招者”关注要素要素排序及权重1、市场背景和实力10%4、市场竞争状况3、市场获利空间2、市场品牌和容量6、市场后继服务5、市场宣传力度15%30%25%10%10%56客商分类返回1、签约客商：2、即将签约客商：5、无希望客商：4、一般客商：3、潜在客商：经常走访，了解情况，提供服务。重点拜访，反复宣传，耐心说服。主动关心，保持联系，通报情况。顺其自然，有机会决不放过。一般关注，观察有无转变的可能。57（4）招商经验招商经验建设与招商要同步发展宣传与招商要同步发展政策面与策略面要协调一致领导层和招商层要协调一致58招商经验招商注意事项分区、分类、分级招商内紧外松深入研究抓大放小扬长避短全面调查灵活机动返回59运作是根本：①运作理念②经营策略⑤营销方法④开发方式③培育手段4、运作要诀60运作规则市场规划要遵循立足现实、适度超前的原则，把握“四个适应”的要求：与城市规划和商业布局相适应与物质文明和生产力发展水平相适应与人们日益增长的生活需要相适应与国际化商业业态创新潮流相适应返回61运作思路之一思路决定出路标准化发展思路园区化发展思路国际化发展思路62①标准化发展思路物业标准化产品标准化管理标准化63标准化的意义三大优势可复制可连锁可上市返回64②园区化发展思路专业化功能化品牌化产业园规模化集聚化信息化商贸园65园区化发展思路在一二三类城市，均可实现商贸园区化农产品物流园区日用消费品物流园区工业品物流园区生产资料物流园区返回66③国际化发展思路适应经济全球一体化的需要适应信息网络一体化的需要67运作思路之二运作决定强弱连锁运作整合运作联合运作68运作思路之三品质决定优劣团队品质（核心竞争力）市场品质（基础竞争力）商品品质（基本生命力）69运作思路之四营销决定成败广告营销会展营销品牌营销企划营销返回70（四）专业市场的管理要点重点管理强化管理创新管理专业市场的提升和飞跃711、重点管理重点商品重点人员重点区域返回722、强化管理返回消防安全骨干队伍制度规范税务税收733、创新管理理念创新模式创新方法创新返回74四、浙江省专业市场解析浙江专业市场的基本情况浙江市场发展的全新局面75（一）浙江专业市场基本情况2007年末统计数据显示