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中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：房地产估价师《房地产估价理论与方法》试题(4)总分：100分及格：60分考试时间：120分一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。)(1)下列关于选取可比实例的说法中，有误的一项是（）。A.可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区B.可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例C.可比实例的成交价格是正常成交价格，或可修正的正常成交价格D.选取可比实例的数量在实际中是越多越好(2)某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/mSUP2/SUP，对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（）。A.3275元/mSUP2/SUPB.3287元/mSUP2/SUPC.3402元/mSUP2/SUPD.4375元/mSUP2/SUP(3)某幢大厦的房地总价值为5000万元，甲公司拥有其中的商业部分，此部分的房地价值为1000万元；乙公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地价值为500万元。按房地价值分摊方法计算甲、乙两公司占有的土地份额为（）。A.20%B.10%C.30%D.40%(4)在某商业街，有一块矩形街角地，其正街路线价（土地单价）为3000元/mSUP2/SUP，旁街路线价为2000元/mSUP2/SUP。其临正街深度为22.86%（即75英尺），临旁街深度为15.24%（即50英尺）。根据下表中的深度价格修正率，另假设旁街影响加价率为10%，那么该宗地的总价为（）万元。矩形土地平均深度价格修正率表TABLEcellSpacing=1cellPadding=0align=centerbgColor=#000000border=0TBODYTRTDvAlign=topalign=middlewidth=127bgColor=#ffffff临街深度/英尺/TDTDvAlign=topalign=middlewidth=47bgColor=#ffffff25/TDTDvAlign=topalign=middlewidth=48bgColor=#ffffff50/TDTDvAlign=topalign=middlewidth=48bgColor=#ffffff75/TDTDvAlign=topalign=middlewidth=47bgColor=#ffffff100/TDTDvAlign=topalign=middlewidth=48bgColor=#ffffff125/TD中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：=topalign=middlewidth=48bgColor=#ffffff150/TDTDvAlign=topalign=middlewidth=47bgColor=#ffffff175/TDTDvAlign=topalign=middlewidth=44bgColor=#ffffff200/TD/TRTRTDvAlign=topalign=middlewidth=127bgColor=#ffffff平均深度价格修正率（%）/TDTDvAlign=topalign=middlewidth=47bgColor=#ffffff160/TDTDvAlign=topalign=middlewidth=48bgColor=#ffffff140/TDTDvAlign=topalign=middlewidth=48bgColor=#ffffff120/TDTDvAlign=topalign=middlewidth=47bgColor=#ffffff100/TDTDvAlign=topalign=middlewidth=48bgColor=#ffffff87．2/TDTDvAlign=topalign=middlewidth=48bgColor=#ffffff78．O/TDTDvAlign=topalign=middlewidth=47bgColor=#ffffff70．8/TDTDvAlign=topalign=middlewidth=44bgColor=#ffffff65．O/TD/TR/TBODY/TABLEA.158.35B.135.17C.123.45D.126.38(5)总的来讲，房地产的价格与房地产的供给和需求，分别是（）。A.正相关和正相关B.正相关和负相关C.负相关和正相关D.负相关和负相关(6)现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/mSUP2/SUP，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末平均每月价格递增1%，2004年6月末至2004年lO月末平均每月比上月价格上涨20元/mSUP2/SUP。该可比实例在2004年10月末的价格为（）。A.2648元/mSUP2B./SUP2688元/mSUP2/SUPC.2708元/mSUP2/SUPD.2734元/mSUP2/SUP(7)某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/mSUP2/SUP，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/mSUP2/SUP，房地产市场交易价格为6000元/mSUP2/SUP；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/mSUP2/SUP则最合的拆迁补偿价格应以（）元/mSUP2/SUP为基础进行修正。A.4000B.5000中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：(8)某宗土地拆迁安置补偿费用为每亩18万元，规划容积率为2.5，则其楼面拆迁安置补偿成本为（）元/mSUP2/SUP。A.72B.108C.180D.270(9)某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。A.43.2%B.50%C.56.8%D.70%(10)甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为5．5、5、4．5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择（）。A.甲土地B.乙土地C.丙土地D.甲、乙两宗土地任选其一(11)有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用（）。A.类似写字楼的客观收益B.市场比较法C.该写字楼的实际收益D.无法估算(12)某旧住宅，测算其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为3万元，因户型设计不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为8万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为7万元，该旧住宅的折旧现值为（）万元。A.40B.30C.25D.22中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：(13)在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是（）的房地产状况。A.估价时点B.搜集该可比实例时C.进行房地产状况修正时D.成交价格所反映(14)某房地产使用面积成交价格2800美元/mSUP2/SUP，人民币与美元的汇率为8.27，使用面积比率为80%，则建筑面积价格为（）元/mSUP2/SUP。A.15675B.16588C.17432D.18525(15)可比实例房地产成交价格为3500元/mSUP2/SUP，与估价对象比较，可比实例房地产相对估价对象房地产状况较优6%，则可比实例房地产在估价对象房地产状况下的价格为（）元/mSUP2/SUP。A.3290B.3302C.3500D.3710(16)某宗房地产2004年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元的速度递减，房地产剩余使用寿命35年，房地产的报酬率为10%，则该房地产的价值接近于（）万元。A.2360B.2500C.2722D.2845(17)某套住宅建筑面积为100mSUP2/SUP，套内建筑面积为92mSUP2/SUP，使用面积为80mSUP2/SUP，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（）元。A.2400B.2580C.2607D.2760(18)某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：年，残值率为2%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。A.80%B.82%C.83%D.92%(19)以下属于房地产权益状况比较、调整的内容有（）。A.基础设施完备程度B.城市规划限制条件C.地面形状、面积大小D.环境景观(20)下列关于中国房地产发展历史的论述正确的是（）。A.《中华人民共和国城市房地产管理法》自1994年7月1日起施行B.1995年3月22日，建设部、人事部联合印发了《房地产估价师执业资格制度暂行规定》和《房地产估价师执业资格考试实施办法》C.2004年7月12日，“中国房地产估价师学会”成立D.《中华人民共和国行政许可法》自2003年9月l日薄西山(21)某大厦总建筑面积10000mSUP2/SUP，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240mSUP2/SUP。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为（）。A.2.4%B.3.0%C.3.8%D.7.2%(22)有一宗房地产，土地面积1000mSUP2/SUP，其价格为1500元/mSUP2/SUP，建筑面积为5000mSUP2/SUP，其重置价格为1200元/mSUP2/SUP。该房地产价格为1250元/mSUP2/SUP，则该建筑物的单价为（）元/mSUP2/SUP。A.950B.1000C.1200D.1250(23)某高层楼房占用的土地总面积为800mSUP2/SUP，总建筑面积为2000mSUP2/SUP，某人拥有其中120m2的建筑面积。如果按建筑面积进行分摊计算，该人拥有的土地数量为（）mSUP2/SUP。A.40中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：(24)某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元/mSUP2/SUP，现房出租的年末净收益为500元/mSUP2/SUP若按折现率10%和风险补偿值100元/mSUP2/SUP计，该幢房地产目前的价格应为（）元/mSUP2/SUP。A.4400B.4409C.4445D.4455(25)不是导致某种房地产需求量变化的主要因素是（）。A.相关房地产的价格水平B.该种房地产的开发成本C.消费者的收入水平D.消费者对未来的预期(26)某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元