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中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：房地产估价师《房地产估价理论与方法》试题(5)总分：100分及格：60分考试时间：120分一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。)(1)在某商业街深度30.48%（即100英尺）、临街宽度20%的矩形土地，总价为1200万元。根据四三二一法则，求其相邻临街深度为45.72%（即150英尺）、临街宽度20%的矩形土地的总价为（）万元。A.1504B.1404C.1304D.1204(2)某房地产交易属于非正常交易，成交价格3500元/mSUP2/SUP，比正常价格高8%，则正常价格为（）元/mSUP2/SUP。A.3130B.3220C.3241D.3500(3)在估价中选取4个可比实例，甲成交价格4800元/mSUP2/SUP，建筑面积100mSUP2/SUP，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元/mSUP2/SUP建筑面积120mSUP2/SUP，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元/mSUP2/SUP，建筑面积90mSUP2/SUP，成交时一次付清；丁成交价格4760元/mSUP2/SUP，建筑面积110mSUP2/SUP，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10%，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为（）。A.甲>乙>丙>丁B.乙>丁>甲>丙C.乙>丙>甲>丁D.丙>乙>丁>甲(4)已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为（）万元。A.112.5B.155.6C.144.6D.132.4中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：(5)某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/mSUP2/SUP，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（）元/mSUP2/SUP。A.2020.80B.2214.29C.2336.45D.2447.37(6)某地块为一带有陈旧建筑物200mSUP2/SUP的空地，地价为2500元/mSUP2/SUP，面积为400mSUP2/SUP。拆除建筑物费用为150元/mSUP2/SUP，残值50元/mSUP2/SUP。则该地块总价为（）万元。A.102B.46C.98D.103(7)某宗房地产的总建筑面积为6000mSUP2/SUP，房地产总价值为2400万元，其中土地价值为80万元。某人购买了其中300mSUP2/SUP，该部分的房地产价值为126万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为（）。A.5.00%B.5.25%C.5.42%D.5.75%(8)一宗2000mSUP2/SUP的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/mSUP2/SUP。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.1，楼面地价为950元/mSUP2/SUP，理论上应补地价（单价）为（）元/mSUP2/SUP。A.552B.3519C.4293D.4845(9)有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（）。A.该建筑物的价值低于拆除费用B.该估价结果肯定有误C.甲土地的价值高于乙土地的价值中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：不可能出现这种情况(10)若商务写字楼目前尚未出租，因而并未产生经济效益。此宗商务楼属于（）。A.收益性房地产B.非收益性房地产C.保值增值性房地产D.综合性房地产(11)从卖方的角度看，成本法的理论依据是（）。A.销售状况价值论B.市场供求价值论C.生产费用价值论D.经济花费价值论(12)某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为（）年。A.40B.43C.47D.50(13)需求和供给反方向变化时，若供给增加大于需求减少，则均衡价格和均衡交易量的变化为（）。A.下降；增加B.上升；增加C.下降；减少D.上升；减少(14)回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是（）。A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去(15)某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5%，则该建筑物的成新率为（）。A.76%B.80%中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：(16)某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17、18、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9%，则该房地产的收益价格为（）万元。A.195B.210C.213D.217(17)按房地产的（）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。A.收益性B.用途C.市场性D.地段(18)某宗土地预计未来每年净收益为16万元，该类房地产的报酬率为9%，假设该宗土地的年限为无限年，则该宗土地的价值为（）万元。A.158B.156C.176D.178(19)假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生（）万元的贬值。A.548.19B.558.15C.567.39D.675.40(20)某宗房地产1993年10月建成，在2003年10月预评估其现值，经估价人员判定认为该宗物业尚可使用40年，假若残值率为0，按直线法确定其成新率为（）。A.60%B.70%C.80%D.90%中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：(21)某银行为开发商提供两种方案贷款条件，甲方案的贷款利率为17%，按季计息；乙方案的贷款利率为18%，一年计息一次，从支付利息角度开发商适宜选择（）。A.方案甲B.方案乙C.方案甲和方案乙均可D.无法判断(22)估价时点应与（）的日期相一致。A.签订估价合同B.开始估价作业C.完成估价报告D.估价结果所属(23)在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（）。A.社会因素B.环境因素C.人口因素D.行政因素(24)甲土地的楼面地价为2000元/mSUP2/SUP，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价为1500元/mSUP2/SUP，建筑容积率为7，若两宗地的土地面积等其他条件相同，其总价相比有（）。A.甲等于乙B.甲大于乙C.甲小于乙D.难以判断(25)基本完好房的成新率为（）。A.十、九成新B.九、八成新C.八、七成新D.七、六成新(26)某建筑物的建筑面积5000m2，坐落的土地面积为2000mSUP2/SUP，土地价格为1500元/mSUP2/SUP，用成本法估算出的该建筑物的重置价格为1600元/mSUP2/SUP，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/mSUP2/SUP，则该建筑物的价格为（）元/mSUP2/SUP。A.1000中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：(27)在以下的居民收入的增加中，引起房地产价格上涨影响相对较大的是（）的收人增加。A.低收入者B.中等收入者C.高收入者D.低收入者和高收入者(28)某宗房地产的总价值为100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元，若投火灾保险，则其投保价值应为（）万元。A.100B.70C.60D.40(29)某宗房地产1998年2月15日的价格为1000美元/mSUP2/SUP，汇率为1美元等于8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.4%，则其1998年10月15日的价格为（）元人民币/mSUP2/SUP。1998年10月15日的汇率假定为1美元等于8.29元人民币。A.7999B.7967C.7996D.8028(30)在可能导致不同估价方法测算出的结果可能产生差异的原因中，从低级错误到高级错误的排序是（）。A.基础数据是否准确、测算过程是否有误、公式选用是否恰当、是否符合估价原则、参数选取是否合理、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的B.测算过程是否有误、基础数据是否准确、参数选取是否合理、公式选用是否恰当、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的、是否符合估价原则C.基础数据是否准确、公式选用是否恰当、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的、参数选取是否合理、测算过程是否有误、是否符合估价原则D.公式选用是否恰当、测算过程是否有误、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的、是否符合估价原则、基础数据是否准确、参数选取是否合理(31)某宗房地产的年净收益为4万元，购买者的自有资金为7万元，自有资金资本化率为中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：，抵押贷款常数为0.08，该房地产的价格为（）万元。A.38.26B.40.33C.46.5D.62.33(32)为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/mSUP2/SUP，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（）元/mSUP2/SUP。A.3214B.3347C.3367D.3458(33)在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率（）。A.等于报酬率B.大于报酬率C.小于报酬率D.无法知道(34)某门市的土地剩余使用年限为3年，可出租面积200平方米，从现在租赁出去，期限为2年，约定好月租金是180元/平方米，且每年不变，附近类似门市的正常月租金是200元/平方米、报酬率是10%，运营费用率为30%，则该门市现在带租约出售时的正常价格是（）。A.700000元B.695554元C.777268元D.800500元(35)某成片荒地面积15000mSUP2/SUP，取得该荒地的代价为1000万元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为1500万元，其中60%从银行贷款取得．开发期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%，假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，则该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为（）元/mSUP2/SUPA.2237B.2265C.2346D.3964中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对