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2008年长沙市春季房地产交易会置业消费行为调查分析报告2008年，是中国多灾多难的一年。相继而来的灾难，刺痛了每一个中国人的心。但是，大家依旧乐观，并坚信通过努力必能度过难关。同样，目前我国的房地产市场也面临巨大的考验。面对房地产发展过快的现象，国家对房地产市场宏观调控力度逐渐加大，同时从供给和需求两方面控制了房地产市场的发展。银根紧缩政策使得开发商们处于资金短缺的状态，而购房者的观望情绪，又使得商品房的销售艰难。无法快速回笼资金，而又无钱可借。这对需要大量资金的房地产行业来说，无疑是巨大的考验。2008年的后半年，可能会出现房地产市场重新整合的洗牌现象。但是，房地产仍然是发展潜力巨大的希望行业。城市化建设的深入推进，持续增长的人口，数量盘大的购房刚性需求，这些都是促进房地产发展的推动力量。所以，面对目前房地产低谷，开发商们仍应报以希望。解决目前开发商们资金短缺的现象，在资金来源方面，开发商们应拓展融资渠道，降低对银行的依赖度。而销售方面，开发商们应考虑到，目前房地产市场已经逐渐从卖方市场向买方市场转变。面对目前观望情绪高涨的购房者，开发商们应主动去了解购房者的需求，投其所好。本次调查主要是了解目前长沙市的购房群体，他们的购买力，以及购房者的购房意向。依据这些结果，开发商们可以根据购房群体和他们的购买力，针对性的采取一些促销手段。而了解到购房者的购房意向，开发商们也可以掌握目前整个市场的需求情况，及时制定整体战略，紧跟市场，有利于未来发展。2008年上半年房地产消费需求调研报告的问题部分，发放时间为2008年春季房交会现场（4月31-5月3日），采取参与购房需求问卷调查，获得免费发放的《长沙房地产》杂志，房交会现场累计发放杂志100000本，为确保问卷的有效性，在房交会的前四天（第五天参展人数减少）高峰期进行问卷调查，同时也考虑到问卷调查楼盘的档次问题，发放地点有高档楼盘也有中档楼盘，其中取得问卷调查样本2000份，获得有效问卷1067份，问卷有效率为53.35%。相比2007年下半年68.25%的有效率，下降了14.9个百分点。主要是目前购房者大都看好国家的调控政策，期待商品房价格会大幅度下降。目前购房者都把购房时间退后，购房情绪消极。所以，来购房的消费者比以往少，而旅客却占了一部分。2008年上半年房地产消费需求分析，侧重于与2007年下半年对比分析，试图看出购房消费者的重大变化与购房选择趋势。一、接受问卷调查者基本信息1．年龄结构在此次房交会期间填写问卷的居民中。年龄在25岁-45岁的居民最多，为638人，占60.8%。说明具有购房意向的居民年龄结构在25岁-45岁为主，这个年龄层的消费者，具有一定的经济基础。而其中又以25岁的居民所占比例最高，达到24.5%，为156人。这可以看出目前年轻消费者的购房理念已经开始发生变化，不再是拘于传统的存够钱以后买房，而是提前消费。同时也可以看出有钱人的年轻化趋势。其次是年龄在25岁以下的居民，为290人，占27.6%。而45岁以上的有122人，占11.6%。（1067份问卷中，有17人未填此项）购房居民年龄结构25岁以下25岁-45岁45岁以上2．性别比例此次调查中的男性购房居民为591人，占55.4%。女性购房居民为476人，占44.6%。男女比例为1.2：1。相对于07年下半年男女比例6：4的情况，可以看出，越来越多的女性加入买房行列中。由于女性在喜好和选择方面与男性的差异。今后开发商们应当更加考虑到女性在买房上面的选择意向。性别比例55%45%男性女性3．教育程度从购房居民的受教育程度来看，购房居民中大专或本科毕业的人数最多，为821人，占78.7%。此类居民受过高等教育，文化水平较高，因此对房屋的舒适度，美化度和环境等方面有一定的要求，所以面对以精英阶层化为主的消费者，不能仅仅保证基本要求，还要提升一定的享受指数。其次是中专或高中毕业的购房居民，为160人，占15.3%。受教育程度是初中及以下、硕士或以上、留学归来的购房居民分别有18人、42人和2人。所占比例分别为1.7%、4.1%和0.2%。（1067份问卷中，有24人未填此项）1816082142202004006008001000人初中及以下高中或中专本科或大专硕士或以上留学归来购房居民教育程度人数4．职业结构在此次的调查居民中，主要以普通员工为主，为501人，占50.4%。其次是私营企业主、企业领导人员、经理和教师，分别为82人、91人、89人和86人。所占比例分别为8.2%、9.2%、9.0%和8.7%。最后是机关事业单位干部、公务员、贸易、证卷和高科技，分别为41人、30人、14人、5人和11人。所占比例分别为4.1%、3.0%、1.5%、0.5%和1.1%。而从事其他职业的人数为44人，所占比例为4.3%。（1067份问卷中，有73人未填此项）一般来说普通员工主要是以购买中低档住宅为主，而私营企业主、企业领导人员、经理、教师、机关事业单位干部和公务员主要选择中高档住宅，他们的比例为1.2：1。在以后的楼盘规划中，开发商们应根据消费者的需求，合理划分各种档次住宅的比例。这样结合了市场，投合了消费者，才有利于企业的发展。从事职业8%4%9%9%9%3%1%51%4%1%1%私营企业主机关事业单位干部企业领导人员经理教师公务员贸易证卷高科技普通员工其他5．家庭平均月收入情况在此次填写调查问卷的购房居民中，大部分居民的家庭平均月收入能达到2000-5000元，其人数为577人，占总数的61.9%。而家庭平均月收入有5001-1万元的购房居民有204人，占总数的21.9%。家庭平均月收入能到达1万元以上的购房居民人数则较少，为74人，只占总数的7.9%。家庭平均月收入只有2000元以下的购房居民有77人，占8.3%。（1067份问卷中，有135人未填此项）次此调查的家庭平均收入的结果应该是偏低的，主要原因可能是因为大家的财不外露的心理。结合实际的情况来看，我们还是对居民的收入情况保持乐观的。购房居民家庭平均月收入情况2000元以下2000-5000元5001-1万元1万元以上二、居民购房意向1．计划购房时间从居民计划的购房时间来看，2008年上半年，计划在一年左右购房的居民为446人，所占比重最大，为42.0%。计划在两年左右购房的居民为293人，占27.6%。计划在3-5年和5年以上购房的居民人数分别为130人和24人，所占比例分别为12.2%和2.2%。而计划在半年购房的居民为170人，所占比例为16.0%（其中大部分家庭月平均收入在2000-5000元）。（1067份问卷中，有4人未填此项）0.00%20.00%40.00%60.00%计划购房时间2008年上半年16.00%42.00%27.60%14.40%2007年下半年33.12%34.65%18.68%13.55%半年1年2年3年以上在与2007年下半年的比较中，我们可以明显的看出08年上半年居民的计划购房时间向后延迟了。很大一部分原因是今年国家加强了对房地产市场宏观调控的力度，且调控的效果很明显。国家对房地产市场调控的决心，使居民也增加了商品房降价的信心。所以，大家纷纷推迟购房时间，计划等商品房降价后再买房。2．计划购房面积从居民计划购房面积来看，打算购买面积为81-100平方米和101-130平方米的住房的居民人数最多，分别为375人和376人，所占比重分别为35.4%和35.5%。其次是希望购得面积为60-80平方米住房的居民，人数为134人，所占比例为12.7%。而计划购房面积为60平方米以下、131-150平方米及150平方米以上的居民人数分别为36人、97人和40人，所占比重分别为3.4%、9.1%和3.9%。（1067份问卷中，有9人未填此项）0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%选择购房面积百分比3.40%12.70%35.40%35.50%9.10%3.90%60平方米以下60-80平方米81-100平方米101-130平方米131-150平方米150平方米以上08年上半年居民依然是选择面积为100平方米左右的房屋为主（07年下半年选择房屋面积为91-120平方米的居民的百分比为42.81%）。100平方米的房屋，一般是个大两房或者是个紧凑小三房。这对于两口、三口或者四口之家来说都是比较适合的。且100平方米的房屋总价也比较适中，能够达到居民的承受力。随着消费者看好房价下跌，选择大户型的居民也比07年下半年增多起来（07年下半年选择房屋面积为141以上的居民的百分比为9.09%）。3．理想房屋总价此次调查中，愿意接受房屋总价为21-25万元/套、26-30万元/套和31-40万元/套的居民人数最多，分别为214人、267人和240人，所占比重分别为20.4%、25.4%和22.9%。根据居民能够接受的房屋的总价，结合居民计划购房的面积，我们可以估算出居民希望的商品房的均价大概为3000-3500元/平方米。其次是愿意接受房屋总价为15-20万元/套和40万元以上/套的居民，人数分别为163人和123人，所占比重分别为15.5%和11.7%，而愿意买房屋总价为15万元以下/套的居民人数最少，只有43人，所占比例为4.1%。（1067份问卷中，有17人未填此项）0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%能够承受的房屋总价百分比4.10%15.50%20.40%25.40%22.90%11.70%15万元以下/套15-20万元/套21-25万元/套26-30万元/套31-40万元/套40万元以上/套4．希望居住区域从居住区域来看，雨花区是此次调查居民中最多人希望居住的区域，总共345人，所占比重为32.9%。其次是天心区、芙蓉区和岳麓区，分别为213人、219人和191人，所占比例分别为20.2%、20.9%和18.2%。而愿意到开福区居住的居民人数最少，只有82人，所占比例为7.8%。（1067份问卷中，有17人未填此项）选择居住区域20%33%21%18%8%天心区雨花区芙蓉区岳麓区开福区从目前的长沙市发展建设情况来看，自实施长株潭一体化以来，长沙市的发展中心就向南边迁移。南边的雨花区和天心区就成为长沙市的重点发展区域。因此，购房者在雨花区和天心区购房的愿望相对来说就会比较强烈。而北方的开福区，由于相对的政府优惠策略较少，也没有什么可支柱产业，楼盘的建设也较少。所以选择在开福区居住的居民相对来说较少。三、了解房地产信息途径此次参加调查的居民中，通过报纸了解到房地产信息的人数最多，为143人，所占比例为22.0%。其次是通过展览会和网络了解到房地产信息，其人数分别为108人和129人，所占比例为16.5%和19.80%。通过户外广告/路牌、电视/电台、朋友/亲人和杂志了解到房地产信息的居民人数分别为55人、76人、28人和111人，所占比例分别为8.5%、11.7%、4.3%和17.2%。（1067份问卷中，有417人未填此项）0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%了解房地产信息的渠道2008年上半年22.00%8.50%11.70%19.80%16.50%4.30%17.20%2007年下半年18.57%4.67%24.33%9.03%22.15%3.41%17.84%报纸户外广告/路牌电视/电台网络展览会朋友/亲人杂志面对今年上半年房地产市场的变数。商品房的价格是升是降一时还不明显，这也钓足了急切希望了解房价走势的消费者的胃口。所以，消费者对待市场信息的态度也越来越积极。从对比分析图我们也可以看出，今年上半年，在主动获取房地产信息的途径方面，如报纸、杂志、户外、网络等所占的比例比07年下半年要高了许多。网络作为年轻化的表现，它所占比例的提升，也可以从侧面看出目前购房者的年轻化趋势。而报纸所占比例的提升，正是因为它快速的信息更新能力，这也是购房者密切关注房地产市场动态的表现。而作为信息相