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2009年中国房地产业之三抢拍案惊奇序幕：缺血过冬一“抢”拍案：小阳春二“抢”拍案：投资客入场三“抢”拍案：岁末恐慌抢“角”风云抢钱风云抢地风云2009年中国房地产业之三抢拍案惊奇■中国房地产报朱旻/文留得青山在，不怕没柴烧——（明.凌濛初，初刻和二刻拍案惊奇作者）楔子：又值岁末，盘点漫天，诸如“TOP”、“关键词”、“跨界对位”等诸多传统技巧又纷纷跃然纸上，然而，盘点今年的房地产行业，却令吾辈着实难以下笔。这一幕幕跌宕起伏的巨变，比苦心勾勒的剧本小说更显离奇，踌躇良久，虽无意借凌先生与张导之风头，却发现现实与之如此相契，“三抢”故事由此得来。遂以江湖言语、调侃笔调缓解一年之紧绷神经，权作谈资耳。话说2009新年刚过，乙丑未至，地产江湖愁云密布，风雪萧瑟的一个下午，天下群雄齐聚春秋客栈，千百双眼睛盯准的是一闭了门的雅间——名曰“隆中”。其中只有两个人——一位是带头大哥，江湖翘楚；另一位则是无所不晓、出身不明的天机老人，曾名百晓生。带头大哥神情凝重：“楼市倾颓，百计莫施，资金吃紧，土地流拍。吾等已然降价促销，裁员节流，三十六计几乎用尽，然观望犹在，再降则利润不再，不降则难破僵局，吾辈智术浅短，君谓计将安出？”天机老人轻摇羽扇，慢品香茗，半晌答曰：“自房改以来，豪杰并起，异域拓疆者不可胜数。君等已然获利颇丰，胡润与福布斯之榜单均可见证。然月必有盈亏，相比他业，房产之低迷期甚短，且曙光已现，君不见之？国之四万亿投资大计已定，基础建设之主项必为土地带来利好，而巨资之回收，君之行业必首当其冲。GDP保八为当前国之首重，而君之行业辐射近六十相关行业，振兴更属必然。君当铭记凌濛初之言，静修研习，静待时机，新政利好兑现之期，已跃然欲出。”带头大哥再问：“若诚然如此，此轮机遇要点何在？地产江湖群雄派系各异，兵器长短不同，出手之际应指向何方？”答曰：“楼市必然转好，其中有‘三抢’之期，此为天机，按下不表。万变不离其宗，而君与江湖群雄一同将迎来空前扩张，随之也应‘三抢’之说：一曰抢地，地为房之本，流拍之象必将不再，而招拍挂之争必然炙热，届时必另有豪雄杀入，夺之凶险异常。豪雄可分其途径，城市运营、一二级联动是一路径；收购合并是一路径；而国企与私企互补短长又是一路径，个中要点应慢慢品味。二曰抢钱，货币宽松政策实施，必有国资豪雄赢得大量支持，这是一路；IPO窗口必然重开，是A是港，凭自己把握，这是一路；授信、发债、再融资，赶不上前两路者必要各显神通。三曰抢角儿，当前之势，实体产业难以短期复兴，楼市名角儿惟有住宅耳，未得住宅用地者，无论科研、商业、工业，能变性质者变之，不能变者销售端改之，诚如是，同样可兴霸业。”带头大哥将信将疑，以其中要领传递于群雄，遂散去，待机而发。天机乍漏，倾颓之楼市于乙丑年之后旋即剧变。早春至暮春，刚性需求入市，“去库存化”升温，时下群雄仍觉前景未明，而媒体谓之“小阳春”，此为抢房第一轮。转春入夏，大江南北地王纷现点燃投资客信心，宏观经济数据显示止跌回升再度火上添薪，改善型需求和投资需求大量入市，此为第二轮。转夏如秋，百姓迷茫，又现观望，金九银十不再。然群雄再无资金压力，并无降价理由，同样观望。进了初冬，通涨预期显现，利好政策时限未明，加之住宅产品供需失衡，地王迭出，空前之“楼疯”显现，无论一手二手，逢房必抢，此为第三轮。群雄惊言：“天机老人真神人也！”乙丑岁末，天晴日丽，群雄再聚，共享“三抢”之心得，抢地、抢钱、抢角儿之说不断应验。然而，聚处的牌匾已然更换——“战国客栈”，更重要的是，高高门槛上的烫金大字赫然于目：“百亿者进门，余者请门外茶棚处之”。有不服者问，答曰：“去年拥金百亿者即为贵宾，今年合此条件者过众，百亿进门，两百亿为贵宾，小店不得已而为之。”战国客栈不远有一茅草展棚，“楼歪歪”、“楼脆脆”、“墙脆脆”、“壁炉门”等是这里的主打展品，摇着羽扇的天机老人在此黯然徘徊，口中喃喃自语：“越发展却越危险，鱼肥需水欢，水呢？”。序幕：缺血过冬■中国房地产报刘辰/文“有没有渠道可以办理假按揭，把我手里这几百套房子‘卖’给银行？”这是一家房地产公司市场部经理向一家房贷中介公司的“紧急求援”，希望后者能帮忙“搞定银行”，同时，该市场部经理已经决定，“实在不行就大幅降价卖房”。故事虽骇人听闻，然而在2009年初，很多不上规模的开发商已经被“寒流”逼到了“绝地求生”的境地。这并非个案。在中国房地产的“日志”上，2009年初正常进行项目开工，全身心地投入销售的房地产企业已经寥寥无几。放假培训、裁员降薪、开源节流、缩减开工量……一层层意在“穿棉袄”的过冬策略比比皆是。狂飙猛进的房地产，终于在2008年的全球金融危机的暴风袭来时被迫刹车。对现状的绝望、对政策的期盼、对未来的信心和对寒流来袭的矛盾心理……房企的各种心态交织成一副复杂混乱的画面，让2009年的第一季，变成了异常沉重的一季。冰点乱象尽管全国各地开始了政策救市：连续降息刺激消费、购房退税、购房落户……但政策毕竟有其滞后性，加上每年的一季度都是楼市的传统淡季，消费者并未很快买账。有些地方，某些楼盘，已经3个月甚至5个月零成交。资金链紧绷成了大问题，房企只能靠降价销售走出困境。截至2008年底，上海商品房成交面积1208.83万平方米，销售额仅有1626.66亿元，占市场总供应量的68.31%。这也就意味着房企至少有30%的预期销量没有能够实现。销售任务的完成情况普遍很糟糕，不少房企仅完成预定销售任务的五至七成，大部分资金被深套。原先房企还有一个解决资金压力的办法，将房子交给代理公司包销，提供资金“解围”，但今年，由于市场不景气，代理公司普遍不愿意“包销”，使房企失去了解决资金问题的最后一根救命稻草。库存也是个大问题。据中原地产(中国)研究院统计数据显示，万科、保利、中海等10家房企巨头，在2009年1~2月总共推出140.9万平方米的新盘，仅占上述房企在售房源总量的10%。这些房企的库存总量近2000万平方米，占那时全国新房库存总量的10%。进入2009年，全国各大房企推新盘的速度大大减慢。前两个月，包括万科，没有一家上海房企的新项目拿到新建商品房预售许可证。大部分房企都在消化库存，即使推出新房源，也是原有项目的二、三期房源，真正意义的新盘数量极少。库存积压正对一些上市房企的业绩形成不小的威胁，而且土地价值的缩水导致一些企业陷入两难境地：若不进行土地成本“减计”，开发商在接下来的两年盈利能力将大幅走低；若进行“减计”，不少企业2008年净利润又将呈现“负数”。楼市成交日益低迷，楼盘销售缓慢，开发商通过销售来回笼资金也变得不容易。大大小小的开发商，无论像龙湖那样在短期内扩张速度过快的开发商，或是像碧桂园那样大量买地的开发商，全行业普遍遭遇了资金短缺的困境。主动出击然而，一些先行者采取了主动出击的策略。现金在手中正在变得越来越重要，房企在前景不明朗的那时需要储备尽可能多的粮草。当整个行业迎来大洗牌的时候，“现金为王”的优势便凸现出来。所以最直截了当的手法是降价。在购房者的持久观望下，开发商终因资金链紧张而被迫采取各种降价措施。万科继续延续自己的策略。早在2008年，万科就率先在全国采取了降价行动，虽然此举招来了业内人士的质疑和已购房者的打砸售楼处，但不可否认的是，万科因降价而多卖了8亿元，尤其是在楼市“寒冬”里，这样的销售成绩显得更加宝贵。继万科之后，恒大地产也在全国展开“保本甩卖”。2007年，这家房企风光无限，在投行的建议下一举拿下了78个发展项目，土地储备达到惊人的4580万平方米。可昔日被视为“金矿”的土地成为当时恒大地产资金链最沉重的包袱，更令恒大地产的负债达到了140亿元。更好的方法是在价值与价格两方面双管齐下，毕竟降价这个“过冬”手段，需要对各个地区细分市场仔细考评和综合衡量后做出。在品质上下工夫，做好小区规划，加强配套设施，让购房者体验到物有所值，逐渐成为了开发商思考的问题。反应快速的房企在此时已经取得了好成绩，例如金地。其在销售额、利润、回款速度等指标上更注重回款，在降价的过程中，更注意在股东与消费者的利益之间做出平衡。“比如在过去，经过调查，消费者可以接受的价格是7000元/平方米，我们开盘就定在7200元/平方米，可是现在，如果是7000元/平方米，我们开盘就定在6800元/平方米。”在一次采访中，金地总裁张华纲说，“开了盘的，谨慎降，能不降的尽量不降。可以降的，适度降。”此时的调整在今天看来，是前期市场发展后的一次理性回归，也是市场规律的要求，而支持房地产行业持续发展的基本要素，如城市化、人口、收入、土地以及居住模式等并未发生改变。更理性的市场也给业内优秀的企业提供了更为有利的发展机会。声音“如果执行得好，可能会延续这些政策；如果执行得不好，可能会考虑出台其他更好的政策措施。”——2009年1月6日，财政部税政司副司长王晓华在国务院新闻办召开的新闻发布会上表示，2009年是否出台新的房地产税收优惠政策，要根据2008年出台的房地产税收优惠政策执行情况来定。“要有针对性地解决既不符合保障性住房供应条件，又无力购买普通商品住房的‘夹心层’群体的住房问题。”——2009年1月9日，住房和城乡建设部部长姜伟新在全国住房和城乡建设工作会议上表示。“房价本身就是控制人口增长与控制人口素质的门槛。过度扩张保障性住房建设，占用巨大的土地资源，使得房地产投资量缩小。”——2009年1月14日，任志强在北京市政协十一届二次会议“扩大内需、促增长，推动首都经济发展”专题座谈会上发言。“房价仍在高位，买涨不买跌的消费心理仍然主导着整个住房市场，所以政策效应甚微，楼市仍然启而不动。如果地方政府能以8折或更低折扣大量购买存量房，然后用作廉租住房，则可以挤去房地产泡沫。”——2009年2月4日，经济学家张曙光撰文表示。“从市住房保障和房屋管理局了解到,上海市没有研究新的购房政策,也没有研究‘新政策’的打算。”——2月12日,针对市场关于上海市正在研究“购房退税”和“蓝印户口”政策的传闻，上海市政府新闻发言人陈启伟予以公开否认。“以消费者为主导的市场，并非是消费者之外的他人或企业、政府或专家来告诉消费者买不买房、什么时候买房，而是钱在消费者手中，买不买房完全在于他们有没有意愿、有没有支付能力。”——2009年2月4日，中国社会科学院金融研究所研究员易宪容撰文表示。大事记夹心层分享9000亿元保障房2009年1月初，住房和城乡建设部部长姜伟新在全国住房和城乡建设工作会议上首次提出，面对更庞大、更复杂的住房需求人群，“要有针对性地解决既不符合保障性住房供应条件，又无力购买普通商品住房的‘夹心层’群体的住房问题”。这一表述，被行业人士认为是“夹心层”正被纳入国家住房保障的视野，有可能成为分享未来3年9000亿元保障房的新族群。然而，“夹心层”如何认定亦成为该政策推出的最大难点。资深业内人士认为，“夹心层”处于市场与保障人群之间，其界线的划定本身就较为模糊。此前，住房和城乡建设部曾宣布，未来3年计划全国投资9000亿元用于保障性住房。该计划一出，争议声四起。据规划，在未来3年里，预计有700多万套保障性住房供应到市场上。有业内人士表示，如果这个计划实现的话，房地产市场的格局将会发生重大变化，商品房将会向保障性住房看齐，市场将以保障房为主导。工行7折房贷风波2009年1月16日，有权威媒体援引中国工商银行内部人士的话称，工行将在1月底对存量房贷利率进行调整，凡是以前享受执行基准利率0.85倍优惠的客户，且没有连续两期违约记录，银行系统会自动将其房贷利率调整至7折，而不需要客户申请。但2月1日，工行各网点并未按上述方案操作。2月2日，工行又爆出房贷7折优惠延期执行的消息。有媒体报道，此时，已有多家银行的客户1月份房贷得到了利率7折的优惠。工行“爽约”举动引发客户不满。直到2月4日，工行宣布将在10日起对符合条件的存量房利率打7折。工行由此也成为最后一家发布存量房贷实施细则的国有商业银行。重庆购房退税一波三折在重庆为提振房地产投资而出台的措施中，购房退税是其核心内容。重庆市政府2008年12月份