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中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：房地产估价师《房地产估价理论与方法》试题(2)总分：100分及格：60分考试时间：120分一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。)(1)某宗房地产的土地面积为1000mSUP2/SUP，建筑面积为1400mSUP2/SUP，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/mSUP2/SUP和50元/mSUP2/SUP，则该宗土地的减价修正额为（）元/mSUP2/SUP。A.50B.250C.300D.350(2)在成本法求取折旧中，采用（）更符合实际情况。A.有效经过年数B.实际经过年数C.剩余经过年数D.自然经过年数(3)某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%，则该宗写字楼现在的价格为（）万元。A.4580B.5580C.6580D.7580(4)某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴税费均由卖方承担，则该宗房地产的正常成交价格为（）万元。A.323B.275C.273D.258(5)某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为（）万元。A.27.6B.28.2中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：(6)某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为（）万元。A.180B.196C.200D.300(7)房地产需求的交叉价格弹性是指（）。A.房地产需求量变化的百分比与其价格变化的百分比之比B.房地产供给量变化的百分比与其要素价格变化的百分比之比C.一种房地产需求量变化的百分比与另一种房地产或商品价格变化的百分比之比D.在一定时期内，一种房地产需求量的相对变化对于该种房地产自身价格的相对变化的反应程度(8)人们常用距离来衡量房地产区位的好坏。下列距离中越来越受重视的是（）。A.空间直线距离B.交通路线距离C.交通时间距离D.至市中心距离(9)某套住宅的套内建筑面积价格为2600元/mSUP2/SUP，已知使用面积为58mSUP2/SUP，套内建筑面积为67mSUP2/SUP，应分摊的共有建筑面积为6mSUP2/SUP。该套住宅的建筑面积价格为（）元/mSUP2/SUP。A.2600.00B.2386.30C.2832.84D.3003.45(10)承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200mSUP2/SUP，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/mSUP2/SUP。现市场上类似住宅的年租金为600元/mSUP2/SUP。若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为（）万元。A.6.19B.6.42C.7.20中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：(11)某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120mSUP2/SUP，单位建筑面积的重置价格为800元/mSUP2/SUP，建筑物残值率6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是（）元。A.76800B.79104C.77952D.81562(12)某估价事务所在2006年6月20日至7月20评估了一宗房地产于2006年5月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为（）。A.2006年5月30日B.现在C.重新估价的作业日期D.要求重新估价的委托方指定的日期(13)某可比实例的成交价格为2400元/mSUP2/SUP，建筑面积100mSUP2/SUP，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（）元/mSUP2/SUP。A.2290.91B.2326.41C.2344.16D.2308.66(14)某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元/mSUP2/SUP、2450元/mSUP2/SUP、2650元/mSUP2/SUP、2830元/mSUP2/SUP和3000元/mSUP2/SUP，其增减量的权重分别为0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期，则该类房地产于2006年初的价格最接近于（）元/mSUP2/SUP。A.3100B.3195C.3285D.3300(15)房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。A.委托人中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：中立(16)按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为O.98，则其依据为（）。A.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%B.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%C.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%D.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%(17)在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为（）。A.居民区的房地产增值，工业用地房地产贬值B.居民区的房地产增值，工业用地房地产增值C.C，居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值D.居民区的房地产贬值，工业用地房地产贬值(18)某在建工程项目计划建混合结构仓库2000m2，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%，设备安装工程尚未进行。另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15%、60%、25%，该在建工程在估价时点的完工程度是（）。A.30%B.45%C.65%D.75%(19)与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是（）。A.均衡原理B.预期原理C.竞争原理D.替代原理(20)在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/mSUP2/SUP、6700元/mSUP2/SUP和6300元/mSUP2/SUP，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和O.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是（）元/mSUP2/SUP。A.—100B.—50中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：(21)某宗土地面积2000mSUP2/SUP，城市规划规定的限制指标为：容积率为3，建筑密度为30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（）A.建筑物地面一层建筑面积为800mSUP2/SUP，总建筑面积为5000mSUP2/SUPB.建筑物地面一层建筑面积为1400mSUP2/SUP，总建筑面积为6000mSUP2/SUPC.建筑物地面一层建筑面积为600mSUP2/SUP，总建筑面积为5500mSUP2/SUPD.建筑物地面一层建筑面积为600mSUP2/SUP，总建筑面积为2500mSUP2/SUP(22)有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/mSUP2/SUP，报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/mSUP2/SUP，报酬率为6%。那么，甲的价格（）乙的价格。A.高于B.低于C.等于D.条件不足，无法确定(23)在某幢建筑面积3000mSUP2/SUP的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润率执行国家有关规定，这幢经济适用住房的最高基准价格为（）A.1067元/mSUP2/SUPB.1070元/mSUP2/SUPC.1084元/mSUP2/SUPD.1141元/mSUP2/SUP(24)购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的年收益率为9%，则该类房地产的资本化率为（）%。A.6B.6.9C.8.8D.9(25)有效毛收入乘数是估价对象房地产的（）除以其有效毛收入所得的倍数。A.售价B.租金中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：净收益(26)成本利润率的计算公式是（）。A.开发利润÷（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用）B.开发利润÷（土地取得成本+开发成本）C.开发利润÷（土地取得成本+开发成本+投资费用）D.开发利润÷开发完成后的房地产价值(27)某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（）。A.4858B.5200C.2700D.6264(28)某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8%，折现率为12%，该项目开发完成后的房地产现值（）万元。A.4023.04B.4074.10C.4768.50D.5652.09(29)在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）范围之内。A.0.5-2.OB.1.5-2.0C.0.5-1.5D.1.O-1.5(30)某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125mSUP2/SUP，套内阳台建筑面积为10mSUP2/SUP，套内墙体面积为20mSUP2/SUP，分摊的共有建筑面积为25mSUP2/SUP。该套住宅每平方米建筑面积的价格为（）元/mSUP2/SUP。A.1667B.1765C.1875D.2000中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：(31)房地产使用权目前主要是（）。A.土地占有权B.土地收益权C.土地所有权D.土地使用权(32)下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是（）。A.青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定B.征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定C.新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定D.地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定(33)年利率为6%，存款额为1000元，存款期限为1年，计息12次，则年终本利和为（）元。A.1060B.106